VERUM ASIGNA LA CALIFICACIN DE 'AA-/M' A LA EMISIN GICSA 17-2
02 Octubre 2017 - 1:55PM
BMV General Information
MONTERREY, NUEVO LEN (OCTUBRE 2, 2017): VERUM ASIGNA LA CALIFICACIN
DE 'AA-/M' CON PERSPECTIVA 'ESTABLE' A LA EMISIN DE GRUPO GICSA,
S.A.B. DE C.V. (GRUPO GICSA) CON CLAVEDE PIZARRA GICSA 17-2
(PAGANDO TASA DE INTERS FIJA); ASIMISMO, RATIFICA LA CALIFICACIN DE
'AA-/M' CON PERSPECTIVA 'ESTABLE' A LA EMISIN GICSA 17 (TASA
VARIABLE). EL MONTO TOTAL EMITIDO POR AMBAS EMISIONES NO PASAR DE
PS$1,500 MILLONES, TENIENDO UNA VIGENCIA DE 1,260 DAS (3.5 AOS
APROXIMADAMENTE), Y CUYOS RECURSOSOBTENIDOS SERN UTILIZADOS
PRINCIPALMENTE PARA USOS CORPORATIVOS GENERALES. AMBAS EMISIONES SE
ESTARN REALIZANDO AL AMPARO DE UN PROGRAMA REVOLVENTE DE LARGOPLAZO
QUE FUE RECIENTEMENTE AMPLIADO HASTA PS$9,000 MILLONES DESDE
PS$6,000 MILLONES O SU EQUIVALENTE EN UDIS.
LAS CALIFICACIONES TOMAN EN CUENTALA AMPLIA EXPERIENCIA Y BUENA
TRAYECTORIA DE GRUPO GICSA OPERANDO EN EL SECTOR INMOBILIARIO EN
MXICO, UN PORTAFOLIO DE PROPIEDADES DESTACADO, QUE GENERALMENTESE
HA DISTINGUIDO POR CONTAR CON UN FACTOR DE OCUPACIN ELEVADO
(CERCANO AL 90%), AS COMO UNA FAVORABLE TASA DE RENOVACIN DE
CONTRATOS (~98%), CON NIVELES DEPRECIOS POR ENCIMA DEL MERCADO Y
CON BUENOS INCREMENTOS EN SU RENOVACIN. IGUALMENTE, STAS CONSIDERAN
SU SANA POSICIN DE LIQUIDEZ, Y UNA BASE DE INQUILINOS DINMICA Y
DIVERSIFICADA QUE PERMITE UNA BUENA GENERACIN DE NOI Y EBITDA. POR
SU PARTE, STAS SE ENCUENTRAN LIMITADAS POR LA PARTICIPACIN EN UN
SECTOR COMPETITIVO Y EXPUESTO A CICLOS ECONMICOS, AS COMO POR LOS
INTENSOS REQUERIMIENTOS DE CAPITAL PARA LLEVAR A CABO EL DESARROLLO
DE SUS PROYECTOS, OCASIONANDO MANTENER ELEVADOS INDICADORES DE
APALANCAMIENTO, AUNQUE CON UN ADECUADO INDICADOR 'LOAN TO VALUE'
POR EL ALTO VALOR DE SU PORTAFOLIO DE PROYECTOS, MISMO QUE CONTIENE
DESARROLLOS QUE AN SE ENCUENTRAN EN ETAPA DE MADURACIN.
CONSIDERAMOS POSITIVO QUE TANTO LOS DISTINTOS INTEGRANTES DEL
CONSEJO, COMO DEL EQUIPO DIRECTIVO DEL GRUPO, CUENTEN CON UNA
EXPERIENCIA PROMEDIO MAYOR A 20 AOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO DEL
PAS. LO ANTERIOR ES UN FACTOR IMPORTANTE PARA QUE GICSA PREST UN
ADECUADO SERVICIO A UNA BASE APROXIMADA DE 5,000 ARRENDAMIENTOS
TOTALES, DE LOS CUALES EL ~55% SON DE PROPIEDADES PROPIAS
ESTABILIZADAS, Y EL RESTANTE DE PROPIEDADES ADMINISTRADAS PARA
TERCEROS, PRINCIPALMENTE A FIBRA UNO TRAS LA VENTA DE ACTIVOS EN
AOS ANTERIORES. A SU VEZ, APROXIMADAMENTE EL 88% DE LOS CONTRATOS
SE REFIERE A ARRENDATARIOS DE LOCALES, MIENTRAS QUE EL RESTANTE 12%
A ARRENDATARIOS DE OFICINAS CORPORATIVAS.
ACTUALMENTE EL GRUPO MANTIENE UNA REA BRUTA RENTABLE (ABR) TOTAL DE
626,717 M2 EN PROPIEDADES ESTABILIZADAS Y DE 80,720 M2 EN
PROPIEDADES EN PROCESO DE ESTABILIZACIN; DE LAS CUALES, EL ABR
PROPORCIONAL (CORRESPONDIENTE A GRUPO GICSA POR SU PARTICIPACIN EN
CADA PROYECTO) ES DE 397,147 M2 Y 40,360 M2,
RESPECTIVAMENTE.RESPECTO A LAS PROPIEDADES EN PROCESO DE
ESTABILIZACIN, YA SE TIENEN COMERCIALIZADOS Y CON CONTRATOS
FIRMADOS CERCA DEL 73% DE LA SUPERFICIE TOTAL RENTABLE, POR LO QUE
SE ESTIMA QUE EN LOS PERIODOS SIGUIENTES SE CONVIERTAN EN
ESTABILIZADAS. ADICIONALMENTE, GICSA CUENTA CON 15 PROYECTOS EN
PLANEACIN (1 OFICINAS, 9 COMERCIAL, 5 MIXTO), DE LOS QUE SE CALCULA
UN ABR TOTAL DE 1,015,930 M2, DONDE SERN PROPIETARIOS DE 853,381 M2
(84%); DE ESTOS, OCHO YA INICIARON SU CONSTRUCCIN.RESPECTO A SUS
VENCIMIENTOS, EL 22% DE LOS CONTRATOS DE LAS PROPIEDADES
ESTABILIZADAS EXPIRAN DURANTE EL PRESENTE AO, 27% EL SIGUIENTE AO,
29% EN EL 2019, Y EL RESTANTE 22% EN EL 2020 O POSTERIOR. EN OPININ
DE VERUM, EL RIESGO DE RENOVACIN DE LOS CONTRATOS SEVE PARCIALMENTE
MITIGADO POR LA ALTA RENOVACIN DE ESTOS (~98%). ES IMPORTANTE
MENCIONAR, QUE LA COMPAA NO CONTEMPLA TRATAR DE FIRMAR SUS
CONTRATOS A MS LARGO PLAZO YA QUE EN SU RENOVACIN EL PRECIO DE
ESTOS AUMENTA CONSIDERABLEMENTE; DURANTE EL 2016, EL 'LEASE SPREAD'
(VARIACIN EN LA RENTA DE LOS CONTRATOS RENOVADOS) PROMEDIO DE LAS
PROPIEDADES ESTABILIZADAS FUE DE +12.8%, Y ACTUALMENTE EL PLAZO
PROMEDIO REMANENTE DE SUS CONTRATOS ES DE ~3 AOS.GICSA CUENTA CON
UNA ADECUADA Y DIVERSIFICADA BASE DE CLIENTES. AL 31 DE DICIEMBRE
DE 2016, LOS PRINCIPALES 10 ARRENDATARIOS CON BASE AL ABR SON
INSTITUCIONES CON UNA ELEVADA CALIDAD CREDITICIA, GENERANDO UNA
RENTA MENSUAL TOTAL DE PS$26.6 MILLONES, Y ARRIENDANDO UN ABR DE
APROXIMADAMENTE 143,320 M2 (20.3% DEL TOTAL DE ABR DE PROPIEDADES
DE GICSA). DE MANERA INDIVIDUAL, NINGUNO DE ESTOS CLIENTES
REPRESENT MS DEL 2.2% DEL TOTAL DE INGRESOS EN ESE AO;
ADICIONALMENTE, NINGUNO DE ESTOS CLIENTES HA ABANDONADO LAS
PROPIEDADES ESTABILIZADAS DESDE QUE SE CELEBRARON LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO CON ELLOS. VERUM TOMA ESTA SITUACIN COMO FAVORABLE,
YA QUE PERMITE DARLE UNA MAYOR ESTABILIDAD A LA BASE DE INGRESOS
POR ARRENDAMIENTO Y REFLEJA UNA BUENA SATISFACCIN DEL CLIENTE.
GRUPO GICSA MANTIENE LA PRCTICA DE QUE SUS DESARROLLOS DEBEN
BRINDARLE UN RENDIMIENTO MAYOR AL 12.0%, ADICIONAL A LOS BENEFICIOS
POR LA ADMINISTRACIN DE LOS MISMOS. DE ESTA FORMA, LA RENTABILIDAD
HA VENIDO MEJORANDO DESDE EL AO 2013; AL CIERRE DEL 2016 EL MARGEN
EBITDA SE UBIC EN 61.5% (2015: 49.9%), CIFRA QUE COMPARA
LIGERAMENTE INFERIOR AL DE OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO QUE
REALIZAN ACTIVIDADES SIMILARES, ENCONTRNDOSE EN PORCENTAJES MS
CERCANOS AL65% O SUPERIOR. POR SU PARTE, DURANTE EL 2016, LA COMPAA
GENER UN EBITDA DE PS$2,538 MILLONES (2015: PS$2,118 MILLONES), Y
SI SLO SE CONSIDERAN LOS BENEFICIOS POR ARRENDAMIENTO Y
ADMINISTRACIN PROPORCIONALES A SU PORCENTAJE DE PARTICIPACIN EN LOS
INMUEBLES, ADEMS DE LAS UTILIDADES PROPORCIONALES POR EL 'FORUM
COATZACOALCOS', SE OBTIENE UN EBITDA PROPORCIONAL AJUSTADO DE
PS$1,795 MILLONES (2015: PS$1,642 MILLONES). ASIMISMO, DURANTE EL
2016 LA COMPAA MOSTR UN INGRESO NETO OPERATIVO (NOI) DE PS$2,845
MILLONES (2015: PS$2,506 MILLONES) Y UN NOI PROPORCIONAL DE
PS$1,792 MILLONES (2015: PS$1,588 MILLONES).
PARA LOS PRIMEROS SEIS MESES DEL 2017, LA COMPAA MUESTRA UN EBITDA
DEL PS$1,381 MILLONES, UN EBITDA PROPORCIONAL AJUSTADO DE PS$975
MILLONES Y UN NOI PROPORCIONAL DE PS$963 MILLONES. EN OPININ DE
VERUM, LA COMPAA HA MANTENIDO UN BUEN DINAMISMO EN LA GENERACIN DE
UTILIDADES QUE SE DERIVA PRINCIPALMENTE POR EL CRECIMIENTO ENEL
NMERO DE PROYECTOS PROPIOS Y DE TERCEROS OPERADOS. PARA LOS PRXIMOS
4 AOS, LA COMPAA NO REPARTIR DIVIDENDOS, POR LO QUE TIENE
CONTEMPLADO LA TOTAL REINVERSIN DE SUS UTILIDADES, QUE SERVIRN
PRINCIPALMENTE PARA LA AMORTIZACIN DE DEUDA O PARA LA INVERSIN EN
NUEVOS PROYECTOS.
LA POSICIN DE LIQUIDEZ DELA EMPRESA ES BUENA, DADO QUE
CONSTANTEMENTE SE MANTIENEN ADECUADOS NIVELES DE EFECTIVO EN CAJA.
A PARTIR DEL AO 2015, LA COMPAA SIGUE UNA POLTICA DE MANTENER
ALREDEDOR DE PS$3,500 - PS$5,000 MILLONES EN CAJA, SITUACIN QUE
VERUM CONSIDERA RAZONABLE DADO QUE AS SE ENCUENTRA EN BUENA POSICIN
PARA ENFRENTAR NECESIDADES DE EFECTIVO QUE PUDIERAN SURGIR EN LA
OPERACIN DIARIA DE LA COMPAA. NO OBSTANTE LO ANTERIOR, GICSA NO
CUENTA CON LNEAS DE CRDITO PARA CAPITAL DE TRABAJO CON
INSTITUCIONES FINANCIERAS, POR LO QUE DEPENDE DEL EFECTIVO
DISPONIBLE EN CAJA PARA ENFRENTAR REQUERIMIENTOS DE ESTA NDOLE. EN
EL CORTO PLAZO, GICSA ENFRENTA VENCIMIENTOS DE SU DEUDA POR
PS$4,782 MILLONES (25% DE LA DEUDA TOTAL); SIN EMBARGO, LA COMPAA
HA TOMADO DIVERSAS ACCIONES PARA ENFRENTAR ESTOS VENCIMIENTOS Y
MEJORAR EL PERFIL DE AMORTIZACIN DE SU DEUDA.
LA DEUDA TOTAL AL CIERRE DEL 2T17 ES DE PS$19,075 MILLONES (DEUDA
PROPORCIONAL POR SU PARTICIPACIN EN LOS PROYECTOS: PS$14,046
MILLONES), DE LA CUAL, EL 66.5% SE ENCUENTRA DENOMINADA EN PESOS,
MIENTRAS QUE EL RESTANTE 33.5% EN DLARES; LO ANTERIOR SURGE POR LA
PRCTICA DE LA EMPRESA DE MANTENER UNA COBERTURA NATURAL DE LA
DEUDA, EN LA QUE EL FINANCIAMIENTO PARA CADA PROYECTO SE SOLICITA
SEGN LA MONEDA EN LA QUE SE VAYAN RECIBIR LOS FLUJOS. EL 35% DE LOS
INGRESOS TOTALES ESTN DENOMINADOS EN DLARES, POR LO QUE
CONSIDERAMOSQUE NO SE TIENE UNA EXPOSICIN SIGNIFICATIVA A
VARIACIONES EN EL TIPO DE CAMBIO. EL INDICADOR DE APALANCAMIENTO
DEUDA TOTAL / EBITDA DE LOS LTIMOS DOCE MESES (UDM) TERMINADOS EN
JUNIO DEL 2017, SE UBICA EN 7.4X Y LA DEUDA NETA / EBITDA UDM EN
6.1X, NIVELES QUE SON CONSIDERADOS ELEVADOS POR VERUM. NO OBSTANTE,
AL MEDIREL ENDEUDAMIENTO RESPECTO AL VALOR DE SUS INMUEBLES, EL
INDICADOR 'LOAN TO VALUE' (PRSTAMO A VALOR) AL 2T17 SE UBICA EN
34.3% Y LA POLTICA DE LA EMPRESA ES QUE ESTE VALOR NO SUBA DEL
40%.
EL CAPEX RESTANTE DE LOS PROYECTOS EN CONSTRUCCIN ES DE
APROXIMADAMENTE ~PS$8,600 MILLONES Y EL DE LOS PROYECTOS EN
PLANEACIN ES DE ~PS$21,000 MILLONES. TOMANDO ESTE RESPECTIVO
ENDEUDAMIENTO ADICIONAL, AS COMO LA PRESENTE EMISIN POR PS$1,500
MILLONES, Y LA ACTUAL POLTICA DE EFECTIVO EN CAJA, ESTIMAMOS QUE
LOS INDICADORES DEUDA TOTAL / EBITDA Y DEUDA NETA / EBITDA
CONTINUARN EN NIVELES ELEVADOS, PERMANECIENDO ENTRE 6.5X - 7.5X Y
4.5X - 5.5X RESPECTIVAMENTE EN EL MEDIANO PLAZO. POR SU PARTE, LA
COBERTURA DE INTERESES (EBITDA A GASTOS FINANCIEROS NETO) UDM A
JUNIO DE 2017 SE UBIC EN 1.3X Y EL PROMEDIO DE LOS AOS 2013 - 2016
ES DE 1.7X, VALORES QUE CONSIDERAMOS AJUSTADOS.
ADICIONALMENTE, LAS CALIFICACIONES TOMAN EN CUENTA LOS RIESGOS
RELACIONADOS A LA INDUSTRIA INMOBILIARIA, DENTRO DE LA CUAL, LAS
ADVERSIDADES EN LOS PROYECTOS SE DERIVAN PRINCIPALMENTE POR EL
NIVEL DE VARIABILIDAD DE LOS RESULTADOS REALES, RESPECTO A LOS
ESTIMADOS. ENTRE MS GRANDE SEA LA VARIABILIDAD, MAYOR ES EL RIESGO.
ES IMPORTANTEDIFERENCIAR LOS RIESGOS DEL ENTORNO DEL RIESGO
OPERATIVO, EL PRIMERO ES DIFCIL CAMBIARLO, DEBIDO A QUE SE DERIVA
DE VARIABLES INCONTROLABLES (COSTO DE LA TIERRA, COSTO DE MATERIAS
PRIMAS, BAJO CRECIMIENTO ECONMICO, VOLATILIDAD EN EL DLAR, TASAS DE
INTERS ALTAS); SIN EMBARGO, EN LA OPERACIN, ES POSIBLE CAMBIAR
LASESTRATEGIAS Y ADAPTAR LOS PROYECTOS PARA REDUCIR COSTOS, REDUCIR
RIESGOS Y MAXIMIZAR RESULTADOS. EN OPININ DE VERUM, ENTRE LOS
COMPETIDORES DEL SECTOR INMOBILIARIO, LA CAPACIDAD DE ESTOS DE
EVALUAR Y ADMINISTRAR DICHOS RIESGOS, ES LA PRINCIPAL VENTAJA
COMPETITIVA PARA LA SUBSISTENCIA Y EL CRECIMIENTO DENTRO DE LA
INDUSTRIA.
LA PERSPECTIVA DE LAS CALIFICACIONES ES 'ESTABLE'. LAS
CALIFICACIONES SE INCREMENTARAN EN LA MEDIDA QUE EL PORTAFOLIO
DELGRUPO LOGRE UNA MAYOR MADURACIN Y QUE SE CONTINE CON LA
FAVORABLE GENERACIN DE UTILIDADES, RESULTANDO EN UNA MEJORA GRADUAL
Y SOSTENIDA EN LOS INDICADORES DEUDA NETA A EBITDA Y COBERTURA DE
INTERESES, AS COMO DE OBSERVAR UNA MAYOR DIVERSIFICACIN GEOGRFICA
DE SUS PROYECTOS INMOBILIARIOS SIN AFECTAR LA RENTABILIDADDE LOS
MISMOS. POR SU PARTE, STAS PUDIERAN VERSE IMPACTADA A LA BAJA, EN
CASO DE QUE EL APALANCAMIENTO DE GICSA AUMENTE EN NIVELES MAYORES A
LOS ESPERADOS PORVERUM, O BIEN DE PRESENTARSE RETRASOS
SIGNIFICATIVOS EN EL AVANCE DE SUS PROYECTOS EN DESARROLLO QUE
PUDIERAN AFECTAR NEGATIVAMENTE LA GENERACIN DE FLUJOS, OQUE SE
OBSERVE UN DETERIORO IMPORTANTE EN EL FACTOR DE OCUPACIN DE SUS
PROYECTOS Y RENOVACIN DE LOS CONTRATOS ACTUALES, QUE IMPACTE
NEGATIVAMENTE A LA RENTABILIDAD, LIQUIDEZ O GENERACIN DE UTILIDADES
DE LA COMPAA.
GRUPO GICSA OPERA A TRAVS DE UN CONGLOMERADO DE SUBSIDIARIAS QUE
ENCONJUNTO SE DEDICAN AL DESARROLLO Y ADMINISTRACIN DE PROYECTOS
INMOBILIARIOS, INVOLUCRNDOSE EN LA ADQUISICIN, VENTA, CONSTRUCCIN,
COMERCIALIZACIN Y ARRENDAMIENTO DE ESTOS. SUS OPERACIONES DATAN
DESDE EL AO DE 1989, Y A LA FECHA HAN DESARROLLADO CERCA DE 67
PROYECTOS, CON MS DE 2,700,000 M2 DE REA BRUTA RENTABLE, Y HAN
VENDIDO APROXIMADAMENTE 2,100,000 DE M2. SU PORTAFOLIO HISTRICO
INCLUYE DESARROLLOS RESIDENCIALES, OFICINAS, HOTELES Y NAVES
INDUSTRIALES DISTRIBUIDOSEN LA CIUDAD DE MXICO, EL REA
METROPOLITANA Y LOS ESTADOS DE MXICO, YUCATN, QUERTARO, PUEBLA,
SINALOA Y GUANAJUATO. HOY EN DA EL GRUPO YA NO PLANEA CONTINUAR CON
DESARROLLOS RESIDENCIALES (SALVO UNO QUE COMENZAR A DESARROLLARSE
EN EL CORTO PLAZO) NI DE NAVES INDUSTRIALES, Y POSEE 13 PROYECTOS
ESTABILIZADOS Y 2 EN PROCESO DE ESTABILIZACIN.
LA SIGUIENTE METODOLOGA FUE UTILIZADA PARA LA DETERMINACIN DE ESTAS
CALIFICACIONES:- METODOLOGA DE CALIFICACIN DE CORPORATIVOS (FEBRERO
2017).
INFORMACIN DE CONTACTO:
JONATHAN FLIX GAXIOLA
ANALISTAM JONATHAN.FELIX@VERUM.MX
DANIEL MARTNEZ FLORESDIRECTOR GENERAL ADJUNTO DE ANLISIS
M DANIEL.MARTINEZ@VERUM.MXJESS HERNNDEZ DE LA FUENTE
ANALISTAM JESUS.HERNANDEZ@VERUM.MX
OFICINA DFAMORES #707 PH.1. COL. DEL VALLE
DEL. BENITO JUREZ, MXICO, D.F.C.P. 03100
T (52 55) 62 76 2026OFICINA MONTERREY
AV. LZARO CRDENAS #2321, MEZZ. TORRE BCOL. RESIDENCIAL SAN
AGUSTN
SAN PEDRO GARZA GARCA, N. L. C.P. 66260T (52 81) 1936 6692
INFORMACIN REGULATORIA:LA CALIFICACIN DE LA EMISIN GICSA 17-2 ES
UNA CALIFICACIN INICIAL POR LO QUE VERUM, CALIFICADORA DE VALORES,
S.A.P.I. DE C.V. NO HA REALIZADO NINGUNA ACTUALIZACIN PREVIA; POR
SU PARTE, LA LTIMA REVISIN DE LA CALIFICACIN DE LA EMISIN GICSA 17
SE REALIZ EL PASADO 22 DE AGOSTO DE 2017. LA INFORMACIN FINANCIERA
UTILIZADA PARA EL ANLISIS Y DETERMINACIN DE ESTAS CALIFICACIONES
COMPRENDE HASTA EL 30 DE JUNIO DE 2017.EL SIGNIFICADO DE LAS
CALIFICACIONES, UNA EXPLICACIN SOBRE LA FORMA EN QUE SE DETERMINAN
Y LA PERIODICIDAD CON LA QUE SE LES DA SEGUIMIENTO, SUS
PARTICULARIDADES, ATRIBUTOS Y LIMITACIONES, AS COMO LAS METODOLOGAS
DE CALIFICACIN, LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DEL COMIT QUE
DETERMIN LAS CALIFICACIONESY LOS CRITERIOS PARA EL RETIRO O
SUSPENSIN DE UNA CALIFICACIN PUEDEN SER CONSULTADOS EN NUESTRO
SITIO DE INTERNET HTTP://WWW.VERUM.MX.
DE CONFORMIDAD CON LA METODOLOGA DE CALIFICACIN ANTES INDICADA Y EN
TRMINOS DEL ARTCULO 7, FRACCIN III, DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER
GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS
PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES, SE HACE NOTAR QUE LAS
CALIFICACIONES EN CUESTIN PUEDEN ESTAR SUJETAS A ACTUALIZACIN EN
CUALQUIER MOMENTO. LAS CALIFICACIONES OTORGADAS SON UNA OPININ CON
RESPECTO A LA CALIDAD CREDITICIA, LA FORTALEZA FINANCIERA O LA
CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DEACTIVOS, O RELATIVA AL DESEMPEO DE LAS
LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO SOCIAL DE LA
EMISORA, TODO ELLO CON RESPECTO A LA EMISORA O EMISIN EN CUESTIN, Y
POR TANTO NO CONSTITUYEN RECOMENDACIN ALGUNA PARA COMPRAR, VENDER O
MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR AL CABO ALGN NEGOCIO,
OPERACIN O INVERSIN.
LAS CALIFICACIONES ANTES INDICADAS ESTN BASADAS EN INFORMACIN
PROPORCIONADA POR LA EMISORA Y/U OBTENIDA DE FUENTES QUE SE ASUMEN
PRECISAS Y CONFIABLES, DENTRO DE LA CUAL SE INCLUYEN ESTADOS
FINANCIEROS AUDITADOS, INFORMACIN OPERATIVA, PRESENTACIONES
CORPORATIVAS,ANLISIS SECTORIALES Y REGULATORIOS, ENTRE OTRAS, MISMA
QUE FUE REVISADA POR VERUM, CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE
C.V. EXCLUSIVAMENTE EN LA MEDIDA NECESARIA Y EN RELACIN AL
OTORGAMIENTO DE LAS CALIFICACIONES EN CUESTIN, DE ACUERDO CON LA
METODOLOGA REFERIDA ANTERIORMENTE. EN NINGN CASO DEBER ENTENDERSE
QUEVERUM, CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. HA EN FORMA
ALGUNA VALIDADO, GARANTIZADO O CERTIFICADO LA PRECISIN, EXACTITUD O
TOTALIDAD DE DICHA INFORMACIN, POR LO QUE NO ASUME RESPONSABILIDAD
ALGUNA POR CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS OBTENIDOS
POR EL ANLISIS DE TAL INFORMACIN.LA BONDAD DEL INSTRUMENTO O
SOLVENCIA DE LA EMISORA Y LA OPININ SOBRE LA CAPACIDAD DE LA
EMISORA CON RESPECTO A LA ADMINISTRACINDE ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU
OBJETO SOCIAL PODRN VERSE MODIFICADAS, LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO,
A LA ALZA O A LA BAJA LAS CALIFICACIONES, SIN QUE ELLO IMPLIQUE
RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE VERUM, CALIFICADORA DE VALORES,
S.A.P.I. DE C.V. LAS CALIFICACIONES EN CUESTIN CONSIDERAN UN
ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA O FORTALEZA FINANCIERA RELATIVA A
LA EMISORA, PERO NO NECESARIAMENTE REFLEJA UNA PROBABILIDAD
ESTADSTICA DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO. VERUM, CALIFICADORA
DEVALORES, S.A.P.I. DE C.V. EMITE LA CALIFICACIN DE QUE SE TRATA
CON APEGO ESTRICTO A LAS SANAS PRCTICAS DE MERCADO, A LA
NORMATIVIDAD APLICABLE Y A SU CDIGODE CONDUCTA, EL CUAL SE PUEDE
CONSULTAR EN HTTP://WWW.VERUM.MX.
LAS CALIFICACIONES ANTES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR
(O ENSU NOMBRE) POR LO QUE VERUM, CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I.
DE C.V. HA PERCIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA
PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN. NO OBSTANTE, SE HACE
NOTAR QUE VERUM, CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. NO HA
RECIBIDO INGRESOS DE LA EMISORA POR CONCEPTOS DIFERENTES A LOS
RELACIONADOS CON EL ESTUDIO, ANLISIS, OPININ, EVALUACIN Y
DICTAMINACIN DE LA CALIDAD CREDITICIA Y EL OTORGAMIENTO DE UNA
CALIFICACIN.