HR RATINGS RATIFIC LA CALIFICACIN DE HR AA- CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA GI
22 Noviembre 2016 - 6:13PM
BMV General Information
CIUDAD DE MXICO (22 DE NOVIEMBRE DE 2016) - HR RATINGS RATIFIC LA
CALIFICACIN DE HR AA- CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA GICSA.
LA RATIFICACIN DELA CALIFICACIN DE GICSA SE BASA EN EL SANO FACTOR
DE OCUPACIN QUE PRESENTA SU PORTAFOLIO ESTABILIZADO, EL CUAL HA
INCREMENTADO LA GENERACIN DE EBITDA DE LAEMPRESA. ES IMPORTANTE
SEALAR QUE EN LOS LTIMOS DOCE MESES (UDM) LA GENERACIN DE FLUJO
LIBRE DE EFECTIVO (FLE) SE HA VISTO IMPACTADA POR LOS RETRASOS Y
MODIFICACIONES QUE HA SUFRIDO EL PLAN DE NUEVOS DESARROLLOS DE LA
EMPRESA Y POR ENDE LOS AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A FLE Y LOS
NIVELES DE RAZN DE COBERTURA DEL SERVICIO DE DEUDA (DSCR)
DISMINUYERON; SIN EMBARGO, PARA LOS SIGUIENTES AOS SE ESTIMA QUE
LOS NIVELES DE FLE INCREMENTEN CONFORME LAS PROPIEDADES EN
DESARROLLO VAYAN TERMINNDOSE. POR LO ANTERIOR, SE CONSIDERA EL
RIESGO PROYECTO POR LA CANTIDAD DE OBRAS SIMULTNEAS QUE SE ESTARN
EJECUTANDO EN LOS PRXIMOS AOS. TAMBINSE TOMA EN CUENTA EL PERFIL DE
VENCIMIENTOS DE LA DEUDA QUE NO EST COMPLETAMENTE ALINEADO CON LA
MADURACIN DE LOS PROYECTOS, LO QUE PRESIONARA LOS NIVELES DEDSCR
PARA 2018; SIN EMBARGO, LA EMPRESA YA HA IDO REESTRUCTURANDO DICHA
DEUDA CON LA COLOCACIN DE TRES EMISIONES A UN MAYOR PLAZO. POR SU
PARTE, SE CONSIDERALA SANA DIVERSIFICACIN QUE PRESENTAN LOS
INMUEBLES EN LA GENERACIN DE INGRESO NETO OPERATIVO (NOI).
ADICIONALMENTE, HAY QUE MENCIONAR QUE LA EMPRESA CUENTA CON
SUFICIENTE EXPERIENCIA DENTRO DEL SECTOR INMOBILIARIO, PERMITINDOLE
CONTAR CON UN PROCESO DE INTEGRACIN VERTICAL.ALGUNOS DE LOS
ASPECTOS MS IMPORTANTES SOBRE LOS QUE SE BASA LA CALIFICACIN
SON:SANA DIVERSIFICACIN EN LA GENERACIN DE NOI. EL PORTAFOLIO
ESTABILIZADO DE LA EMPRESA EST UBICADO EN SEIS ESTADOS DEL PAS E
INTEGRA PROPIEDADES COMERCIALES, DE USOS MIXTOS Y OFICINAS,
DIVERSIFICANDO EL NOI POR INMUEBLE EN DONDE EL MS RELEVANTE
REPRESENTA 21.6% DEL NOI TOTAL AL 9M16 (VS. 19.3% AL9M15). SANO
FACTOR DE OCUPACIN Y TASA DE RENOVACIN. LAS 13 PROPIEDADES QUE
COMPONEN EL PORTAFOLIO ESTABILIZADO MOSTRARON UN FACTOR DE OCUPACIN
DEL 90.7%AL 3T16 (VS. 90.5 % AL 3T15), LO ANTERIOR, SUMADO A UNA
TASA DE RENOVACIN DE 98.5% AL 3T16 (VS. 99.0% AL 3T15).FUERTE
CRECIMIENTO DEL EBITDA. ESTA MTRICA ALCANZ P$2,524M EN LOS UDM AL
3T16 (VS. P$2,044M AL 3T15), EQUIVALENTE A UN INCREMENTO DE 23.5%.
ESTO NOS ARROJUN MAYOR MARGEN EBITDA CERRANDO EN 54.7% (VS. 45.0%
AL 31T5).
RETRASOS EN LA EJECUCIN DE PROYECTOS, PRODUCIENDO UN DETERIORO EN
EL FLE. A PESARDEL BUEN DESEMPEO EN EL EBITDA, LA EMPRESA REPORT
MAYORES REQUERIMIENTOS DE CAPITAL DE TRABAJO, COMO CONSECUENCIA DE
LA ETAPA EN LA QUE SE ENCUENTRAN LAS PROPIEDADES EN DESARROLLO (8)
Y EL NIVEL DE ATRASO QUE PRESENTAN, LO CUAL DERIV EN UN FLE
NEGATIVO DE -P$562M AL 3T16 (VS. P$927M AL 3T15). SE ESTIMA QUE LA
GENERACIN DE FLE SE FORTALEZCA EN LA MEDIDA EN QUE LOS PROYECTOS EN
DESARROLLO SE ENTREGUEN.
PRESIONES SOBRE EL NIVEL DE COBERTURA DE LA DEUDA. ESTIMAMOS QUE LA
EMPRESA MOSTRAR PRESIONES EN SU DSCR EN 2018, DERIVADO DE LOS
REQUERIMIENTOS DE INVERSIN PARA DESARROLLAR LAS PROPIEDADES EN
CONSTRUCCIN Y DEL PERFIL DE VENCIMIENTOS QUE NO EST COMPLETAMENTE
ALINEADO CON EL AVANCE DE LOS PROYECTOS Y EL FLUJO GENERADO. ESTE
RIESGO HA SIDO AMINORADO A TRAVS DE LA OPI DE 2015 Y LOS CEBURS CON
CLAVE DE PIZARRA GICSA 15, GICSA 15-2 Y GICSA 16U. AL CIERRE DEL
3T16 PRESENT UN DSCR CON CAJA DE0.7X (VS. 0.3X AL 3T15).
MENORES NIVELES DE DEUDA NETA A LO ESPERADO. EL DETERIORO OBSERVADO
EN FLE FUE COMPENSADO POR UNA MAYOR CAJA QUE LA ESPERADA, DEBIDO A
UNA MENOR EROGACIN DE CAPEX, OBSERVNDOSE UNA DEUDA NETA DE
P$10,447M AL 3T16 (VS. P$12,470M EN EL ESCENARIO BASE DE 2015 Y
P$6,719M AL3T15). LO ANTERIOR NOS ARROJ AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A
EBITDA DE 4.1 AOS (VS. 4.2 AOS EN EL ESCENARIO BASE 2015 Y 3.3 AOS
AL 3T15).LA EMPRESA CUENTA CON UNA INTEGRACIN VERTICAL COMPLETA,
QUE ABARCA DESDE EL DISEO DEL PROYECTO, ATRAVESANDO POR LA
CONSTRUCCIN DEL MISMO, HASTA LA COMERCIALIZACIN Y POSTERIOR
ADMINISTRACIN DEL PROYECTO VA SUS DISTINTAS EMPRESAS SUBSIDIARIAS.
ESTO ES POSIBLE POR SUS MS DE 26 AOS DE OPERACIN EN EL MERCADO, LO
QUE LE PERMITE OPERAR ACTUALMENTE 34 UNIDADES.PRINCIPALES FACTORES
CONSIDERADOSLA RATIFICACIN EN LA CALIFICACIN DE GICSA SE APOYA EN
EL SANO FACTOR DE OCUPACIN QUE MANTIENE SU PORTAFOLIO ESTABILIZADO,
QUE PRESENTANNIVELES DE 90.7% AL 3T16 (VS. 90.5% AL 3T15), LO CUAL
SUMADO A UN INCREMENTO EN LA RENTA, HA PERMITIDO MAYORES INGRESOS Y
POR ENDE UNA GENERACIN DE EBITDA SUPERIOR AL AO ANTERIOR. ESTO
REFLEJA LA BUENA ADMINISTRACIN QUE HA DESEMPEADO LA EMPRESA EN SUS
PROPIEDADES, CONTANDO CON SUFICIENTE EXPERIENCIA EN EL SECTOR
INMOBILIARIO, ADEMS DE PRESENTAR UNA INTEGRACIN VERTICAL.
LA GENERACIN DE INGRESOS DE LOS UDM PRESENT UN CRECIMIENTO DE 1.6%,
ALCANZANDO NIVELES DE P$4,612M AL 3T16 (VS. P$4,538M AL 3T15),
GRACIAS A UN INCREMENTO EN EL FACTOR DE OCUPACIN, EL CUAL CERR EN
90.7% AL 3T16 (VS. 90.5% AL 3T15), DEBIDO A UNA MAYOR SUPERFICIE
BRUTA ARRENDABLE (SBA) RENTADA EN LOS CENTROS COMERCIALES FRUM
BUENAVISTA, LA ISLA ACAPULCO Y FRUM CULIACN, AS COMO POR UNLIGERO
INCREMENTO EN LA PROPIEDAD DE USOS MIXTOS CAPITAL REFORMA.
ASIMISMO, LAS RENTAS POR M2 PRESENTARON UN INCREMENTO DE 8.5%
PRINCIPALMENTE POR UN AUMENTO ENLA RENTA DE LAS PROPIEDADES DE USOS
MIXTOS Y LAS OFICINAS DE TORRE E3, MOSTRANDO NIVELES DE P$333 AL
3T16 (VS. P$307 AL 3T15).
SIN EMBARGO, LOS INGRESOS OBSERVADOS EN LOS UDM NO ALCANZARON LOS
NIVELES ESPERADOS BAJO NUESTRAS PROYECCIONES REALIZADAS EL 18 DE
NOVIEMBRE DE 2015. ESTO SE EXPLICA POR EL ATRASO EN LAS PROPIEDADES
EN DESARROLLO Y LOS CAMBIOS QUE HAN IMPLEMENTADO EN LOS NUEVOS
PROYECTOS, AS COMO POR UNA CURVA DE LLENADO MS LENTA PARA REFORMA
CAPITAL.
DENTRO DE LOS CAMBIOS QUE HAN IMPACTADO LA CARTERA DE PROYECTOS
(PIPELINE), SE ENCUENTRA LA INCORPORACIN DE CINCO CENTROS
COMERCIALES QUE SE DESARROLLARN BAJO UN NUEVO CONCEPTO DENOMINADO
MALLTERTAINMENT, LOS CUALES OPERARN BAJO LA MARCA EXPLANADA. ESTOS
CENTROS COMERCIALES CONTARN CON AL MENOS 185,000M2 DE REA DE
DESARROLLO, OFRECIENDO UN USO MIXTO CON TIENDAS DE MARCAS
NACIONALES E INTERNACIONALES, HOTELES, CENTROS MDICOS,
SUPERMERCADOS, SERVICIOS, AS COMO ESPACIOS CULTURALES, DE TRABAJO,
CONVIVENCIA Y REAS DE ENTRETENIMIENTO. EL PRIMER CENTRO COMERCIAL
BAJO ESTE FORMATO SER EXPLANADA PUEBLA QUE SE ESTIMA TERMINAR EN EL
4T17, SEGUIDO DE APERTURAS UBICADAS EN LEN, QUERTARO, PACHUCA Y
CULIACN.POR OTRO LADO, SE DETUVO INDEFINIDAMENTE EL DESARROLLO DE
LA RENOVACIN DE REFORMA 156, PLAZA OUTLET NORTE Y LA ISLA PLAYA DEL
CARMEN, DEBIDO A DIFERENTES CUESTIONES QUE SURGIERON AL ANALIZAR
ESTOS PROYECTOS. SIN EMBARGO, LA EMPRESA NO ESTIMA INCREMENTAR SUS
REQUERIMIENTOS DE CAPEX DE MANERA IMPORTANTE, DESTINANDO LOS
RECURSOS YA CONTEMPLADOS BAJO SU PLAN DE INVERSIN A LOS NUEVOS
PROYECTOS (P$22,564M). CUANDO ESTAS PROPIEDADES SE ESTABILICEN, SE
ESTIMA QUE LA SBA DEL PORTAFOLIO AL 3T16 INCREMENTE 155.6%
ALCANZANDO 1,585,319M2 DE SBA. DEBIDO A LA DEMORA DE LAS
PROPIEDADES EN DESARROLLO, ELPORTAFOLIO DE GICSA SIGUE SIENDO
CONFORMADO POR 13 PROPIEDADES CON UNA SBA TOTAL DE 620,150M2 AL
3T16 (VS. 13 PROPIEDADES CON 618,640M2 AL 3T15), REPRESENTANDOUN
CRECIMIENTO DE 0.2% EN TRMINOS DE SBA POR LA EXPANSIN DE FRUM
CULIACN Y FRUM COATZACOALCOS. EL PORTAFOLIO EST COMPUESTO POR 7
PROPIEDADES COMERCIALES,4 PROPIEDADES DE USO MIXTO Y 2 OFICINAS,
CON UNA ANTIGEDAD PROMEDIO DE 8 AOS. CABE MENCIONAR QUE GICSA
MANTIENE UNA PARTICIPACIN MAYORITARIA EN LAS PROPIEDADES, CON LA
EXCEPCIN DE FRUM COATZACOALCOS CON EL 25.0%, RESULTANDO EN UNA
PARTICIPACIN PROPORCIONAL DE 63.1% SOBRE LA TOTALIDAD DEL
PORTAFOLIO (VS. 63.2% AL3T15). TODAS LAS PROPIEDADES SON OPERADAS Y
ADMINISTRADAS POR LUXE ADMINISTRACIN Y CONTROL, QUE FORMA PARTE DE
GICSA.DEBIDO AL CRECIMIENTO EN LOS INGRESOS Y A UNA DISMINUCIN EN
LOS GASTOS POR MAYORES EFICIENCIAS OPERATIVAS, LA EMPRESA GENER
EBITDA POR P$2,524M AL 3T16 (VS. P$2,044M AL 3T15), EQUIVALENTE A
UN INCREMENTO DE 23.5%. ESTOS NIVELES NOS ARROJARON UN MARGEN
EBITDA DE 54.7% AL 3T16 (VS. 45.0% AL 3T15). EN LNEA CON LO
ESPERADO EN LOS INGRESOS DENTRO DE LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS,
LA GENERACIN DE EBITDA FUE MENOR A LA ESTIMADA EN EL ESCENARIO BASE
Y DE ESTRS; SIN EMBARGO,EL MARGEN EBITDA FUE SUPERIOR DEBIDO A LAS
EFICIENCIAS OPERATIVAS DE LOS UDM.
ENFOCNDONOSEN LA GENERACIN DEL INGRESO NETO OPERATIVO (NOI) DE LAS
PROPIEDADES QUE CONFORMAN EL PORTAFOLIO DE GICSA, OBSERVAMOS QUE EN
LOS LTIMOS 9 MESES ALCANZ NIVELESDE P$1,930M AL 3T16 (VS. P$1,805M
AL 3T15), EQUIVALENTE A UN INCREMENTO DE 6.9% DEBIDO AL CRECIMIENTO
EN LOS INGRESOS Y MAYORES EFICIENCIAS OPERATIVAS. LO ANTERIOR NOS
ARROJA UN MARGEN NOI DE 81.4% (VS. 81.0% AL 3T15). ANALIZANDO SU
COMPOSICIN POR PROPIEDAD, OBTENEMOS QUE PASEO ARCOS BOSQUES ES EL
DE MAYOR RELEVANCIA, REPRESENTANDO 21.6% DEL NOI TOTAL DE LOS
LTIMOS 9 MESES AL 3T16 (VS. 19.3% AL 3T15), SEGUIDO DE PASEO
INTERLOMAS, CON EL 15.8% (VS. 17.5% AL 3T15) Y FRUM BUENAVISTA CON
EL 13.4% (VS. 14.1% AL 3T15). ESTO REFLEJA LA SANA DIVERSIFICACIN
QUE PRESENTA EL PORTAFOLIO EN TRMINOS DE LA GENERACIN DE NOI, AL NO
DEPENDER EN UNA SOLA PROPIEDAD.
EN LOS UDM, LA GENERACIN DE FLE SE VIO IMPACTADA PRESENTANDO
NIVELES NEGATIVOS POR
-P$562M AL 3T16 (VS.P$927M AL 3T15), DEBIDO A PRESIONES EN SU
CAPITAL DE TRABAJO POR EL ATRASO EN LOS PROYECTOS EN DESARROLLO Y
EL CAMBIO DE ESTRATEGIA AL INTRODUCIR EL FORMATO DEEXPLANADA, AS
COMO POR UN INCREMENTO EN PARTES RELACIONADAS DEBIDO AL DESARROLLO
DE FRUM CUERNAVACA QUE ACTUALMENTE SE ENCUENTRA EN ESTE RUBRO.
DEBIDO AL ATRASO EN LAS PROPIEDADES EN DESARROLLO, LA EROGACIN DE
CAPEX HA SIDO INFERIOR A LA ESPERADA BAJO NUESTRAS PROYECCIONES,
AUNQUE PRESENTA UN INCREMENTO DE 4.1% ENRELACIN CON EL AO ANTERIOR,
SUMANDO UNA INVERSIN EN LOS UDM DE P$3,612M AL 3T16 (VS. P$3,468M
AL 3T15).A PESAR DE UNA MENOR EROGACIN DE CAPEX, LA DEUDA TOTAL DE
LA EMPRESA INCREMENT 57.8% PRESENTANDO NIVELES DE P$15,848M AL 3T16
(VS. P$10,044M AL 3T15). ESTO SE DEBE A LAS EMISIONES QUE
REALIZARON EN DICIEMBRE DE 2015 POR UN MONTO TOTAL DE P$3,000M. LA
PRIMERA CON CLAVE DE PIZARRA GICSA 15 SE COLOC POR P$500M A UN
PLAZO DE 2,548 DAS EQUIVALENTE A 7 AOS Y UNA TASA FIJA DE 9.08%,
MIENTRAS QUE LA SEGUNDA EMISIN GICSA 15-2 SE EMITI POR P$2,500M A
UNPLAZO DE 1,204 DAS EQUIVALENTE A 3.3 AOS Y UNA TASA TIIE28 MS UNA
SOBRETASA DE 275 PUNTOS BASE. CONSIDERANDO EL EFECTIVO Y
EQUIVALENTES, SIN TOMAR EN CUENTAEL EFECTIVO RESTRINGIDO, OBTENEMOS
UNA DEUDA NETA DE P$10,447M AL 3T16 (VS. P$6,719M AL 3T15),
EQUIVALENTE A UN INCREMENTO DE 55.5%. CON BASE EN ESTOS NIVELES YLA
GENERACIN DE FLE Y EBITDA DE LOS UDM, OBTENEMOS AOS DE PAGO DE
DEUDA NETA A EBITDA EN NIVELES DE 4.1 AOS AL 3T16 (VS. 3.3 AOS AL
3T15), POR ARRIBA DEL AO ANTERIOR. LOS AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A
FLE NO SON COMPARABLES POR LO NIVELES NEGATIVOS DE FLE.
ENRELACIN CON LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS DE 2015, LOS NIVELES
DE DEUDA TOTAL SON SUPERIORES; SIN EMBARGO, POR UNA MAYOR
ACUMULACIN DE EFECTIVO DEBIDO A LA MENOR EROGACIN DE CAPEX, LOS
NIVELES DE DEUDA NETA FUERON INFERIORES A LOS ESPERADOS. ESTO SE VE
REFLEJADO EN MENORES AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A EBITDA QUE LOS
PROYECTADOS EN EL ESCENARIO BASE Y DE ESTRS.
CABE MENCIONAR QUE, ADICIONAL A LAS EMISIONES COLOCADAS EN
DICIEMBRE DE 2015, LA EMPRESA EMITI EL 24 DE OCTUBRE DE 2016 UNA
TERCERA EMISIN CON CLAVE DE PIZARRA GICSA 16U POR 547M UDIS
EQUIVALENTE A P$3,000M, A UN PLAZO DE 2,548 DAS REPRESENTANDO 7 AOS
Y UNA TASA REAL DE 6.95%.
ES IMPORTANTE SEALAR QUE EN LOS UDM, LA EMPRESA SE HA ENFOCADO EN
REESTRUCTURAR SU DEUDA, BUSCANDO MEJORES TRMINOS Y CONDICIONES QUE
VAYAN MS EN LNEA CON LA VIDA TIL DE SUS ACTIVOS. LO ANTERIOR HA
RESULTADO EN UNA DISMINUCIN DE LA DEUDA DE CORTO PLAZO
REPRESENTANDO 2.3% AL 3T16 (VS. 36.7% AL 3T15), MIENTRAS QUE EL
97.7% RESTANTE ES DE LARGO PLAZO (VS. 63.3% AL 3T15). ESTO SE
ESTIMA QUE MEJORE LOS NIVELES DE DSCRPARA LOS SIGUIENTES PERIODOS,
EN LA MEDIDA QUE LA GENERACIN DE FLE VAYA MEJORANDO CONFORME LAS
PROPIEDADES EN DESARROLLO SE ESTABILICEN. POR SU PARTE, LA
EXPOSICIN DE LA EMPRESA A OBLIGACIONES EN DLARES DISMINUY
REPRESENTANDO LA DEUDA EN DLARES 44.8% DE LA DEUDA TOTAL AL 3T16
(VS. 62.1% AL 3T15), CON EL OBJETIVODE ALINEAR DICHA DEUDA CON LOS
INGRESOS GENERADOS EN DLARES.
LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS ESTIMAN QUELA EMPRESA CONTINE
DESARROLLANDO LOS NUEVOS PROYECTOS SEGN SU PLAN DE INVERSIN,
ESTIMANDO QUE CONFORME ESTOS INMUEBLES SE VAYAN ESTABILIZANDO, LOS
INGRESOS SE INCREMENTARN Y, POR ENDE, LA GENERACIN DE EBITDA Y FLE.
DEBIDO A LA EROGACIN DE CAPEX QUE GICSA DEBE REALIZAR PARA LLEVAR A
CABO ESTOS PROYECTOS, AS COMOLOS VENCIMIENTOS DE DEUDA QUE DEBE
HACER FRENTE, PRINCIPALMENTE EN 2018, LA EMPRESA DEBER INCURRIR EN
DEUDA ADICIONAL PARA HACER FRENTE A SU SERVICIO DE DEUDA.CON BASE
EN LO ANTERIOR, ESPERAMOS QUE LOS AOS DE DEUDA NETA A FLE Y EBITDA
VAYAN DISMINUYENDO PARA LOS SIGUIENTES AOS. EN TRMINOS DEL DSCR, SE
ESTIMAN NIVELES PRESIONADOS, PRESENTANDO UN DSCR ACUMULADO DE 0.8X
EN EL ESCENARIO BASE (VS. 0.5X EN EL ESCENARIO DE ESTRS), EN TANTO
NO REESTRUCTURE SU DEUDA A PLAZOS MSLARGOS, Y EN LNEA CON LA VIDA
TIL DE LOS INMUEBLES; SIN EMBARGO, CONSIDERANDO LA CAJA, OBTENEMOS
UN DSCR CON CAJA ACUMULADO DE 1.7X EN EL ESCENARIO BASE (VS.1.3X EN
EL ESCENARIO DE ESTRS), MOSTRANDO SU CAPACIDAD DE PAGO.
ANEXOS - ESCENARIO BASE INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTOANEXOS -
ESCENARIO DE ESTRS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO
ANEXOS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTODESCRIPCIN DE LA
EMPRESA
GICSA SE DEDICA, A TRAVS DE SUS COMPAAS SUBSIDIARAS, ASOCIADAS Y
NEGOCIO CONJUNTO AL DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS,
ADQUISICIN, VENTA, CONSTRUCCIN,COMERCIALIZACIN Y ARRENDAMIENTO DE
CENTROS COMERCIALES, VIVIENDA RESIDENCIAL, EDIFICIOS CORPORATIVOS,
NAVES INDUSTRIALES Y SERVICIOS DE HOTELERA. LA EMPRESA SE CONSTITUY
EL 4 DE JUNIO DE 2015, SIN EMBARGO, SUS OPERACIONES DATAN DESDE
1989. A LO LARGO DE SU HISTORIA HAN DESARROLLADO 66 PROPIEDADES
REPRESENTANDO UNA SUPERFICIE DE APROXIMADAMENTE 2,700,000M2,
HABIENDO VENDIDO 53 UNIDADES DE APROXIMADAMENTE 2,100,000M2.
ACTUALMENTE, CUENTA CON UN PORTAFOLIO ESTABILIZADO DE 13PROPIEDADES
DISTRIBUIDAS EN DIVERSOS ESTADOS (D.F., ESTADO DE MXICO, JALISCO,
GUERRERO, VERACRUZ Y SINALOA), QUE REPRESENTAN UNA SUPERFICIE DE
620,150M2, ADMINISTRANDO UN TOTAL DE 34 UNIDADES (13 PROPIAS Y 21
DE TERCEROS) AL 3T16.
CONTACTOSMARA JOS ARCE
ASOCIADA DE CORPORATIVOSMARIAJOSE.ARCE@HRRATINGS.COM
LUIS R. QUINTERODIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA / ABS
LUIS.QUINTERO@HRRATINGS.COMMXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEO DE LA
REFORMA #1015 TORRE A, PISO 3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP
01210, TEL 52 (55) 1500 3130.
ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE CENTER, SUITE 8500, NEW YORK, NEW
YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1 (212) 220 5735.LA CALIFICACIN OTORGADA
POR HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V. A ESA ENTIDAD, EMISORA Y/O
EMISIN EST SUSTENTADA EN EL ANLISIS PRACTICADO EN ESCENARIOS BASE Y
DE ESTRS, DE CONFORMIDAD CON LA(S) SIGUIENTE(S) METODOLOGA(S)
ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA INSTITUCIN CALIFICADORA:EVALUACIN DE
RIESGO CREDITICIO DE DEUDA CORPORATIVA, MAYO DE 2014.
PARA MAYOR INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S), FAVOR
DE CONSULTAR WWW.HRRATINGS.COM/ES/METODOLOGIA.ASPX
INFORMACIN COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCIN V,INCISO
A), DEL ANEXO 1 DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES
A LAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES.CALIFICACIN
ANTERIOR
HR AA- / PERSPECTIVA ESTABLE
FECHA DE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN
18 DE NOVIEMBRE DE 2015PERIODO QUE ABARCA LA INFORMACIN FINANCIERA
UTILIZADA POR HR RATINGS PARA EL OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE
CALIFICACIN. 2012 - 3T16RELACIN DE FUENTES DE INFORMACIN
UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS PROPORCIONADAS POR TERCERAS PERSONAS
INFORMACIN TRIMESTRAL INTERNA E INFORMACIN ANUAL DICTAMINADA POR
PWC.
CALIFICACIONES OTORGADAS POR OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE
FUERON UTILIZADAS POR HR RATINGS (EN SU CASO). ACE SEGUROS, S.A. DE
C.V. - HR AAA
AXA SEGUROS, S.A. DE C.V. - HR AAA
HR RATINGS CONSIDER AL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO,
LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL
ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTE Y LOS POSIBLES ADQUIRENTES DE
DICHOS VALORES. (EN SU CASO) N/A HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V.
(HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN CALIFICADORA DE VALORES AUTORIZADA
POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV), REGISTRADA
ANTE LA SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (SEC) COMO UNA
NATIONALLY RECOGNIZED STATISTICAL RATING ORGANIZATION (NRSRO) PARA
LOS ACTIVOS DE FINANZAS PBLICAS SEGN LO DESCRITO EN LA CLUSULA (V)
DE LA SECCIN 3(A)(62)(A) DE LA U.S. SECURITIES EXCHANGE ACT DE 1934
Y CERTIFICADA COMO UNA CREDIT RATING AGENCY (CRA) POR LA EUROPEAN
SECURITIES AND MARKETS AUTHORITY (ESMA).
LA CALIFICACIN ANTES SEALADA FUE SOLICITADA POR LA ENTIDAD O
EMISOR, O EN SU NOMBRE, Y POR LO TANTO, HR RATINGS HA RECIBIDO LOS
HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN. EN NUESTRA PGINA DE INTERNET WWW.HRRATINGS.COM SE
PUEDE CONSULTAR LA SIGUIENTE INFORMACIN: (I) EL PROCEDIMIENTO
INTERNO PARA EL SEGUIMIENTO A NUESTRAS CALIFICACIONES Y LA
PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES; (II) LOS CRITERIOS DE ESTA
INSTITUCIN CALIFICADORA PARA EL RETIRO O SUSPENSIN DEL
MANTENIMIENTO DE UNA CALIFICACIN, Y (III) LA ESTRUCTURA Y PROCESO
DE VOTACIN DE NUESTRO COMIT DE ANLISIS.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE HR RATINGS DE MXICO S.A. DE
C.V. (HR RATINGS) SON OPINIONES CON RESPECTO A LA CALIDAD
CREDITICIA Y/O A LA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O
RELATIVAS AL DESEMPEO DE LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO
DEL OBJETO SOCIAL, POR PARTE DE SOCIEDADES EMISORAS Y DEMS
ENTIDADES O SECTORES, Y SE BASAN EXCLUSIVAMENTE EN LAS
CARACTERSTICAS DE LA ENTIDAD, EMISIN Y/U OPERACIN, CON
INDEPENDENCIA DE CUALQUIER ACTIVIDAD DE NEGOCIO ENTRE HR RATINGS Y
LA ENTIDAD O EMISORA. LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES OTORGADAS SE
EMITEN EN NOMBRE DE HR RATINGS Y NO DE SU PERSONAL DIRECTIVO O
TCNICO Y NO CONSTITUYEN RECOMENDACIONES PARA COMPRAR, VENDERO
MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR A CABO ALGN TIPO DE
NEGOCIO, INVERSIN U OPERACIN, Y PUEDEN ESTAR SUJETAS A
ACTUALIZACIONES EN CUALQUIER MOMENTO, DE CONFORMIDAD CON LAS
METODOLOGAS DE CALIFICACIN DE HR RATINGS, EN TRMINOS DE LO
DISPUESTO EN EL ARTCULO 7, FRACCIN II Y/O III, SEGN CORRESPONDA, DE
LAS "DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE
VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES".HR RATINGS
BASA SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES EN INFORMACIN OBTENIDA DE
FUENTES QUE SON CONSIDERADAS COMO PRECISAS Y CONFIABLES, SIN
EMBARGO, NO VALIDA, GARANTIZA, NI CERTIFICA LA PRECISIN, EXACTITUD
O TOTALIDAD DE CUALQUIER INFORMACIN Y NO ES RESPONSABLE DE
CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS OBTENIDOS POR EL USO
DE ESA INFORMACIN. LA MAYORA DE LAS EMISORAS DE INSTRUMENTOS DE
DEUDA CALIFICADAS POR HR RATINGS HAN PAGADO UNA CUOTA DE
CALIFICACIN CREDITICIA BASADA EN EL MONTO Y TIPO DE EMISIN. LA
BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORA Y, EN SU CASO, LA
OPININ SOBRE LA CAPACIDAD DE UNA ENTIDAD CONRESPECTO A LA
ADMINISTRACIN DE ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN VERSE
MODIFICADAS, LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA BAJA LA
CALIFICACIN, SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO
DE HR RATINGS. HR RATINGS EMITE SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE
MANERA TICA Y CON APEGO A LASSANAS PRCTICAS DE MERCADO Y A LA
NORMATIVA APLICABLE QUE SE ENCUENTRA CONTENIDA EN LA PGINA DE LA
PROPIA CALIFICADORA WWW.HRRATINGS.COM, DONDE SE PUEDEN CONSULTAR
DOCUMENTOS COMO EL CDIGO DE CONDUCTA, LAS METODOLOGAS O CRITERIOS
DE CALIFICACIN Y LAS CALIFICACIONES VIGENTES.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES QUE EMITE HR RATINGS CONSIDERAN UN
ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA RELATIVA DE UNA ENTIDAD, EMISORA
Y/O EMISIN, POR LO QUE NO NECESARIAMENTE REFLEJANUNA PROBABILIDAD
ESTADSTICA DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO, ENTENDINDOSE COMO TAL, LA
IMPOSIBILIDAD O FALTA DE VOLUNTAD DE UNA ENTIDAD O EMISORA PARA
CUMPLIR CONSUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE PAGO, CON LO CUAL LOS
ACREEDORES Y/O TENEDORES SE VEN FORZADOS A TOMAR MEDIDAS PARA
RECUPERAR SU INVERSIN, INCLUSO, A REESTRUCTURAR LA DEUDA DEBIDO A
UNA SITUACIN DE ESTRS ENFRENTADA POR EL DEUDOR. NO OBSTANTE LO
ANTERIOR, PARA DARLE MAYOR VALIDEZ A NUESTRAS OPINIONES DE CALIDAD
CREDITICIA, NUESTRA METODOLOGA CONSIDERA ESCENARIOS DE ESTRS COMO
COMPLEMENTO DEL ANLISIS ELABORADO SOBRE UN ESCENARIO BASE. LOS
HONORARIOS QUE HR RATINGS RECIBE POR PARTE DE LOS EMISORES
GENERALMENTE VARAN DESDE US$1,000 A US$1,000,000 (O EL EQUIVALENTE
EN OTRA MONEDA) POR EMISIN. EN ALGUNOS CASOS, HR RATINGS CALIFICAR
TODAS O ALGUNAS DE LAS EMISIONES DE UN EMISOR EN PARTICULAR POR UNA
CUOTA ANUAL. SE ESTIMA QUE LAS CUOTAS ANUALES VAREN ENTRE US$5,000
Y US$2,000,000 (O EL EQUIVALENTE EN OTRA MONEDA).