FITCH RATIFICA CALIFICACIN DE FIBRA INN EN AA-(MEX); PERSPECTIVA ESTABLE
24 Agosto 2017 - 4:17PM
BMV General Information
FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (AGOSTO 24, 2017): FITCH RATINGS
RATIFIC LA CALIFICACIN EN ESCALA NACIONAL DE LARGO PLAZO EN
AA-(MEX) DEL FIDEICOMISO IRREVOCABLE NO. F/1616 (FINN O FIBRA INN)
CONSTITUIDO EN DEUTSCHE BANK MXICO, S.A., INSTITUCIN DE BANCA
MLTIPLE, DIVISIN FIDUCIARIA EN SU CARCTER DE FIDUCIARIO. LA
PERSPECTIVAES ESTABLE. FITCH TAMBIN RATIFIC LA CALIFICACIN DE LA
EMISIN DE CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS (CBFS) CON CLAVE DE
PIZARRA FINN15 CON VENCIMIENTO EN 2021 EN
AA-(MEX).
LA CALIFICACIN DE FIBRA INN INCORPORA SU PERFIL DE NEGOCIOS
ENFOCADO AL SEGMENTO DE HOSPEDAJE, CALIDAD BUENA DEL PORTAFOLIO DE
ACTIVOS Y NIVELES ADECUADOS DE OCUPACIN PARA LA INDUSTRIA HOTELERA.
TAMBIN TOMA EN CUENTA LA EXPECTATIVA DE QUE EL INDICADOR DE
APALANCAMIENTO NETO (MEDIDO COMO DEUDA NETA A EBITDA) SE MANTENGA
EN UN RANGO DE 4.0 VECES (X) A 5.0X EN EL MEDIANO PLAZO, QUE LA
COBERTURA DE INTERESES EST EN ALREDEDOR DE 3.0X Y QUE LOS NIVELES
DE LIQUIDEZ SEAN SLIDOS. LA CALIFICACIN EST LIMITADAPOR LAS
CARACTERSTICAS DE LA INDUSTRIA. LAS PROPIEDADES ENFOCADAS A
HOSPEDAJE SON LAS QUE CUENTAN CON EL MENOR PLAZO DE ARRENDAMIENTO Y
CON ESTABILIDAD BAJA ENLOS FLUJOS DE EFECTIVO GENERADO POR LAS
OPERACIONES (FGO). ADEMS SE CONTEMPLA EN LA CALIFICACIN, EL TAMAO
DE FIBRA INN RESPECTO A LA INDUSTRIA HOTELERA EN MXICO.
LA PERSPECTIVA ESTABLE DE LA CALIFICACIN EN ESCALA NACIONAL DE
LARGO PLAZO INCLUYE LA EXPECTATIVA DE FITCH DE QUE EL PERFIL
CREDITICIO DE FIBRA INN PERMANECER ACORDE A LA CALIFICACIN AA-(MEX)
A TRAVS DE LOS CICLOS ECONMICOS, ASUMIENDO QUE LA ESTRUCTURA DE
CAPITAL ESPERADA DE LA COMPAASIGA SIN CAMBIOS. ADEMS, ESTA REFLEJA
LA CALIDAD DEL PORTAFOLIO DE PROPIEDADES DE FIBRA INN Y LA
TRANSICIN HACIA UNA ESTRUCTURA CON MAYOR PROPORCIN DE ACTIVOS
LIBRES DE GRAVAMEN DENTRO DEL PORTAFOLIO; LO QUE PROPORCIONARA
FLEXIBILIDAD FINANCIERA ADICIONAL.FACTORES CLAVE DE LAS
CALIFICACIONES
ESPECIALIZACIN EN EL SEGMENTO HOTELERO:LA EMPRESA CUENTA CON UN
PORTAFOLIO DISTRIBUIDO ENTRE REGIONES DIFERENTES Y MARCAS ENFOCADAS
PRINCIPALMENTE AL VIAJERO DE NEGOCIOS. AL 30 DE JUNIO DE 2017,
FIBRA INN POSEA 42 HOTELES EN OPERACIN QUE REPRESENTAN
APROXIMADAMENTE 6,713 CUARTOS. EN LOS LTIMOS 12 MESES (UDM) AL
CIERRE DE JUNIO DE 2017, FIBRA INN REGISTR MRGENES EBITDA (DE
ACUERDO A LOS CLCULOS DE FITCH E INCLUYENDO LOS GASTOS POR
ADQUISICIONES) DE 28.7%. FITCH ANTICIPA UNA MEJORA HASTA NIVELES
SUPERIORES A 30% DERIVADA DE LA ESTABILIZACIN DE VARIAS DE LAS
PROPIEDADES ADQUIRIDAS RECIENTEMENTE Y LA REDUCCIN EN GASTOS POR
ADQUISICIONES.
OCUPACINALTA Y TARIFAS COMPETITIVAS:
AL 30 DE JUNIO DE 2017, LOS NIVELES DE OCUPACIN DE FIBRA INN FUERON
DE ALREDEDOR DE 64%; COMPARAN FAVORABLEMENTE CON 61% DE OCUPACIN EN
EL MISMO PERODO DE 2016 Y SON SUPERIORES A LOS REGISTRADOS A NIVEL
NACIONAL EN EL SEGMENTO DE CIUDADES, DE ACUERDO A LA SECRETARA DE
TURISMO (SECTUR), DE APROXIMADAMENTE 56.1%. EL CRECIMIENTO DE FIBRA
INN Y LA DEMANDA HOTELERA DEL SEGMENTO DE HOSPEDAJE POR NEGOCIOS,
EN EL CUAL SE ENFOCA LA EMPRESA, SON IMPULSADOS POR EL DESEMPEO
INDUSTRIAL EN MXICO Y, A SU VEZ, ASOCIADOS CON LA ACTIVIDAD DE
EXPORTACIN A ESTADOS UNIDOS. LAS REGIONES EN LAS CUALES FIBRA INN
PREV CONCENTRAR SU PRESENCIA SON AQUELLAS CON UN CRECIMIENTO
ATRACTIVO COMO LAS ASOCIADAS A LAS INDUSTRIAS AUTOMOTRIZ,
AEROESPACIAL Y ELECTRNICA.
INDUSTRIA HOTELERA MEXICANA FRAGMENTADA :
CON RESPECTO AL NMERO DE CUARTOSDISPONIBLES EN LA REPBLICA MEXICANA
(363,793 CUARTOS DISPONIBLES) REPORTADOS POR LA SECTUR, FINN
REPRESENTA ALREDEDOR DE 1.9% AL CIERRE DE 2016. EN OPININ DEFITCH,
UNA DIVERSIFICACIN MAYOR EN EL NMERO DE PROPIEDADES Y EN SU
UBICACIN FORTALECERA EL PERFIL DE NEGOCIOS DE FIBRA INN. AL CIERRE
DE 2016 Y DURANTE LOSUDM TERMINADOS EN JUNIO DE 2017 24.6% Y 24.1%,
RESPECTIVAMENTE, DE LOS INGRESOS SE CONCENTRABAN EN CINCO HOTELES.
LAS CALIFICACIONES TAMBIN INCORPORAN LA TRAYECTORIA EN EL SECTOR
HOTELERO MEXICANO DEL GRUPO FUNDADOR DE FIBRA INN, QUE CUENTA CON
MS DE 30 AOS DE EXPERIENCIA.INDICADORES CREDITICIOS ADECUADOS:
FITCH PREV QUE EL APALANCAMIENTO NETO (DEUDA NETA AEBITDA, CONFORME
A CLCULOS DE FITCH) DE FIBRA INN ESTAR EN UN RANGO DE 4.0X A 5.0X
EN LOS PRXIMOS 24 A 36 MESES. A UDM AL 30 DE JUNIO DE 2017, ESTE
INDICADORRESULT EN 3.9X, LO QUE REFLEJA UN SALDO DE DEUDA TOTAL POR
MXN2,855.4 MILLONES Y EFECTIVO E INVERSIONES TEMPORALES POR
MXN692.4 MILLONES. FITCH ESPERA QUE ELINDICADOR DE COBERTURA DE
INTERESES (EBITDA, DE ACUERDO A CLCULOS DE FITCH, A GASTO POR
INTERESES BRUTOS) EST EN RANGOS DE 3.0X APROXIMADAMENTE.LIQUIDEZ Y
ESTRUCTURA DE CAPITAL:
INCORPORADO COMO ASPECTO POSITIVO EN LA CALIFICACIN EST EL ACCESO
DEMOSTRADO POR FIBRA INN A LOS MERCADOS DE CAPITALES Y AL BANCARIO.
DURANTE 2016 FIBRA INN EMITI CBFS POR MXN1,000 MILLONES. LOS
RECURSOS PROVENIENTES DE LA EMISIN FUERON DESTINADOS AL PAGO DE
DEUDA BANCARIA, LA INVERSIN EN HOTELES DEL PORTAFOLIO ACTUAL, AS
COMO PARA LA INVERSIN EN HOTELES NUEVOS A TRAVS DEL ESQUEMA FBRICA
DE HOTELES. LA COMPAA MANTIENE UNA POSTURA CONSERVADORA CON
RESPECTO A MANTENER POR DEBAJO DE 30% LA RAZN DE DEUDA A TOTAL DE
ACTIVOS, ANTERIORMENTE EL OBJETIVO DE LA ADMINISTRACIN ERA
CONSERVAR ESTE INDICADOR EN ALREDEDOR DE 33%. FIBRA INN NO ENFRENTA
VENCIMIENTOS IMPORTANTES DE DEUDA HASTA 2021, CUANDOLLEGAN A TRMINO
LOS CBS FINN15 POR MXN2,875 MILLONES.
RESUMEN DE DERIVACIN DE LA CALIFICACIN
LA CALIFICACIN DE FIBRA INN REFLEJA SU PORTAFOLIO DIVERSIFICADO,
CON PRESENCIA EN 15 ESTADOS DEL PAS Y CON MARCAS DIVERSIFICADAS QUE
LE PERMITEN PRESTAR SERVICIOS HOTELEROS A DISTINTOS SEGMENTOS:
SERVICIOS LIMITADOS, SERVICIO SELECTO, SERVICIO COMPLETO Y DE
ESTANCIA PROLONGADA. EL PORTAFOLIO ACTUAL DE FIBRA INN EST
COMPUESTO POR 42 HOTELES CON 6,713 CUARTOS EN OPERACIN, VALORES QUE
SON MODESTOS PARA EL TAMAO DE LA INDUSTRIA HOTELERA MEXICANA Y
COMPARADOS CON OTROS OPERADORES LISTADOS EN LA BOLSA MEXICANA DE
VALORES. FIBRA INN EST ENFOCADA ACTUALMENTE A LOS DESTINOS URBANOS
Y AL VIAJERO DE NEGOCIOS. LAS TASAS DE OCUPACIN DE FIBRA INN
DE62.4% AL CIERRE DE 2016 ESTN POR ARRIBA DE LAS REPORTADAS POR LA
SECRETARIA DE TURISMO PARA EL SEGMENTO DE CIUDADES DE 56.1%. LA
CALIFICACIN DE FIBRA INN INCORPORA EL PORTAFOLIO AMPLIO DE 18
MARCAS OPERADAS POR LA FIBRA MEDIANTE ACUERDOS CON CADENAS
HOTELERAS INTERNACIONALES. DE IGUAL FORMA, CONSIDERA SU
ESTRUCTURADE PROPIEDAD DE INMUEBLES Y EL PORCENTAJE ALTO DE ESTOS
QUE ESTN LIBRES DE GRAVMENES. ASIMISMO, INCORPORA UN MARGEN DE
EBITDA (CALCULADO POR FITCH) SUPERIORA 30% EN EL HORIZONTE DE
PROYECCIN. AL 30 DE JUNIO DE 2017, GRUPO POSADAS (BB+(MEX)
PERSPECTIVA ESTABLE) REPORT UN PORTAFOLIO DE 157 HOTELES CON UN
TOTAL DE24,987 CUARTOS DISPONIBLES. LOS HOTELES DE POSADAS ESTN
UBICADOS EN DESTINOS URBANOS Y TURSTICOS CON APROXIMADAMENTE 83% DE
LAS HABITACIONES EN DESTINOS URBANOS. GRUPO POSADAS OPERA SIETE
MARCAS PROPIAS BIEN POSICIONADAS CON LAS QUE OFRECE HABITACIONES
DENTRO DE LA GAMA DE LUJO, ALTA, MEDIA, ECONMICA Y DE
ESTANCIAPROLONGADA.
LA PRESENCIA DE GRUPO POSADAS EN DESTINOS TURSTICOS LE PERMITE
REGISTRAR NIVELES DE OCUPACIN MS ELEVADOS DE 67.3% AL CIERRE DE
2016; EL PROMEDIO DE TASAS DE OCUPACIN PARA PLAYAS FUE DE 65.4% A
LA MISMA FECHA.
LAS FIBRAS CON EXPOSICIN A LOS SECTORES COMERCIALES, DE OFICINAS O
INDUSTRIALES TIENEN MAYOR PREDICTIBILIDAD EN LOS INGRESOS DADO QUE
LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SON DE MAYOR DURACIN. ADEMS, LAS
ESTRUCTURAS OPERATIVAS USUALMENTE MUESTRAN MRGENES EBITDA
SUPERIORES A 60%. FIBRA INN EST CONCENTRADA EN EL SECTOR HOTELERO,
LOS INMUEBLES DEDICADOS A ESTE SEGMENTO PRESENTAN PLAZOS DE
ARRENDAMIENTO MENORES EN BASE DIARIA, ESTACIONALIDAD EN LAS VENTAS
Y ESTN MS EXPUESTOS A LOS CICLOS ECONMICOS.SUPUESTOS CLAVE
LOS SUPUESTOS CLAVE DE FITCH INCORPORADOS DENTRO DE SU ESCENARIO
BASE DE CALIFICACIN INCLUYEN:
- TASA ANUAL DE CRECIMIENTO COMPUESTA DE ALREDEDOR DE 9.2% PARA LOS
INGRESOS DELOS PRXIMOS 4 AOS;
- MRGENES EBITDA SUPERA 30%;
- FLUJO DE FONDOS LIBRE (FFL) NEGATIVO DESPUS DE PAGO DE INTERESES,
CAPEX Y DIVIDENDOS POR LOS PRXIMOS AOS;
- DEUDA NETA A EBITDA ENTRE 4.0X Y 5.0X EN EL MEDIANO Y LARGO
PLAZO.
SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACINES
EVENTOS QUEPODRAN INFLUIR EN LA CALIFICACIN, Y DERIVARAN EN UNA
ACCIN DE CALIFICACIN POSITIVA INCLUYEN:
- EXPECTATIVA DEDIVERSIFICACIN MAYOR DE INGRESOS POR HOTELES Y ZONA
GEOGRFICA PARA MITIGAR CONCENTRACIONES;
- CONSISTENCIA EN LAEJECUCIN DE LA ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO
SUPERANDO EL CASO BASE ESPERADO POR FITCH, MIENTRAS QUE FORTALECE
EL PERFIL FINANCIERO; - EXPECTATIVA DE UN APALANCAMIENTO NETO
CONSISTENTEMENTE INFERIOR A 4.0X, CON TENDENCIA A APROXIMARSE A
2.5X;
- EXPECTATIVA DE FITCH DE INDICADOR DE COBERTURA DE INTERESES
CONSISTENTEMENTE POR ARRIBA DE 3.0X;
- INDICADOR DE COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVMENES A DEUDA NO
GARANTIZADA POR ARRIBA DE 3.0X DE MANERA SOSTENIDA.
EVENTOS QUE PODRAN INFLUIR EN LA CALIFICACIN, A FUTURO, Y DERIVARAN
EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN NEGATIVA SON:
- DISMINUCIN SIGNIFICATIVA EN LAS TASASDE OCUPACIN, TARIFAS DIARIAS
PROMEDIO Y REVPAR QUE AFECTEN LA RENTABILIDAD Y FLUJO GENERADO POR
LAS OPERACIONES HACIA NIVELES INFERIORES A LOS ESPERADOS;- UN
APALANCAMIENTO NETO SOSTENIDO POR ENCIMA DE 5.0X DURANTE VARIOS
TRIMESTRES CONSECUTIVOS;- SI HUBIERA LA EXPECTATIVA DE UN INDICADOR
DE COBERTURA DE INTERESES CONSISTENTEMENTE INFERIOR A 2.0X;-
COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVMENES A LA DEUDA NO GARANTIZADA
CONSISTENTEMENTE POR DEBAJO DE 2.0X;- RAZN DE PAGO DE DIVIDENDOS A
FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES (FGO MENOS INTERESES PAGADOS)
RECURRENTEMENTE SUPERIOR A 100%;- EXPECTATIVA DE LIQUIDEZ DBIL DE
MANERA SOSTENIDA.
CONTACTOS FITCH RATINGS:DIANA CANT (ANALISTA LDER)
DIRECTORA ASOCIADAFITCH MXICO S.A. DE C.V.
PROL. ALFONSO REYES NO. 2612MONTERREY, N.L. 64920 MXICO
ROGELIO GONZLEZ (ANALISTA SECUNDARIO)DIRECTOR
SERGIO RODRGUEZ, CFA (PRESIDENTE DEL COMIT DE CALIFICACIN)
DIRECTOR SNIOR
RELACIN CON MEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81) 8399
9100. E-MAIL:SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM.
LAS CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN
SU NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS
CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN.
LA INFORMACINFINANCIERA DE LA COMPAA, CONSIDERADA PARA LA
CALIFICACIN, CORRESPONDE A JUNIO 30, 2017.
LA LTIMA REVISINDE LAS CALIFICACIONES DE RIESGO CONTRAPARTE DE
FIBRA INN FUE EN AGOSTO 25, 2016.
LA INFORMACIN UTILIZADA EN EL ANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE
PROPORCIONADA POR EL EMISOR U OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN
PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS,
PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL
PROCESO DE CALIFICACIN TAMBIN PUEDE INCORPORAR INFORMACIN DE OTRAS
FUENTES DE INFORMACIN EXTERNAS, TALES COMO ANLISIS SECTORIALES Y
REGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN
SOBRE FIBRA INN, AS COMO PARA CONOCER EL SIGNIFICADO DE LA
CALIFICACIN ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA
CALIFICACIN, LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARA
EL RETIRODE LA CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PGINAS
WWW.FITCHRATINGS.MX Y WWW.FITCHRATINGS.COM.
LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOSCOMITS, Y DE CALIFICACIN
SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL
CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MXEN
EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIA DEL
EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIN
PUEDE MODIFICARSE ALALZA O A LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE
RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.
LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYEN UNA OPININRELATIVA SOBRE
LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANLISIS DE SU
TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE ESTA
OPININ SEA UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER
CUALQUIER INSTRUMENTO COLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.LA
INFORMACIN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINAR ESTAS
CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MXICO,
S.A. DE C.V., PORLO QUE SU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON
RESPONSABILIDAD DE LA EMISORA O DE LA FUENTE QUE LAS
EMITE.METODOLOGAS APLICADAS:
- METODOLOGA DE CALIFICACIN DE EMPRESAS NO FINANCIERAS (MAYO 25,
2017);- METODOLOGA DE CALIFICACIONES EN ESCALA NACIONAL (MARZO 27,
2017).
TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A
CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS
LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE:
WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMS, LAS DEFINICIONES DE
CALIFICACIN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTN
DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS
CALIFICACIONES PBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGAS ESTN DISPONIBLES EN
ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS
POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS
PARA LA INFORMACIN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMS
POLTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTN TAMBIN DISPONIBLES EN LA SECCIN DE
CDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO
OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS
RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIODE CALIFICACIONES SOBRE
LAS CUALES EL ANALISTA LIDER EST BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA
ANTE LA UNIN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA
ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.