FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (AGOSTO 24, 2017): FITCH RATINGS RATIFIC LA CALIFICACIN EN ESCALA NACIONAL DE LARGO PLAZO EN AA-(MEX) DEL FIDEICOMISO IRREVOCABLE NO. F/1616 (FINN O FIBRA INN) CONSTITUIDO EN DEUTSCHE BANK MXICO, S.A., INSTITUCIN DE BANCA MLTIPLE, DIVISIN FIDUCIARIA EN SU CARCTER DE FIDUCIARIO. LA PERSPECTIVAES ESTABLE. FITCH TAMBIN RATIFIC LA CALIFICACIN DE LA EMISIN DE CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS (CBFS) CON CLAVE DE PIZARRA FINN15 CON VENCIMIENTO EN 2021 EN

AA-(MEX).

LA CALIFICACIN DE FIBRA INN INCORPORA SU PERFIL DE NEGOCIOS ENFOCADO AL SEGMENTO DE HOSPEDAJE, CALIDAD BUENA DEL PORTAFOLIO DE ACTIVOS Y NIVELES ADECUADOS DE OCUPACIN PARA LA INDUSTRIA HOTELERA. TAMBIN TOMA EN CUENTA LA EXPECTATIVA DE QUE EL INDICADOR DE APALANCAMIENTO NETO (MEDIDO COMO DEUDA NETA A EBITDA) SE MANTENGA EN UN RANGO DE 4.0 VECES (X) A 5.0X EN EL MEDIANO PLAZO, QUE LA COBERTURA DE INTERESES EST EN ALREDEDOR DE 3.0X Y QUE LOS NIVELES DE LIQUIDEZ SEAN SLIDOS. LA CALIFICACIN EST LIMITADAPOR LAS CARACTERSTICAS DE LA INDUSTRIA. LAS PROPIEDADES ENFOCADAS A HOSPEDAJE SON LAS QUE CUENTAN CON EL MENOR PLAZO DE ARRENDAMIENTO Y CON ESTABILIDAD BAJA ENLOS FLUJOS DE EFECTIVO GENERADO POR LAS OPERACIONES (FGO). ADEMS SE CONTEMPLA EN LA CALIFICACIN, EL TAMAO DE FIBRA INN RESPECTO A LA INDUSTRIA HOTELERA EN MXICO.

LA PERSPECTIVA ESTABLE DE LA CALIFICACIN EN ESCALA NACIONAL DE LARGO PLAZO INCLUYE LA EXPECTATIVA DE FITCH DE QUE EL PERFIL CREDITICIO DE FIBRA INN PERMANECER ACORDE A LA CALIFICACIN AA-(MEX) A TRAVS DE LOS CICLOS ECONMICOS, ASUMIENDO QUE LA ESTRUCTURA DE CAPITAL ESPERADA DE LA COMPAASIGA SIN CAMBIOS. ADEMS, ESTA REFLEJA LA CALIDAD DEL PORTAFOLIO DE PROPIEDADES DE FIBRA INN Y LA TRANSICIN HACIA UNA ESTRUCTURA CON MAYOR PROPORCIN DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVAMEN DENTRO DEL PORTAFOLIO; LO QUE PROPORCIONARA FLEXIBILIDAD FINANCIERA ADICIONAL.FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONES

ESPECIALIZACIN EN EL SEGMENTO HOTELERO:LA EMPRESA CUENTA CON UN PORTAFOLIO DISTRIBUIDO ENTRE REGIONES DIFERENTES Y MARCAS ENFOCADAS PRINCIPALMENTE AL VIAJERO DE NEGOCIOS. AL 30 DE JUNIO DE 2017, FIBRA INN POSEA 42 HOTELES EN OPERACIN QUE REPRESENTAN APROXIMADAMENTE 6,713 CUARTOS. EN LOS LTIMOS 12 MESES (UDM) AL CIERRE DE JUNIO DE 2017, FIBRA INN REGISTR MRGENES EBITDA (DE ACUERDO A LOS CLCULOS DE FITCH E INCLUYENDO LOS GASTOS POR ADQUISICIONES) DE 28.7%. FITCH ANTICIPA UNA MEJORA HASTA NIVELES SUPERIORES A 30% DERIVADA DE LA ESTABILIZACIN DE VARIAS DE LAS PROPIEDADES ADQUIRIDAS RECIENTEMENTE Y LA REDUCCIN EN GASTOS POR ADQUISICIONES.

OCUPACINALTA Y TARIFAS COMPETITIVAS:

AL 30 DE JUNIO DE 2017, LOS NIVELES DE OCUPACIN DE FIBRA INN FUERON DE ALREDEDOR DE 64%; COMPARAN FAVORABLEMENTE CON 61% DE OCUPACIN EN EL MISMO PERODO DE 2016 Y SON SUPERIORES A LOS REGISTRADOS A NIVEL NACIONAL EN EL SEGMENTO DE CIUDADES, DE ACUERDO A LA SECRETARA DE TURISMO (SECTUR), DE APROXIMADAMENTE 56.1%. EL CRECIMIENTO DE FIBRA INN Y LA DEMANDA HOTELERA DEL SEGMENTO DE HOSPEDAJE POR NEGOCIOS, EN EL CUAL SE ENFOCA LA EMPRESA, SON IMPULSADOS POR EL DESEMPEO INDUSTRIAL EN MXICO Y, A SU VEZ, ASOCIADOS CON LA ACTIVIDAD DE EXPORTACIN A ESTADOS UNIDOS. LAS REGIONES EN LAS CUALES FIBRA INN PREV CONCENTRAR SU PRESENCIA SON AQUELLAS CON UN CRECIMIENTO ATRACTIVO COMO LAS ASOCIADAS A LAS INDUSTRIAS AUTOMOTRIZ, AEROESPACIAL Y ELECTRNICA.

INDUSTRIA HOTELERA MEXICANA FRAGMENTADA :

CON RESPECTO AL NMERO DE CUARTOSDISPONIBLES EN LA REPBLICA MEXICANA (363,793 CUARTOS DISPONIBLES) REPORTADOS POR LA SECTUR, FINN REPRESENTA ALREDEDOR DE 1.9% AL CIERRE DE 2016. EN OPININ DEFITCH, UNA DIVERSIFICACIN MAYOR EN EL NMERO DE PROPIEDADES Y EN SU UBICACIN FORTALECERA EL PERFIL DE NEGOCIOS DE FIBRA INN. AL CIERRE DE 2016 Y DURANTE LOSUDM TERMINADOS EN JUNIO DE 2017 24.6% Y 24.1%, RESPECTIVAMENTE, DE LOS INGRESOS SE CONCENTRABAN EN CINCO HOTELES. LAS CALIFICACIONES TAMBIN INCORPORAN LA TRAYECTORIA EN EL SECTOR HOTELERO MEXICANO DEL GRUPO FUNDADOR DE FIBRA INN, QUE CUENTA CON MS DE 30 AOS DE EXPERIENCIA.INDICADORES CREDITICIOS ADECUADOS:

FITCH PREV QUE EL APALANCAMIENTO NETO (DEUDA NETA AEBITDA, CONFORME A CLCULOS DE FITCH) DE FIBRA INN ESTAR EN UN RANGO DE 4.0X A 5.0X EN LOS PRXIMOS 24 A 36 MESES. A UDM AL 30 DE JUNIO DE 2017, ESTE INDICADORRESULT EN 3.9X, LO QUE REFLEJA UN SALDO DE DEUDA TOTAL POR MXN2,855.4 MILLONES Y EFECTIVO E INVERSIONES TEMPORALES POR MXN692.4 MILLONES. FITCH ESPERA QUE ELINDICADOR DE COBERTURA DE INTERESES (EBITDA, DE ACUERDO A CLCULOS DE FITCH, A GASTO POR INTERESES BRUTOS) EST EN RANGOS DE 3.0X APROXIMADAMENTE.LIQUIDEZ Y ESTRUCTURA DE CAPITAL:

INCORPORADO COMO ASPECTO POSITIVO EN LA CALIFICACIN EST EL ACCESO DEMOSTRADO POR FIBRA INN A LOS MERCADOS DE CAPITALES Y AL BANCARIO. DURANTE 2016 FIBRA INN EMITI CBFS POR MXN1,000 MILLONES. LOS RECURSOS PROVENIENTES DE LA EMISIN FUERON DESTINADOS AL PAGO DE DEUDA BANCARIA, LA INVERSIN EN HOTELES DEL PORTAFOLIO ACTUAL, AS COMO PARA LA INVERSIN EN HOTELES NUEVOS A TRAVS DEL ESQUEMA FBRICA DE HOTELES. LA COMPAA MANTIENE UNA POSTURA CONSERVADORA CON RESPECTO A MANTENER POR DEBAJO DE 30% LA RAZN DE DEUDA A TOTAL DE ACTIVOS, ANTERIORMENTE EL OBJETIVO DE LA ADMINISTRACIN ERA CONSERVAR ESTE INDICADOR EN ALREDEDOR DE 33%. FIBRA INN NO ENFRENTA VENCIMIENTOS IMPORTANTES DE DEUDA HASTA 2021, CUANDOLLEGAN A TRMINO LOS CBS FINN15 POR MXN2,875 MILLONES.

RESUMEN DE DERIVACIN DE LA CALIFICACIN

LA CALIFICACIN DE FIBRA INN REFLEJA SU PORTAFOLIO DIVERSIFICADO, CON PRESENCIA EN 15 ESTADOS DEL PAS Y CON MARCAS DIVERSIFICADAS QUE LE PERMITEN PRESTAR SERVICIOS HOTELEROS A DISTINTOS SEGMENTOS: SERVICIOS LIMITADOS, SERVICIO SELECTO, SERVICIO COMPLETO Y DE ESTANCIA PROLONGADA. EL PORTAFOLIO ACTUAL DE FIBRA INN EST COMPUESTO POR 42 HOTELES CON 6,713 CUARTOS EN OPERACIN, VALORES QUE SON MODESTOS PARA EL TAMAO DE LA INDUSTRIA HOTELERA MEXICANA Y COMPARADOS CON OTROS OPERADORES LISTADOS EN LA BOLSA MEXICANA DE VALORES. FIBRA INN EST ENFOCADA ACTUALMENTE A LOS DESTINOS URBANOS Y AL VIAJERO DE NEGOCIOS. LAS TASAS DE OCUPACIN DE FIBRA INN DE62.4% AL CIERRE DE 2016 ESTN POR ARRIBA DE LAS REPORTADAS POR LA SECRETARIA DE TURISMO PARA EL SEGMENTO DE CIUDADES DE 56.1%. LA CALIFICACIN DE FIBRA INN INCORPORA EL PORTAFOLIO AMPLIO DE 18 MARCAS OPERADAS POR LA FIBRA MEDIANTE ACUERDOS CON CADENAS HOTELERAS INTERNACIONALES. DE IGUAL FORMA, CONSIDERA SU ESTRUCTURADE PROPIEDAD DE INMUEBLES Y EL PORCENTAJE ALTO DE ESTOS QUE ESTN LIBRES DE GRAVMENES. ASIMISMO, INCORPORA UN MARGEN DE EBITDA (CALCULADO POR FITCH) SUPERIORA 30% EN EL HORIZONTE DE PROYECCIN. AL 30 DE JUNIO DE 2017, GRUPO POSADAS (BB+(MEX) PERSPECTIVA ESTABLE) REPORT UN PORTAFOLIO DE 157 HOTELES CON UN TOTAL DE24,987 CUARTOS DISPONIBLES. LOS HOTELES DE POSADAS ESTN UBICADOS EN DESTINOS URBANOS Y TURSTICOS CON APROXIMADAMENTE 83% DE LAS HABITACIONES EN DESTINOS URBANOS. GRUPO POSADAS OPERA SIETE MARCAS PROPIAS BIEN POSICIONADAS CON LAS QUE OFRECE HABITACIONES DENTRO DE LA GAMA DE LUJO, ALTA, MEDIA, ECONMICA Y DE ESTANCIAPROLONGADA.

LA PRESENCIA DE GRUPO POSADAS EN DESTINOS TURSTICOS LE PERMITE REGISTRAR NIVELES DE OCUPACIN MS ELEVADOS DE 67.3% AL CIERRE DE 2016; EL PROMEDIO DE TASAS DE OCUPACIN PARA PLAYAS FUE DE 65.4% A LA MISMA FECHA.

LAS FIBRAS CON EXPOSICIN A LOS SECTORES COMERCIALES, DE OFICINAS O INDUSTRIALES TIENEN MAYOR PREDICTIBILIDAD EN LOS INGRESOS DADO QUE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SON DE MAYOR DURACIN. ADEMS, LAS ESTRUCTURAS OPERATIVAS USUALMENTE MUESTRAN MRGENES EBITDA SUPERIORES A 60%. FIBRA INN EST CONCENTRADA EN EL SECTOR HOTELERO, LOS INMUEBLES DEDICADOS A ESTE SEGMENTO PRESENTAN PLAZOS DE ARRENDAMIENTO MENORES EN BASE DIARIA, ESTACIONALIDAD EN LAS VENTAS Y ESTN MS EXPUESTOS A LOS CICLOS ECONMICOS.SUPUESTOS CLAVE

LOS SUPUESTOS CLAVE DE FITCH INCORPORADOS DENTRO DE SU ESCENARIO BASE DE CALIFICACIN INCLUYEN:

- TASA ANUAL DE CRECIMIENTO COMPUESTA DE ALREDEDOR DE 9.2% PARA LOS INGRESOS DELOS PRXIMOS 4 AOS;

- MRGENES EBITDA SUPERA 30%;

- FLUJO DE FONDOS LIBRE (FFL) NEGATIVO DESPUS DE PAGO DE INTERESES, CAPEX Y DIVIDENDOS POR LOS PRXIMOS AOS;

- DEUDA NETA A EBITDA ENTRE 4.0X Y 5.0X EN EL MEDIANO Y LARGO PLAZO.

SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACINES

EVENTOS QUEPODRAN INFLUIR EN LA CALIFICACIN, Y DERIVARAN EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN POSITIVA INCLUYEN:

- EXPECTATIVA DEDIVERSIFICACIN MAYOR DE INGRESOS POR HOTELES Y ZONA GEOGRFICA PARA MITIGAR CONCENTRACIONES;

- CONSISTENCIA EN LAEJECUCIN DE LA ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO SUPERANDO EL CASO BASE ESPERADO POR FITCH, MIENTRAS QUE FORTALECE EL PERFIL FINANCIERO; - EXPECTATIVA DE UN APALANCAMIENTO NETO CONSISTENTEMENTE INFERIOR A 4.0X, CON TENDENCIA A APROXIMARSE A 2.5X;

- EXPECTATIVA DE FITCH DE INDICADOR DE COBERTURA DE INTERESES CONSISTENTEMENTE POR ARRIBA DE 3.0X;

- INDICADOR DE COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVMENES A DEUDA NO GARANTIZADA POR ARRIBA DE 3.0X DE MANERA SOSTENIDA.

EVENTOS QUE PODRAN INFLUIR EN LA CALIFICACIN, A FUTURO, Y DERIVARAN EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN NEGATIVA SON:

- DISMINUCIN SIGNIFICATIVA EN LAS TASASDE OCUPACIN, TARIFAS DIARIAS PROMEDIO Y REVPAR QUE AFECTEN LA RENTABILIDAD Y FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES HACIA NIVELES INFERIORES A LOS ESPERADOS;- UN APALANCAMIENTO NETO SOSTENIDO POR ENCIMA DE 5.0X DURANTE VARIOS TRIMESTRES CONSECUTIVOS;- SI HUBIERA LA EXPECTATIVA DE UN INDICADOR DE COBERTURA DE INTERESES CONSISTENTEMENTE INFERIOR A 2.0X;- COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVMENES A LA DEUDA NO GARANTIZADA CONSISTENTEMENTE POR DEBAJO DE 2.0X;- RAZN DE PAGO DE DIVIDENDOS A FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES (FGO MENOS INTERESES PAGADOS) RECURRENTEMENTE SUPERIOR A 100%;- EXPECTATIVA DE LIQUIDEZ DBIL DE MANERA SOSTENIDA.

CONTACTOS FITCH RATINGS:DIANA CANT (ANALISTA LDER)

DIRECTORA ASOCIADAFITCH MXICO S.A. DE C.V.

PROL. ALFONSO REYES NO. 2612MONTERREY, N.L. 64920 MXICO

ROGELIO GONZLEZ (ANALISTA SECUNDARIO)DIRECTOR

SERGIO RODRGUEZ, CFA (PRESIDENTE DEL COMIT DE CALIFICACIN)

DIRECTOR SNIOR

RELACIN CON MEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81) 8399 9100. E-MAIL:SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM.

LAS CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN SU NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN.

LA INFORMACINFINANCIERA DE LA COMPAA, CONSIDERADA PARA LA CALIFICACIN, CORRESPONDE A JUNIO 30, 2017.

LA LTIMA REVISINDE LAS CALIFICACIONES DE RIESGO CONTRAPARTE DE FIBRA INN FUE EN AGOSTO 25, 2016.

LA INFORMACIN UTILIZADA EN EL ANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE PROPORCIONADA POR EL EMISOR U OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS, PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL PROCESO DE CALIFICACIN TAMBIN PUEDE INCORPORAR INFORMACIN DE OTRAS FUENTES DE INFORMACIN EXTERNAS, TALES COMO ANLISIS SECTORIALES Y REGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN SOBRE FIBRA INN, AS COMO PARA CONOCER EL SIGNIFICADO DE LA CALIFICACIN ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA CALIFICACIN, LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARA EL RETIRODE LA CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PGINAS WWW.FITCHRATINGS.MX Y WWW.FITCHRATINGS.COM.

LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOSCOMITS, Y DE CALIFICACIN SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MXEN EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIA DEL EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIN PUEDE MODIFICARSE ALALZA O A LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.

LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYEN UNA OPININRELATIVA SOBRE LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANLISIS DE SU TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE ESTA OPININ SEA UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER CUALQUIER INSTRUMENTO COLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.LA INFORMACIN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINAR ESTAS CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MXICO, S.A. DE C.V., PORLO QUE SU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON RESPONSABILIDAD DE LA EMISORA O DE LA FUENTE QUE LAS EMITE.METODOLOGAS APLICADAS:

- METODOLOGA DE CALIFICACIN DE EMPRESAS NO FINANCIERAS (MAYO 25, 2017);- METODOLOGA DE CALIFICACIONES EN ESCALA NACIONAL (MARZO 27, 2017).

TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS CALIFICACIONES PBLICAS, CRITERI