CIUDAD DE MXICO (22 DE NOVIEMBRE DE 2016) - HR RATINGS RATIFIC LA CALIFICACIN DE HR AA- CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA EL PROGRAMA DE LP DE GICSA.

LA RATIFICACIN DELA CALIFICACIN DEL PROGRAMA DE CEBURS DE LP SE BASA EN LA CALIFICACIN DE GICSA . LA CALIFICACIN SE BASA EN EL SANO FACTOR DE OCUPACIN QUE PRESENTA SU PORTAFOLIO ESTABILIZADO, EL CUAL HA INCREMENTADO LA GENERACIN DE EBITDA DE LA EMPRESA. ES IMPORTANTE SEALAR QUE EN LOS LTIMOS DOCE MESES (UDM) LA GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO (FLE) SE HA VISTO IMPACTADA POR LOS RETRASOS Y MODIFICACIONES QUE HA SUFRIDO EL PLAN DE NUEVOS DESARROLLOS DE LA EMPRESA Y POR ENDE LOS AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A FLE Y LOS NIVELES DE RAZN DE COBERTURA DEL SERVICIO DE DEUDA (DSCR) DISMINUYERON; SIN EMBARGO, PARA LOS SIGUIENTES AOS SE ESTIMA QUELOS NIVELES DE FLE INCREMENTEN CONFORME LAS PROPIEDADES EN DESARROLLO VAYAN TERMINNDOSE. POR LO ANTERIOR, SE CONSIDERA EL RIESGO PROYECTO POR LA CANTIDAD DE OBRAS SIMULTNEAS QUE SE ESTARN EJECUTANDO EN LOS PRXIMOS AOS. TAMBIN SE TOMA EN CUENTA EL PERFIL DE VENCIMIENTOS DE LA DEUDA QUE NO EST COMPLETAMENTE ALINEADO CON LA MADURACIN DE LOS PROYECTOS, LO QUE PRESIONARA LOS NIVELES DE DSCR PARA 2018; SIN EMBARGO, LA EMPRESA YA HA IDO REESTRUCTURANDO DICHA DEUDA CON LA COLOCACIN DE TRES EMISIONES A UN MAYOR PLAZO. POR SU PARTE, SE CONSIDERA LA SANA DIVERSIFICACIN QUE PRESENTAN LOS INMUEBLES EN LA GENERACIN DE INGRESO NETO OPERATIVO (NOI). ADICIONALMENTE, HAY QUE MENCIONAR QUE LA EMPRESA CUENTA CON SUFICIENTE EXPERIENCIA DENTRO DEL SECTOR INMOBILIARIO, PERMITINDOLE CONTAR CON UN PROCESO DE INTEGRACIN VERTICAL.

EL PROGRAMA CERTIFICADOS BURSTILES (CEBURS) DE LARGO PLAZOPOR UN MONTO DE HASTA P$6,000M A UN PLAZO DE 5 AOS A PARTIR DE LA AUTORIZACIN DE LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV) EL 7 DE DICIEMBRE DE 2015.EN LA PRIMERA TABLA DEL DOCUMENTO ADJUNTO SE MUESTRAN LOS DETALLES DEL PROGRAMA.

PRINCIPALES FACTORES CONSIDERADOSLA RATIFICACIN EN LA CALIFICACIN DE GICSA SE APOYA EN EL SANO FACTORDE OCUPACIN QUE MANTIENE SU PORTAFOLIO ESTABILIZADO, QUE PRESENTAN NIVELES DE 90.7% AL 3T16 (VS. 90.5% AL 3T15), LO CUAL SUMADO A UN INCREMENTO EN LA RENTA, HAPERMITIDO MAYORES INGRESOS Y POR ENDE UNA GENERACIN DE EBITDA SUPERIOR AL AO ANTERIOR. ESTO REFLEJA LA BUENA ADMINISTRACIN QUE HA DESEMPEADO LA EMPRESA ENSUS PROPIEDADES, CONTANDO CON SUFICIENTE EXPERIENCIA EN EL SECTOR INMOBILIARIO, ADEMS DE PRESENTAR UNA INTEGRACIN VERTICAL.

DE ACUERDO CON LA METODOLOGA DE HR RATINGS, SE REALIZARON PROYECCIONES FINANCIERAS DE LA EMPRESA BAJO UN ESCENARIO BASE Y UNO DE ESTRS EN DONDE SE EVALUARON LAS MTRICAS FINANCIERAS Y DE EFECTIVO DISPONIBLE. LAS PROYECCIONES REALIZADAS ABARCAN DESDE EL 4T16 AL 4T19. EN LA SEGUNDA TABLA DEL DOCUMENTO ADJUNTO SE PRESENTAN LOS RESULTADOS OBTENIDOS PARA CADA UNO DE LOS ESCENARIOS MENCIONADOS.

ALGUNOS DE LOS ASPECTOS MS IMPORTANTES SOBRE LOS QUE SE BASA LA CALIFICACIN SON:

SANA DIVERSIFICACINEN LA GENERACIN DE NOI. EL PORTAFOLIO ESTABILIZADO DE LA EMPRESA EST UBICADO EN SEIS ESTADOS DEL PAS E INTEGRA PROPIEDADES COMERCIALES, DE USOS MIXTOS Y OFICINAS, DIVERSIFICANDO EL NOI POR INMUEBLE EN DONDE EL MS RELEVANTE REPRESENTA 21.6% DEL NOI TOTAL AL 9M16 (VS. 19.3% AL 9M15). SANO FACTOR DE OCUPACIN Y TASA DE RENOVACIN. LAS 13 PROPIEDADES QUE COMPONEN EL PORTAFOLIO ESTABILIZADO MOSTRARON UN FACTOR DE OCUPACIN DEL 90.7% AL 3T16 (VS. 90.5 % AL 3T15), LO ANTERIOR, SUMADO A UNA TASA DE RENOVACIN DE 98.5% AL 3T16 (VS. 99.0% AL 3T15).

FUERTE CRECIMIENTO DEL EBITDA. ESTA MTRICA ALCANZ P$2,524M EN LOS UDM AL 3T16 (VS. P$2,044M AL 3T15), EQUIVALENTE A UN INCREMENTO DE 23.5%. ESTO NOS ARROJ UN MAYOR MARGEN EBITDA CERRANDO EN 54.7% (VS. 45.0% AL 31T5).

RETRASOS EN LA EJECUCIN DE PROYECTOS, PRODUCIENDO UN DETERIORO EN EL FLE. A PESAR DEL BUEN DESEMPEO EN EL EBITDA, LA EMPRESA REPORT MAYORES REQUERIMIENTOS DE CAPITAL DE TRABAJO, COMO CONSECUENCIA DE LA ETAPA EN LA QUE SE ENCUENTRAN LAS PROPIEDADES EN DESARROLLO (8) Y EL NIVEL DEATRASO QUE PRESENTAN, LO CUAL DERIV EN UN FLE NEGATIVO DE -P$562M AL 3T16 (VS. P$927M AL 3T15). SE ESTIMA QUE LA GENERACIN DE FLE SE FORTALEZCA EN LA MEDIDA EN QUE LOS PROYECTOS EN DESARROLLO SE ENTREGUEN.

PRESIONES SOBRE EL NIVEL DE COBERTURA DE LA DEUDA. ESTIMAMOS QUE LA EMPRESA MOSTRAR PRESIONES EN SU DSCR EN 2018, DERIVADO DE LOS REQUERIMIENTOS DE INVERSIN PARA DESARROLLAR LAS PROPIEDADES EN CONSTRUCCIN Y DEL PERFIL DE VENCIMIENTOS QUE NO EST COMPLETAMENTE ALINEADO CON EL AVANCE DE LOS PROYECTOS Y EL FLUJO GENERADO. ESTE RIESGO HA SIDO AMINORADO A TRAVS DE LA OPI DE2015 Y LOS CEBURS CON CLAVE DE PIZARRA GICSA 15, GICSA 15-2 Y GICSA 16U. AL CIERRE DEL 3T16 PRESENT UN DSCR CON CAJA DE 0.7X (VS. 0.3X AL 3T15).MENORES NIVELES DE DEUDA NETA A LO ESPERADO. EL DETERIORO OBSERVADO EN FLE FUE COMPENSADO POR UNA MAYOR CAJA QUE LA ESPERADA, DEBIDO A UNA MENOR EROGACIN DE CAPEX, OBSERVNDOSE UNA DEUDA NETA DE P$10,447M AL 3T16 (VS. P$12,470M EN EL ESCENARIO BASE DE 2015 Y P$6,719M AL 3T15). LO ANTERIOR NOS ARROJ AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A EBITDA DE 4.1 AOS (VS. 4.2 AOS EN EL ESCENARIO BASE 2015 Y 3.3 AOS AL 3T15).

LAEMPRESA CUENTA CON UNA INTEGRACIN VERTICAL COMPLETA, QUE ABARCA DESDE EL DISEO DEL PROYECTO, ATRAVESANDO POR LA CONSTRUCCIN DEL MISMO, HASTA LA COMERCIALIZACIN Y POSTERIOR ADMINISTRACIN DEL PROYECTO VA SUS DISTINTAS EMPRESAS SUBSIDIARIAS. ESTO ES POSIBLE POR SUS MS DE 26 AOS DE OPERACIN EN EL MERCADO, LO QUE LE PERMITE OPERAR ACTUALMENTE 34 UNIDADES.

LA GENERACIN DE INGRESOS DE LOS UDM PRESENT UN CRECIMIENTO DE 1.6%, ALCANZANDO NIVELES DE P$4,612M AL 3T16 (VS. P$4,538M AL 3T15), GRACIAS A UN INCREMENTO EN EL FACTOR DE OCUPACIN, EL CUAL CERR EN 90.7% AL 3T16 (VS. 90.5% AL 3T15), DEBIDO A UNA MAYOR SUPERFICIE BRUTA ARRENDABLE (SBA) RENTADA EN LOS CENTROS COMERCIALES FRUM BUENAVISTA, LA ISLA ACAPULCO Y FRUM CULIACN, AS COMO POR UN LIGERO INCREMENTO ENLA PROPIEDAD DE USOS MIXTOS CAPITAL REFORMA. ASIMISMO, LAS RENTAS POR M2 PRESENTARON UN INCREMENTO DE 8.5% PRINCIPALMENTE POR UN AUMENTO EN LA RENTA DE LAS PROPIEDADES DE USOS MIXTOS Y LAS OFICINAS DE TORRE E3, MOSTRANDO NIVELES DE P$333 AL 3T16 (VS. P$307 AL 3T15).

SIN EMBARGO, LOS INGRESOS OBSERVADOS EN LOS UDM NO ALCANZARON LOS NIVELES ESPERADOS BAJO NUESTRAS PROYECCIONES REALIZADAS EL 18 DE NOVIEMBRE DE 2015. ESTO SE EXPLICA POR EL ATRASO EN LAS PROPIEDADES EN DESARROLLO Y LOS CAMBIOS QUE HAN IMPLEMENTADO EN LOS NUEVOS PROYECTOS, AS COMO POR UNA CURVA DE LLENADO MS LENTA PARA REFORMA CAPITAL.DENTRO DE LOS CAMBIOS QUE HAN IMPACTADO LA CARTERA DE PROYECTOS (PIPELINE), SE ENCUENTRA LA INCORPORACIN DE CINCO CENTROS COMERCIALES QUE SE DESARROLLARN BAJO UN NUEVO CONCEPTO DENOMINADO MALLTERTAINMENT, LOS CUALES OPERARN BAJO LA MARCA EXPLANADA. ESTOS CENTROS COMERCIALES CONTARN CON AL MENOS 185,000M2 DE REA DE DESARROLLO, OFRECIENDO UN USO MIXTO CON TIENDAS DE MARCAS NACIONALES E INTERNACIONALES, HOTELES, CENTROS MDICOS, SUPERMERCADOS, SERVICIOS, AS COMO ESPACIOS CULTURALES, DE TRABAJO, CONVIVENCIA Y REAS DE ENTRETENIMIENTO. EL PRIMER CENTRO COMERCIAL BAJO ESTE FORMATO SER EXPLANADA PUEBLA QUE SE ESTIMA TERMINAR EN EL 4T17, SEGUIDO DE APERTURAS UBICADAS EN LEN, QUERTARO, PACHUCA Y CULIACN.POR OTRO LADO, SE DETUVO INDEFINIDAMENTE EL DESARROLLO DE LA RENOVACIN DE REFORMA 156, PLAZA OUTLET NORTE Y LA ISLA PLAYA DEL CARMEN, DEBIDOA DIFERENTES CUESTIONES QUE SURGIERON AL ANALIZAR ESTOS PROYECTOS. SIN EMBARGO, LA EMPRESA NO ESTIMA INCREMENTAR SUS REQUERIMIENTOS DE CAPEX DE MANERA IMPORTANTE, DESTINANDO LOS RECURSOS YA CONTEMPLADOS BAJO SU PLAN DE INVERSIN A LOS NUEVOS PROYECTOS (P$22,564M). CUANDO ESTAS PROPIEDADES SE ESTABILICEN, SE ESTIMA QUELA SBA DEL PORTAFOLIO AL 3T16 INCREMENTE 155.6% ALCANZANDO 1,585,319M2 DE SBA. DEBIDO A LA DEMORA DE LAS PROPIEDADES EN DESARROLLO, EL PORTAFOLIO DE GICSASIGUE SIENDO CONFORMADO POR 13 PROPIEDADES CON UNA SBA TOTAL DE 620,150M2 AL 3T16 (VS. 13 PROPIEDADES CON 618,640M2 AL 3T15), REPRESENTANDO UN CRECIMIENTO DE 0.2% EN TRMINOS DE SBA POR LA EXPANSIN DE FRUM CULIACN Y FRUM COATZACOALCOS. EL PORTAFOLIO EST COMPUESTO POR 7 PROPIEDADES COMERCIALES, 4 PROPIEDADES DE USO MIXTO Y 2 OFICINAS, CON UNA ANTIGEDAD PROMEDIO DE 8 AOS. CABE MENCIONAR QUE GICSA MANTIENE UNA PARTICIPACIN MAYORITARIA EN LAS PROPIEDADES, CON LA EXCEPCIN DE FRUM COATZACOALCOS CON EL 25.0%, RESULTANDO EN UNA PARTICIPACIN PROPORCIONAL DE 63.1% SOBRE LA TOTALIDAD DEL PORTAFOLIO (VS. 63.2% AL 3T15). TODAS LAS PROPIEDADES SON OPERADAS Y ADMINISTRADAS POR LUXE ADMINISTRACIN Y CONTROL, QUE FORMA PARTE DE GICSA.

DEBIDO AL CRECIMIENTO EN LOS INGRESOS Y A UNA DISMINUCIN EN LOS GASTOS POR MAYORES EFICIENCIAS OPERATIVAS, LA EMPRESA GENER EBITDA POR P$2,524M AL 3T16 (VS. P$2,044M AL 3T15),EQUIVALENTE A UN INCREMENTO DE 23.5%. ESTOS NIVELES NOS ARROJARON UN MARGEN EBITDA DE 54.7% AL 3T16 (VS. 45.0% AL 3T15). EN LNEA CON LO ESPERADO EN LOS INGRESOS DENTRO DE LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS, LA GENERACIN DE EBITDA FUE MENOR A LA ESTIMADA EN EL ESCENARIO BASE Y DE ESTRS; SIN EMBARGO, EL MARGEN EBITDA FUESUPERIOR DEBIDO A LAS EFICIENCIAS OPERATIVAS DE LOS UDM.

ENFOCNDONOS EN LA GENERACIN DELINGRESO NETO OPERATIVO (NOI) DE LAS PROPIEDADES QUE CONFORMAN EL PORTAFOLIO DE GICSA, OBSERVAMOS QUE EN LOS LTIMOS 9 MESES ALCANZ NIVELES DE P$1,930M AL 3T16(VS. P$1,805M AL 3T15), EQUIVALENTE A UN INCREMENTO DE 6.9% DEBIDO AL CRECIMIENTO EN LOS INGRESOS Y MAYORES EFICIENCIAS OPERATIVAS. LO ANTERIOR NOS ARROJA UN MARGEN NOI DE 81.4% (VS. 81.0% AL 3T15). ANALIZANDO SU COMPOSICIN POR PROPIEDAD, OBTENEMOS QUE PASEO ARCOS BOSQUES ES EL DE MAYOR RELEVANCIA, REPRESENTANDO 21.6% DEL NOI TOTAL DE LOS LTIMOS 9 MESES AL 3T16 (VS. 19.3% AL 3T15), SEGUIDO DE PASEO INTERLOMAS, CON EL 15.8% (VS. 17.5% AL 3T15) Y FRUM BUENAVISTA CON EL 13.4% (VS. 14.1% AL 3T15). ESTO REFLEJA LA SANA DIVERSIFICACIN QUE PRESENTA EL PORTAFOLIO EN TRMINOS DE LA GENERACIN DE NOI, AL NO DEPENDER EN UNA SOLA PROPIEDAD.

EN LOS UDM, LA GENERACIN DE FLE SE VIO IMPACTADA PRESENTANDO NIVELES NEGATIVOS POR

-P$562M AL 3T16 (VS. P$927M AL 3T15), DEBIDO A PRESIONES EN SU CAPITAL DE TRABAJO POR EL ATRASO EN LOS PROYECTOS EN DESARROLLO Y EL CAMBIO DE ESTRATEGIA AL INTRODUCIR EL FORMATO DE EXPLANADA, AS COMOPOR UN INCREMENTO EN PARTES RELACIONADAS DEBIDO AL DESARROLLO DE FRUM CUERNAVACA QUE ACTUALMENTE SE ENCUENTRA EN ESTE RUBRO. DEBIDO AL ATRASO EN LAS PROPIEDADES EN DESARROLLO, LA EROGACIN DE CAPEX HA SIDO INFERIOR A LA ESPERADA BAJO NUESTRAS PROYECCIONES, AUNQUE PRESENTA UN INCREMENTO DE 4.1% EN RELACIN CON EL AOANTERIOR, SUMANDO UNA INVERSIN EN LOS UDM DE P$3,612M AL 3T16 (VS. P$3,468M AL 3T15).A PESAR DE UNA MENOR EROGACIN DE CAPEX, LA DEUDA TOTAL DE LA EMPRESA INCREMENT 57.8% PRESENTANDO NIVELES DE P$15,848M AL 3T16 (VS. P$10,044M AL 3T15). ESTO SE DEBE A LAS EMISIONES QUE REALIZARON EN DICIEMBRE DE 2015 POR UN MONTO TOTAL DE P$3,000M. LA PRIMERA CON CLAVE DE PIZARRA GICSA 15 SE COLOC POR P$500M A UN PLAZO DE 2,548 DAS EQUIVALENTE A 7 AOS Y UNA TASA FIJA DE 9.08%, MIENTRAS QUE LA SEGUNDA EMISIN GICSA 15-2 SE EMITI POR P$2,500M A UN PLAZO DE 1,204 DASEQUIVALENTE A 3.3 AOS Y UNA TASA TIIE28 MS UNA SOBRETASA DE 275 PUNTOS BASE. CONSIDERANDO EL EFECTIVO Y EQUIVALENTES, SIN TOMAR EN CUENTA EL EFECTIVO RESTRINGIDO, OBTENEMOS UNA DEUDA NETA DE P$10,447M AL 3T16 (VS. P$6,719M AL 3T15), EQUIVALENTE A UN INCREMENTO DE 55.5%. CON BASE EN ESTOS NIVELES Y LA GENERACIN DE FLE Y EBITDA DE LOS UDM, OBTENEMOS AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A EBITDA EN NIVELES DE 4.1 AOS AL 3T16 (VS. 3.3 AOS AL 3T15), POR ARRIBA DEL AO ANTERIOR. LOS AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A FLE NO SON COMPARABLES POR LO NIVELES NEGATIVOS DE FLE.

EN RELACIN CON LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS DE 2015, LOS NIVELES DE DEUDA TOTAL SON SUPERIORES; SIN EMBARGO, POR UNA MAYOR ACUMULACIN DE EFECTIVO DEBIDO A LA MENOR EROGACIN DE CAPEX, LOS NIVELES DE DEUDA NETA FUERON INFERIORES A LOS ESPERADOS. ESTO SE VE REFLEJADO EN MENORES AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A EBITDA QUE LOS PROYECTADOS EN ELESCENARIO BASE Y DE ESTRS.

CABE MENCIONAR QUE, ADICIONAL A LAS EMISIONES COLOCADAS EN DICIEMBRE DE 2015, LA EMPRESA EMITI EL 24 DE OCTUBREDE 2016 UNA TERCERA EMISIN CON CLAVE DE PIZARRA GICSA 16U POR 547M UDIS EQUIVALENTE A P$3,000M, A UN PLAZO DE 2,548 DAS REPRESENTANDO 7 AOS Y UNA TASA REAL DE 6.95%.

ES IMPORTANTE SEALAR QUE EN LOS UDM, LA EMPRESA SE HA ENFOCADO EN REESTRUCTURAR SU DEUDA, BUSCANDO MEJORES TRMINOS Y CONDICIONES QUE VAYAN MS EN LNEA CON LA VIDA TIL DE SUS ACTIVOS. LO ANTERIOR HA RESULTADO EN UNA DISMINUCIN DE LA DEUDA DE CORTO PLAZO REPRESENTANDO 2.3% AL 3T16 (VS. 36.7% AL 3T15), MIENTRAS QUE EL 97.7% RESTANTE ES DE LARGO PLAZO (VS. 63.3% AL 3T15). ESTO SE ESTIMA QUE MEJORE LOS NIVELES DE DSCR PARA LOS SIGUIENTESPERIODOS, EN LA MEDIDA QUE LA GENERACIN DE FLE VAYA MEJORANDO CONFORME LAS PROPIEDADES EN DESARROLLO SE ESTABILICEN. POR SU PARTE, LA EXPOSICIN DE LA EMPRESAA OBLIGACIONES EN DLARES DISMINUY REPRESENTANDO LA DEUDA EN DLARES 44.8% DE LA DEUDA TOTAL AL 3T16 (VS. 62.1% AL 3T15), CON EL OBJETIVO DE ALINEAR DICHA DEUDA CON LOS INGRESOS GENERADOS EN DLARES.

LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS ESTIMAN QUE LA EMPRESA CONTINEDESARROLLANDO LOS NUEVOS PROYECTOS SEGN SU PLAN DE INVERSIN, ESTIMANDO QUE CONFORME ESTOS INMUEBLES SE VAYAN ESTABILIZANDO, LOS INGRESOS SE INCREMENTARN Y, POR ENDE, LA GENERACIN DE EBITDA Y FLE. DEBIDO A LA EROGACIN DE CAPEX QUE GICSA DEBE REALIZAR PARA LLEVAR A CABO ESTOS PROYECTOS, AS COMO LOS VENCIMIENTOS DEDEUDA QUE DEBE HACER FRENTE, PRINCIPALMENTE EN 2018, LA EMPRESA DEBER INCURRIR EN DEUDA ADICIONAL PARA HACER FRENTE A SU SERVICIO DE DEUDA. CON BASE EN LO ANTERIOR, ESPERAMOS QUE LOS AOS DE DEUDA NETA A FLE Y EBITDA VAYAN DISMINUYENDO PARA LOS SIGUIENTES AOS. EN TRMINOS DEL DSCR, SE ESTIMAN NIVELES PRESIONADOS, PRESENTANDO UN DSCR ACUMULADO DE 0.8X EN EL ESCENARIO BASE (VS. 0.5X EN EL ESCENARIO DE ESTRS), EN TANTO NO REESTRUCTURE SU DEUDA A PLAZOS MS LARGOS, Y EN LNEACON LA VIDA TIL DE LOS INMUEBLES; SIN EMBARGO, CONSIDERANDO LA CAJA, OBTENEMOS UN DSCR CON CAJA ACUMULADO DE 1.7X EN EL ESCENARIO BASE (VS. 1.3X EN EL ESCENARIO DE ESTRS), MOSTRANDO SU CAPACIDAD DE PAGO.

ANEXOS - ESCENARIO BASE INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO

ANEXOS - ESCENARIO DE ESTRS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO

ANEXOS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTODESCRIPCIN DE LA EMPRESA

GICSA SE DEDICA, A TRAVS DE SUS COMPAAS SUBSIDIARAS, ASOCIADAS Y NEGOCIO CONJUNTO AL DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS, ADQUISICIN, VENTA, CONSTRUCCIN, COMERCIALIZACIN Y ARRENDAMIENTO DE CENTROS COMERCIALES, VIVIENDA RESIDENCIAL, EDIFICIOS CORPORATIVOS, NAVES INDUSTRIALES Y SERVICIOS DE HOTELERA. LA EMPRESA SE CONSTITUY EL 4 DEJUNIO DE 2015, SIN EMBARGO, SUS OPERACIONES DATAN DESDE 1989. A LO LARGO DE SU HISTORIA HAN DESARROLLADO 66 PROPIEDADES REPRESENTANDO UNA SUPERFICIE DE APROXIMADAMENTE 2,700,000M2, HABIENDO VENDIDO 53 UNIDADES DE APROXIMADAMENTE 2,100,000M2. ACTUALMENTE, CUENTA CON UN PORTAFOLIO ESTABILIZADO DE 13 PROPIEDADES DISTRIBUIDAS EN DIVERSOS ESTADOS (D.F., ESTADO DE MXICO, JALISCO, GUERRERO, VERACRUZ Y SINALOA), QUE REPRESENTAN UNA SUPERFICIE DE 620,150M2, ADMINISTRANDO UN TOTAL DE34 UNIDADES (13 PROPIAS Y 21 DE TERCEROS) AL 3T16.

CONTACTOSMARA JOS ARCE

ASOCIADA DE CORPORATIVOSMARIAJOSE.ARCE@HRRATINGS.COM

LUIS R. QUINTERODIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA / ABS

LUIS.QUINTERO@HRRATINGS.COMMXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEO DE LA REFORMA #1015 TORRE A, PISO 3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP 01210, TEL 52 (55) 1500 3130.ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE CENTER, SUITE 8500, NEW YORK, NEW YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1 (212) 220 5735.LA CALIFICACIN OTORGADA POR HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V. A ESA ENTIDAD, EMISORA Y/O EMISIN EST SUSTENTADA EN EL ANLISIS PRACTICADO EN ESCENARIOS BASE Y DE ESTRS, DE CONFORMIDAD CON LA(S) SIGUIENTE(S) METODOLOGA(S) ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA INSTITUCIN CALIFICADORA:EVALUACIN DE RIESGO CREDITICIO DE DEUDA CORPORATIVA, MAYO DE 2014.

PARA MAYOR INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S), FAVOR DE CONSULTAR WWW.HRRATINGS.COM/ES/METODOLOGIA.ASPX

INFORMACIN COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCIN V, INCISO A), DEL ANEXO 1 DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES.

CALIFICACIN ANTERIOR HR AA- / PERSPECTIVA ESTABLE

FECHA DE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN 18 DE NOVIEMBRE DE 2015

PERIODO QUEABARCA LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA POR HR RATINGS PARA EL OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE CALIFICACIN. 2012 - 3T16

RELACIN DE FUENTES DE INFORMACIN UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS PROPORCIONADAS POR TERCERAS PERSONAS INFORMACIN TRIMESTRAL INTERNA E INFORMACIN ANUAL DICTAMINADA POR PWC.CALIFICACIONES OTORGADAS POR OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE FUERON UTILIZADAS POR HR RATINGS (EN SU CASO). ACE SEGUROS, S.A. DE C.V. - HR AAA

AXA SEGUROS, S.A. DE C.V. - HR AAA

HR RATINGS CONSIDER AL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO, LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTE Y LOS POSIBLES ADQUIRENTES DE DICHOS VALORES. (EN SU CASO) N/A HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V. (HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN CALIFICADORA DE VALORES AUTORIZADA POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV), REGISTRADA ANTE LA SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (SEC) COMO UNA NATIONALLY RECOGNIZED STATISTICAL RATING ORGANIZATION (NRSRO) PARA LOS ACTIVOS DE FINANZAS PBLICAS SEGN LO DESCRITO EN LA CLUSULA (V) DE LA SECCIN 3(A)(62)(A) DE LA U.S. SECURITIES EXCHANGE ACT DE 1934Y CERTIFICADA COMO UNA CREDIT RATING AGENCY (CRA) POR LA EUROPEAN SECURITIES AND MARKETS AUTHORITY (ESMA).

LA CALIFICACIN ANTES SEALADA FUE SOLICITADA POR LA ENTIDAD O EMISOR, O EN SU NOMBRE, Y POR LO TANTO, HR RATINGS HA RECIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN. EN NUESTRA PGINA DE INTERNET WWW.HRRATINGS.COM SE PUEDE CONSULTAR LA SIGUIENTE INFORMACIN: (I) EL PROCEDIMIENTO INTERNO PARA EL SEGUIMIENTO A NUESTRAS CALIFICACIONES Y LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES; (II) LOS CRITERIOS DE ESTA INSTITUCIN CALIFICADORA PARA EL RETIRO O SUSPENSIN DEL MANTENIMIENTO DE UNA CALIFICACIN, Y (III) LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE NUESTRO COMIT DE ANLISIS.

LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE HR RATINGS DE MXICO S.A. DE C.V. (HR RATINGS) SON OPINIONES CON RESPECTO A LA CALIDAD CREDITICIA Y/O A LA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O RELATIVAS AL DESEMPEO DE LAS LABORESENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO SOCIAL, POR PARTE DE SOCIEDADES EMISORAS Y DEMS ENTIDADES O SECTORES, Y SE BASAN EXCLUSIVAMENTE EN LAS CARACTERSTICAS DE LA ENTIDAD, EMISIN Y/U OPERACIN, CON INDEPENDENCIA DE CUALQUIER ACTIVIDAD DE NEGOCIO ENTRE HR RATINGS Y LA ENTIDAD O EMISORA. LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES OTORGADAS SE EMITEN EN NOMBRE DE HR RATINGS Y NO DE SU PERSONAL DIRECTIVO O TCNICO Y NO CONSTITUYEN RECOMENDACIONES PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER ALGN IN