FITCH RATINGSMONTERREY, N.L. - (JUNIO 17, 2016): FITCH RATINGS SUBIÓ LA CALIFICACIÓN DE LARGO PLAZO EN ESCALA NACIONAL DE INMUEBLES CARSO, S.A. DE C.V. (INCARSO) A AA+(MEDESDE AA(MEX). LA PERSPECTIVA ES ESTABLE. LAS CALIFICACIONES DE INCARSO QUE AUMENTARON SON:

- CALIFICACIÓN EN ESCAA NACIONAL DE LARGO PLAZO, A AA+(MEX) DESDE AA(MEX) ; - CERTIFICADOS BURSÁTILES INCARSO 12, CON VENCIMIENTO EN AGOSTO 2017 A AA+(MEX) DESDE AA(MEX);- CERTIFICADOS BURSÁTILES INCARSO 13, CON VENCIMIENTO EN AGOSTO 2018 A AA+(MEX) DESDE AA(MEX);- CERTIFICADOS BURSÁTILES INCARSO 15, CON VENCIMIENTO EN AGOSTO 2025 A AA+(MEX) DESDE AA(MEX);AL MISMO TIEMPO FITCH RATIFICA LAS SIGUIENTES CALIFICACIONES:

- CALIFICACIÓN EN ESCALA NACIONAL DE CRTO PLAZO, EN F1+(MEX);

- PORCIÓN DE CORTO PLAZO DEL PROGRAMA DE CERTIFICADOS BURSÁTILES DE CORTO Y LARGO PLAZO, CON CARÁCTER REVOLVENTE AUTOADO POR LA CNBV EN 2015 POR UN MONTO DE HASTA MXN8,000 MILLONES Y PLAZO DE HASTA 5 AÑOS EN F1+(MEX).

LA PERSPECTIVA DE LA CALIFICACIÓN DE LARGO PLO ES ESTABLE.

EL ALZA EN LAS CALIFICACIONES REFLEJA LA MEJORA EN EL PERFIL CREDITICIO DE INCARSO COMO RESULTADO DE UNA MAYOR ESTABILIDAD Y CONSISTENCIA EN LA GENERACIÓN DE INGRESOS RECURRENTES, PRINCIPALMENTE PROVENIENTES DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES, QUE LE HA PERMITIDO INCREMENTAR SU GENERACIÓN DELUJO OPERATIVO AL FORTALECER SUS MÉTRICAS CREDITICIAS Y POSICIÓN DE NEGOCIOS. TAMBIÉN TOMA EN CUENTA SU CALIDAD DE INQUILINOS DIVERSIFICADA Y ALTA (UNA PORCIIMPORTANTE PERTENECIENTES A GRUPO CARSO) Y LA DIVERSIFICACIÓN BUENA DE SU PORTAFOLIO. INCARSO CUENTA EN SU PORTAFOLIO CON PROPIEDADES COMERCIALES, CENTROS EDUCTIVOS, HOSPITALES, OFICINAS, HOTELES, NAVES INDUSTRIALES, ENTRE OTROS BIENES. CONSIDERANDO SU ALTO PORCENTAJE DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN Y 96% DE SU DEUDA ESSIN GARANTÍAS, LA FLEXIBILIDAD FINANCIERA DE LA COMPAÑÍA ES BUENA. POR OTRA PARTE, LAS CALIFICACIONES ESTÁN LIMITADAS POR LA EXPOSICIÓN DE LA COMPAÑÍA AATILIDAD DE LOS CICLOS ECONÓMICOS, REQUERIMIENTOS ALTOS DE CAPEX Y UN PERFIL DE VENCIMIENTOS DE SUS OBLIGACIONES CONCENTRADO EN LOS PRÓXIMOS 12 A 24 MESES.FACTORES CLAVES PARA LA CALIFICACIONES

INGRESOS POR RENTAS CON BAJO RIESGO:

LAS CALIFICACIONES DE INCARSO REFLEJAN LA ESTABILIDAD Y CONSISTENCIA EN LA GENERACIÓN DE INGRESOS PROVENIENTES DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, GENERALMENTE DLARGO PLAZO. EL PORTAFOLIO DE INMUEBLES PRESENTA TASAS DE OCUPACIÓN HISTÓRICAS ALTAS QUE SE TRADUCEN EN SOLIDEZ EN LA GENERACIÓN DE FLUJO DE EFECTIVO. LA ESTEGIA DE CRECIMIENTO DE LA COMPAÑÍA SE ANALIZA Y EJECUTA EN CONJUNTO CON LAS EMPRESAS DE GRUPO CARSO (SANBORNS, SEARS Y CONDUMEX, ENTRE OTRAS). DE IGUAL FORMAINCARSO SE BENEFICIA DE SINERGIAS CON PARTES RELACIONADAS EN LA CONSTRUCCIÓN Y REMODELACIÓN DE INMUEBLES, FINANCIAMIENTOS, ENTRE OTROS.

PORTAFOLIO DIVEIFICADO:

FITCH CONSIDERA POSITIVA LA DIVERSIDAD DEL PORTAFOLIO DE NEGOCIO DE INCARSO QUE INCLUYE PRINCIPALMENTE CENTROS COMERCIALES, EDIFICIOS DE OFICINAS, HOSPITALES, CENTROS EDUCATIVOS Y HOTELES. LA COMPAÑÍA ES PROPIETARIA O CUENTA CON PARTICIPACIÓN EN LAS INSTALONES DE 88 CENTROS COMERCIALES, 30 INMUEBLES INDUSTRIALES, 21 PLANTELES EDUCATIVOS, 55 EDIFICIOS DE OFICINAS Y CASAS, 7 HOTELES, 12 HOSPITALES ENTRE OTROS INMUEBLES.

FLEXIBILIDAD FINANCIERA BUENA:

LAS CALIFICACIONES REFLEJAN QUE MÁS DE 90% DE LOS ACTIVOS DE INCARSO ESTÁN LIBRES DE GARANTÍAS. AL 31 DE MARZO DE 2016, EL VALOR DE LAS PROPIEDADES DE INVERSIÓN E INVENTARIOS LIBRES DE GRAVCUBRE 4.0 VECES (X) LA DEUDA NO GARANTIZADA, DANDO FLEXIBILIDAD FINANCIERA A LA COMPAÑÍA. AL CIERRE DE MARZO DE 2016, LA RELACIÓN DE DEUDA TOTAL A ACTIVOS TLES (ACTIVOS FIJOS NETOS Y PROPIEDADES DE INVERSIÓN) FUE DE 26% (LOAN-TO-VALUE). FITCH ESTIMA QUE LA COMPAÑÍA CUENTA CON LOS RECURSOS SUFICIENTES PARA EL PLAE DESARROLLO DE NUEVAS PROPIEDADES PARA 2016 Y 2017. AL CIERRE DE MARZO DE 2016, INCARSO TENÍA DISPONIBLE EN CAJA MXN4,225 MILLONES.MÉTRICAS CREDITICIAS ROBUSTAS:

FITCH CALCULA QUE LOS INDICADORES DE DEUDA TOTAL/EBIDA Y DE DEUDA NETA/EBITDA SE ESTABLECERÁN EN 3.6X Y 2.6X, RESPECTIVAMENTE PARA 2016. EN LOS SIGUIENTES AÑOS FITCH ESPERA QUE ESTOS INDICADORES PERMANEZCAN FUEES EN RANGOS DE 3-4X. PARA EL MISMO PERÍODO, ESTIMA UN INDICADOR DE COBERTURA DE FLUJOS GENERADOS POR LA OPERACIÓN/ INTERESES FINANCIEROS BRUTOS EN 3.6X. EN 26, LA AGENCIA ESPERA QUE LA DEUDA TOTAL DE LA COMPAÑÍA MANTENGA EL MISMO NIVEL CONSIDERANDO EL PLAN DE DESARROLLO ACTUAL DE INCARSO Y QUE LA COMPAÑÍA REFINASUS CERTIFICADOS BURSÁTILES CON VENCIMIENTO EN AGOSTO DE 2017.

SUPUESTOS CLAVELOS SUPUESTOS CLAVE DE FITCH DENTRO DE SU CASO BASE DE CALIFICACIÓN PARA EL EMISOR INCLUYEN:- TASA ANUAL DE CRECIMIENTO ALINEADO A INFLACIÓN PARA EL COMPONENTE DE PORTAFOLIO ACTUAL;- INGRESOS GENERADOS POR LOS NUEVOS DESARROLLOS EN PLAZA CARSO, HOTELES Y CENTRO EDUCATIVOS;

- TOMA EN CUENTA MEJORA EN OPERACIÓN Y MANEJO DE HOTELES;

- MARGEN EBITDA PROMEDIO DE 58% PARA EL PORTAFOLIO CONSOLIDADO;

- REFIANCIAMIENTO DE LOS VENCIMIENTOS DE CBS EN 2017 Y 2018;

- PROGRAMA DE INVERSIONES DE INCARSO PARA LOS SIGUIENTES 3 AÑOS.

SENSIBILIDDES DE LAS CALIFICACIONES

UNA COMBINACIÓN DE LOS SIGUIENTES FACTORES PODRÍAN DERIVAR EN UNA ACCIÓN DE CALIFICACIÓNTIVA: INESTABILIDAD EN LA BASE DE INGRESOS POR RENTAS; UN MARGEN EBITDA POR DEBAJO DE 60% EN LOS PRÓXIMOS 24 MESES; PROGRAMAS AGRESIVOS DE CAPEX QUE EXCEDAN LACAPACIDAD DE GENERACIÓN DE FLUJO DE LA COMPAÑÍA; UN APALANCAMIENTO NETO POR ENCIMA DE 4.0X DE MANERA CONSECUTIVA POR VARIOS TRIMESTRES Y ACTIVOS LIBRE DE GRAEN INFERIORES A LOS NIVELES HISTÓRICOS MOSTRADOS POR LA COMPAÑÍA.

UNA COMBINACIÓN DE LOSIENTES FACTORES PODRÍAN DERIVAR EN UNA ACCIÓN DE CALIFICACIÓN POSITIVA: INCREMENTAR LA BASE DE INGRESOS POR RENTAS; UN MARGEN DE EBITDA POR ENCIMA DE 60% ENPRÓXIMOS 24 MESES; PROGRAMAS DE CAPEX ACORDES A LA CAPACIDAD DE GENERACIÓN DE FLUJO DE LA COMPAÑÍA; QUE EL NIVEL DE APALANCAMIENTO NETO SE MANTENGA ENTRE 3Y 4.0X DE MANERA CONSISTENTE; ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN EN LÍNEA CON NIVELES HISTÓRICOS Y UN MEJOR PERFIL DE VENCIMIENTO DE SUS OBLIGACIONES.LIQUIDEZ

INCARSO CUENTA CON BUENA LIQUIDEZ. AL CIERRE DE MARZO DE 2016, LA COMPAÑÍA TENÍA EN CAJA MXN4,225 MILLONES. ESTOS RECURSOS YA SE ENCUENTRAN DESTINADOS PARA LOS PROYECTOS QUE ESTÁN EN ETAPA DE DESARROLA MAYORÍA DE LAS PROPIEDADES ESTÁN LIBRES DE GARANTÍAS, ESTO BRINDA FLEXIBILIDAD A LA COMPAÑÍA EN CASO QUE SE ENFRENTEN A COMPROMISOS FINANCIEROS IMPORTAPARA 2017, SE ESPERA QUE INCARSO BUSQUE REFINANCIAR LOS CERTIFICADOS BURSÁTILES EMITIDOS EN 2012. CONTACTOS FITCH RATINGS:JAVIER RÍOS (ANALISTA LÍDER)

DIRECTOR ASOCIADOFITCH MÉXICO S.A. DE C.V.

PROL. ALFONSO REYES NO. 2612MONTERREY, N.L. 64920 MÉXICO

MARÍA PÍA MEDRANO (ANALISTA SECUNDARIO)DIRECTORA ASOCIADA

SERGIO RODRÍGUEZ (PRESIDENTE DEL COMITÉ DE CALIFICACIÓN)DIRECTOR SENIOR

RELACIÓN CON MEDIOS: DENISE BICHARA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81) 8399 910. E-MAIL: DENISE.BICHARA@FITCHRATINGS.COM.

LAS CALIFICACIONES SEÑALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN SU NOMBRE YPOR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIÓN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIÓN.

LAFORMACIÓN FINANCIERA DE LA COMPAÑÍA, CONSIDERADA PARA LA CALIFICACIÓN, CORRESPONDE A MARZO 31, 2016.

LA ÚREVISIÓN DE LAS CALIFICACIONES DE RIESGO CONTRAPARTE DE INCARSO FUE EN JUNIO 19, 2015.

LA INFORMACIN UTILIZADA EN EL ANÁLISIS DE ESTA CALIFICACIÓN FUE PROPORCIONADA POR EL EMISOR U OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIÓN PÚBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS FINANCIAUDITADOS, PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATÉGICOS, ENTRE OTROS. EL PROCESO DE CALIFICACIÓN TAMBIÉN PUEDE INCORPORAR INFORMACIÓN DE OTRAS FUENTESINFORMACIÓN EXTERNAS, TALES COMO ANÁLISIS SECTORIALES Y REGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIÓN SOBRE INCARSO, ASÍ COMO PARA CONOEL SIGNIFICADO DE LA CALIFICACIÓN ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA CALIFICACIÓN, LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARARETIRO DE LA CALIFICACIÓN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PÁGINAS WWW.FITCHRATINGS.MX Y WWW.FITCHRATINGS.COM.

LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTAÓN DE LOS COMITÉS, Y DE CALIFICACIÓN SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIÓN, EL CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PÁGINA WEB WWW.RATINGS.MX EN EL APARTADO REGULACIÓN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIA DEL EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIÓN PUEDE MOFICARSE AL ALZA O A LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MÉXICO.

LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYEN UA OPINIÓN RELATIVA SOBRE LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANÁLISIS DE SU TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONÓMICA Y FINANCIERA, SIN QUE ESOPINIÓN SEA UNA RECOMENDACIÓN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER CUALQUIER INSTRUMENTO COLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.LA INFORMACIÓN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINAR ESTAS CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MÉXICO, S.A.C.V., POR LO QUE SU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON RESPONSABILIDAD DE LA EMISORA O DE LA FUENTE QUE LAS EMITE.METODOLOGÍAS APLICADAS:

- METODOLOGÍA DE CALIFICACIÓN DE EMPRESAS NO FINANCIERAS (DICIRE 19, 2014);- METODOLOGÍA DE CALIFICACIONES NACIONALES (DICIEMBRE 13, 2013).TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICAIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN ELTIO WEB DE FITCH.