VERUM ASIGNA CALIFICACIN CORPORATIVA DE 'A+/M' A INMOBILIARIA VINTE
17 Mayo 2017 - 5:09PM
BMV General Information
MONTERREY, NUEVO LEN (MAYO 17, 2017): VERUM ASIGN LA CALIFICACIN
CORPORATIVA DE 'A+/M' PARA EL LARGO PLAZO A VINTE VIVIENDAS
INTEGRALES, S.A.B. DE C.V. ('INMOBILIARIA VINTE' O 'VINTE'). LA
PERSPECTIVA DE LA CALIFICACIN ES 'ESTABLE'. LA CALIFICACIN SE
FUNDAMENTA EN SU BUENA RENTABILIDAD, REFLEJADA EN BUENOS MRGENES DE
EBITDA, COMPLEMENTADA CON UN MODELO DE CRECIMIENTO ORDENADO; ADEMS,
ESTAS CONSIDERAN SU FLEXIBILIDAD OPERATIVA, LA CUAL LE PERMITE
AJUSTAR SU OPERACIN DE MANERA OPORTUNA ANTE CAMBIOS EN LAS
CONDICIONES DE MERCADO. IGUALMENTE, INCORPORAN SUS ADECUADOS
NIVELES DE APALANCAMIENTO OPERATIVO Y SU AMPLIA Y DIVERSIFICADA
ESTRUCTURA DEFONDEO. POR SU PARTE, DICHAS CALIFICACIONES SE
ENCUENTRAN LIMITADAS POR LOS RIESGOS INHERENTES AL SECTOR DE LA
VIVIENDA EN MXICO, PROPIOS DE UN INTENSO REQUERIMIENTO DE CAPITAL
DE TRABAJO Y LA EXPOSICIN A CAMBIOS EN LA POLTICA NACIONAL DE
VIVIENDA, JUNTO CON LA PRESIONADA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO DE
LA EMPRESA EN PERODOS RECIENTES.
EL MODELO DE 'COMUNIDADES INTEGRADAS' DE VINTE SE FUNDAMENTA EN
OFRECER VIVIENDAS PARA LOS TRES SEGMENTOS SOCIOECONMICOS(INTERS
'SOCIAL', 'MEDIO' Y 'RESIDENCIAL') EN CADA UNA DE LAS PLAZAS EN QUE
VINTE PARTICIPA, PERMITIENDO QUE STOS COHABITEN DE FORMA ARMONIOSA
Y DISPONIENDODE UNA MISMA INFRAESTRUCTURA URBANA (VIALIDADES,
PARQUES, ESCUELAS, COMERCIOS, ETC.) PARA BRINDAR UN MAYOR ATRACTIVO
EN CONJUNTO. POR FRACCIONAMIENTO, LA INMOBILIARIA OFRECE HASTA
SIETE TIPOS DIFERENTES DE VIVIENDAS, MIENTRAS QUE POR PLAZA SUMARAN
HASTA 25. EL MODELO OPERATIVO DE LA EMPRESA LE PERMITE CONTAR CON
BUENAFLEXIBILIDAD PARA AJUSTAR DE MANERA RPIDA SU RITMO DE
CRECIMIENTO Y MEZCLA DE PRODUCTOS DE ACUERDO A LAS CONDICIONES DE
MERCADO. ASIMISMO, MANEJA UN MECANISMODE PREVENTAS Y APARTADOS, QUE
A DIFERENCIA DE OTRO TIPO DE DESARROLLADORES, SIRVE PARA MARCAR EL
RITMO DE CONSTRUCCIN Y EN ALGUNOS CASOS REDEFINIR LA ESTRATEGIA DE
PRECIOS Y MEZCLA DE PRODUCTOS OFRECIDOS.
EL ENFOQUE ACTUAL DE VINTE ES SEGUIR AUMENTANDO SU PRECIO
PROMEDIOPOR VIVIENDA (2016: PS$624.2 MILES; 1T17: PS$656.9 MILES),
CON LA INTENCIN DE POSICIONARSE EN UN SEGMENTO DE VENTA MEDIO-ALTO.
A LA PAR, SEGUIRA CON SU POLTICA DE MANTENERSE RELATIVAMENTE
ALEJADO DE LA CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS QUE INCLUYAN PROGRAMAS DE
SUBSIDIO Y CON UN PRECIO INFERIOR A PS$400 MIL (2016: 12% DE SUS
INGRESOS PROVINIERON DE ESTE TIPO DE VIVIENDAS; 1T17: 1.1%). VERUM
CONSIDERA QUE EL EQUIPO ADMINISTRATIVO DE LA EMPRESA MANTIENE UN
PERFIL CONSERVADOR, AL SERSTA POCO ESPECULATIVA, CONTANDO CON UN
BAJO NIVEL DE VIVIENDA TERMINADA DENTRO DE SUS INVENTARIOS, EL CUAL
REPRESENTA NICAMENTE EL 1.1% AL CIERRE DE 2016 (1T17: 0.9%). DESDE
EL INICIO DE SUS OPERACIONES, LA INMOBILIARIA HA REFLEJADO UN
CRECIMIENTO ORDENADO AL OFRECER UN PRODUCTO DE ALTA CALIDAD,
MAXIMIZANDO SU RENTABILIDAD, CON INCREMENTOS GRADUALES EN PRECIO Y
EVITANDO GENERAR UN AMPLIO VOLUMEN DE VENTA CON PROYECTOS
MASIVOS.
A CONSIDERACIN DE VERUM, LA RENTABILIDAD DE VINTE ES ELEVADA CON
RELACIN A SUS COMPETIDORES, CONSOLIDANDO EN 2016 UN MARGEN BRUTO
DEL 32.2% (1T17 UDM: 31.8%). EN TANTO, QUE SU GENERACIN DE EBITDA
FUE DE PS$626.6 MILLONES (+7.9% RESPECTO AL EJERCICIO ANTERIOR),
CON UN MG. EBITDA DEL 22.8% (1T17 UDM: PS$626.9 MILLONES, 22.6%),
INDICADOR QUE SE HA MANTENIDO RELATIVAMENTE ESTABLE DURANTE EL
PERODO DE ANLISIS. HACIA ADELANTE SE ESTIMA QUE LA RENTABILIDAD
CONTINE MEJORANDO GRADUALMENTE, ENTENDIENDO EL ENFOQUE DE LA
EMPRESA HACIA UN SEGMENTO DE MAYOR VALOR. CABE A CONSIDERACIN QUE
DE MOMENTO EL CENTRO COSTOS DE VENTA Y POR EDIFICACIN PUDIERA
REPRESENTAR UN REA DE OPORTUNIDAD, DADO QUE LA INMOBILIARIA AN NO
HA IMPLANTADO UN MTODO QUE LE PERMITA DESARROLLAR PRODUCTOS DE
MANERA MS INDUSTRIALIZADA, AMAYOR VOLUMEN Y CON LA MISMA
CALIDAD.
LOS INGRESOS POR VENTAS NETAS DE VINTE SE INTEGRAN PRINCIPALMENTE A
LA COMERCIALIZACIN DE VIVIENDAS (2016: 92.5%;1T17: 91.0%), NO
OBSTANTE, TAMBIN INCLUYEN FUENTES ALTERNAS AUNQUE ESTRECHAMENTE
RELACIONADAS A LA ACTIVIDAD PRINCIPAL (DESPLAZAMIENTO DE LOTES Y
LOCALES COMERCIALES, SERVICIOS DE CONSTRUCCIN, VENTA DE
EQUIPAMIENTO Y TECNOLOGAS PARA EL HOGAR). SI BIEN, LA TASA MEDIA
ANUAL DE CRECIMIENTO (TMAC) DE LAS VENTAS NETAS DELA EMPRESA ENTRE
2011 Y 2015 FUE DE +17.9%, PARA LOS LTIMOS DOS EJERCICIOS SU
DINAMISMO HA ESTADO POR DEBAJO, CON CRECIMIENTOS DEL 11.4% Y 7.1%
EN 2015 Y 2016, RESPECTIVAMENTE. HACIA ADELANTE SE ESPERA QUE SE
MANTENGA LA DESACELERACIN, CON CRECIMIENTOS MS MODERADOS Y
RELACIONADOS A LOS INCREMENTOS EN LOS PRECIOS DEVENTA POR VIVIENDA,
NO AS EN EL VOLUMEN. TENIENDO EN CUENTA LAS CIFRAS DEL 1T17, EL
CRECIMIENTO EN LAS VENTAS NETAS DEL TRIMESTRE FUE DEL 3.1% RESPECTO
AL MISMO PERODO DEL EJERCICIO ANTERIOR, AUNQUE OBSERVANDO EL
COMPORTAMIENTO POR TRIMESTRE DE MANERA DESAGREGADA, SE OBSERVA UNA
ESTACIONALIDAD RELEVANTE CON UNA MAYOR CONCENTRACIN EN LA PARTE
FINAL DEL AO.
TRAS LA OFERTA PBLICA INICIAL (OPI) REALIZADA EN 2016
(RECURSOSNETOS OBTENIDOS POR PS$610.9 MILLONES), VINTE MEJOR
CONSIDERABLEMENTE SU ESTRUCTURA DE CAPITAL. AL CIERRE DEL 1T17, SU
DEUDA BANCARIA (INCLUYENDO FACTORAJE CONRECURSO) ES DE PS$1,155.2
MILLONES (2016: PS$989.5 MILLONES), PARA UNA RAZN DEUDA NETA /
EBITDA (UDM) DE 1.5X (2016: 1.2X). LOS PLANES DE LA INMOBILIARIA
CONTEMPLEN UN CRECIMIENTO MODERADO, PROCURANDO QUE SU
APALANCAMIENTO OPERATIVO NO SUPERE LAS 2.0X. A DIFERENCIA DE OTROS
DESARROLLADORES, LA COMPAA EVITA RECURRIRA CRDITOS PUENTE PARA
FONDEAR SUS PROYECTOS, DISPONIENDO DE FINANCIAMIENTO CORPORATIVO E
INCLUYENDO GARANTAS HIPOTECARIAS (RESERVA TERRITORIAL Y/O
INVENTARIODE VIVIENDAS), AUNQUE CON UNA TENDENCIA RECIENTE A
PERCIBIR ALGUNOS QUIROGRAFARIOS (16.9% DE LA DEUDA AL 1T17),
MANEJANDO A LA VEZ ELEVADOS MONTOS DISPONIBLES(PS$1,179.2 MILLONES
AL CIERRE DEL 1T17). EN BREVE SE ESPERA QUE LA COMPAA CONCRETE UNA
EMISIN QUIROGRAFARIA POR HASTA PS$300 MILLONES ('VINTE 17'), CON LA
INTENCIN DE LIBERAR ALGUNAS DE SUS LNEAS DE CRDITO EN USO Y MEJORAR
SU PERFIL DE VENCIMIENTOS.
EL CAPITAL CONTABLE CONSOLIDADO DE VINTE AL CIERRE DEL 1T17 ES DE
PS$2,370.9 MILLONES, EQUIVALENTE AL 52.6% DEL ACTIVO TOTAL, DE LOS
CUALES PS$862.3 MILLONES (19.1% DEL ACTIVO) SON DENOMINADOS CAPITAL
SOCIAL. LA POLTICA DE PAGO DE DIVIDENDOS ESTABLECIDA SE BASA EN
OTORGAR UN PORCENTAJE DE LA UTILIDAD DEL EJERCICIO TERMINADO.
DURANTE2016 PAGARON PS$145.0 MILLONES, CORRESPONDIENTES AL ~45.0%
DE LA UTILIDAD NETA DE 2015, MIENTRAS QUE PARA 2017 STE ASCENDERA A
PS$165.0 MILLONES (44.8% DE LAUTILIDAD NETA DE 2016).
LOS INDICADORES MS RELEVANTES DE LIQUIDEZ DE LA EMPRESA REFLEJAN UN
CRECIMIENTO ORDENADO, LO QUE HISTRICAMENTE LE HA PERMITIDO MANTENER
UN ADECUADO GRADO DE AUTOSUFICIENCIA, SIN LA NECESIDAD DE REQUERIR
UN INTENSO FINANCIAMIENTO PARA CAPITAL DE TRABAJO. NO
OBSTANTE,DURANTE 2016 SU FLUJO LIBRE DE CAJA (FCF) FUE NEGATIVO POR
PS$498.6 MILLONES. PREVIAMENTE, EL FCF REGISTR NIVELES POSITIVOS DE
PS$42.0 MILLONES Y PS$85.0 MILLONES EN 2015 Y 2014,
RESPECTIVAMENTE, ESPERANDO RETOMARLOS EN LOS PRXIMOS PERODOS,
CONSIDERANDO QUE A LOS UDM AL CIERRE DEL 1T17, EL FCF REDUCIRA SU
DFICIT APS$135.2 MILLONES.
EL INDICADOR DE ROTACIN DE CAPITAL DE TRABAJO EN LOS LTIMOS DOCE
MESES TERMINADOS AL CIERRE DEL 1T17, HA REFLEJADO UNA AFECTACIN
SIGNIFICATIVA, REDUCINDOSE A 0.8X, NO OBSTANTE SERA UNA
CONSECUENCIA DE LA CONSIDERABLE INVERSIN INMOBILIARIA REALIZADA.
POR SU PARTE, AL CIERRE DEL 1T17 SU RAZN DE EBITDA (UDM)/ SERVICIO
DE DEUDA ES DE 2.5X (2016: 1.9X), MIENTRAS QUE RESPECTO A GASTOS
FINANCIEROS ASCENDERA A 5.8X (2016: 5.8X).LA PERSPECTIVA DE LA
CALIFICACIN ES 'ESTABLE'. LAS CALIFICACIONES PODRAN INCREMENTARSE
EN CASO DE MEJORAR SOSTENIDAMENTE LOS INDICADORES DE RENTABILIDAD
DE LA EMPRESA, AS COMO DE MANTENER EL CRECIMIENTO ORDENADO EN SUS
OPERACIONES, AL EVITAR UN INCREMENTO SIGNIFICATIVO EN SUS RAZONES
DE APALANCAMIENTO OPERATIVO Y/O PRESIONES EN LOS NIVELES DE
LIQUIDEZ. POR EL CONTRARIO, LAS CALIFICACIONES SE VERAN AFECTADAS A
LA BAJA ANTE UN DETERIORO EN LA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO DE
LA COMPAA, O BIEN DE OBSERVARSE UN CRECIMIENTO POR ENCIMA DEL
ESPERADO EN LAS RAZONES DE APALANCAMIENTO DE LA EMPRESA.VINTE
VIVIENDAS INTEGRALES, S.A.B. DE C.V. ES UNA 'HOLDING' DEDICADO A
CONSOLIDAR LAS OPERACIONES DE INMOBILIARIA VINTE (CONSTITUIDA EN
2001). SUS OPERACIONES SE CONCENTRAN PRINCIPALMENTE EN LA PERIFERIA
DEL VALLE DE MXICO, DENTRO DEL ESTADO DE MXICO, QUERTARO E HIDALGO,
ADEMS DE QUINTANA ROO Y CON UNA RECIENTE PARTICIPACIN EN PUEBLA Y
NUEVO LEN. MANTIENE UNA OFERTA DE VALOR SUPERIOR RESPECTO A SUS
PRINCIPALES COMPETIDORES, AL INCLUIR EN SUS FRACCIONAMIENTOS
ACCESOS CONTROLADOS POR SECCIN, PARQUES EQUIPADOS, ZONAS
DEPORTIVAS, ESCUELAS, CLNICAS, PLANTAS DE TRATAMIENTO DE AGUA Y
VIALIDADES. EL HISTORIAL DE LA EMPRESA INCLUYE MS DE 28,000
VIVIENDAS ESCRITURADAS EN UN RANGO DE PRECIO DE PS$350 MIL A PS$3
MILLONES. DURANTE 2016 ESCRITURARON 4,236 VIVIENDAS (-0.7% RESPECTO
AL EJERCICIO ANTERIOR), PRINCIPALMENTE A TRAVS DE FINANCIAMIENTOS
PROVISTOS POR INFONAVIT Y FOVISSSTE (34.3% Y 24.9% DE SUS INGRESOS
ANUALES POR VENTA DE VIVIENDAS,RESPECTIVAMENTE).
LA SIGUIENTE METODOLOGA FUE UTILIZADA PARA LA DETERMINACIN DE ESTA
CALIFICACIN:- METODOLOGA DE CORPORATIVOS (FEBRERO 2017)
INFORMACIN DE CONTACTO:JESS HERNNDEZ DE LA FUENTE
ANALISTAM JESUS.HERNANDEZ@VERUM.MX
DANIEL MARTNEZ FLORESDIRECTOR GENERAL ADJUNTO DE ANLISIS
M DANIEL.MARTINEZ@VERUM.MXIGNACIO SANDOVAL JAUREGUI
DIRECTOR ASOCIADOM IGNACIO.SANDOVAL@VERUM.MX
OFICINA DFAMORES #707 PH.1. COL. DEL VALLE
DEL. BENITO JUREZ, MXICO, D.F.C.P. 03100
T (52 55) 62 76 2026OFICINA MONTERREY
AV. LZARO CRDENAS #2321, MEZZANINE TORRE B. MDULO 2.COL.
RESIDENCIAL SAN AGUSTN, GARZA GARCA, N.L. C.P.66260.
T (52 81) 1936 669INFORMACIN REGULATORIA:
ESTAS SON CALIFICACIONES INICIALES POR LO QUE VERUM CALIFICADORADE
VALORES, S.A.P.I. DE C.V. NO HA REALIZADO NINGUNA ACTUALIZACIN
PREVIA. LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA PARA EL ANLISIS Y
DETERMINACIN DE ESTAS CALIFICACIONES COMPRENDE HASTA EL 31 DE MARZO
DE 2017.
EL SIGNIFICADO DE LAS CALIFICACIONES, UNA EXPLICACIN SOBRE LA FORMA
EN QUE SE DETERMINAN Y LA PERIODICIDAD CON LA QUE SE LES DA
SEGUIMIENTO, SUS PARTICULARIDADES, ATRIBUTOS Y LIMITACIONES, AS
COMO LAS METODOLOGAS DE CALIFICACIN,LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE
VOTACIN DEL COMIT QUE DETERMIN LA CALIFICACIN Y LOS CRITERIOS PARA
EL RETIRO O SUSPENSIN DE UNA CALIFICACIN PUEDEN SER CONSULTADOS EN
NUESTRO SITIO DE INTERNET HTTP://WWW.VERUM.MX.
DE CONFORMIDAD CON LA METODOLOGA DE CALIFICACIN ANTES INDICADA Y EN
TRMINOS DEL ARTCULO 7, FRACCIN III, DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER
GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS
PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES, SE HACE NOTAR QUE LA
CALIFICACIN EN CUESTIN PUEDE ESTAR SUJETA A ACTUALIZACIN EN
CUALQUIER MOMENTO. LA CALIFICACIN OTORGADA ES UNA OPININ CON
RESPECTO A LA CALIDAD CREDITICIA, LA FORTALEZA FINANCIERA O LA
CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O RELATIVA AL DESEMPEO DE
LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO SOCIAL DE LA
EMISORA, TODO ELLO CON RESPECTO A LA EMISORA O EMISIN EN CUESTIN, Y
POR TANTO NO CONSTITUYE RECOMENDACIN ALGUNA PARA COMPRAR, VENDER O
MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR AL CABO ALGN NEGOCIO,
OPERACIN O INVERSIN.
LA CALIFICACIN ANTES INDICADA EST BASADA EN INFORMACIN
PROPORCIONADA POR LA EMISORA Y/U OBTENIDA DE FUENTES QUE SE ASUMEN
PRECISAS Y CONFIABLES, DENTRO DE LA CUAL SE INCLUYEN LAS CUENTAS
PBLICAS ANUALES, LOS AVANCES DE LA CUENTA PBLICA TRIMESTRALES,
LEYES DE INGRESOS Y PRESUPUESTOS DE EGRESOS, ANLISIS SECTORIALES Y
REGULATORIOS, ENTRE OTRAS, MISMA QUE FUE REVISADA POR VERUM,
CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. EXCLUSIVAMENTE EN LA
MEDIDA NECESARIA Y EN RELACIN AL OTORGAMIENTO DE LAS CALIFICACIONES
EN CUESTIN, DE ACUERDO CON LA METODOLOGA REFERIDA ANTERIORMENTE. EN
NINGN CASO DEBER ENTENDERSE QUE VERUM, CALIFICADORA DE VALORES,
S.A.P.I. DE C.V. HA EN FORMA ALGUNA VALIDADO, GARANTIZADO O
CERTIFICADO LA PRECISIN, EXACTITUD O TOTALIDAD DE DICHA INFORMACIN,
POR LO QUE NO ASUME RESPONSABILIDAD ALGUNA POR CUALQUIER ERROR U
OMISIN O POR LOS RESULTADOS OBTENIDOS POR EL ANLISIS DE TAL
INFORMACIN.
LA BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORAY LA OPININ
SOBRE LA CAPACIDAD DE LA EMISORA CON RESPECTO A LA ADMINISTRACIN DE
ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN VERSE MODIFICADAS, LO
CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA BAJA LAS CALIFICACIONES,
SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE VERUM,
CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE