FITCH SUBE CALIFICACIÓN DE INMUEBLES CARSO A AA+(MEX); PERSPECTIVA ESTABLE
17 Junio 2016 - 5:14PM
BMV General Information
FITCH RATINGSMONTERREY, N.L. - (JUNIO 17, 2016): FITCH RATINGS
SUBIÓ LA CALIFICACIÓN DE LARGO PLAZO EN ESCALA NACIONAL DE
INMUEBLES CARSO, S.A. DE C.V. (INCARSO) A AA+(MEDESDE AA(MEX). LA
PERSPECTIVA ES ESTABLE. LAS CALIFICACIONES DE INCARSO QUE
AUMENTARON SON:
- CALIFICACIÓN EN ESCAA NACIONAL DE LARGO PLAZO, A AA+(MEX) DESDE
AA(MEX) ; - CERTIFICADOS BURSÁTILES INCARSO 12, CON VENCIMIENTO EN
AGOSTO 2017 A AA+(MEX) DESDE AA(MEX);- CERTIFICADOS BURSÁTILES
INCARSO 13, CON VENCIMIENTO EN AGOSTO 2018 A AA+(MEX) DESDE
AA(MEX);- CERTIFICADOS BURSÁTILES INCARSO 15, CON VENCIMIENTO EN
AGOSTO 2025 A AA+(MEX) DESDE AA(MEX);AL MISMO TIEMPO FITCH RATIFICA
LAS SIGUIENTES CALIFICACIONES:
- CALIFICACIÓN EN ESCALA NACIONAL DE CRTO PLAZO, EN F1+(MEX);
- PORCIÓN DE CORTO PLAZO DEL PROGRAMA DE CERTIFICADOS BURSÁTILES DE
CORTO Y LARGO PLAZO, CON CARÁCTER REVOLVENTE AUTOADO POR LA CNBV EN
2015 POR UN MONTO DE HASTA MXN8,000 MILLONES Y PLAZO DE HASTA 5
AÑOS EN F1+(MEX).
LA PERSPECTIVA DE LA CALIFICACIÓN DE LARGO PLO ES ESTABLE.
EL ALZA EN LAS CALIFICACIONES REFLEJA LA MEJORA EN EL PERFIL
CREDITICIO DE INCARSO COMO RESULTADO DE UNA MAYOR ESTABILIDAD Y
CONSISTENCIA EN LA GENERACIÓN DE INGRESOS RECURRENTES,
PRINCIPALMENTE PROVENIENTES DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES, QUE LE
HA PERMITIDO INCREMENTAR SU GENERACIÓN DELUJO OPERATIVO AL
FORTALECER SUS MÉTRICAS CREDITICIAS Y POSICIÓN DE NEGOCIOS. TAMBIÉN
TOMA EN CUENTA SU CALIDAD DE INQUILINOS DIVERSIFICADA Y ALTA (UNA
PORCIIMPORTANTE PERTENECIENTES A GRUPO CARSO) Y LA DIVERSIFICACIÓN
BUENA DE SU PORTAFOLIO. INCARSO CUENTA EN SU PORTAFOLIO CON
PROPIEDADES COMERCIALES, CENTROS EDUCTIVOS, HOSPITALES, OFICINAS,
HOTELES, NAVES INDUSTRIALES, ENTRE OTROS BIENES. CONSIDERANDO SU
ALTO PORCENTAJE DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN Y 96% DE SU DEUDA
ESSIN GARANTÍAS, LA FLEXIBILIDAD FINANCIERA DE LA COMPAÑÍA ES
BUENA. POR OTRA PARTE, LAS CALIFICACIONES ESTÁN LIMITADAS POR LA
EXPOSICIÓN DE LA COMPAÑÍA AATILIDAD DE LOS CICLOS ECONÓMICOS,
REQUERIMIENTOS ALTOS DE CAPEX Y UN PERFIL DE VENCIMIENTOS DE SUS
OBLIGACIONES CONCENTRADO EN LOS PRÓXIMOS 12 A 24 MESES.FACTORES
CLAVES PARA LA CALIFICACIONES
INGRESOS POR RENTAS CON BAJO RIESGO:
LAS CALIFICACIONES DE INCARSO REFLEJAN LA ESTABILIDAD Y
CONSISTENCIA EN LA GENERACIÓN DE INGRESOS PROVENIENTES DE LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, GENERALMENTE DLARGO PLAZO. EL
PORTAFOLIO DE INMUEBLES PRESENTA TASAS DE OCUPACIÓN HISTÓRICAS
ALTAS QUE SE TRADUCEN EN SOLIDEZ EN LA GENERACIÓN DE FLUJO DE
EFECTIVO. LA ESTEGIA DE CRECIMIENTO DE LA COMPAÑÍA SE ANALIZA Y
EJECUTA EN CONJUNTO CON LAS EMPRESAS DE GRUPO CARSO (SANBORNS,
SEARS Y CONDUMEX, ENTRE OTRAS). DE IGUAL FORMAINCARSO SE BENEFICIA
DE SINERGIAS CON PARTES RELACIONADAS EN LA CONSTRUCCIÓN Y
REMODELACIÓN DE INMUEBLES, FINANCIAMIENTOS, ENTRE OTROS.
PORTAFOLIO DIVEIFICADO:
FITCH CONSIDERA POSITIVA LA DIVERSIDAD DEL PORTAFOLIO DE NEGOCIO DE
INCARSO QUE INCLUYE PRINCIPALMENTE CENTROS COMERCIALES, EDIFICIOS
DE OFICINAS, HOSPITALES, CENTROS EDUCATIVOS Y HOTELES. LA COMPAÑÍA
ES PROPIETARIA O CUENTA CON PARTICIPACIÓN EN LAS INSTALONES DE 88
CENTROS COMERCIALES, 30 INMUEBLES INDUSTRIALES, 21 PLANTELES
EDUCATIVOS, 55 EDIFICIOS DE OFICINAS Y CASAS, 7 HOTELES, 12
HOSPITALES ENTRE OTROS INMUEBLES.
FLEXIBILIDAD FINANCIERA BUENA:
LAS CALIFICACIONES REFLEJAN QUE MÁS DE 90% DE LOS ACTIVOS DE
INCARSO ESTÁN LIBRES DE GARANTÍAS. AL 31 DE MARZO DE 2016, EL VALOR
DE LAS PROPIEDADES DE INVERSIÓN E INVENTARIOS LIBRES DE GRAVCUBRE
4.0 VECES (X) LA DEUDA NO GARANTIZADA, DANDO FLEXIBILIDAD
FINANCIERA A LA COMPAÑÍA. AL CIERRE DE MARZO DE 2016, LA RELACIÓN
DE DEUDA TOTAL A ACTIVOS TLES (ACTIVOS FIJOS NETOS Y PROPIEDADES DE
INVERSIÓN) FUE DE 26% (LOAN-TO-VALUE). FITCH ESTIMA QUE LA COMPAÑÍA
CUENTA CON LOS RECURSOS SUFICIENTES PARA EL PLAE DESARROLLO DE
NUEVAS PROPIEDADES PARA 2016 Y 2017. AL CIERRE DE MARZO DE 2016,
INCARSO TENÍA DISPONIBLE EN CAJA MXN4,225 MILLONES.MÉTRICAS
CREDITICIAS ROBUSTAS:
FITCH CALCULA QUE LOS INDICADORES DE DEUDA TOTAL/EBIDA Y DE DEUDA
NETA/EBITDA SE ESTABLECERÁN EN 3.6X Y 2.6X, RESPECTIVAMENTE PARA
2016. EN LOS SIGUIENTES AÑOS FITCH ESPERA QUE ESTOS INDICADORES
PERMANEZCAN FUEES EN RANGOS DE 3-4X. PARA EL MISMO PERÍODO, ESTIMA
UN INDICADOR DE COBERTURA DE FLUJOS GENERADOS POR LA OPERACIÓN/
INTERESES FINANCIEROS BRUTOS EN 3.6X. EN 26, LA AGENCIA ESPERA QUE
LA DEUDA TOTAL DE LA COMPAÑÍA MANTENGA EL MISMO NIVEL CONSIDERANDO
EL PLAN DE DESARROLLO ACTUAL DE INCARSO Y QUE LA COMPAÑÍA REFINASUS
CERTIFICADOS BURSÁTILES CON VENCIMIENTO EN AGOSTO DE 2017.
SUPUESTOS CLAVELOS SUPUESTOS CLAVE DE FITCH DENTRO DE SU CASO BASE
DE CALIFICACIÓN PARA EL EMISOR INCLUYEN:- TASA ANUAL DE CRECIMIENTO
ALINEADO A INFLACIÓN PARA EL COMPONENTE DE PORTAFOLIO ACTUAL;-
INGRESOS GENERADOS POR LOS NUEVOS DESARROLLOS EN PLAZA CARSO,
HOTELES Y CENTRO EDUCATIVOS;
- TOMA EN CUENTA MEJORA EN OPERACIÓN Y MANEJO DE HOTELES;
- MARGEN EBITDA PROMEDIO DE 58% PARA EL PORTAFOLIO CONSOLIDADO;
- REFIANCIAMIENTO DE LOS VENCIMIENTOS DE CBS EN 2017 Y 2018;
- PROGRAMA DE INVERSIONES DE INCARSO PARA LOS SIGUIENTES 3
AÑOS.
SENSIBILIDDES DE LAS CALIFICACIONES
UNA COMBINACIÓN DE LOS SIGUIENTES FACTORES PODRÍAN DERIVAR EN UNA
ACCIÓN DE CALIFICACIÓNTIVA: INESTABILIDAD EN LA BASE DE INGRESOS
POR RENTAS; UN MARGEN EBITDA POR DEBAJO DE 60% EN LOS PRÓXIMOS 24
MESES; PROGRAMAS AGRESIVOS DE CAPEX QUE EXCEDAN LACAPACIDAD DE
GENERACIÓN DE FLUJO DE LA COMPAÑÍA; UN APALANCAMIENTO NETO POR
ENCIMA DE 4.0X DE MANERA CONSECUTIVA POR VARIOS TRIMESTRES Y
ACTIVOS LIBRE DE GRAEN INFERIORES A LOS NIVELES HISTÓRICOS
MOSTRADOS POR LA COMPAÑÍA.
UNA COMBINACIÓN DE LOSIENTES FACTORES PODRÍAN DERIVAR EN UNA ACCIÓN
DE CALIFICACIÓN POSITIVA: INCREMENTAR LA BASE DE INGRESOS POR
RENTAS; UN MARGEN DE EBITDA POR ENCIMA DE 60% ENPRÓXIMOS 24 MESES;
PROGRAMAS DE CAPEX ACORDES A LA CAPACIDAD DE GENERACIÓN DE FLUJO DE
LA COMPAÑÍA; QUE EL NIVEL DE APALANCAMIENTO NETO SE MANTENGA ENTRE
3Y 4.0X DE MANERA CONSISTENTE; ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN EN LÍNEA
CON NIVELES HISTÓRICOS Y UN MEJOR PERFIL DE VENCIMIENTO DE SUS
OBLIGACIONES.LIQUIDEZ
INCARSO CUENTA CON BUENA LIQUIDEZ. AL CIERRE DE MARZO DE 2016, LA
COMPAÑÍA TENÍA EN CAJA MXN4,225 MILLONES. ESTOS RECURSOS YA SE
ENCUENTRAN DESTINADOS PARA LOS PROYECTOS QUE ESTÁN EN ETAPA DE
DESARROLA MAYORÍA DE LAS PROPIEDADES ESTÁN LIBRES DE GARANTÍAS,
ESTO BRINDA FLEXIBILIDAD A LA COMPAÑÍA EN CASO QUE SE ENFRENTEN A
COMPROMISOS FINANCIEROS IMPORTAPARA 2017, SE ESPERA QUE INCARSO
BUSQUE REFINANCIAR LOS CERTIFICADOS BURSÁTILES EMITIDOS EN 2012.
CONTACTOS FITCH RATINGS:JAVIER RÍOS (ANALISTA LÍDER)
DIRECTOR ASOCIADOFITCH MÉXICO S.A. DE C.V.
PROL. ALFONSO REYES NO. 2612MONTERREY, N.L. 64920 MÉXICO
MARÍA PÍA MEDRANO (ANALISTA SECUNDARIO)DIRECTORA ASOCIADA
SERGIO RODRÍGUEZ (PRESIDENTE DEL COMITÉ DE CALIFICACIÓN)DIRECTOR
SENIOR
RELACIÓN CON MEDIOS: DENISE BICHARA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81)
8399 910. E-MAIL: DENISE.BICHARA@FITCHRATINGS.COM.
LAS CALIFICACIONES SEÑALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN
SU NOMBRE YPOR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS
CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIÓN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIÓN.
LAFORMACIÓN FINANCIERA DE LA COMPAÑÍA, CONSIDERADA PARA LA
CALIFICACIÓN, CORRESPONDE A MARZO 31, 2016.
LA ÚREVISIÓN DE LAS CALIFICACIONES DE RIESGO CONTRAPARTE DE INCARSO
FUE EN JUNIO 19, 2015.
LA INFORMACIN UTILIZADA EN EL ANÁLISIS DE ESTA CALIFICACIÓN FUE
PROPORCIONADA POR EL EMISOR U OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIÓN
PÚBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS FINANCIAUDITADOS, PRESENTACIONES
DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATÉGICOS, ENTRE OTROS. EL PROCESO DE
CALIFICACIÓN TAMBIÉN PUEDE INCORPORAR INFORMACIÓN DE OTRAS
FUENTESINFORMACIÓN EXTERNAS, TALES COMO ANÁLISIS SECTORIALES Y
REGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIÓN
SOBRE INCARSO, ASÍ COMO PARA CONOEL SIGNIFICADO DE LA CALIFICACIÓN
ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA
CALIFICACIÓN, LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS
PARARETIRO DE LA CALIFICACIÓN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PÁGINAS
WWW.FITCHRATINGS.MX Y WWW.FITCHRATINGS.COM.
LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTAÓN DE LOS COMITÉS, Y DE CALIFICACIÓN
SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIÓN,
EL CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PÁGINA WEB WWW.RATINGS.MX EN
EL APARTADO REGULACIÓN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIA DEL
EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIÓN
PUEDE MOFICARSE AL ALZA O A LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE
RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MÉXICO.
LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYEN UA OPINIÓN RELATIVA
SOBRE LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANÁLISIS
DE SU TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONÓMICA Y FINANCIERA, SIN
QUE ESOPINIÓN SEA UNA RECOMENDACIÓN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER
CUALQUIER INSTRUMENTO COLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.LA
INFORMACIÓN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINAR ESTAS
CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MÉXICO,
S.A.C.V., POR LO QUE SU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON
RESPONSABILIDAD DE LA EMISORA O DE LA FUENTE QUE LAS
EMITE.METODOLOGÍAS APLICADAS:
- METODOLOGÍA DE CALIFICACIÓN DE EMPRESAS NO FINANCIERAS (DICIRE
19, 2014);- METODOLOGÍA DE CALIFICACIONES NACIONALES (DICIEMBRE 13,
2013).TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A
CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS
LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE:
WWW.FITCHRATINGS.COM. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICAIÓN Y LAS
CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN
NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS,
CRITERIOS Y METLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO
MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE
CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRS PARA LA
INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS
Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO
DE CONDUESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO
ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS
DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL
ANALISTA LIDER ESTÁ BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIÓN
EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN ELTIO
WEB DE FITCH.