FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (JUNIO 16, 2017): FITCH RATINGS RATIFIC LAS CALIFICACIONES EN ESCALA NACIONAL DE LARGO Y CORTO PLAZO DE INMUEBLES CARSO, S.A. DE C.V. (INCARSO) EN AA+(MEX) Y F1+(MEX), RESPECTIVAMENTE. LA PERSPECTIVA ES ESTABLE. LA LISTA COMPLETA DE LAS ACCIONES DE CALIFICACIN SE MUESTRA AL FINAL DE ESTE COMUNICADO.

LAS CALIFICACIONES DE INCARSO REFLEJAN SU SLIDA POSICIN DE NEGOCIO, BASADA EN SU CAPACIDAD DE GENERAR INGRESOS ESTABLES DE ARRENDAMIENTOS Y EN LAS VENTAS DE PROPIEDADES. ASIMISMO, LAS CALIFICACIONES CONSIDERAN LA DIVERSIFICACIN Y ALTA CALIDAD DE SUS INQUILINOS (ALGUNAS DE ELLOS SON EMPRESAS RELACIONADAS A GRUPO CARSO, AMRICA MVIL Y GRUPO FINANCIERO INBURSA), ADEMS DE LA BUENA DIVERSIFICACIN DE SU PORTAFOLIO DE ACTIVOS. INCARSO TIENE ACTIVOS EN LOS SEGMENTOS DE CENTROS COMERCIALES, EDUCACIN, SALUD, OFICINAS Y HOTELES. UNA GRAN PARTE DE SUS ACTIVOS ESTN LIBRES DE GRAVMENES Y 97.8% DE SU DEUDA ES QUIROGRAFARIA, LO QUE SE TRADUCE EN FLEXIBILIDAD FINANCIERA PARA LA COMPAA. LAS CALIFICACIONES ESTN LIMITADAS DEBIDO A LA EXPOSICIN DE LA INDUSTRIA A LOS CICLOS ECONMICOS, LOS REQUERIMIENTOS ALTOS DE CAPEX Y LA VOLATILIDAD DE LOS RESULTADOS FINANCIEROS POR CAMBIOS EN LAS VENTAS DE INVENTARIO INMOBILIARIO Y DE PROPIEDADES DE INVERSIN.

FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONESINGRESOS POR RENTA CON RIESGO BAJO:

LAS CALIFICACIONES DE INCARSO REFLEJAN LA ESTABILIDAD YCONSISTENCIA EN LA GENERACIN DE INGRESOS PROVENIENTES DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, GENERALMENTE DE LARGO PLAZO. EL PORTAFOLIO DE INMUEBLES PRESENTA TASAS ALTAS DE OCUPACIN HISTRICAS QUE SE TRADUCEN EN SOLIDEZ EN LA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO. LA ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO DE LA COMPAA ES ANALIZADA Y EJECUTADA EN CONJUNTO CON EMPRESAS DE GRUPO CARSO (SANBORNS, SEARS Y CONDUMEX, ENTRE OTRAS). DE IGUAL FORMA, INCARSO SE BENEFICIA DE SINERGIAS CON PARTES RELACIONADAS EN LA CONSTRUCCIN Y REMODELACIN DE INMUEBLES Y FINANCIAMIENTOS, ENTRE OTROS.

PORTAFOLIO DIVERSIFICADO:FITCH CONSIDERA POSITIVA LA DIVERSIDAD DEL PORTAFOLIO DE NEGOCIO DE INCARSO, EL CUAL INCLUYE PRINCIPALMENTE CENTROS COMERCIALES, EDIFICIOS DE OFICINAS, HOSPITALES, CENTROS EDUCATIVOS Y HOTELES. LA COMPAA ES PROPIETARIA O CUENTA CON PARTICIPACIN EN LAS INSTALACIONES DE 80 CENTROS COMERCIALES, 34 INMUEBLES INDUSTRIALES, 19 PLANTELES EDUCATIVOS, 47 EDIFICIOS DE OFICINAS Y CASAS, 6 HOTELES Y 13 HOSPITALES, ENTRE OTROS BIENES INMUEBLES.

FLEXIBILIDAD FINANCIERA BUENA:

LAS CALIFICACIONES REFLEJAN EL PERFIL DE LA INDUSTRIA, LA PREDICTIBILIDAD DE LOS INGRESOS Y EL HECHO DE QUE LA MAYORA DE LOS ACTIVOS DE INCARSO ESTN LIBRES DE GARANTAS. EL NIVEL BAJO DE ACTIVOS GRAVADOS Y LA EXPECTATIVA DE QUE LA TOTALIDAD DE SUS ACTIVOS QUEDEN LIBRES DE GARANTAS EN EL MEDIANO PLAZO REPRESENTAN UNA FORTALEZA DE INCARSO FRENTE A OTRAS EMPRESAS DEL SECTOR DE BIENES RACES. FITCH ESTIMAQUE LA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO DE LA COMPAA, EN CONJUNTO CON EL SALDO DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES, Y DISPONIBILIDAD EN LNEAS DE FINANCIAMIENTO, SERSUFICIENTE PARA EJECUTAR EL PLAN DE DESARROLLO DE NUEVAS PROPIEDADES EN LOS SIGUIENTES AOS. LOS REQUERIMIENTOS DE FINANCIAMIENTO CONTEMPLADOS POR FITCH INCLUYEN EL REFINANCIAMIENTO DE DEUDA EXISTENTE Y CONTRATACIN DE DEUDA DURANTE 2019 PARA COMPLETAR LAS INVERSIONES.

MTRICAS CREDITICIAS SLIDAS:FITCH ESTIMA QUE EL INDICADOR DE DEUDA TOTAL A EBITDA PARA 2017 SE ESTABLEZCA EN 3.4 VECES (X) Y DE DEUDA NETAA EBITDA EN 2.3X. PARA EL MISMO PERODO, PROYECTA UN INDICADOR DE COBERTURA FLUJOS GENERADOS POR LA OPERACIN ENTRE INTERESES FINANCIEROS BRUTOS EN 3.2X. FITCHINCLUYE EN LOS SUPUESTOS DE PROYECCIN QUE LA COMPAA REFINANCIA SUS CERTIFICADOS BURSTILES CON VENCIMIENTO EN AGOSTO DE 2017 POR MXN5,000 MILLONES Y AGOSTO DE 2018 POR MXN3,000 MILLONES.

LIQUIDEZ ADECUADA:

EL NIVEL DE CAJA Y LA GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO POSITIVO COMPARAN FAVORABLEMENTE CON LOS VENCIMIENTOS DE CORTO PLAZO. AL CIERRE DE MARZO DE 2017, LA COMPAA TENA UN SALDO DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES POR MXN4,961 MILLONES. FITCH CONSIDERA QUE EL HECHO DE QUE INCARSO TENGA ACCESO A LNEAS DE CRDITO NO COMPROMETIDAS Y SALDOS NO DISPUESTOS DE PROGRAMASAUTORIZADOS POR MONTOS SUPERIORES A MXN8,000 MILLONES, LE BRINDA FLEXIBILIDAD FINANCIERA A LA COMPAA. ADEMS, GRAN PARTE DE LAS PROPIEDADES SE ENCUENTRAN LIBRES DE GARANTAS, LO CUAL PROPORCIONA MAYOR MARGEN DE MANIOBRA A LA COMPAA PARA ENFRENTAR COMPROMISOS FINANCIEROS IMPORTANTES.SUPUESTOS CLAVE

LOS SUPUESTOS CLAVE DE FITCH DENTRO DE SU CASO BASE DE CALIFICACIN PARA EL EMISOR INCLUYEN:

- CRECIMIENTO DEL PORTAFOLIO BASE DE ARRENDAMIENTO ALINEADO A INFLACIN; - CRECIMIENTO ADICIONAL AL INCORPORAR PROPIEDADES NUEVAS AL PORTAFOLIO DE ACUERDO CON EL PLAN DE CRECIMIENTO;- MARGEN EBITDA DE ALREDEDOR DE 58% PARA EL PORTAFOLIO CONSOLIDADO;

- REFINANCIAMIENTO DE LOS CERTIFICADOS BURSTILES CON VENCIMIENTO EN 2017 Y 2018;

- DEUDA ADICIONAL REQUERIDA PARA FONDEAR PLAN DE INVERSIONES EN 2019.

SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONES

EVENTOS QUE A FUTURO PODRAN DERIVAR EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN POSITIVA: - MAYORCONTRIBUCIN A INGRESOS TOTALES Y ESTABILIDAD DEL COMPONENTE DE INGRESOS POR RENTA;

- MEJORA ENRENTABILIDAD QUE SE TRADUZCA EN MARGEN EBITDA SUPERIOR A 60% SOSTENIDAMENTE;

- GENERACIN DEFLUJO LIBRE DE EFECTIVO NEUTRO, REFLEJO DEL PLAN DE INVERSIONES ALINEADO CON LA CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLUJO INTERNO;

- FORTALECIMIENTO DEL APALANCAMIENTO NETO MEDIDO COMO DEUDA NETA A EBITDA A NIVELES CERCANOS A 3.0X.

EVENTOS QUE A FUTURO PODRAN DERIVAR EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN NEGATIVA: - DEBILITAMIENTO MATERIAL DE LA BASE DE INGRESOS POR RENTAS;

- REDUCCIN DEL MARGEN EBITDA POR DEBAJO DE 56% EN LOS PRXIMOS 24 MESES; - PROGRAMAS AGRESIVOS DE CAPEX QUE EXCEDAN LA CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLUJO DE LA COMPAA, PRIMORDIALMENTE FINANCIADO CON DEUDA INCREMENTAL;

- UN NIVEL DE APALANCAMIENTO NETO SUPERIOR A 4.0X DE MANERA CONSECUTIVA DURANTE VARIOS TRIMESTRES;- UN NIVEL DE ACTIVOS LIBRE DE GRAVAMEN INFERIOR A LOS NIVELES HISTRICOS MOSTRADOS POR LA COMPAA.FITCH RATIFIC LAS CALIFICACIONES EN ESCALA NACIONAL DE INCARSO, COMO SE DETALLA A CONTINUACIN:- CALIFICACIN DE LARGO PLAZO, EN AA+(MEX), PERSPECTIVA ESTABLE;

- CALIFICACIN DE CORTO PLAZO, EN F1+(MEX);- CERTIFICADOS BURSTILES INCARSO 12, CON VENCIMIENTO EN AGOSTO 2017 AA+(MEX);- CERTIFICADOS BURSTILES INCARSO 13, CON VENCIMIENTO EN AGOSTO 2018 AA+(MEX);- CERTIFICADOS BURSTILES INCARSO 15, CON VENCIMIENTO EN AGOSTO 2025 AA+(MEX);- PORCIN DE CORTO PLAZO DEL PROGRAMA DE CERTIFICADOS BURSTILES DE CORTO Y LARGO PLAZO, CON CARCTER REVOLVENTE AUTORIZADO POR LA CNBV EN 2012 POR UN MONTO DE HASTA MXN8,000 MILLONES Y PLAZO DE HASTA 5 AOS EN F1+(MEX);

- PORCIN DE CORTO PLAZO DEL PROGRAMA DE CERTIFICADOS BURSTILES DE CORTO Y LARGO PLAZO, CON CARCTER REVOLVENTE AUTORIZADO POR LA CNBV EN 2015 POR UN MONTO DE HASTA MXN8,000 MILLONES Y PLAZO DE HASTA 5 AOS EN F1+(MEX).CONTACTOS FITCH RATINGS:DIANA CANT (ANALISTA LDER)

DIRECTORA ASOCIADAFITCH MXICO, S.A. DE C.V.

PROL. ALFONSO REYES NO.2612

PISO 8, COL. DEL PASEO RESIDENCIAL

MONTERREY, NL, 64920, MXICO

MARAPA MEDRANO (ANALISTA SECUNDARIA)

DIRECTORA ASOCIADA

ALBERTO MORENO (PRESIDENTE DEL COMIT DE CALIFICACIN)

DIRECTOR SNIOR

RELACIN CONMEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81) 8399 9100. E-MAIL: SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM.

LAS CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN SU NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN.

LA INFORMACIN FINANCIERA DE LA COMPAA, CONSIDERADA PARA LA CALIFICACIN, CORRESPONDE A MARZO 31, 2017.

LA LTIMA REVISIN DE LAS CALIFICACIONES DE RIESGO CONTRAPARTE DE INMUEBLES CARSO FUE EN JUNIO 17, 2016.LA INFORMACIN UTILIZADA EN EL ANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE PROPORCIONADA POR EL EMISOR U OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS, PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL PROCESO DE CALIFICACIN TAMBIN PUEDE INCORPORAR INFORMACIN DE OTRAS FUENTES DE INFORMACIN EXTERNAS, TALES COMO ANLISIS SECTORIALES Y REGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN SOBRE INMUEBLES CARSO, AS COMO PARA CONOCER EL SIGNIFICADO DE LA CALIFICACIN ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA CALIFICACIN, LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARA EL RETIRO DE LA CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PGINAS WWW.FITCHRATINGS.MX Y WWW.FITCHRATINGS.COM.

LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOS COMITS, Y DE CALIFICACIN SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MX EN EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIA DEL EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIN PUEDE MODIFICARSE AL ALZA O A LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYEN UNA OPININ RELATIVA SOBRE LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANLISIS DE SU TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE ESTA OPININ SEA UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER CUALQUIER INSTRUMENTO COLOCADO EN ELMERCADO DE VALORES.

LA INFORMACIN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINAR ESTAS CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MXICO, S.A. DE C.V., POR LO QUE SU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON RESPONSABILIDAD DE LA EMISORA O DE LA FUENTE QUELAS EMITE.

METODOLOGAS APLICADAS:

- METODOLOGA DE CALIFICACIN DE EMPRESAS NO-FINANCIERAS (MARZO 1, 2017); - METODOLOGA DE CALIFICACIONES EN ESCALA NACIONAL (MARZO 27, 2017).

TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONESESTN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS CALIFICACIONES PBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGAS ESTN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CDIGO DE CONDUCTADE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMS POLTICASY PROCEDIMIENTOS ESTN TAMBIN DISPONIBLES EN LA SECCIN DE CDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER EST BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.