FITCH MANTIENE CALIFICACIN DE INCARSO 17 TRAS CAMBIO EN SUS CONDICIONES
10 Noviembre 2017 - 6:27PM
BMV General Information
FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (NOVIEMBRE 10, 2017): FITCH
RATINGS MANTIENE LA CALIFICACIN AA+(MEX) DE LA EMISIN PROPUESTA DE
CERTIFICADOS BURSTILES (CBS) CON CLAVE DE PIZARRA INCARSO 17 DE
INMUEBLES CARSO, S.A. DE C.V. (INCARSO) DESPUS DE MODIFICACIONES EN
SUS CARACTERSTICAS.
LA EMISIN DE CBS QUIROGRAFARIOS INCARSO 17 SER POR UN MONTO DE
HASTA MXN4,000 MILLONES, CON PLAZO DE HASTA 4 AOS, CON UNA TASA DE
REFERENCIA VARIABLE. EL PRINCIPAL DE LOS CBS SERAMORTIZADO MEDIANTE
DOS EXHIBICIONES IGUALES, EN LOS AOS DOS Y CUATRO A PARTIR DE LA
FECHA DE EMISIN, RESPECTIVAMENTE. LOS RECURSOS QUE OBTENDR INCARSO
DE LAEMISIN SERN UTILIZADOS PARA FINANCIAR CAPITAL DE TRABAJO.
ASIMISMO, FITCH RETIRA LA CALIFICACIN AA+(MEX) ASIGNADA A LA EMISIN
PROPUESTA INCARSO 17-2 DADO QUE NO SER COLOCADA EN EL MERCADO.
FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACINLAS CALIFICACIONES DE INCARSO
REFLEJAN SU POSICIN SLIDA DE NEGOCIO, BASADA EN SU CAPACIDAD DE
GENERAR INGRESOS ESTABLESDE ARRENDAMIENTOS Y EN LAS VENTAS DE
PROPIEDADES. ASIMISMO, LAS CALIFICACIONES CONSIDERAN LA
DIVERSIFICACIN Y CALIDAD ALTA DE SUS INQUILINOS, ADEMS DE LA
DIVERSIFICACIN BUENA DE SU PORTAFOLIO DE ACTIVOS. INCARSO CUENTA
CON PROPIEDADES EN LOS SEGMENTOS DE CENTROS COMERCIALES, EDUCACIN,
SALUD, OFICINAS Y HOTELES. UNA GRAN PARTE DE SUS ACTIVOS ESTN
LIBRES DE GRAVMENES Y 97.8% DE SU DEUDA ES QUIROGRAFARIA, LO QUE SE
TRADUCE EN FLEXIBILIDAD FINANCIERA PARA LA COMPAA.
LASCALIFICACIONES ESTN LIMITADAS DEBIDO A LA EXPOSICIN DE LA
INDUSTRIA A LOS CICLOS ECONMICOS, LOS REQUERIMIENTOS ALTOS DE
INVERSIONES (CAPEX) Y LA VOLATILIDADDE LOS RESULTADOS FINANCIEROS
POR CAMBIOS EN LAS VENTAS DE INVENTARIO INMOBILIARIO Y DE
PROPIEDADES DE INVERSIN.INGRESOS POR RENTA CON RIESGO BAJO:
LAS CALIFICACIONES DE INCARSO REFLEJAN LA ESTABILIDAD Y
CONSISTENCIA EN LA GENERACIN DE INGRESOS PROVENIENTES DE LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, GENERALMENTE DE LARGO PLAZO. EL
PORTAFOLIO DE INMUEBLES PRESENTA TASAS ALTAS DE OCUPACIN HISTRICAS
QUE SE TRADUCEN EN SOLIDEZ EN LA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO. LA
ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO DE LA COMPAA ES ANALIZADA Y EJECUTADA EN
CONJUNTO CON EMPRESAS DE GRUPO CARSO (SANBORNS, SEARS Y CONDUMEX,
ENTRE OTRAS). DE IGUAL FORMA, INCARSO SE BENEFICIA DE SINERGIAS CON
PARTES RELACIONADAS EN LA CONSTRUCCIN Y REMODELACIN DE INMUEBLES Y
FINANCIAMIENTOS, ENTRE OTROS.
PORTAFOLIO DIVERSIFICADO:
FITCHCONSIDERA POSITIVA LA DIVERSIDAD DEL PORTAFOLIO DE NEGOCIO DE
INCARSO, EL CUAL INCLUYE PRINCIPALMENTE CENTROS COMERCIALES,
EDIFICIOS DE OFICINAS, HOSPITALES, CENTROS EDUCATIVOS Y HOTELES. LA
COMPAA ES PROPIETARIA O CUENTA CON PARTICIPACIN EN LAS
INSTALACIONES DE 80 CENTROS COMERCIALES, 34 INMUEBLES INDUSTRIALES,
19PLANTELES EDUCATIVOS, 47 EDIFICIOS DE OFICINAS Y CASAS, 6 HOTELES
Y 13 HOSPITALES, ENTRE OTROS BIENES INMUEBLES.
FLEXIBILIDAD FINANCIERA BUENA:
LAS CALIFICACIONES REFLEJAN EL PERFIL DE LA INDUSTRIA, LA
PREDICTIBILIDAD DE LOS INGRESOS Y EL HECHO DE QUE LA MAYORA DE LOS
ACTIVOS DE INCARSO ESTN LIBRES DE GARANTAS. EL NIVEL BAJO DE
ACTIVOS GRAVADOS Y LA EXPECTATIVA DE QUE LA TOTALIDAD DE SUS
ACTIVOS QUEDEN LIBRES DE GARANTAS EN EL MEDIANO PLAZO REPRESENTAN
UNA FORTALEZA DE INCARSO FRENTE A OTRAS EMPRESAS DEL SECTOR DE
BIENES RACES. FITCH ESTIMA QUE LA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO DE
LA COMPAA, EN CONJUNTO CON EL SALDO DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES, Y
DISPONIBILIDAD EN LNEAS DE FINANCIAMIENTO, SER SUFICIENTE PARA
EJECUTAR EL PLAN DE DESARROLLO DE NUEVAS PROPIEDADES EN LOS
SIGUIENTES AOS. LOS REQUERIMIENTOS DE FINANCIAMIENTO CONTEMPLADOS
POR FITCH INCLUYEN EL REFINANCIAMIENTO DE DEUDA EXISTENTE Y
CONTRATACIN DE DEUDA DURANTE 2019 PARA COMPLETAR LAS
INVERSIONES.
MTRICAS CREDITICIAS SLIDAS:FITCH ESTIMA QUE EL INDICADOR DE DEUDA
TOTAL A EBITDA PARA 2017 SE ESTABLEZCA EN 3.2 VECES (X) Y DE DEUDA
NETA A EBITDA EN2.2X. PARA EL MISMO PERODO, LA AGENCIA PROYECTA UN
INDICADOR DE COBERTURA DE FLUJOS GENERADOS POR LA OPERACIN ENTRE
GASTOS FINANCIEROS BRUTOS DE 3.3X. LOS SUPUESTOS DE PROYECCIN
UTILIZADOS POR FITCH DENTRO DE SU ESCENARIO BASE CONTEMPLAN EL
REFINANCIAMIENTO DE DEUDA DE CORTO PLAZO CON LOS RECURSOS
PROVENIENTES DE LAEMISIN PROPUESTA INCARSO 17. ADEMS, LAS
PROYECCIONES INCLUYEN EL REFINANCIAMIENTO DE SUS CBS CON
VENCIMIENTO EN AGOSTO DE 2018 POR MXN3,000 MILLONES.LIQUIDEZ
ADECUADA:
EL NIVEL DE CAJA Y LA GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO POSITIVO
COMPARAN FAVORABLEMENTE CON LOS VENCIMIENTOS DE CORTO PLAZO. LA
EMISIN PROPUESTA DE CBS INCARSO 17 MEJORAR EL PERFIL DE
VENCIMIENTOS DE DEUDA DE LA COMPAA. AL CIERRE DE SEPTIEMBRE DE
2017, LA COMPAA TENA UN SALDO DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES POR MXN262
MILLONES, POSTERIOR AL PAGO DE INCARSO12. FITCH CONSIDERA QUE EL
HECHO DE QUE INCARSO TENGA ACCESO A LNEAS DE CRDITO NO
COMPROMETIDAS Y SALDOS NO DISPUESTOS DE PROGRAMAS AUTORIZADOS POR
MONTOS SUPERIORES A MXN4,000 MILLONES, LE BRINDA FLEXIBILIDAD
FINANCIERA A LA COMPAA. ADEMS, GRAN PARTE DE LAS PROPIEDADES SE
ENCUENTRAN LIBRES DE GARANTAS, LO CUAL PROPORCIONA MAYORMARGEN DE
MANIOBRA A LA COMPAA PARA ENFRENTAR COMPROMISOS FINANCIEROS
IMPORTANTES.
RESUMEN DE DERIVACIN DE LA CALIFICACIN
INMUEBLES CARSO SE CONSTITUY TRAS LA ESCISIN DE GRUPO CARSO DEL
SEGMENTO INMOBILIARIO. LA COMPAA SE DEDICA A LA ADQUISICIN, VENTA,
DESARROLLO Y ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES UTILIZADOS
PRINCIPALMENTE COMO OFICINAS, CENTROS COMERCIALES,HOTELES,
UNIVERSIDADES, HOSPITALES Y VIVIENDA, ENTRE OTROS. INCARSO ES UNA
SOCIEDAD ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE Y NO OPERA BAJO LA FIGURA DE
FIBRA; LO ANTERIORLE PERMITE TENER DISCRECIONALIDAD SOBRE EL USO
DEL FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES, YA QUE NO EST OBLIGADA A
REPARTIR AL MENOS 95% DE SU RESULTADO FISCAL. AS, INCARSO PUEDE
REINVERTIR LOS RECURSOS GENERADOS INTERNAMENTE EN EL DESARROLLO DE
PROYECTOS INMOBILIARIOS DESTINADOS ARRENDAMIENTO O VENTA, FONDEAR
DISTRIBUCIONES A ACCIONISTAS O REDUCIR DEUDA NETA.
INMUEBLES CARSO TIENE UN PORTAFOLIO DIVERSIFICADO CON UNA ABR DE
1,650 MIL METROS CUADRADOS, DONDE EL SEGMENTO COMERCIAL REPRESENTA
47% DE STOS, CENTROS EDUCATIVOS EL 19%, EDIFICIOS DE OFICINAS 12%,
HOSPITALES 4% Y EL RESTANTE 18% CORRESPONDE A OTROS BIENES
INMUEBLES. EL SEGMENTO COMERCIAL DE INMUEBLES CARSO OBTUVO TASAS DE
OCUPACIN DE 96% AL CIERRE DE 2016 MIENTRAS QUE EL SEGMENTO DE
HOTELES ALCANZ 65% A ESA MISMA FECHA. INCARSO TIENE MRGENES
SIMILARES A LOS DE LAS FIBRAS; EL MARGEN EBITDA REPORTADO A LOS
LTIMOS DOCE MESES TERMINADOS EL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017 FUE DE
63.6%. LOS SUPUESTOS UTILIZADOS POR FITCH DENTRO DE SU ESCENARIO
BASE DE CALIFICACIN ESTIMAN QUE EL MARGEN EBITDA SE UBICAR EN
ALREDEDOR DE 58%. ESTOS NIVELES DEEBITDA RESULTARN EN NIVELES DE
APALANCAMIENTO (DEUDA TOTAL A EBITDA) DE 3.2X Y APALANCAMIENTO NETO
DE 2.2X. EMPRESAS IGUALMENTE DEDICADAS AL ARRENDAMIENTODE INMUEBLES
CON DIVERSIFICACIONES SIMILARES POR TIPO DE INMUEBLE INCLUYEN A
DEUTSCHE BANK MEXICO, S.A. FIDEICOMISO F/1401 (FIBRA UNO, BBB EN
ESCALA INTERNACIONAL / AAA(MEX) CON PERSPECTIVA ESTABLE) Y BANAMEX
FIBRA DANHOS, FIDEICOMISO 17416-3 (FIBRA DANHOS, AAA(MEX) CON
PERSPECTIVA ESTABLE). AL 30 DE JUNIO DE 2017, FIBRA UNO OPERABA UN
PORTAFOLIO DE 499 PROPIEDADES CON UN REA BRUTA RENTABLE DE 7,665
MIL METROS CUADRADOS, DE LOS CUALES EL 38.8% CORRESPONDA A CENTROS
COMERCIALES, 49.6% AL SEGMENTO INDUSTRIAL Y EL RESTANTE 11.6% A
EDIFICIOS DE OFICINAS. FIBRA DANHOS OPERABA UN PORTAFOLIO MS
CONCENTRADO DE 11 PROPIEDADES CON 692.9 MIL METROS CUADRADOS DE
ABR, DONDE EL SEGMENTO COMERCIAL REPRESENTA 58.6% DE STA Y
EDIFICIOS DE OFICINAS EL 41.4%.LAS TASAS DE OCUPACIN REPORTADAS POR
FIBRA UNO AL SEGUNDO TRIMESTRE DE 2017 FUERON SIMILARES A LAS DE
INCARSO EN 93.7%, MIENTRAS QUE LAS TASAS REPORTADAS POR FIBRA
DANHOS FUERON DE 87.1% PARA EL PORTAFOLIO TOTAL EN OPERACIN, DEBIDO
PRINCIPALMENTE A LA ESTABILIZACIN DE PROYECTOS EN DESARROLLO
NUEVOS. LOS MRGENES EBITDA DE FIBRA UNO Y FIBRA DANHOS ESTN EN
ALREDEDOR DE 74% Y 62%, RESPECTIVAMENTE. HACIA ADELANTE FITCH
ESPERA QUE EL APALANCAMIENTO NETO DE FIBRA UNOSE MANTENGA ALREDEDOR
DE 5.0X. LA CALIFICACIN DE FIBRA DANHOS INCORPORA LA EXPECTATIVA DE
QUE EL APALANCAMIENTO BRUTO SE MANTENGA POR DEBAJO DE LAS 2.0X EN
ELMEDIANO Y LARGO PLAZO.
SUPUESTOS CLAVE
LOS SUPUESTOS CLAVE DE FITCH DENTRO DE SU CASO BASE DE CALIFICACIN
PARA EL EMISOR INCLUYEN:
- CRECIMIENTODEL PORTAFOLIO BASE DE ARRENDAMIENTO ALINEADO A
INFLACIN; - CRECIMIENTO ADICIONAL AL INCORPORAR PROPIEDADES NUEVAS
AL PORTAFOLIO DE ACUERDO CON EL PLAN DE CRECIMIENTO;
- MARGEN EBITDA DE ALREDEDOR DE 58% PARA EL PORTAFOLIO
CONSOLIDADO;
- REFINANCIAMIENTO DELOS CBS CON VENCIMIENTO EN 2017 Y 2018;
- DEUDA ADICIONAL REQUERIDA PARA FONDEAR PLAN DE INVERSIONES EN
2019.
SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIN
EVENTOS QUE A FUTURO PODRAN DERIVAR EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN
POSITIVA: - MAYOR CONTRIBUCIN A INGRESOS TOTALES Y ESTABILIDAD DEL
COMPONENTE DE INGRESOS POR RENTA;
- MEJORA EN RENTABILIDAD QUE SE TRADUZCA EN MARGEN EBITDA SUPERIOR
A 60% SOSTENIDAMENTE;
- GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO NEUTRO, REFLEJO DEL PLAN DE
INVERSIONES ALINEADO CON LA CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLUJO
INTERNO;
- FORTALECIMIENTO DEL APALANCAMIENTO NETOMEDIDO COMO DEUDA NETA A
EBITDA A NIVELES CERCANOS A 3.0X.
EVENTOS QUE A FUTURO PODRAN DERIVAR EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN
NEGATIVA: - DEBILITAMIENTO RELEVANTE DE LA BASE DE INGRESOS POR
RENTAS;
- REDUCCIN DEL MARGEN EBITDA POR DEBAJO DE 56% EN LOS PRXIMOS 24
MESES; - PROGRAMAS AGRESIVOS DE CAPEX QUE EXCEDAN LA CAPACIDAD DE
GENERACIN DE FLUJO DE LA COMPAA, PRIMORDIALMENTE FINANCIADO CON
DEUDAINCREMENTAL;
- UN NIVEL DE APALANCAMIENTO NETO SUPERIOR A 4.0X DE MANERA
CONSECUTIVA DURANTE VARIOS TRIMESTRES;- UN NIVEL DE ACTIVOS LIBRE
DE GRAVAMEN INFERIOR A LOS NIVELES HISTRICOS MOSTRADOS POR LA
COMPAA.CONTACTOS FITCH RATINGS:DIANA CANT (ANALISTA LDER)
DIRECTORA ASOCIADAFITCH MXICO S.A. DE C.V.
PROL. ALFONSO REYES NO. 2612MONTERREY, N.L. 64920 MXICO
MARA PA MEDRANO (ANALISTA SECUNDARIO)DIRECTORA ASOCIADA
ALBERTO MORENO (PRESIDENTE DEL COMIT DE CALIFICACIN)
DIRECTOR SNIOR
RELACIN CON MEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81) 8399
9100. E-MAIL:SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM.
LAS CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN
SU NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS
CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN.
LA INFORMACINFINANCIERA DE LA COMPAA, CONSIDERADA PARA LA
CALIFICACIN, CORRESPONDE A SEPTIEMBRE 30, 2017.
LA LTIMA REVISINDE LAS CALIFICACIONES DE INCARSO FUE EN JUNIO16,
2017. FITCH MXICO, S.A. DE C.V. TIENE CONOCIMIENTO DE QUE INCARSO
17 FUE CALIFICADA, DURANTE LOS DOS MESESANTERIORES A LA ENTREGA DEL
DICTAMEN DE ESTA ASIGNACIN DE CALIFICACIN, POR HR RATINGS DE MXICO,
S.A. DE C.V., QUIEN LE OTORG LA CALIFICACIN DE LARGO PLAZOAA+ CADA
LA EMISIN. ESTA CALIFICACIN HA SIDO ASIGNADA Y PUBLICADA; ES DECIR
ES DE CONOCIMIENTO PBLICO.
LA INFORMACIN UTILIZADA EN ELANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE
PROPORCIONADA POR EL EMISOR U OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN
PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS,
PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL
PROCESO DE CALIFICACIN TAMBIN PUEDE INCORPORAR INFORMACIN DE OTRAS
FUENTES DE INFORMACIN EXTERNAS, TALES COMO ANLISIS SECTORIALES Y
REGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN
SOBRE INCARSO, AS COMO PARA CONOCER EL SIGNIFICADO DELA CALIFICACIN
ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA CALIFICACIN,
LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARA EL RETIRO DE
LA CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PGINAS WWW.FITCHRATINGS.MX Y
WWW.FITCHRATINGS.COM.
LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOS COMITS,Y DE CALIFICACIN
SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL
CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MX EN
EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIA DEL
EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIN
PUEDE MODIFICARSE AL ALZA OA LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE
RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.
LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYEN UNA OPININ RELATIVASOBRE
LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANLISIS DE SU
TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE ESTA
OPININ SEA UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER
CUALQUIER INSTRUMENTO COLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.LA
INFORMACIN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINAR ESTAS
CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MXICO,
S.A. DE C.V., POR LO QUESU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON
RESPONSABILIDAD DE LA EMISORA O DE LA FUENTE QUE LAS EMITE.
METODOLOGAS APLICADAS:
- METODOLOGA DE CALIFICACIN DE EMPRESAS NO FINANCIERAS (MAYO 25,
2017); - METODOLOGA DE CALIFICACIONES EN ESCALA NACIONAL (MARZO 27,
2017).
TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A
CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS
LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE:
WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMS, LAS DEFINICIONES DE
CALIFICACIN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTN
DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS
CALIFICACIONES PBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGAS ESTN DISPONIBLES EN
ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS
POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS
PARA LA INFORMACIN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMS
POLTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTN TAMBIN DISPONIBLES EN LA SECCIN DE
CDIGO DE CONDUCTADE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO
OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS
RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES
SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER EST BASADO EN UNA ENTIDAD
REGISTRADA ANTE LA UNIN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN
DE LA ENTIDAD EN ELSITIO WEB DE FITCH.