HR RATINGS RATIFIC LA CALIFICACIN DE HR AA- CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA LA
22 Noviembre 2016 - 06:22PM
BMV General Information
CIUDAD DE MXICO (22 DE NOVIEMBRE DE 2016) - HR RATINGS RATIFIC LA
CALIFICACIN DE HR AA- CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA LAS EMISIONES
GICSA 15, GICSA 15-2 Y GICSA 16U DE GICSA.
LA RATIFICACIN DE LA CALIFICACIN DE LAS EMISIONES CON CLAVE DE
PIZARRA GICSA 15, GICSA 15-2 Y GICSA16U SE BASAN EN LA CALIFICACIN
DE GICSA . LA CALIFICACIN SE BASA EN EL SANO FACTOR DE OCUPACIN QUE
PRESENTA SU PORTAFOLIO ESTABILIZADO, EL CUAL HA INCREMENTADO LA
GENERACIN DE EBITDA DE LA EMPRESA. ES IMPORTANTE SEALAR QUE EN LOS
LTIMOS DOCE MESES (UDM) LA GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO
(FLE) SE HA VISTOIMPACTADA POR LOS RETRASOS Y MODIFICACIONES QUE HA
SUFRIDO EL PLAN DE NUEVOS DESARROLLOS DE LA EMPRESA Y POR ENDE LOS
AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A FLE Y LOS NIVELES DE RAZN DE COBERTURA
DEL SERVICIO DE DEUDA (DSCR) DISMINUYERON; SIN EMBARGO, PARA LOS
SIGUIENTES AOS SE ESTIMA QUE LOS NIVELES DE FLE INCREMENTEN
CONFORME LAS PROPIEDADES EN DESARROLLO VAYAN TERMINNDOSE. POR LO
ANTERIOR, SE CONSIDERA EL RIESGO PROYECTO POR LA CANTIDAD DE OBRAS
SIMULTNEAS QUE SE ESTARN EJECUTANDO EN LOS PRXIMOS AOS. TAMBIN SE
TOMA EN CUENTA EL PERFIL DE VENCIMIENTOS DE LA DEUDA QUE NO EST
COMPLETAMENTE ALINEADO CON LA MADURACIN DE LOS PROYECTOS, LO QUE
PRESIONARA LOS NIVELES DE DSCR PARA 2018; SIN EMBARGO, LA EMPRESA
YA HA IDO REESTRUCTURANDO DICHA DEUDA CON LA COLOCACIN DE TRES
EMISIONES A UN MAYORPLAZO. POR SU PARTE, SE CONSIDERA LA SANA
DIVERSIFICACIN QUE PRESENTAN LOS INMUEBLES EN LA GENERACIN DE
INGRESO NETO OPERATIVO (NOI). ADICIONALMENTE, HAY QUEMENCIONAR QUE
LA EMPRESA CUENTA CON SUFICIENTE EXPERIENCIA DENTRO DEL SECTOR
INMOBILIARIO, PERMITINDOLE CONTAR CON UN PROCESO DE INTEGRACIN
VERTICAL.LAS EMISIONES SE REALIZARON AL AMPARO DEL PROGRAMA
CERTIFICADOS BURSTILES (CEBURS) DE LARGO PLAZO POR UN MONTO DE
HASTA P$6,000M A UN PLAZODE 5 AOS A PARTIR DE LA AUTORIZACIN DE LA
COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV) EL 7 DE DICIEMBRE DE
2015. EN LA PRIMERA TABLA DEL DOCUMENTO ADJUNTOSE MUESTRAN LOS
DETALLES DE LAS EMISIONES.
PRINCIPALES FACTORES CONSIDERADOSLA RATIFICACIN EN LA CALIFICACIN
DE GICSA SE APOYA EN EL SANO FACTOR DE OCUPACIN QUE MANTIENE SU
PORTAFOLIO ESTABILIZADO, QUE PRESENTAN NIVELES DE 90.7% AL 3T16
(VS. 90.5% AL 3T15), LO CUAL SUMADO A UN INCREMENTO EN LA RENTA, HA
PERMITIDO MAYORES INGRESOS Y POR ENDE UNA GENERACIN DE EBITDA
SUPERIOR AL AO ANTERIOR. ESTO REFLEJA LA BUENA ADMINISTRACIN QUE HA
DESEMPEADO LA EMPRESA EN SUSPROPIEDADES, CONTANDO CON SUFICIENTE
EXPERIENCIA EN EL SECTOR INMOBILIARIO, ADEMS DE PRESENTAR UNA
INTEGRACIN VERTICAL.
DE ACUERDO CON LA METODOLOGA DE HR RATINGS, SE REALIZARON
PROYECCIONES FINANCIERAS DE LA EMPRESA BAJO UN ESCENARIO BASE Y UNO
DE ESTRS EN DONDE SE EVALUARON LAS MTRICAS FINANCIERAS Y DE
EFECTIVO DISPONIBLE. LAS PROYECCIONES REALIZADAS ABARCAN DESDE EL
4T16 AL 4T19. EN LA SEGUNDA TABLA DEL DOCUMENTO ADJUNTO SE
PRESENTAN LOS RESULTADOS OBTENIDOS PARA CADA UNO DE LOS ESCENARIOS
MENCIONADOS.
ALGUNOS DE LOS ASPECTOS MS IMPORTANTES SOBRE LOS QUE SE BASA LA
CALIFICACIN SON:
SANA DIVERSIFICACIN EN LA GENERACIN DE NOI. EL PORTAFOLIO
ESTABILIZADO DE LA EMPRESA EST UBICADO EN SEIS ESTADOS DEL PAS E
INTEGRA PROPIEDADES COMERCIALES, DE USOS MIXTOS Y OFICINAS,
DIVERSIFICANDO EL NOI POR INMUEBLE EN DONDE EL MS RELEVANTE
REPRESENTA 21.6% DEL NOI TOTAL AL 9M16 (VS. 19.3% AL 9M15). SANO
FACTOR DE OCUPACIN Y TASA DE RENOVACIN. LAS 13 PROPIEDADES QUE
COMPONEN EL PORTAFOLIO ESTABILIZADO MOSTRARON UN FACTOR DE OCUPACIN
DEL 90.7% AL 3T16 (VS. 90.5 % AL 3T15), LO ANTERIOR, SUMADO A UNA
TASA DE RENOVACIN DE 98.5% AL 3T16 (VS. 99.0% AL 3T15).
FUERTE CRECIMIENTO DEL EBITDA. ESTA MTRICA ALCANZ P$2,524M EN LOS
UDM AL 3T16 (VS. P$2,044M AL 3T15), EQUIVALENTE A UN INCREMENTO DE
23.5%. ESTO NOS ARROJ UN MAYOR MARGEN EBITDA CERRANDO EN 54.7% (VS.
45.0% AL 31T5).
RETRASOS EN LA EJECUCIN DE PROYECTOS, PRODUCIENDO UN DETERIORO EN
EL FLE. A PESAR DEL BUEN DESEMPEO EN EL EBITDA, LA EMPRESAREPORT
MAYORES REQUERIMIENTOS DE CAPITAL DE TRABAJO, COMO CONSECUENCIA DE
LA ETAPA EN LA QUE SE ENCUENTRAN LAS PROPIEDADES EN DESARROLLO (8)
Y EL NIVEL DE ATRASO QUE PRESENTAN, LO CUAL DERIV EN UN FLE
NEGATIVO DE -P$562M AL 3T16 (VS. P$927M AL 3T15). SE ESTIMA QUE LA
GENERACIN DE FLE SE FORTALEZCA EN LA MEDIDA EN QUE LOS PROYECTOS EN
DESARROLLO SE ENTREGUEN.
PRESIONES SOBRE EL NIVEL DE COBERTURA DE LA DEUDA. ESTIMAMOSQUE LA
EMPRESA MOSTRAR PRESIONES EN SU DSCR EN 2018, DERIVADO DE LOS
REQUERIMIENTOS DE INVERSIN PARA DESARROLLAR LAS PROPIEDADES EN
CONSTRUCCIN Y DEL PERFILDE VENCIMIENTOS QUE NO EST COMPLETAMENTE
ALINEADO CON EL AVANCE DE LOS PROYECTOS Y EL FLUJO GENERADO. ESTE
RIESGO HA SIDO AMINORADO A TRAVS DE LA OPI DE 2015Y LOS CEBURS CON
CLAVE DE PIZARRA GICSA 15, GICSA 15-2 Y GICSA 16U. AL CIERRE DEL
3T16 PRESENT UN DSCR CON CAJA DE 0.7X (VS. 0.3X AL 3T15).MENORES
NIVELES DE DEUDA NETA A LO ESPERADO. EL DETERIORO OBSERVADO EN FLE
FUE COMPENSADO POR UNA MAYOR CAJA QUE LA ESPERADA, DEBIDO A UNA
MENOR EROGACINDE CAPEX, OBSERVNDOSE UNA DEUDA NETA DE P$10,447M AL
3T16 (VS. P$12,470M EN EL ESCENARIO BASE DE 2015 Y P$6,719M AL
3T15). LO ANTERIOR NOS ARROJ AOS DE PAGODE DEUDA NETA A EBITDA DE
4.1 AOS (VS. 4.2 AOS EN EL ESCENARIO BASE 2015 Y 3.3 AOS AL
3T15).
LA EMPRESA CUENTA CON UNA INTEGRACIN VERTICAL COMPLETA, QUE ABARCA
DESDE EL DISEO DEL PROYECTO, ATRAVESANDO POR LA CONSTRUCCIN DEL
MISMO, HASTA LA COMERCIALIZACINY POSTERIOR ADMINISTRACIN DEL
PROYECTO VA SUS DISTINTAS EMPRESAS SUBSIDIARIAS. ESTO ES POSIBLE
POR SUS MS DE 26 AOS DE OPERACIN EN EL MERCADO, LO QUE LE PERMITE
OPERAR ACTUALMENTE 34 UNIDADES.
LA GENERACIN DE INGRESOS DE LOS UDM PRESENT UN CRECIMIENTO DE 1.6%,
ALCANZANDO NIVELES DE P$4,612M AL 3T16 (VS. P$4,538M AL 3T15),
GRACIAS A UN INCREMENTO EN EL FACTOR DE OCUPACIN, EL CUAL CERR EN
90.7% AL 3T16 (VS. 90.5% AL 3T15), DEBIDO A UNA MAYOR SUPERFICIE
BRUTA ARRENDABLE (SBA) RENTADA EN LOS CENTROS COMERCIALES FRUM
BUENAVISTA, LA ISLA ACAPULCO Y FRUM CULIACN, AS COMO POR UN LIGERO
INCREMENTO EN LAPROPIEDAD DE USOS MIXTOS CAPITAL REFORMA. ASIMISMO,
LAS RENTAS POR M2 PRESENTARON UN INCREMENTO DE 8.5% PRINCIPALMENTE
POR UN AUMENTO EN LA RENTA DE LAS PROPIEDADES DE USOS MIXTOS Y LAS
OFICINAS DE TORRE E3, MOSTRANDO NIVELES DE P$333 AL 3T16 (VS. P$307
AL 3T15).
SIN EMBARGO, LOS INGRESOS OBSERVADOS EN LOS UDM NO ALCANZARON LOS
NIVELES ESPERADOS BAJO NUESTRAS PROYECCIONES REALIZADAS EL 18 DE
NOVIEMBRE DE 2015. ESTO SE EXPLICA POR EL ATRASO EN LAS PROPIEDADES
EN DESARROLLO Y LOS CAMBIOS QUE HAN IMPLEMENTADO EN LOS NUEVOS
PROYECTOS, AS COMO POR UNA CURVA DE LLENADO MS LENTA PARA REFORMA
CAPITAL.DENTRO DE LOS CAMBIOS QUE HAN IMPACTADO LA CARTERA DE
PROYECTOS (PIPELINE), SE ENCUENTRA LA INCORPORACIN DE CINCO CENTROS
COMERCIALES QUE SE DESARROLLARN BAJO UN NUEVO CONCEPTO DENOMINADO
MALLTERTAINMENT, LOS CUALES OPERARN BAJO LA MARCA EXPLANADA. ESTOS
CENTROS COMERCIALES CONTARN CON AL MENOS 185,000M2 DE REA DE
DESARROLLO, OFRECIENDO UN USO MIXTO CON TIENDAS DE MARCAS
NACIONALES E INTERNACIONALES, HOTELES, CENTROS MDICOS,
SUPERMERCADOS, SERVICIOS, AS COMO ESPACIOS CULTURALES, DE TRABAJO,
CONVIVENCIA Y REAS DE ENTRETENIMIENTO. EL PRIMER CENTRO COMERCIAL
BAJO ESTE FORMATO SER EXPLANADA PUEBLA QUE SE ESTIMA TERMINAR EN EL
4T17, SEGUIDO DE APERTURAS UBICADAS EN LEN, QUERTARO, PACHUCA Y
CULIACN.POR OTRO LADO, SE DETUVO INDEFINIDAMENTE EL DESARROLLO DE
LA RENOVACIN DE REFORMA 156, PLAZA OUTLET NORTE Y LA ISLA PLAYA DEL
CARMEN, DEBIDO A DIFERENTES CUESTIONES QUE SURGIERON AL ANALIZAR
ESTOS PROYECTOS. SIN EMBARGO, LA EMPRESA NO ESTIMA INCREMENTAR SUS
REQUERIMIENTOS DE CAPEX DE MANERA IMPORTANTE,DESTINANDO LOS
RECURSOS YA CONTEMPLADOS BAJO SU PLAN DE INVERSIN A LOS NUEVOS
PROYECTOS (P$22,564M). CUANDO ESTAS PROPIEDADES SE ESTABILICEN, SE
ESTIMA QUE LASBA DEL PORTAFOLIO AL 3T16 INCREMENTE 155.6%
ALCANZANDO 1,585,319M2 DE SBA. DEBIDO A LA DEMORA DE LAS
PROPIEDADES EN DESARROLLO, EL PORTAFOLIO DE GICSA SIGUE SIENDO
CONFORMADO POR 13 PROPIEDADES CON UNA SBA TOTAL DE 620,150M2 AL
3T16 (VS. 13 PROPIEDADES CON 618,640M2 AL 3T15), REPRESENTANDO UN
CRECIMIENTO DE 0.2%EN TRMINOS DE SBA POR LA EXPANSIN DE FRUM
CULIACN Y FRUM COATZACOALCOS. EL PORTAFOLIO EST COMPUESTO POR 7
PROPIEDADES COMERCIALES, 4 PROPIEDADES DE USO MIXTO Y 2 OFICINAS,
CON UNA ANTIGEDAD PROMEDIO DE 8 AOS. CABE MENCIONAR QUE GICSA
MANTIENE UNA PARTICIPACIN MAYORITARIA EN LAS PROPIEDADES, CON LA
EXCEPCIN DEFRUM COATZACOALCOS CON EL 25.0%, RESULTANDO EN UNA
PARTICIPACIN PROPORCIONAL DE 63.1% SOBRE LA TOTALIDAD DEL
PORTAFOLIO (VS. 63.2% AL 3T15). TODAS LAS PROPIEDADES SON OPERADAS
Y ADMINISTRADAS POR LUXE ADMINISTRACIN Y CONTROL, QUE FORMA PARTE
DE GICSA.
DEBIDO AL CRECIMIENTOEN LOS INGRESOS Y A UNA DISMINUCIN EN LOS
GASTOS POR MAYORES EFICIENCIAS OPERATIVAS, LA EMPRESA GENER EBITDA
POR P$2,524M AL 3T16 (VS. P$2,044M AL 3T15), EQUIVALENTE A UN
INCREMENTO DE 23.5%. ESTOS NIVELES NOS ARROJARON UN MARGEN EBITDA
DE 54.7% AL 3T16 (VS. 45.0% AL 3T15). EN LNEA CON LO ESPERADO EN
LOS INGRESOS DENTRO DE LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS, LA GENERACIN
DE EBITDA FUE MENOR A LA ESTIMADA EN EL ESCENARIO BASE Y DE ESTRS;
SIN EMBARGO, EL MARGEN EBITDA FUE SUPERIOR DEBIDO A LAS EFICIENCIAS
OPERATIVAS DE LOS UDM.
ENFOCNDONOS EN LA GENERACIN DEL INGRESO NETO OPERATIVO (NOI) DE LAS
PROPIEDADES QUE CONFORMAN EL PORTAFOLIO DE GICSA, OBSERVAMOS QUE EN
LOS LTIMOS 9 MESES ALCANZ NIVELES DE P$1,930M AL 3T16 (VS. P$1,805M
AL 3T15), EQUIVALENTE A UN INCREMENTO DE 6.9% DEBIDO AL CRECIMIENTO
EN LOS INGRESOS Y MAYORES EFICIENCIAS OPERATIVAS. LO ANTERIOR NOS
ARROJA UN MARGEN NOI DE 81.4% (VS. 81.0% AL 3T15). ANALIZANDO SU
COMPOSICIN POR PROPIEDAD, OBTENEMOS QUE PASEO ARCOS BOSQUES ES EL
DE MAYOR RELEVANCIA, REPRESENTANDO 21.6% DEL NOI TOTAL DE LOS
LTIMOS 9 MESES AL 3T16 (VS. 19.3% AL 3T15), SEGUIDO DE PASEO
INTERLOMAS, CON EL 15.8% (VS. 17.5% AL 3T15) Y FRUM BUENAVISTA CON
EL 13.4% (VS. 14.1% AL 3T15). ESTO REFLEJA LA SANA DIVERSIFICACIN
QUE PRESENTA EL PORTAFOLIO EN TRMINOS DE LA GENERACIN DE NOI, AL NO
DEPENDER EN UNA SOLA PROPIEDAD.EN LOS UDM, LA GENERACIN DE FLE SE
VIO IMPACTADA PRESENTANDO NIVELES NEGATIVOS POR
-P$562M AL 3T16 (VS. P$927M AL 3T15), DEBIDOA PRESIONES EN SU
CAPITAL DE TRABAJO POR EL ATRASO EN LOS PROYECTOS EN DESARROLLO Y
EL CAMBIO DE ESTRATEGIA AL INTRODUCIR EL FORMATO DE EXPLANADA, AS
COMO PORUN INCREMENTO EN PARTES RELACIONADAS DEBIDO AL DESARROLLO
DE FRUM CUERNAVACA QUE ACTUALMENTE SE ENCUENTRA EN ESTE RUBRO.
DEBIDO AL ATRASO EN LAS PROPIEDADES EN DESARROLLO, LA EROGACIN DE
CAPEX HA SIDO INFERIOR A LA ESPERADA BAJO NUESTRAS PROYECCIONES,
AUNQUE PRESENTA UN INCREMENTO DE 4.1% EN RELACIN CON EL AO
ANTERIOR, SUMANDO UNA INVERSIN EN LOS UDM DE P$3,612M AL 3T16 (VS.
P$3,468M AL 3T15).A PESAR DE UNA MENOR EROGACIN DE CAPEX, LA DEUDA
TOTAL DE LA EMPRESA INCREMENT 57.8% PRESENTANDO NIVELES DE
P$15,848M AL 3T16 (VS. P$10,044M AL 3T15). ESTO SE DEBE A LAS
EMISIONES QUE REALIZARON EN DICIEMBRE DE 2015 POR UN MONTO TOTAL DE
P$3,000M. LA PRIMERA CON CLAVE DE PIZARRA GICSA 15 SE COLOC POR
P$500M A UN PLAZO DE 2,548 DAS EQUIVALENTE A 7 AOS Y UNA TASA FIJA
DE 9.08%, MIENTRAS QUE LA SEGUNDA EMISIN GICSA 15-2 SE EMITI POR
P$2,500M A UN PLAZO DE 1,204 DAS EQUIVALENTE A 3.3 AOS Y UNA TASA
TIIE28 MS UNA SOBRETASA DE 275 PUNTOS BASE. CONSIDERANDO EL
EFECTIVO Y EQUIVALENTES, SIN TOMAR EN CUENTA EL EFECTIVO
RESTRINGIDO,OBTENEMOS UNA DEUDA NETA DE P$10,447M AL 3T16 (VS.
P$6,719M AL 3T15), EQUIVALENTE A UN INCREMENTO DE 55.5%. CON BASE
EN ESTOS NIVELES Y LA GENERACIN DE FLE YEBITDA DE LOS UDM,
OBTENEMOS AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A EBITDA EN NIVELES DE 4.1 AOS
AL 3T16 (VS. 3.3 AOS AL 3T15), POR ARRIBA DEL AO ANTERIOR. LOS AOS
DEPAGO DE DEUDA NETA A FLE NO SON COMPARABLES POR LO NIVELES
NEGATIVOS DE FLE.
EN RELACIN CON LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS DE 2015, LOS NIVELES
DE DEUDA TOTAL SON SUPERIORES; SIN EMBARGO, POR UNA MAYOR
ACUMULACIN DE EFECTIVO DEBIDO A LA MENOR EROGACIN DE CAPEX,LOS
NIVELES DE DEUDA NETA FUERON INFERIORES A LOS ESPERADOS. ESTO SE VE
REFLEJADO EN MENORES AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A EBITDA QUE LOS
PROYECTADOS EN EL ESCENARIO BASE Y DE ESTRS.
CABE MENCIONAR QUE, ADICIONAL A LAS EMISIONES COLOCADAS EN
DICIEMBRE DE 2015, LA EMPRESA EMITI EL 24 DE OCTUBRE DE 2016 UNA
TERCERA EMISIN CON CLAVE DE PIZARRA GICSA 16U POR 547M UDIS
EQUIVALENTE A P$3,000M, A UN PLAZO DE 2,548 DAS REPRESENTANDO 7 AOS
Y UNA TASA REAL DE 6.95%.
ES IMPORTANTE SEALAR QUE EN LOS UDM, LA EMPRESA SE HA ENFOCADO EN
REESTRUCTURAR SU DEUDA, BUSCANDO MEJORES TRMINOS Y CONDICIONES QUE
VAYAN MS EN LNEA CON LA VIDA TIL DE SUS ACTIVOS. LO ANTERIOR HA
RESULTADO EN UNA DISMINUCIN DE LA DEUDA DE CORTO PLAZO
REPRESENTANDO 2.3% AL 3T16(VS. 36.7% AL 3T15), MIENTRAS QUE EL
97.7% RESTANTE ES DE LARGO PLAZO (VS. 63.3% AL 3T15). ESTO SE
ESTIMA QUE MEJORE LOS NIVELES DE DSCR PARA LOS SIGUIENTES PERIODOS,
EN LA MEDIDA QUE LA GENERACIN DE FLE VAYA MEJORANDO CONFORME LAS
PROPIEDADES EN DESARROLLO SE ESTABILICEN. POR SU PARTE, LA
EXPOSICIN DE LA EMPRESA A OBLIGACIONES EN DLARES DISMINUY
REPRESENTANDO LA DEUDA EN DLARES 44.8% DE LA DEUDA TOTAL AL 3T16
(VS. 62.1% AL 3T15), CON EL OBJETIVO DE ALINEAR DICHA DEUDA CON LOS
INGRESOS GENERADOS EN DLARES.
LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS ESTIMAN QUE LA EMPRESA CONTINE
DESARROLLANDO LOS NUEVOS PROYECTOS SEGN SU PLAN DE INVERSIN,
ESTIMANDO QUE CONFORME ESTOS INMUEBLES SE VAYAN ESTABILIZANDO, LOS
INGRESOS SE INCREMENTARN Y, POR ENDE, LA GENERACIN DE EBITDA Y FLE.
DEBIDO A LA EROGACIN DE CAPEX QUE GICSA DEBE REALIZAR PARA LLEVAR A
CABO ESTOS PROYECTOS, AS COMO LOS VENCIMIENTOS DE DEUDA QUE DEBE
HACER FRENTE, PRINCIPALMENTE EN 2018, LA EMPRESA DEBER INCURRIR EN
DEUDA ADICIONAL PARA HACER FRENTE A SU SERVICIO DE DEUDA. CON BASE
EN LO ANTERIOR, ESPERAMOS QUE LOS AOS DE DEUDA NETA A FLE Y EBITDA
VAYAN DISMINUYENDO PARA LOS SIGUIENTES AOS. EN TRMINOS DEL DSCR, SE
ESTIMAN NIVELES PRESIONADOS, PRESENTANDO UN DSCR ACUMULADO DE 0.8X
EN EL ESCENARIO BASE (VS. 0.5X EN EL ESCENARIO DE ESTRS), EN TANTO
NO REESTRUCTURE SU DEUDA A PLAZOS MS LARGOS, Y EN LNEA CONLA VIDA
TIL DE LOS INMUEBLES; SIN EMBARGO, CONSIDERANDO LA CAJA, OBTENEMOS
UN DSCR CON CAJA ACUMULADO DE 1.7X EN EL ESCENARIO BASE (VS. 1.3X
EN EL ESCENARIO DEESTRS), MOSTRANDO SU CAPACIDAD DE PAGO.
ANEXOS - ESCENARIO BASE INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO
ANEXOS - ESCENARIO DE ESTRS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO
ANEXOS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTODESCRIPCIN DE LA
EMPRESA
GICSA SE DEDICA, A TRAVSDE SUS COMPAAS SUBSIDIARAS, ASOCIADAS Y
NEGOCIO CONJUNTO AL DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS,
ADQUISICIN, VENTA, CONSTRUCCIN, COMERCIALIZACIN Y ARRENDAMIENTO DE
CENTROS COMERCIALES, VIVIENDA RESIDENCIAL, EDIFICIOS CORPORATIVOS,
NAVES INDUSTRIALES Y SERVICIOS DE HOTELERA. LA EMPRESA SE CONSTITUY
EL 4 DE JUNIO DE 2015, SIN EMBARGO, SUS OPERACIONES DATAN DESDE
1989. A LO LARGO DE SU HISTORIA HAN DESARROLLADO 66 PROPIEDADES
REPRESENTANDO UNA SUPERFICIE DE APROXIMADAMENTE 2,700,000M2,
HABIENDO VENDIDO 53 UNIDADES DE APROXIMADAMENTE 2,100,000M2.
ACTUALMENTE, CUENTA CON UN PORTAFOLIO ESTABILIZADO DE 13
PROPIEDADES DISTRIBUIDASEN DIVERSOS ESTADOS (D.F., ESTADO DE MXICO,
JALISCO, GUERRERO, VERACRUZ Y SINALOA), QUE REPRESENTAN UNA
SUPERFICIE DE 620,150M2, ADMINISTRANDO UN TOTAL DE 34UNIDADES (13
PROPIAS Y 21 DE TERCEROS) AL 3T16.
CONTACTOSMARA JOS ARCE
ASOCIADA DE CORPORATIVOSMARIAJOSE.ARCE@HRRATINGS.COM
LUIS R. QUINTERODIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA / ABS
LUIS.QUINTERO@HRRATINGS.COMMXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEO DE LA
REFORMA #1015 TORRE A, PISO 3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP
01210, TEL 52 (55) 1500 3130.ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE
CENTER, SUITE 8500, NEW YORK, NEW YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1
(212) 220 5735.LA CALIFICACIN OTORGADA POR HR RATINGS DE MXICO,
S.A. DE C.V. A ESA ENTIDAD, EMISORA Y/O EMISIN EST SUSTENTADA EN EL
ANLISIS PRACTICADO EN ESCENARIOS BASE Y DE ESTRS, DE CONFORMIDAD
CON LA(S) SIGUIENTE(S) METODOLOGA(S) ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA
INSTITUCIN CALIFICADORA:EVALUACIN DE RIESGO CREDITICIO DE DEUDA
CORPORATIVA, MAYO DE 2014.
PARA MAYOR INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S), FAVOR
DE CONSULTARWWW.HRRATINGS.COM/ES/METODOLOGIA.ASPX
INFORMACIN COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCIN V, INCISO
A), DEL ANEXO 1DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A
LAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES.
CALIFICACIN ANTERIOR GICSA 15: HR AA- / PERSPECTIVA ESTABLE
GICSA 15-2: HR AA- / PERSPECTIVA ESTABLE
GICSA 16U: HR AA- / PERSPECTIVA ESTABLE
FECHA DE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN GICSA 15: 11 DE ABRIL DE
2016
GICSA 15-2: 11 DE ABRIL DE 2016
GICSA 16U: 13 DE OCTUBRE DE 2016
PERIODO QUE ABARCA LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA POR HR
RATINGS PARA EL OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE CALIFICACIN. 2012 -
3T16
RELACIN DE FUENTES DE INFORMACIN UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS
PROPORCIONADAS POR TERCERAS PERSONAS INFORMACIN TRIMESTRAL INTERNA
E INFORMACIN ANUAL DICTAMINADA POR PWC.CALIFICACIONES OTORGADAS POR
OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE FUERON UTILIZADAS POR HR
RATINGS (EN SU CASO).ACE SEGUROS, S.A. DE C.V. - HR AAA
AXA SEGUROS, S.A. DE C.V. - HR AAA
HR RATINGS CONSIDER AL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO,
LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL
ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTE Y LOS POSIBLES ADQUIRENTES
DEDICHOS VALORES. (EN SU CASO) N/A HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE
C.V. (HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN CALIFICADORA DE VALORES
AUTORIZADA POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV),
REGISTRADA ANTE LA SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (SEC) COMO
UNA NATIONALLY RECOGNIZED STATISTICAL RATING ORGANIZATION (NRSRO)
PARA LOS ACTIVOS DE FINANZAS PBLICAS SEGN LO DESCRITO EN LA CLUSULA
(V) DE LA SECCIN 3(A)(62)(A) DE LA U.S. SECURITIES EXCHANGE ACT DE
1934 Y CERTIFICADA COMO UNA CREDIT RATING AGENCY (CRA) POR LA
EUROPEAN SECURITIES AND MARKETS AUTHORITY (ESMA).
LA CALIFICACIN ANTES SEALADA FUE SOLICITADA POR LA ENTIDAD O
EMISOR, O EN SU NOMBRE, Y POR LO TANTO, HR RATINGS HA RECIBIDO LOS
HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN. EN NUESTRA PGINA DE INTERNET WWW.HRRATINGS.COM SE
PUEDE CONSULTAR LA SIGUIENTE INFORMACIN: (I) EL PROCEDIMIENTO
INTERNO PARA EL SEGUIMIENTO A NUESTRAS CALIFICACIONES YLA
PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES; (II) LOS CRITERIOS DE ESTA
INSTITUCIN CALIFICADORA PARA EL RETIRO O SUSPENSIN DEL
MANTENIMIENTO DE UNA CALIFICACIN, Y (III) LA ESTRUCTURA Y PROCESO
DE VOTACIN DE NUESTRO COMIT DE ANLISIS.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE HR RATINGS DE MXICO S.A. DE
C.V. (HR RATINGS) SON OPINIONES CON RESPECTO A LA CALIDAD
CREDITICIA Y/O A LA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O
RELATIVAS AL DESEMPEO DE LAS LABORES ENCAMINADASAL CUMPLIMIENTO DEL
OBJETO SOCIAL, POR PARTE DE SOCIEDADES EMISORAS Y DEMS ENTIDADES O
SECTORES, Y SE BASAN EXCLUSIVAMENTE EN LAS CARACTERSTICAS DE LA
ENTIDAD, EMISIN Y/U OPERACIN, CON INDEPENDENCIA DE CUALQUIER
ACTIVIDAD DE NEGOCIO ENTRE HR RATINGS Y LA ENTIDAD O EMISORA. LAS
CALIFICACIONES Y/U OPINIONES OTORGADASSE EMITEN EN NOMBRE DE HR
RATINGS Y NO DE SU PERSONAL DIRECTIVO O TCNICO Y NO CONSTITUYEN
RECOMENDACIONES PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER ALGN INSTRUMENTO,
NI PARA LLEVAR A CABO ALGN TIPO DE NEGOCIO, INVERSIN U OPERACIN, Y
PUEDEN ESTAR SUJETAS A ACTUALIZACIONES EN CUALQUIER MOMENTO, DE
CONFORMIDAD CON LAS METODOLOGAS DE CALIFICACIN DE HR RATINGS, EN
TRMINOS DE LO DISPUESTO EN EL ARTCULO 7, FRACCIN II Y/O III, SEGN
CORRESPONDA, DE LAS "DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A
LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE
VALORES".
HR RATINGS BASA SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES EN INFORMACIN
OBTENIDA DE FUENTES QUE SON CONSIDERADAS COMO PRECISAS Y
CONFIABLES, SIN EMBARGO, NO VALIDA, GARANTIZA, NI CERTIFICA LA
PRECISIN, EXACTITUD O TOTALIDAD DE CUALQUIER INFORMACIN Y NO ES
RESPONSABLE DE CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS
OBTENIDOS POR EL USO DE ESA INFORMACIN. LA MAYORA DE LAS EMISORAS
DE INSTRUMENTOS DE DEUDA CALIFICADAS POR HR RATINGS HAN PAGADO UNA
CUOTA DE CALIFICACIN CREDITICIA BASADA EN EL MONTO Y TIPODE EMISIN.
LA BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORA Y, EN SU CASO,
LA OPININ SOBRE LA CAPACIDAD DE UNA ENTIDAD CON RESPECTO A LA
ADMINISTRACIN DEACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN VERSE
MODIFICADAS, LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA BAJA LA
CALIFICACIN, SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO
DE HR RATINGS. HR RATINGS EMITE SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE
MANERA TICA Y CON APEGO A LAS SANAS PRCTICAS DE MERCADO Y A LA
NORMATIVA APLICABLE QUE SE ENCUENTRA CONTENIDA EN LA PGINA DE LA
PROPIA CALIFICADORA WWW.HRRATINGS.COM, DONDE SE PUEDEN CONSULTAR
DOCUMENTOS COMO EL CDIGO DE CONDUCTA, LAS METODOLOGAS O CRITERIOS
DE CALIFICACIN Y LAS CALIFICACIONES VIGENTES.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES QUE EMITE HR RATINGS CONSIDERAN UN
ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA RELATIVA DE UNA ENTIDAD, EMISORA
Y/O EMISIN, POR LO QUE NO NECESARIAMENTE REFLEJAN UNA PROBABILIDAD
ESTADSTICA DEINCUMPLIMIENTO DE PAGO, ENTENDINDOSE COMO TAL, LA
IMPOSIBILIDAD O FALTA DE VOLUNTAD DE UNA ENTIDAD O EMISORA PARA
CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE PAGO, CON LO CUAL LOS
ACREEDORES Y/O TENEDORES SE VEN FORZADOS A TOMAR MEDIDAS PARA
RECUPERAR SU INVERSIN, INCLUSO, A REESTRUCTURAR LA DEUDA DEBIDO A
UNA SITUACIN DE ESTRS ENFRENTADA POR EL DEUDOR. NO OBSTANTE LO
ANTERIOR, PARA DARLE MAYOR VALIDEZ A NUESTRAS OPINIONES DE CALIDAD
CREDITICIA, NUESTRA METODOLOGA CONSIDERA ESCENARIOS DE ESTRS COMO
COMPLEMENTO DEL ANLISIS ELABORADO SOBRE UN ESCENARIO BASE. LOS
HONORARIOS QUE HR RATINGS RECIBE POR PARTE DE LOS EMISORES
GENERALMENTE VARAN DESDE US$1,000 A US$1,000,000 (O EL EQUIVALENTE
EN OTRA MONEDA) POR EMISIN. EN ALGUNOS CASOS, HR RATINGS CALIFICAR
TODAS O ALGUNAS DE LAS EMISIONES DE UN EMISOR EN PARTICULAR POR UNA
CUOTA ANUAL. SE ESTIMA QUE LAS CUOTAS ANUALES VAREN ENTRE US$5,000
Y US$2,000,000 (O EL EQUIVALENTE EN OTRA MONEDA)