HR RATINGS RATIFIC LA CALIFICACIN DE HR AAA (E) CON PERSPECTIVA ESTABLE PAR
13 Octubre 2017 - 3:05PM
BMV General Information
CIUDAD DE MXICO (13 DE OCTUBRE DE 2017) - HR RATINGS RATIFIC LA
CALIFICACIN DE HR AAA (E) CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA LA EMISIN
ZKCCB 17 DE ZKC POR UN MONTO DE HASTA P$3,700M.
LA RATIFICACIN DE LA CALIFICACIN PARA LA EMISIN CON CLAVE DE
PIZARRA ZKCCB 17 DE ZKC SE PRODUCEPOSTERIOR AL AUMENTO EN EL TOTAL
DE DAS DE DURACIN DE LA EMISIN AL PASAR DE 7,274 DAS A 7,309 DAS.
LA CALIFICACIN SE APOYA EN LA MXIMA CADA QUE SOPORTAEL FACTOR DE
OCUPACIN DE LAS PROPIEDADES QUE CONFORMAN LA EMISIN, CUMPLIENDO CON
SUS OBLIGACIONES DE DEUDA, ALCANZANDO NIVELES DE 79.4% EN EL
ESCENARIO DE ESTRS (VS. 94.7% EN PROMEDIO DE 2011 A 2016). ESTA
CADA LE BRINDA FLEXIBILIDAD ANTE UN ESCENARIO DE ESTRS, SOPORTANDO
UNA CADA ACUMULADA DE -33.0% EN LA GENERACIN DE INGRESO NETO
OPERATIVO (NOI); SIN EMBARGO, SI EL FACTOR DE OCUPACIN FUERA
INFERIOR A DICHO LMITE, LA EMISIN PUDIERA PRESENTAR PRESIONES PARA
CUMPLIRCON SUS INDICADORES DE DSCR. ASIMISMO, SE CONSIDERA LA SANA
DIVERSIFICACIN DE LOS INGRESOS AL REPRESENTAR LA PROPIEDAD DE MAYOR
RELEVANCIA EL 10.4% DE LOS INGRESOS TOTALES A JULIO DE 2017, AL
IGUAL QUE LA DIVERSIFICACIN POR SECTOR, AL ESTAR CONFORMADO EL
PORTAFOLIO POR PROPIEDADES COMERCIALES, OFICINAS, USOS MIXTOS
EINDUSTRIAL. POR SU PARTE, EL PORTAFOLIO LLEVA SIENDO OPERADO POR
ZKC UN PROMEDIO DE 2 AOS, SIN EMBARGO, EXISTEN PROPIEDADES QUE
CUENTAN CON UN MAYOR HISTORIALOPERATIVO. HAY QUE MENCIONAR QUE CON
LOS RECURSOS DE LA EMISIN SE ESTIMAN ADQUIRIR 4 PROPIEDADES
ADICIONALES QUE FORMARN PARTE DEL PORTAFOLIO PARA HACER FRENTE AL
SERVICIO DE LA DEUDA DE ZKC. ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE EL ANLISIS
DE HR RATINGS PARA ZKCCB 17 SE REALIZ SOBRE UN MONTO TOTAL DE
P$3,700M, EN CASO DE QUE ESTE MONTO LLEGUE A SER MAYOR VA ESTA
EMISIN U OTRAS SE ESTARA REVISANDO LA CALIFICACIN. ALGUNOS DE LOS
ASPECTOS MS IMPORTANTES SOBRE LOS QUE SE BASA LA CALIFICACIN
SON:
FACTOR DE OCUPACIN PROMEDIO DE 79.4% DURANTE LA VIDA DE LA EMISINEN
EL ESCENARIO DE ESTRS, CON LO CUAL LA EMISIN ALCANZA A CUMPLIR SUS
OBLIGACIONES FINANCIERAS EN TIEMPO Y FORMA. ESTA CIFRA SE COMPARA
CON UN FACTOR DE OCUPACIN PROMEDIO DE 2011 A 2016 DE 94.7% Y DE
94.5% A JULIO DE 2017 (MNIMO DE 91.5% EN DIC-14).MXIMA CADA DE
-33.0% EN LA GENERACIN DE NOI QUE SOPORTA LA EMISIN, RESPECTO DEL
ESCENARIO BASE. ESTA CADA REFLEJA LA FLEXIBILIDAD DE ZKCCB 17 PARA
CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES ANTE UN ESCENARIO DE ESTRS PROLONGADO
DURANTE 20 AOS, CONSIDERANDO UNA TMAC11-16 DE 84.3% PARA EL
NOI.
RESERVA DE INTERESES EQUIVALENTE A LAS TRES FECHAS PRXIMAS DE PAGO
DE INTERESES DE LA DEUDA, ADEMS DE UNA RESERVA DE COBERTURA
ADICIONAL CONFORMADO POR LAS CUATROFECHAS PRXIMAS DE PAGO DE
INTERESES Y AMORTIZACIONES OBJETIVO. ESTE MONTO SE HABR DE
CONSTITUIR ORIGINALMENTE VA LOS RECURSOS PROVENIENTES DE LA
COLOCACIN DE LOS CEBURS FIDUCIARIOS. LA RESERVA DE COBERTURA
ADICIONAL ESTAR VIGENTE POR UN PLAZO DE SEIS AOS, BUSCANDO
RESPALDAR EL PERIODO EN EL CUAL SE INTEGRAN LAS CUATRO PROPIEDADES
Y SE TERMINAN DE ESTABILIZAR LAS QUE SE ENCUENTRAN EN PERIODO DE
REPOSICIONAMIENTO.
CALENDARIO DE AMORTIZACIONES OBJETIVO (NO OBLIGATORIAS) QUE BUSCAN
QUE LA EMISIN SE PAGUE PAULATINAMENTE DURANTE SU VIGENCIA. EL
CALENDARIO DE AMORTIZACIONES OBJETIVO VENCE EN LA FECHA LEGAL DE
VENCIMIENTO EN OCTUBRE DE 2037.
RETENCIN DE RECURSOS EN CASO DE QUE EL DSCR SEA INFERIOR A 1.25X Y
EN CASO DE QUE SEA MENOR A 1.20X SE APLICAN DICHOS RECURSOS AL PAGO
DE INTERESES Y AMORTIZACIONES OBJETIVO, REPRESENTADO UN MECANISMO
DE FORTALEZA. DURANTE LA VIDA DE LA EMISIN, EL SERVICIO DE
COBERTURA DE LA DEUDA (DSCR) PROMEDIO EN EL ESCENARIO BASE ES DE
4.0X (VS. 3.3X EN EL ESCENARIO DE ESTRS), SIN DETONAR UN EVENTO DE
AMORTIZACIN ANTICIPADA.EL PORTAFOLIO DE INMUEBLES PRESENTA UNA SANA
DIVERSIFICACIN DE INGRESOS POR PROPIEDAD Y SECTOR. LA PROPIEDAD DE
MAYORRELEVANCIA REPRESENTA EL 10.4% DE LOS INGRESOS TOTALES A JULIO
DE 2017, SIN EMBARGO ESTA PROPORCIN VA IR CAYENDO CONFORME SE
TERMINEN DE ESTABILIZAR E INTEGRARCIERTAS PROPIEDADES. EL
PORTAFOLIO EST COMPUESTO POR INMUEBLES DEL SECTOR COMERCIAL,
OFICINAS, USOS MIXTOS E INDUSTRIAL.RIESGO DE DESARROLLO Y
ADQUISICIN DE UNA PARTE DEL PORTAFOLIO DE ZKCCB 17. LA EMISIN
INCORPORAR APROXIMADAMENTE 26,653M2 QUE REPRESENTARAN
APROXIMADAMENTE EL 10.0% DE LOS INGRESOS FUTUROS DEL PORTAFOLIO,
UNA VEZ ESTABILIZADO EL MISMO. SIN EMBARGO, TRES DE LAS PROPIEDADES
YA SON ADMINISTRADAS POR ZKC VA OTRO VEHCULO FINANCIERO.
OPININ LEGAL POR PARTE DEL DESPACHO DE ABOGADOS EXTERNO. CONLO CUAL
SE ESTABLECE QUE LA TRANSMISIN DE LOS DERECHOS DE COBRO SER
VLIDAMENTE REALIZADA. PARTICIPACIN DE UN ADMINISTRADOR MAESTRO CON
UNA CALIFICACIN EQUIVALENTE A HR AP3+ EN ESCALA LOCAL, LO QUE
REDUCE EL CONFLICTO DE INTERS ENTRE LOS PARTICIPANTES DE LA
EMISIN.A RAZ DE LOS SUCESOS SISMOLGICOS DEL PASADO 7 Y 19 DE
SEPTIEMBRE DE 2017, ZKC INFORM A HR RATINGS QUE LOS INMUEBLES QUE
FORMAN PARTE DE LA EMISIN NO SUFRIERON DAOS ESTRUCTURALES Y QUE SE
ENCUENTRAN OPERANDO DE MANERA REGULAR SIN IMPACTAR LA GENERACIN
ACTUAL O FUTURA DE FLUJO DE EFECTIVO.PRINCIPALES FACTORES
CONSIDERADOS
LA EMISIN CON CLAVE DE PIZARRA ZKCCB 17 SER POR UN MONTO DE HASTA
P$3,700M Y SEBASAR EN LOS DERECHOS DE COBRO CORRESPONDIENTES A 59
PROPIEDADES , UBICADOS PRINCIPALMENTE EN LA ZONA METROPOLITANA DE
LA CIUDAD DE MXICO. LA EMISIN SER POR UN PLAZO LEGAL DE 7,309 DAS,
APROXIMADAMENTE 20 AOS, PUDINDOSE AMORTIZAR EN UNA SOLA EXHIBICIN A
LA FECHA DE VENCIMIENTO. SIN EMBARGO, LA EMISIN CUENTA CON UNA
CURVA DE AMORTIZACIONES OBJETIVO, LA CUAL CONCLUYE EN LA FECHA DEL
VENCIMIENTO LEGAL DE LA MISMA EN OCTUBRE DE 2037, AUNQUE ESTAS
AMORTIZACIONES NO SON OBLIGATORIAS, POR LO QUE EN CASO DE UN ATRASO
EN SU PAGO NO REPRESENTAN UN EVENTO DE INCUMPLIMIENTO. TAMBIN SE
PODRN LIBERAR REMANENTES, UNA VEZ QUE HAYAN SIDOPAGADOS LOS
INTERESES Y AMORTIZACIONES OBJETIVO EN CADA FECHA DE PAGO, SIEMPRE
QUE NO EXISTA UN EVENTO DE RETENCIN O AMORTIZACIN ACELERADA O
ANTICIPADA.LA EMISIN SE REALIZAR AL AMPARO DEL PROGRAMA DE
CERTIFICADO BURSTILES FIDUCIARIOS CON CARCTER REVOLVENTE POR HASTA
P$8,000M, CON UNA VIGENCIA DE 5 AOS, A PARTIR DE LA FECHA DE
AUTORIZACIN POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV).
HAY QUE MENCIONAR QUE LAS 59 PROPIEDADES CUENTAN CON UN AVALO POR
UN VALOR COMERCIAL DE P$5,711M. LA EMISIN CUENTA CON UNA RELACIN DE
AVALO CON RELACIN AL MONTO ESTIMADO DE ZKCCB 17 DE 1.54X. SIN
EMBARGO, HR RATINGS NO LE DA VALOR A ESTE INDICADOR YA QUE NO
EXISTE CERTEZA SOBRE EL VALOR Y TIEMPO DE LIQUIDACIN DE LOS
INMUEBLES BAJO UN ESCENARIO DE ESTRS.
LA CALIFICACIN SE BASA EN LA MXIMA CADA QUE EL FACTOR DE OCUPACIN
DE LA EMISIN SOPORTA EN UN ESCENARIO DE ESTRS, SIENDO DE 79.4% (VS.
94.7% EN PROMEDIO DE 2011 A 2016). PARA LLEVAR A CABO SUS
ESCENARIOS, HR RATINGS SE BAS EN LA INFORMACIN PROPORCIONADA POR LA
EMISIN Y UTILIZ COMO SUPUESTOS UN MONTO TOTAL POR P$3,700M A UNA
TASA FIJA DE 10.0% BAJO UN ESCENARIO DE ESTRS (VS. 9.5% EN EL
ESCENARIO BASE). A CONTINUACIN, SE DETALLAN LOS FLUJOS PROYECTADOS
DURANTE LA VIDA DE LA EMISIN.
EN LA TABLA ANTERIOR SE APRECIA UNA CADA DE -30.8% ENLOS INGRESOS
TOTALES ENTRE EL ESCENARIO BASE Y EL ESCENARIO DE ESTRS PARA EL
PERIODO PROYECTADO (2017 - 2037), ARROJNDONOS UNA TASA DE ESTRS
ANUALIZADA (TEA)DE 1.8%. ESTO SE EXPLICA POR UN MENOR FACTOR DE
OCUPACIN PARA EL PERIODO PROYECTADO, SIENDO DE 79.4% EN EL
ESCENARIO DE ESTRS (VS. 95.1% EN EL ESCENARIO BASE). LO ANTERIOR
REFLEJA LA CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLUJO DE LA EMISIN AN Y CUANDO
EL FACTOR DE OCUPACIN SE VE IMPACTADO, CONSIDERANDO QUE EL MNIMO
FACTORDE OCUPACIN OBSERVADO EN LOS LTIMOS CINCO AOS HA SIDO DE
91.5% EN DICIEMBRE DE 2014, AUNQUE HAY QUE MENCIONAR QUE ESTE
INDICADOR SE HA VISTO IMPACTADO POR LAINCORPORACIN DE DIVERSAS
PROPIEDADES EN LOS PASADOS AOS.
DE IGUAL FORMA, LA CADA EN LOS INGRESOS SE DEBE A UNA MENOR RENTA
POR M2 PROMEDIO EN EL ESCENARIO DE ESTRS, CERRANDO EN NIVELES DE
P$365 PARA EL PERIODO PROYECTADO (VS. P$507 EN EL ESCENARIO BASE Y
P$267 EN LOS UDM A JULIO DE 2017).LO ANTERIOR OBEDECE A QUE ANTE UN
ESCENARIO DE ESTRS SE CONTEMPLA QUE LOS ARRENDATARIOS LLEVEN A CABO
NEGOCIACIONES DE LOS TRMINOS Y CONDICIONES DE PAGO CON EL
ADMINISTRADOR CON EL OBJETIVO DE PODER SEGUIR RENTANDO LOS MISMOS
ESPACIOS, POR ENDE, ESTIMANDO UN MENOR CRECIMIENTO EN LA RENTA POR
M2 EN COMPARACIN CON ELESCENARIO BASE.
POR SU PARTE, SE CONSIDERA DENTRO DE LA CALIFICACIN LA SANA
DIVERSIFICACIN DE LOS INGRESOS POR PROPIEDAD, REPRESENTANDO LA DE
MAYOR PESO (JUREZ 104) EL 10.0% DE LOS INGRESOS TOTALES A JULIO DE
2017. POSTERIORMENTE, SIGUE LA PROPIEDAD COMERCIAL COPILCO CON EL
6.5% A JULIO DE 2017 Y LAS OFICINAS EN BARRANCA DEL MUERTO 24 CON
EL 6.3%. ES IMPORTANTE SEALAR QUE ACTUALMENTE LAS 10 PRINCIPALES
PROPIEDADES REPRESENTAN EL 55.0% DE LOS INGRESOS TOTALES. CABE
MENCIONAR QUE CONFORME SE INCORPOREN LAS NUEVAS PROPIEDADES ESTA
CONCENTRACIN SE VA IR REDUCIENDO. ASIMISMO, SE TOMA EN CUENTA LA
DIVERSIFICACIN QUE PRESENTAN LOS INGRESOS EN TRMINOS DEL SECTOR AL
QUE PERTENECEN, AL ESTAR CONFORMADO EL PORTAFOLIO POR PROPIEDADES
DEL SECTOR COMERCIAL, OFICINAS, USOS MIXTOS E INDUSTRIAL, SIENDO EL
SECTOR DE OFICINAS EL MS RELEVANTE CON EL 48.2% DE LOS INGRESOS
TOTALES A JULIO DE 2017.EN LA GENERACIN DE NOI SE OBSERVA UNA CADA
ACUMULADA DE -33.0% EN EL ESCENARIO DE ESTRS EN RELACIN CON EL
ESCENARIO BASE, PRESENTANDO UNA TEA DE 2.0%. ESTO NOS ARROJA UN
MARGEN NOI PARA EL PERIODO PROYECTADO DE 90.6% (VS. 93.7% EN EL
ESCENARIO BASE Y 93.5% A JULIO DE 2017). LOS NIVELES INFERIORES EN
EL MARGEN NOI SE DEBEN A UNA MAYOR PROPORCIN DE LOS GASTOS CON
RELACIN A LOS INGRESOS, AL BUSCAR MANTENER LAS PROPIEDADES CON
LAMISMA CALIDAD EN TRMINOS DE OPERACIN Y MANTENIMIENTO, PERO CON
UNA MENOR GENERACIN DE INGRESOS.
DE ACUERDO CON LO ANTERIOR Y CONSIDERANDO QUE BAJO EL ESCENARIO DE
ESTRS LOS INTERESES POR PAGAR VAN A SER MAYORES DEBIDO A QUE LA
EMISIN SE COLOCAR A UNA MAYOR TASA, SE OBSERVA UNA MENOR LIBERACIN
DE REMANENTES. ESTO SE DEBE A QUE LA MAYORA DEL FLUJO REMANENTE ES
UTILIZADO PARA EL PAGO DE AMORTIZACIONES OBJETIVO PENDIENTES,
VINDOSE EN LA NECESIDAD DE UTILIZAREN ALGUNOS PERIODOS LA RESERVA
DE INTERESES Y LA RESERVA DE COBERTURA ADICIONAL PARA CUMPLIR CON
EL PAGO DE INTERESES Y AMORTIZACIONES OBJETIVO. LO ANTERIOR OCURRE
PRINCIPALMENTE EN LOS PRIMEROS PERIODOS DE LA EMISIN, DONDE LOS
INTERESES SON MAYORES POR UN SALDO INSOLUTO SUPERIOR Y LA GENERACIN
DE INGRESOS ES MENOR.SIN EMBARGO, LA EMISIN PRESENTA UN DSCR
ACUMULADO PARA EL PERIODO DE PROYECCIN DE 3.3X EN EL ESCENARIO DE
ESTRS (VS. 4.0X EN EL ESCENARIO BASE) POR ARRIBA DEL DSCR REQUERIDO
(1.25X) Y DSCR MNIMO (1.20X) QUE DEBE CUMPLIR LA EMISIN. POR LO
ANTERIOR, EN AMBOS ESCENARIOS SE ESTIMA QUE LA EMISIN SEA
AMORTIZADA TOTALMENTE EN SU FECHA DE VENCIMIENTO EN OCTUBRE DE
2037.
ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE LOS INMUEBLES DEL PORTAFOLIO ESTN
ASEGURADOS PORUNA SUMA DE HASTA P$2,724M POR CONCEPTO MLTIPLE
EMPRESARIAL, CON VIGENCIA EL 97.9% HASTA NOVIEMBRE DE 2017 Y EL
2.1% HASTA DICIEMBRE 2018. EL 97.9% DE ESTA SUMA SE ENCUENTRA
CUBIERTA POR UNA ASEGURADORA CON UNA CALIFICACIN EN ESCALA LOCAL
EQUIVALENTE A HR AA Y EL 2.1% POR UNA ASEGURADORA CON UNA
CALIFICACIN EN ESCALA LOCAL EQUIVALENTE A HR AAA, AMBAS OTORGADAS
POR UN TERCERO.
LA OPININ LEGAL SOBRE LA ESTRUCTURA DE ZKCCB 17 FUE EMITIDA POR EL
DESPACHO LEGAL EXTERNO RITCH, MUELLER, HEATHER Y NICOLAU, S.C. LOS
ABOGADOS REVISARON LOS DOCUMENTOS PROPORCIONADOS POR HR RATINGS,
POR EL AGENTE ESTRUCTURADOR Y POR EL DESPACHO LEGAL DEL MISMO, Y
DETERMINARON QUE LOS DOCUMENTOS DE LA EMISIN Y LA CESIN DE LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SE ENCUENTRAN EN DEBIDA CONSTITUCIN Y
EXISTENCIA LEGAL, POR LO QUE LA OPININ LEGAL RESULTA SATISFACTORIA.
CONTACTOS
JOS LUIS CANODIRECTOR DE DEUDA CORPORATIVA / ABS
JOSELUIS.CANO@HRRATINGS.COMLUIS R. QUINTERO
DIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA / ABS
LUIS.QUINTERO@HRRATINGS.COM
MXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEODE LA REFORMA #1015 TORRE A, PISO
3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP 01210, TEL 52 (55) 1500 3130.
ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE CENTER,SUITE 8500, NEW YORK, NEW
YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1 (212) 220 5735.
LA CALIFICACIN OTORGADA POR HR RATINGS DEMXICO, S.A. DE C.V. A ESA
ENTIDAD, EMISORA Y/O EMISIN EST SUSTENTADA EN EL ANLISIS PRACTICADO
EN ESCENARIOS BASE Y DE ESTRS, DE CONFORMIDAD CON LA(S)
SIGUIENTE(S) METODOLOGA(S) ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA INSTITUCIN
CALIFICADORA:
METODOLOGA DE CALIFICACIN PARA LA BURSATILIZACINDE FLUJOS FUTUROS,
AGOSTO DE 2016.
PARA MAYOR INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S), FAVOR
DE CONSULTAR WWW.HRRATINGS.COM/ES/METODOLOGIA.ASPX
INFORMACIN COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCINV, INCISO
A), DEL ANEXO 1 DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES
A LAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES.CALIFICACIN ANTERIOR
HR AAA (E) / PERSPECTIVA ESTABLE
FECHA DE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN 8 DE SEPTIEMBRE DE 2017PERIODO
QUE ABARCA LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA POR HR RATINGS PARA
EL OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE CALIFICACIN. 2011 - JULIO
2017RELACIN DE FUENTES DE INFORMACIN UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS
PROPORCIONADAS POR TERCERAS PERSONAS INFORMACIN PROPORCIONADA POR
EL FIDEICOMITENTE Y AGENTE ESTRUCTURADOR.
CALIFICACIONES OTORGADAS POR OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE
FUERON UTILIZADAS POR HR RATINGS (EN SU CASO). TECNOLOGA EN CUENTA
POR COBRAR, S.A.P.I. DE C.V. - HR AP3+ - FITCH RATINGS
QBE DE MXICO COMPAA DE SEGUROS, S.A. DE C.V. - HR AA - A.M.
BEST
AXA SEGUROS, S.A. DE C.V. - HR AAA - STANDARD AND POOR'S
HR RATINGS CONSIDER AL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO,
LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL
ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTEY LOS POSIBLES ADQUIRENTES DE
DICHOS VALORES. (EN SU CASO) S SE CONSIDER DENTRO DEL ANLISIS.
HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V. (HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN
CALIFICADORA DE VALORES AUTORIZADA POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA
Y DE VALORES (CNBV), REGISTRADA ANTE LASECURITIES AND EXCHANGE
COMMISSION (SEC) COMO UNA NATIONALLY RECOGNIZED STATISTICAL RATING
ORGANIZATION (NRSRO) PARA LOS ACTIVOS DE FINANZAS PBLICAS,
CORPORATIVOS E INSTITUCIONES FINANCIERAS, SEGN LO DESCRITO EN LA
CLUSULA (V) DE LA SECCIN 3(A)(62)(A) DE LA U.S. SECURITIES EXCHANGE
ACT DE 1934 Y CERTIFICADA COMO UNA CREDIT RATING AGENCY (CRA) POR
LA EUROPEAN SECURITIES AND MARKETS AUTHORITY (ESMA).
LA CALIFICACIN ANTES SEALADA FUE SOLICITADA POR LA ENTIDAD O
EMISOR, O EN SU NOMBRE, Y POR LO TANTO, HR RATINGS HA RECIBIDO LOS
HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOSDE
CALIFICACIN. EN NUESTRA PGINA DE INTERNET WWW.HRRATINGS.COM SE
PUEDE CONSULTAR LA SIGUIENTE INFORMACIN: (I) EL PROCEDIMIENTO
INTERNO PARA EL SEGUIMIENTO ANUESTRAS CALIFICACIONES Y LA
PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES; (II) LOS CRITERIOS DE ESTA
INSTITUCIN CALIFICADORA PARA EL RETIRO O SUSPENSIN DEL
MANTENIMIENTODE UNA CALIFICACIN, Y (III) LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE
VOTACIN DE NUESTRO COMIT DE ANLISIS.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE HR RATINGS DEMXICO S.A. DE C.V.
(HR RATINGS) SON OPINIONES CON RESPECTO A LA CALIDAD CREDITICIA Y/O
A LA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O RELATIVAS AL DESEMPEO
DE LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO SOCIAL, POR
PARTE DE SOCIEDADES EMISORAS Y DEMS ENTIDADES O SECTORES, Y SE
BASAN EXCLUSIVAMENTE EN LAS CARACTERSTICAS DE LA ENTIDAD, EMISIN
Y/U OPERACIN, CON INDEPENDENCIA DE CUALQUIER ACTIVIDAD DE NEGOCIO
ENTRE HR RATINGS Y LA ENTIDAD O EMISORA. LAS CALIFICACIONES Y/U
OPINIONES OTORGADAS SE EMITEN EN NOMBRE DE HR RATINGS Y NO DE SU
PERSONAL DIRECTIVO O TCNICO Y NO CONSTITUYEN RECOMENDACIONES PARA
COMPRAR, VENDER O MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR A CABO
ALGN TIPO DE NEGOCIO, INVERSIN U OPERACIN, Y PUEDEN ESTAR SUJETAS A
ACTUALIZACIONES EN CUALQUIER MOMENTO, DE CONFORMIDAD CON LAS
METODOLOGAS DE CALIFICACIN DE HR RATINGS, EN TRMINOS DE LO
DISPUESTO EN EL ARTCULO 7, FRACCIN II Y/O III, SEGN CORRESPONDA, DE
LAS "DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE
VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES".HR RATINGS
BASA SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES EN INFORMACIN OBTENIDA DE
FUENTES QUE SON CONSIDERADAS COMO PRECISAS Y CONFIABLES, SIN
EMBARGO, NO VALIDA, GARANTIZA, NI CERTIFICA LA PRECISIN, EXACTITUD
O TOTALIDAD DE CUALQUIER INFORMACIN Y NO ES RESPONSABLE DE
CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS OBTENIDOS POR EL USO
DE ESA INFORMACIN. LA MAYORA DE LAS EMISORAS DE INSTRUMENTOS DE
DEUDA CALIFICADAS POR HR RATINGS HAN PAGADO UNA CUOTA DE
CALIFICACIN CREDITICIABASADA EN EL MONTO Y TIPO DE EMISIN. LA
BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORA Y, EN SU CASO, LA
OPININ SOBRE LA CAPACIDAD DE UNA ENTIDAD CON RESPECTO A LA
ADMINISTRACIN DE ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN VERSE
MODIFICADAS, LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA BAJA LA
CALIFICACIN, SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO
DE HR RATINGS. HR RATINGS EMITE SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE
MANERA TICA Y CON APEGO A LAS SANASPRCTICAS DE MERCADO Y A LA
NORMATIVA APLICABLE QUE SE ENCUENTRA CONTENIDA EN LA PGINA DE LA
PROPIA CALIFICADORA WWW.HRRATINGS.COM, DONDE SE PUEDEN CONSULTAR
DOCUMENTOS COMO EL CDIGO DE CONDUCTA, LAS METODOLOGAS O CRITERIOS
DE CALIFICACIN Y LAS CALIFICACIONES VIGENTES.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES QUE EMITE HR RATINGS CONSIDERAN UN
ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA RELATIVA DE UNA ENTIDAD, EMISORA
Y/O EMISIN, POR LO QUE NO NECESARIAMENTE REFLEJAN UNA PROBABILIDAD
ESTADSTICA DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO, ENTENDINDOSE COMO TAL, LA
IMPOSIBILIDAD O FALTA DE VOLUNTAD DE UNA ENTIDAD O EMISORA PARA
CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE PAGO, CON LO CUAL LOS
ACREEDORES Y/O TENEDORES SE VEN FORZADOS A TOMAR MEDIDAS PARA
RECUPERAR SU INVERSIN, INCLUSO, A REESTRUCTURARLA DEUDA DEBIDO A
UNA SITUACIN DE ESTRS ENFRENTADA POR EL DEUDOR. NO OBSTANTE LO
ANTERIOR, PARA DARLE MAYOR VALIDEZ A NUESTRAS OPINIONES DE CALIDAD
CREDITICIA, NUESTRA METODOLOGA CONSIDERA ESCENARIOS DE ESTRS COMO
COMPLEMENTO DEL ANLISIS ELABORADO SOBRE UN ESCENARIO BASE. LOS
HONORARIOS QUE HR RATINGS RECIBE PORPARTE DE LOS EMISORES
GENERALMENTE VARAN DESDE US$1,000 A US$1,000,000 (O EL EQUIVALENTE
EN OTRA MONEDA) POR EMISIN. EN ALGUNOS CASOS, HR RATINGS CALIFICAR
TODAS O ALGUNAS DE LAS EMISIONES DE UN EMISOR EN PARTICULAR POR UNA
CUOTA ANUAL. SE ESTIMA QUE LAS CUOTAS ANUALES VAREN ENTRE US$5,000
Y US$2,000,000 (O EL EQUIVALENTE EN OTRA MONEDA).