FITCH RATIFICA CALIFICACIONES DE INMUEBLES CARSO EN AA+(MEX); PERSPECTIVA EST
16 Junio 2017 - 02:39PM
BMV General Information
FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (JUNIO 16, 2017): FITCH RATINGS
RATIFIC LAS CALIFICACIONES EN ESCALA NACIONAL DE LARGO Y CORTO
PLAZO DE INMUEBLES CARSO, S.A. DE C.V. (INCARSO) EN AA+(MEX) Y
F1+(MEX), RESPECTIVAMENTE. LA PERSPECTIVA ES ESTABLE. LA LISTA
COMPLETA DE LAS ACCIONES DE CALIFICACIN SE MUESTRA AL FINAL DE ESTE
COMUNICADO.
LAS CALIFICACIONES DE INCARSO REFLEJAN SU SLIDA POSICIN DE NEGOCIO,
BASADA EN SU CAPACIDAD DE GENERAR INGRESOS ESTABLES DE
ARRENDAMIENTOS Y EN LAS VENTAS DE PROPIEDADES. ASIMISMO, LAS
CALIFICACIONES CONSIDERAN LA DIVERSIFICACIN Y ALTA CALIDAD DE SUS
INQUILINOS (ALGUNAS DE ELLOS SON EMPRESAS RELACIONADAS A GRUPO
CARSO, AMRICA MVIL Y GRUPO FINANCIERO INBURSA), ADEMS DE LA BUENA
DIVERSIFICACIN DE SU PORTAFOLIO DE ACTIVOS. INCARSO TIENE ACTIVOS
EN LOS SEGMENTOS DE CENTROS COMERCIALES, EDUCACIN, SALUD, OFICINAS
Y HOTELES. UNA GRAN PARTE DE SUS ACTIVOS ESTN LIBRES DE GRAVMENES Y
97.8% DE SU DEUDA ES QUIROGRAFARIA, LO QUE SE TRADUCE EN
FLEXIBILIDAD FINANCIERA PARA LA COMPAA. LAS CALIFICACIONES ESTN
LIMITADAS DEBIDO A LA EXPOSICIN DE LA INDUSTRIA A LOS CICLOS
ECONMICOS, LOS REQUERIMIENTOS ALTOS DE CAPEX Y LA VOLATILIDAD DE
LOS RESULTADOS FINANCIEROS POR CAMBIOS EN LAS VENTAS DE INVENTARIO
INMOBILIARIO Y DE PROPIEDADES DE INVERSIN.
FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONESINGRESOS POR RENTA CON RIESGO
BAJO:
LAS CALIFICACIONES DE INCARSO REFLEJAN LA ESTABILIDAD YCONSISTENCIA
EN LA GENERACIN DE INGRESOS PROVENIENTES DE LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO, GENERALMENTE DE LARGO PLAZO. EL PORTAFOLIO DE
INMUEBLES PRESENTA TASAS ALTAS DE OCUPACIN HISTRICAS QUE SE
TRADUCEN EN SOLIDEZ EN LA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO. LA
ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO DE LA COMPAA ES ANALIZADA Y EJECUTADA EN
CONJUNTO CON EMPRESAS DE GRUPO CARSO (SANBORNS, SEARS Y CONDUMEX,
ENTRE OTRAS). DE IGUAL FORMA, INCARSO SE BENEFICIA DE SINERGIAS CON
PARTES RELACIONADAS EN LA CONSTRUCCIN Y REMODELACIN DE INMUEBLES Y
FINANCIAMIENTOS, ENTRE OTROS.
PORTAFOLIO DIVERSIFICADO:FITCH CONSIDERA POSITIVA LA DIVERSIDAD DEL
PORTAFOLIO DE NEGOCIO DE INCARSO, EL CUAL INCLUYE PRINCIPALMENTE
CENTROS COMERCIALES, EDIFICIOS DE OFICINAS, HOSPITALES, CENTROS
EDUCATIVOS Y HOTELES. LA COMPAA ES PROPIETARIA O CUENTA CON
PARTICIPACIN EN LAS INSTALACIONES DE 80 CENTROS COMERCIALES, 34
INMUEBLES INDUSTRIALES, 19 PLANTELES EDUCATIVOS, 47 EDIFICIOS DE
OFICINAS Y CASAS, 6 HOTELES Y 13 HOSPITALES, ENTRE OTROS BIENES
INMUEBLES.
FLEXIBILIDAD FINANCIERA BUENA:
LAS CALIFICACIONES REFLEJAN EL PERFIL DE LA INDUSTRIA, LA
PREDICTIBILIDAD DE LOS INGRESOS Y EL HECHO DE QUE LA MAYORA DE LOS
ACTIVOS DE INCARSO ESTN LIBRES DE GARANTAS. EL NIVEL BAJO DE
ACTIVOS GRAVADOS Y LA EXPECTATIVA DE QUE LA TOTALIDAD DE SUS
ACTIVOS QUEDEN LIBRES DE GARANTAS EN EL MEDIANO PLAZO REPRESENTAN
UNA FORTALEZA DE INCARSO FRENTE A OTRAS EMPRESAS DEL SECTOR DE
BIENES RACES. FITCH ESTIMAQUE LA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO DE
LA COMPAA, EN CONJUNTO CON EL SALDO DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES, Y
DISPONIBILIDAD EN LNEAS DE FINANCIAMIENTO, SERSUFICIENTE PARA
EJECUTAR EL PLAN DE DESARROLLO DE NUEVAS PROPIEDADES EN LOS
SIGUIENTES AOS. LOS REQUERIMIENTOS DE FINANCIAMIENTO CONTEMPLADOS
POR FITCH INCLUYEN EL REFINANCIAMIENTO DE DEUDA EXISTENTE Y
CONTRATACIN DE DEUDA DURANTE 2019 PARA COMPLETAR LAS
INVERSIONES.
MTRICAS CREDITICIAS SLIDAS:FITCH ESTIMA QUE EL INDICADOR DE DEUDA
TOTAL A EBITDA PARA 2017 SE ESTABLEZCA EN 3.4 VECES (X) Y DE DEUDA
NETAA EBITDA EN 2.3X. PARA EL MISMO PERODO, PROYECTA UN INDICADOR
DE COBERTURA FLUJOS GENERADOS POR LA OPERACIN ENTRE INTERESES
FINANCIEROS BRUTOS EN 3.2X. FITCHINCLUYE EN LOS SUPUESTOS DE
PROYECCIN QUE LA COMPAA REFINANCIA SUS CERTIFICADOS BURSTILES CON
VENCIMIENTO EN AGOSTO DE 2017 POR MXN5,000 MILLONES Y AGOSTO DE
2018 POR MXN3,000 MILLONES.
LIQUIDEZ ADECUADA:
EL NIVEL DE CAJA Y LA GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO POSITIVO
COMPARAN FAVORABLEMENTE CON LOS VENCIMIENTOS DE CORTO PLAZO. AL
CIERRE DE MARZO DE 2017, LA COMPAA TENA UN SALDO DE EFECTIVO Y
EQUIVALENTES POR MXN4,961 MILLONES. FITCH CONSIDERA QUE EL HECHO DE
QUE INCARSO TENGA ACCESO A LNEAS DE CRDITO NO COMPROMETIDAS Y
SALDOS NO DISPUESTOS DE PROGRAMASAUTORIZADOS POR MONTOS SUPERIORES
A MXN8,000 MILLONES, LE BRINDA FLEXIBILIDAD FINANCIERA A LA COMPAA.
ADEMS, GRAN PARTE DE LAS PROPIEDADES SE ENCUENTRAN LIBRES DE
GARANTAS, LO CUAL PROPORCIONA MAYOR MARGEN DE MANIOBRA A LA COMPAA
PARA ENFRENTAR COMPROMISOS FINANCIEROS IMPORTANTES.SUPUESTOS
CLAVE
LOS SUPUESTOS CLAVE DE FITCH DENTRO DE SU CASO BASE DE CALIFICACIN
PARA EL EMISOR INCLUYEN:
- CRECIMIENTO DEL PORTAFOLIO BASE DE ARRENDAMIENTO ALINEADO A
INFLACIN; - CRECIMIENTO ADICIONAL AL INCORPORAR PROPIEDADES NUEVAS
AL PORTAFOLIO DE ACUERDO CON EL PLAN DE CRECIMIENTO;- MARGEN EBITDA
DE ALREDEDOR DE 58% PARA EL PORTAFOLIO CONSOLIDADO;
- REFINANCIAMIENTO DE LOS CERTIFICADOS BURSTILES CON VENCIMIENTO EN
2017 Y 2018;
- DEUDA ADICIONAL REQUERIDA PARA FONDEAR PLAN DE INVERSIONES EN
2019.
SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONES
EVENTOS QUE A FUTURO PODRAN DERIVAR EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN
POSITIVA: - MAYORCONTRIBUCIN A INGRESOS TOTALES Y ESTABILIDAD DEL
COMPONENTE DE INGRESOS POR RENTA;
- MEJORA ENRENTABILIDAD QUE SE TRADUZCA EN MARGEN EBITDA SUPERIOR A
60% SOSTENIDAMENTE;
- GENERACIN DEFLUJO LIBRE DE EFECTIVO NEUTRO, REFLEJO DEL PLAN DE
INVERSIONES ALINEADO CON LA CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLUJO
INTERNO;
- FORTALECIMIENTO DEL APALANCAMIENTO NETO MEDIDO COMO DEUDA NETA A
EBITDA A NIVELES CERCANOS A 3.0X.
EVENTOS QUE A FUTURO PODRAN DERIVAR EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN
NEGATIVA: - DEBILITAMIENTO MATERIAL DE LA BASE DE INGRESOS POR
RENTAS;
- REDUCCIN DEL MARGEN EBITDA POR DEBAJO DE 56% EN LOS PRXIMOS 24
MESES; - PROGRAMAS AGRESIVOS DE CAPEX QUE EXCEDAN LA CAPACIDAD DE
GENERACIN DE FLUJO DE LA COMPAA, PRIMORDIALMENTE FINANCIADO CON
DEUDA INCREMENTAL;
- UN NIVEL DE APALANCAMIENTO NETO SUPERIOR A 4.0X DE MANERA
CONSECUTIVA DURANTE VARIOS TRIMESTRES;- UN NIVEL DE ACTIVOS LIBRE
DE GRAVAMEN INFERIOR A LOS NIVELES HISTRICOS MOSTRADOS POR LA
COMPAA.FITCH RATIFIC LAS CALIFICACIONES EN ESCALA NACIONAL DE
INCARSO, COMO SE DETALLA A CONTINUACIN:- CALIFICACIN DE LARGO
PLAZO, EN AA+(MEX), PERSPECTIVA ESTABLE;
- CALIFICACIN DE CORTO PLAZO, EN F1+(MEX);- CERTIFICADOS BURSTILES
INCARSO 12, CON VENCIMIENTO EN AGOSTO 2017 AA+(MEX);- CERTIFICADOS
BURSTILES INCARSO 13, CON VENCIMIENTO EN AGOSTO 2018 AA+(MEX);-
CERTIFICADOS BURSTILES INCARSO 15, CON VENCIMIENTO EN AGOSTO 2025
AA+(MEX);- PORCIN DE CORTO PLAZO DEL PROGRAMA DE CERTIFICADOS
BURSTILES DE CORTO Y LARGO PLAZO, CON CARCTER REVOLVENTE AUTORIZADO
POR LA CNBV EN 2012 POR UN MONTO DE HASTA MXN8,000 MILLONES Y PLAZO
DE HASTA 5 AOS EN F1+(MEX);
- PORCIN DE CORTO PLAZO DEL PROGRAMA DE CERTIFICADOS BURSTILES DE
CORTO Y LARGO PLAZO, CON CARCTER REVOLVENTE AUTORIZADO POR LA CNBV
EN 2015 POR UN MONTO DE HASTA MXN8,000 MILLONES Y PLAZO DE HASTA 5
AOS EN F1+(MEX).CONTACTOS FITCH RATINGS:DIANA CANT (ANALISTA
LDER)
DIRECTORA ASOCIADAFITCH MXICO, S.A. DE C.V.
PROL. ALFONSO REYES NO.2612
PISO 8, COL. DEL PASEO RESIDENCIAL
MONTERREY, NL, 64920, MXICO
MARAPA MEDRANO (ANALISTA SECUNDARIA)
DIRECTORA ASOCIADA
ALBERTO MORENO (PRESIDENTE DEL COMIT DE CALIFICACIN)
DIRECTOR SNIOR
RELACIN CONMEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81) 8399
9100. E-MAIL: SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM.
LAS CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN
SU NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS
CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN.
LA INFORMACIN FINANCIERA DE LA COMPAA, CONSIDERADA PARA LA
CALIFICACIN, CORRESPONDE A MARZO 31, 2017.
LA LTIMA REVISIN DE LAS CALIFICACIONES DE RIESGO CONTRAPARTE DE
INMUEBLES CARSO FUE EN JUNIO 17, 2016.LA INFORMACIN UTILIZADA EN EL
ANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE PROPORCIONADA POR EL EMISOR U
OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS
FINANCIEROS AUDITADOS, PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS
ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL PROCESO DE CALIFICACIN TAMBIN PUEDE
INCORPORAR INFORMACIN DE OTRAS FUENTES DE INFORMACIN EXTERNAS,
TALES COMO ANLISIS SECTORIALES Y REGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA
INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN SOBRE INMUEBLES CARSO, AS COMO
PARA CONOCER EL SIGNIFICADO DE LA CALIFICACIN ASIGNADA, LOS
PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA CALIFICACIN, LA
PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARA EL RETIRO DE LA
CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PGINAS WWW.FITCHRATINGS.MX Y
WWW.FITCHRATINGS.COM.
LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOS COMITS, Y DE CALIFICACIN
SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL
CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MX EN
EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIA DEL
EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIN
PUEDE MODIFICARSE AL ALZA O A LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE
RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.LAS CALIFICACIONES
MENCIONADAS CONSTITUYEN UNA OPININ RELATIVA SOBRE LA CALIDAD
CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANLISIS DE SU TRAYECTORIA
Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE ESTA OPININ SEA
UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER CUALQUIER
INSTRUMENTO COLOCADO EN ELMERCADO DE VALORES.
LA INFORMACIN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINAR ESTAS
CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MXICO,
S.A. DE C.V., POR LO QUE SU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON
RESPONSABILIDAD DE LA EMISORA O DE LA FUENTE QUELAS EMITE.
METODOLOGAS APLICADAS:
- METODOLOGA DE CALIFICACIN DE EMPRESAS NO-FINANCIERAS (MARZO 1,
2017); - METODOLOGA DE CALIFICACIONES EN ESCALA NACIONAL (MARZO 27,
2017).
TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A
CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS
LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE:
WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMS, LAS DEFINICIONES DE
CALIFICACIN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONESESTN
DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS
CALIFICACIONES PBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGAS ESTN DISPONIBLES EN
ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CDIGO DE CONDUCTADE FITCH, Y LAS
POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS
PARA LA INFORMACIN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMS
POLTICASY PROCEDIMIENTOS ESTN TAMBIN DISPONIBLES EN LA SECCIN DE
CDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO
OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS
RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES
SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER EST BASADO EN UNA ENTIDAD
REGISTRADA ANTE LA UNIN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN
DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.