MONTERREY, NUEVO LEN (MAYO 17, 2017): VERUM ASIGN LA CALIFICACIN CORPORATIVA DE 'A+/M' PARA EL LARGO PLAZO A VINTE VIVIENDAS INTEGRALES, S.A.B. DE C.V. ('INMOBILIARIA VINTE' O 'VINTE'). LA PERSPECTIVA DE LA CALIFICACIN ES 'ESTABLE'. LA CALIFICACIN SE FUNDAMENTA EN SU BUENA RENTABILIDAD, REFLEJADA EN BUENOS MRGENES DE EBITDA, COMPLEMENTADA CON UN MODELO DE CRECIMIENTO ORDENADO; ADEMS, ESTAS CONSIDERAN SU FLEXIBILIDAD OPERATIVA, LA CUAL LE PERMITE AJUSTAR SU OPERACIN DE MANERA OPORTUNA ANTE CAMBIOS EN LAS CONDICIONES DE MERCADO. IGUALMENTE, INCORPORAN SUS ADECUADOS NIVELES DE APALANCAMIENTO OPERATIVO Y SU AMPLIA Y DIVERSIFICADA ESTRUCTURA DEFONDEO. POR SU PARTE, DICHAS CALIFICACIONES SE ENCUENTRAN LIMITADAS POR LOS RIESGOS INHERENTES AL SECTOR DE LA VIVIENDA EN MXICO, PROPIOS DE UN INTENSO REQUERIMIENTO DE CAPITAL DE TRABAJO Y LA EXPOSICIN A CAMBIOS EN LA POLTICA NACIONAL DE VIVIENDA, JUNTO CON LA PRESIONADA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO DE LA EMPRESA EN PERODOS RECIENTES.

EL MODELO DE 'COMUNIDADES INTEGRADAS' DE VINTE SE FUNDAMENTA EN OFRECER VIVIENDAS PARA LOS TRES SEGMENTOS SOCIOECONMICOS(INTERS 'SOCIAL', 'MEDIO' Y 'RESIDENCIAL') EN CADA UNA DE LAS PLAZAS EN QUE VINTE PARTICIPA, PERMITIENDO QUE STOS COHABITEN DE FORMA ARMONIOSA Y DISPONIENDODE UNA MISMA INFRAESTRUCTURA URBANA (VIALIDADES, PARQUES, ESCUELAS, COMERCIOS, ETC.) PARA BRINDAR UN MAYOR ATRACTIVO EN CONJUNTO. POR FRACCIONAMIENTO, LA INMOBILIARIA OFRECE HASTA SIETE TIPOS DIFERENTES DE VIVIENDAS, MIENTRAS QUE POR PLAZA SUMARAN HASTA 25. EL MODELO OPERATIVO DE LA EMPRESA LE PERMITE CONTAR CON BUENAFLEXIBILIDAD PARA AJUSTAR DE MANERA RPIDA SU RITMO DE CRECIMIENTO Y MEZCLA DE PRODUCTOS DE ACUERDO A LAS CONDICIONES DE MERCADO. ASIMISMO, MANEJA UN MECANISMODE PREVENTAS Y APARTADOS, QUE A DIFERENCIA DE OTRO TIPO DE DESARROLLADORES, SIRVE PARA MARCAR EL RITMO DE CONSTRUCCIN Y EN ALGUNOS CASOS REDEFINIR LA ESTRATEGIA DE PRECIOS Y MEZCLA DE PRODUCTOS OFRECIDOS.

EL ENFOQUE ACTUAL DE VINTE ES SEGUIR AUMENTANDO SU PRECIO PROMEDIOPOR VIVIENDA (2016: PS$624.2 MILES; 1T17: PS$656.9 MILES), CON LA INTENCIN DE POSICIONARSE EN UN SEGMENTO DE VENTA MEDIO-ALTO. A LA PAR, SEGUIRA CON SU POLTICA DE MANTENERSE RELATIVAMENTE ALEJADO DE LA CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS QUE INCLUYAN PROGRAMAS DE SUBSIDIO Y CON UN PRECIO INFERIOR A PS$400 MIL (2016: 12% DE SUS INGRESOS PROVINIERON DE ESTE TIPO DE VIVIENDAS; 1T17: 1.1%). VERUM CONSIDERA QUE EL EQUIPO ADMINISTRATIVO DE LA EMPRESA MANTIENE UN PERFIL CONSERVADOR, AL SERSTA POCO ESPECULATIVA, CONTANDO CON UN BAJO NIVEL DE VIVIENDA TERMINADA DENTRO DE SUS INVENTARIOS, EL CUAL REPRESENTA NICAMENTE EL 1.1% AL CIERRE DE 2016 (1T17: 0.9%). DESDE EL INICIO DE SUS OPERACIONES, LA INMOBILIARIA HA REFLEJADO UN CRECIMIENTO ORDENADO AL OFRECER UN PRODUCTO DE ALTA CALIDAD, MAXIMIZANDO SU RENTABILIDAD, CON INCREMENTOS GRADUALES EN PRECIO Y EVITANDO GENERAR UN AMPLIO VOLUMEN DE VENTA CON PROYECTOS MASIVOS.

A CONSIDERACIN DE VERUM, LA RENTABILIDAD DE VINTE ES ELEVADA CON RELACIN A SUS COMPETIDORES, CONSOLIDANDO EN 2016 UN MARGEN BRUTO DEL 32.2% (1T17 UDM: 31.8%). EN TANTO, QUE SU GENERACIN DE EBITDA FUE DE PS$626.6 MILLONES (+7.9% RESPECTO AL EJERCICIO ANTERIOR), CON UN MG. EBITDA DEL 22.8% (1T17 UDM: PS$626.9 MILLONES, 22.6%), INDICADOR QUE SE HA MANTENIDO RELATIVAMENTE ESTABLE DURANTE EL PERODO DE ANLISIS. HACIA ADELANTE SE ESTIMA QUE LA RENTABILIDAD CONTINE MEJORANDO GRADUALMENTE, ENTENDIENDO EL ENFOQUE DE LA EMPRESA HACIA UN SEGMENTO DE MAYOR VALOR. CABE A CONSIDERACIN QUE DE MOMENTO EL CENTRO COSTOS DE VENTA Y POR EDIFICACIN PUDIERA REPRESENTAR UN REA DE OPORTUNIDAD, DADO QUE LA INMOBILIARIA AN NO HA IMPLANTADO UN MTODO QUE LE PERMITA DESARROLLAR PRODUCTOS DE MANERA MS INDUSTRIALIZADA, AMAYOR VOLUMEN Y CON LA MISMA CALIDAD.

LOS INGRESOS POR VENTAS NETAS DE VINTE SE INTEGRAN PRINCIPALMENTE A LA COMERCIALIZACIN DE VIVIENDAS (2016: 92.5%;1T17: 91.0%), NO OBSTANTE, TAMBIN INCLUYEN FUENTES ALTERNAS AUNQUE ESTRECHAMENTE RELACIONADAS A LA ACTIVIDAD PRINCIPAL (DESPLAZAMIENTO DE LOTES Y LOCALES COMERCIALES, SERVICIOS DE CONSTRUCCIN, VENTA DE EQUIPAMIENTO Y TECNOLOGAS PARA EL HOGAR). SI BIEN, LA TASA MEDIA ANUAL DE CRECIMIENTO (TMAC) DE LAS VENTAS NETAS DELA EMPRESA ENTRE 2011 Y 2015 FUE DE +17.9%, PARA LOS LTIMOS DOS EJERCICIOS SU DINAMISMO HA ESTADO POR DEBAJO, CON CRECIMIENTOS DEL 11.4% Y 7.1% EN 2015 Y 2016, RESPECTIVAMENTE. HACIA ADELANTE SE ESPERA QUE SE MANTENGA LA DESACELERACIN, CON CRECIMIENTOS MS MODERADOS Y RELACIONADOS A LOS INCREMENTOS EN LOS PRECIOS DEVENTA POR VIVIENDA, NO AS EN EL VOLUMEN. TENIENDO EN CUENTA LAS CIFRAS DEL 1T17, EL CRECIMIENTO EN LAS VENTAS NETAS DEL TRIMESTRE FUE DEL 3.1% RESPECTO AL MISMO PERODO DEL EJERCICIO ANTERIOR, AUNQUE OBSERVANDO EL COMPORTAMIENTO POR TRIMESTRE DE MANERA DESAGREGADA, SE OBSERVA UNA ESTACIONALIDAD RELEVANTE CON UNA MAYOR CONCENTRACIN EN LA PARTE FINAL DEL AO.

TRAS LA OFERTA PBLICA INICIAL (OPI) REALIZADA EN 2016 (RECURSOSNETOS OBTENIDOS POR PS$610.9 MILLONES), VINTE MEJOR CONSIDERABLEMENTE SU ESTRUCTURA DE CAPITAL. AL CIERRE DEL 1T17, SU DEUDA BANCARIA (INCLUYENDO FACTORAJE CONRECURSO) ES DE PS$1,155.2 MILLONES (2016: PS$989.5 MILLONES), PARA UNA RAZN DEUDA NETA / EBITDA (UDM) DE 1.5X (2016: 1.2X). LOS PLANES DE LA INMOBILIARIA CONTEMPLEN UN CRECIMIENTO MODERADO, PROCURANDO QUE SU APALANCAMIENTO OPERATIVO NO SUPERE LAS 2.0X. A DIFERENCIA DE OTROS DESARROLLADORES, LA COMPAA EVITA RECURRIRA CRDITOS PUENTE PARA FONDEAR SUS PROYECTOS, DISPONIENDO DE FINANCIAMIENTO CORPORATIVO E INCLUYENDO GARANTAS HIPOTECARIAS (RESERVA TERRITORIAL Y/O INVENTARIODE VIVIENDAS), AUNQUE CON UNA TENDENCIA RECIENTE A PERCIBIR ALGUNOS QUIROGRAFARIOS (16.9% DE LA DEUDA AL 1T17), MANEJANDO A LA VEZ ELEVADOS MONTOS DISPONIBLES(PS$1,179.2 MILLONES AL CIERRE DEL 1T17). EN BREVE SE ESPERA QUE LA COMPAA CONCRETE UNA EMISIN QUIROGRAFARIA POR HASTA PS$300 MILLONES ('VINTE 17'), CON LA INTENCIN DE LIBERAR ALGUNAS DE SUS LNEAS DE CRDITO EN USO Y MEJORAR SU PERFIL DE VENCIMIENTOS.

EL CAPITAL CONTABLE CONSOLIDADO DE VINTE AL CIERRE DEL 1T17 ES DE PS$2,370.9 MILLONES, EQUIVALENTE AL 52.6% DEL ACTIVO TOTAL, DE LOS CUALES PS$862.3 MILLONES (19.1% DEL ACTIVO) SON DENOMINADOS CAPITAL SOCIAL. LA POLTICA DE PAGO DE DIVIDENDOS ESTABLECIDA SE BASA EN OTORGAR UN PORCENTAJE DE LA UTILIDAD DEL EJERCICIO TERMINADO. DURANTE2016 PAGARON PS$145.0 MILLONES, CORRESPONDIENTES AL ~45.0% DE LA UTILIDAD NETA DE 2015, MIENTRAS QUE PARA 2017 STE ASCENDERA A PS$165.0 MILLONES (44.8% DE LAUTILIDAD NETA DE 2016).

LOS INDICADORES MS RELEVANTES DE LIQUIDEZ DE LA EMPRESA REFLEJAN UN CRECIMIENTO ORDENADO, LO QUE HISTRICAMENTE LE HA PERMITIDO MANTENER UN ADECUADO GRADO DE AUTOSUFICIENCIA, SIN LA NECESIDAD DE REQUERIR UN INTENSO FINANCIAMIENTO PARA CAPITAL DE TRABAJO. NO OBSTANTE,DURANTE 2016 SU FLUJO LIBRE DE CAJA (FCF) FUE NEGATIVO POR PS$498.6 MILLONES. PREVIAMENTE, EL FCF REGISTR NIVELES POSITIVOS DE PS$42.0 MILLONES Y PS$85.0 MILLONES EN 2015 Y 2014, RESPECTIVAMENTE, ESPERANDO RETOMARLOS EN LOS PRXIMOS PERODOS, CONSIDERANDO QUE A LOS UDM AL CIERRE DEL 1T17, EL FCF REDUCIRA SU DFICIT APS$135.2 MILLONES.

EL INDICADOR DE ROTACIN DE CAPITAL DE TRABAJO EN LOS LTIMOS DOCE MESES TERMINADOS AL CIERRE DEL 1T17, HA REFLEJADO UNA AFECTACIN SIGNIFICATIVA, REDUCINDOSE A 0.8X, NO OBSTANTE SERA UNA CONSECUENCIA DE LA CONSIDERABLE INVERSIN INMOBILIARIA REALIZADA. POR SU PARTE, AL CIERRE DEL 1T17 SU RAZN DE EBITDA (UDM)/ SERVICIO DE DEUDA ES DE 2.5X (2016: 1.9X), MIENTRAS QUE RESPECTO A GASTOS FINANCIEROS ASCENDERA A 5.8X (2016: 5.8X).LA PERSPECTIVA DE LA CALIFICACIN ES 'ESTABLE'. LAS CALIFICACIONES PODRAN INCREMENTARSE EN CASO DE MEJORAR SOSTENIDAMENTE LOS INDICADORES DE RENTABILIDAD DE LA EMPRESA, AS COMO DE MANTENER EL CRECIMIENTO ORDENADO EN SUS OPERACIONES, AL EVITAR UN INCREMENTO SIGNIFICATIVO EN SUS RAZONES DE APALANCAMIENTO OPERATIVO Y/O PRESIONES EN LOS NIVELES DE LIQUIDEZ. POR EL CONTRARIO, LAS CALIFICACIONES SE VERAN AFECTADAS A LA BAJA ANTE UN DETERIORO EN LA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO DE LA COMPAA, O BIEN DE OBSERVARSE UN CRECIMIENTO POR ENCIMA DEL ESPERADO EN LAS RAZONES DE APALANCAMIENTO DE LA EMPRESA.VINTE VIVIENDAS INTEGRALES, S.A.B. DE C.V. ES UNA 'HOLDING' DEDICADO A CONSOLIDAR LAS OPERACIONES DE INMOBILIARIA VINTE (CONSTITUIDA EN 2001). SUS OPERACIONES SE CONCENTRAN PRINCIPALMENTE EN LA PERIFERIA DEL VALLE DE MXICO, DENTRO DEL ESTADO DE MXICO, QUERTARO E HIDALGO, ADEMS DE QUINTANA ROO Y CON UNA RECIENTE PARTICIPACIN EN PUEBLA Y NUEVO LEN. MANTIENE UNA OFERTA DE VALOR SUPERIOR RESPECTO A SUS PRINCIPALES COMPETIDORES, AL INCLUIR EN SUS FRACCIONAMIENTOS ACCESOS CONTROLADOS POR SECCIN, PARQUES EQUIPADOS, ZONAS DEPORTIVAS, ESCUELAS, CLNICAS, PLANTAS DE TRATAMIENTO DE AGUA Y VIALIDADES. EL HISTORIAL DE LA EMPRESA INCLUYE MS DE 28,000 VIVIENDAS ESCRITURADAS EN UN RANGO DE PRECIO DE PS$350 MIL A PS$3 MILLONES. DURANTE 2016 ESCRITURARON 4,236 VIVIENDAS (-0.7% RESPECTO AL EJERCICIO ANTERIOR), PRINCIPALMENTE A TRAVS DE FINANCIAMIENTOS PROVISTOS POR INFONAVIT Y FOVISSSTE (34.3% Y 24.9% DE SUS INGRESOS ANUALES POR VENTA DE VIVIENDAS,RESPECTIVAMENTE).

LA SIGUIENTE METODOLOGA FUE UTILIZADA PARA LA DETERMINACIN DE ESTA CALIFICACIN:- METODOLOGA DE CORPORATIVOS (FEBRERO 2017)

INFORMACIN DE CONTACTO:JESS HERNNDEZ DE LA FUENTE

ANALISTAM JESUS.HERNANDEZ@VERUM.MX

DANIEL MARTNEZ FLORESDIRECTOR GENERAL ADJUNTO DE ANLISIS

M DANIEL.MARTINEZ@VERUM.MXIGNACIO SANDOVAL JAUREGUI

DIRECTOR ASOCIADOM IGNACIO.SANDOVAL@VERUM.MX

OFICINA DFAMORES #707 PH.1. COL. DEL VALLE

DEL. BENITO JUREZ, MXICO, D.F.C.P. 03100

T (52 55) 62 76 2026OFICINA MONTERREY

AV. LZARO CRDENAS #2321, MEZZANINE TORRE B. MDULO 2.COL. RESIDENCIAL SAN AGUSTN, GARZA GARCA, N.L. C.P.66260.

T (52 81) 1936 669INFORMACIN REGULATORIA:

ESTAS SON CALIFICACIONES INICIALES POR LO QUE VERUM CALIFICADORADE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. NO HA REALIZADO NINGUNA ACTUALIZACIN PREVIA. LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA PARA EL ANLISIS Y DETERMINACIN DE ESTAS CALIFICACIONES COMPRENDE HASTA EL 31 DE MARZO DE 2017.

EL SIGNIFICADO DE LAS CALIFICACIONES, UNA EXPLICACIN SOBRE LA FORMA EN QUE SE DETERMINAN Y LA PERIODICIDAD CON LA QUE SE LES DA SEGUIMIENTO, SUS PARTICULARIDADES, ATRIBUTOS Y LIMITACIONES, AS COMO LAS METODOLOGAS DE CALIFICACIN,LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DEL COMIT QUE DETERMIN LA CALIFICACIN Y LOS CRITERIOS PARA EL RETIRO O SUSPENSIN DE UNA CALIFICACIN PUEDEN SER CONSULTADOS EN NUESTRO SITIO DE INTERNET HTTP://WWW.VERUM.MX.

DE CONFORMIDAD CON LA METODOLOGA DE CALIFICACIN ANTES INDICADA Y EN TRMINOS DEL ARTCULO 7, FRACCIN III, DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES, SE HACE NOTAR QUE LA CALIFICACIN EN CUESTIN PUEDE ESTAR SUJETA A ACTUALIZACIN EN CUALQUIER MOMENTO. LA CALIFICACIN OTORGADA ES UNA OPININ CON RESPECTO A LA CALIDAD CREDITICIA, LA FORTALEZA FINANCIERA O LA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O RELATIVA AL DESEMPEO DE LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO SOCIAL DE LA EMISORA, TODO ELLO CON RESPECTO A LA EMISORA O EMISIN EN CUESTIN, Y POR TANTO NO CONSTITUYE RECOMENDACIN ALGUNA PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR AL CABO ALGN NEGOCIO, OPERACIN O INVERSIN.

LA CALIFICACIN ANTES INDICADA EST BASADA EN INFORMACIN PROPORCIONADA POR LA EMISORA Y/U OBTENIDA DE FUENTES QUE SE ASUMEN PRECISAS Y CONFIABLES, DENTRO DE LA CUAL SE INCLUYEN LAS CUENTAS PBLICAS ANUALES, LOS AVANCES DE LA CUENTA PBLICA TRIMESTRALES, LEYES DE INGRESOS Y PRESUPUESTOS DE EGRESOS, ANLISIS SECTORIALES Y REGULATORIOS, ENTRE OTRAS, MISMA QUE FUE REVISADA POR VERUM, CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. EXCLUSIVAMENTE EN LA MEDIDA NECESARIA Y EN RELACIN AL OTORGAMIENTO DE LAS CALIFICACIONES EN CUESTIN, DE ACUERDO CON LA METODOLOGA REFERIDA ANTERIORMENTE. EN NINGN CASO DEBER ENTENDERSE QUE VERUM, CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. HA EN FORMA ALGUNA VALIDADO, GARANTIZADO O CERTIFICADO LA PRECISIN, EXACTITUD O TOTALIDAD DE DICHA INFORMACIN, POR LO QUE NO ASUME RESPONSABILIDAD ALGUNA POR CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS OBTENIDOS POR EL ANLISIS DE TAL INFORMACIN.

LA BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORAY LA OPININ SOBRE LA CAPACIDAD DE LA EMISORA CON RESPECTO A LA ADMINISTRACIN DE ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN VERSE MODIFICADAS, LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA BAJA LAS CALIFICACIONES, SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE VERUM, CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE