FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (NOVIEMBRE 10, 2017): FITCH RATINGS MANTIENE LA CALIFICACIN AA+(MEX) DE LA EMISIN PROPUESTA DE CERTIFICADOS BURSTILES (CBS) CON CLAVE DE PIZARRA INCARSO 17 DE INMUEBLES CARSO, S.A. DE C.V. (INCARSO) DESPUS DE MODIFICACIONES EN SUS CARACTERSTICAS.

LA EMISIN DE CBS QUIROGRAFARIOS INCARSO 17 SER POR UN MONTO DE HASTA MXN4,000 MILLONES, CON PLAZO DE HASTA 4 AOS, CON UNA TASA DE REFERENCIA VARIABLE. EL PRINCIPAL DE LOS CBS SERAMORTIZADO MEDIANTE DOS EXHIBICIONES IGUALES, EN LOS AOS DOS Y CUATRO A PARTIR DE LA FECHA DE EMISIN, RESPECTIVAMENTE. LOS RECURSOS QUE OBTENDR INCARSO DE LAEMISIN SERN UTILIZADOS PARA FINANCIAR CAPITAL DE TRABAJO.

ASIMISMO, FITCH RETIRA LA CALIFICACIN AA+(MEX) ASIGNADA A LA EMISIN PROPUESTA INCARSO 17-2 DADO QUE NO SER COLOCADA EN EL MERCADO.

FACTORES CLAVE DE LA CALIFICACINLAS CALIFICACIONES DE INCARSO REFLEJAN SU POSICIN SLIDA DE NEGOCIO, BASADA EN SU CAPACIDAD DE GENERAR INGRESOS ESTABLESDE ARRENDAMIENTOS Y EN LAS VENTAS DE PROPIEDADES. ASIMISMO, LAS CALIFICACIONES CONSIDERAN LA DIVERSIFICACIN Y CALIDAD ALTA DE SUS INQUILINOS, ADEMS DE LA DIVERSIFICACIN BUENA DE SU PORTAFOLIO DE ACTIVOS. INCARSO CUENTA CON PROPIEDADES EN LOS SEGMENTOS DE CENTROS COMERCIALES, EDUCACIN, SALUD, OFICINAS Y HOTELES. UNA GRAN PARTE DE SUS ACTIVOS ESTN LIBRES DE GRAVMENES Y 97.8% DE SU DEUDA ES QUIROGRAFARIA, LO QUE SE TRADUCE EN FLEXIBILIDAD FINANCIERA PARA LA COMPAA. LASCALIFICACIONES ESTN LIMITADAS DEBIDO A LA EXPOSICIN DE LA INDUSTRIA A LOS CICLOS ECONMICOS, LOS REQUERIMIENTOS ALTOS DE INVERSIONES (CAPEX) Y LA VOLATILIDADDE LOS RESULTADOS FINANCIEROS POR CAMBIOS EN LAS VENTAS DE INVENTARIO INMOBILIARIO Y DE PROPIEDADES DE INVERSIN.INGRESOS POR RENTA CON RIESGO BAJO:

LAS CALIFICACIONES DE INCARSO REFLEJAN LA ESTABILIDAD Y CONSISTENCIA EN LA GENERACIN DE INGRESOS PROVENIENTES DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, GENERALMENTE DE LARGO PLAZO. EL PORTAFOLIO DE INMUEBLES PRESENTA TASAS ALTAS DE OCUPACIN HISTRICAS QUE SE TRADUCEN EN SOLIDEZ EN LA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO. LA ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO DE LA COMPAA ES ANALIZADA Y EJECUTADA EN CONJUNTO CON EMPRESAS DE GRUPO CARSO (SANBORNS, SEARS Y CONDUMEX, ENTRE OTRAS). DE IGUAL FORMA, INCARSO SE BENEFICIA DE SINERGIAS CON PARTES RELACIONADAS EN LA CONSTRUCCIN Y REMODELACIN DE INMUEBLES Y FINANCIAMIENTOS, ENTRE OTROS.

PORTAFOLIO DIVERSIFICADO:

FITCHCONSIDERA POSITIVA LA DIVERSIDAD DEL PORTAFOLIO DE NEGOCIO DE INCARSO, EL CUAL INCLUYE PRINCIPALMENTE CENTROS COMERCIALES, EDIFICIOS DE OFICINAS, HOSPITALES, CENTROS EDUCATIVOS Y HOTELES. LA COMPAA ES PROPIETARIA O CUENTA CON PARTICIPACIN EN LAS INSTALACIONES DE 80 CENTROS COMERCIALES, 34 INMUEBLES INDUSTRIALES, 19PLANTELES EDUCATIVOS, 47 EDIFICIOS DE OFICINAS Y CASAS, 6 HOTELES Y 13 HOSPITALES, ENTRE OTROS BIENES INMUEBLES.

FLEXIBILIDAD FINANCIERA BUENA:

LAS CALIFICACIONES REFLEJAN EL PERFIL DE LA INDUSTRIA, LA PREDICTIBILIDAD DE LOS INGRESOS Y EL HECHO DE QUE LA MAYORA DE LOS ACTIVOS DE INCARSO ESTN LIBRES DE GARANTAS. EL NIVEL BAJO DE ACTIVOS GRAVADOS Y LA EXPECTATIVA DE QUE LA TOTALIDAD DE SUS ACTIVOS QUEDEN LIBRES DE GARANTAS EN EL MEDIANO PLAZO REPRESENTAN UNA FORTALEZA DE INCARSO FRENTE A OTRAS EMPRESAS DEL SECTOR DE BIENES RACES. FITCH ESTIMA QUE LA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO DE LA COMPAA, EN CONJUNTO CON EL SALDO DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES, Y DISPONIBILIDAD EN LNEAS DE FINANCIAMIENTO, SER SUFICIENTE PARA EJECUTAR EL PLAN DE DESARROLLO DE NUEVAS PROPIEDADES EN LOS SIGUIENTES AOS. LOS REQUERIMIENTOS DE FINANCIAMIENTO CONTEMPLADOS POR FITCH INCLUYEN EL REFINANCIAMIENTO DE DEUDA EXISTENTE Y CONTRATACIN DE DEUDA DURANTE 2019 PARA COMPLETAR LAS INVERSIONES.

MTRICAS CREDITICIAS SLIDAS:FITCH ESTIMA QUE EL INDICADOR DE DEUDA TOTAL A EBITDA PARA 2017 SE ESTABLEZCA EN 3.2 VECES (X) Y DE DEUDA NETA A EBITDA EN2.2X. PARA EL MISMO PERODO, LA AGENCIA PROYECTA UN INDICADOR DE COBERTURA DE FLUJOS GENERADOS POR LA OPERACIN ENTRE GASTOS FINANCIEROS BRUTOS DE 3.3X. LOS SUPUESTOS DE PROYECCIN UTILIZADOS POR FITCH DENTRO DE SU ESCENARIO BASE CONTEMPLAN EL REFINANCIAMIENTO DE DEUDA DE CORTO PLAZO CON LOS RECURSOS PROVENIENTES DE LAEMISIN PROPUESTA INCARSO 17. ADEMS, LAS PROYECCIONES INCLUYEN EL REFINANCIAMIENTO DE SUS CBS CON VENCIMIENTO EN AGOSTO DE 2018 POR MXN3,000 MILLONES.LIQUIDEZ ADECUADA:

EL NIVEL DE CAJA Y LA GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO POSITIVO COMPARAN FAVORABLEMENTE CON LOS VENCIMIENTOS DE CORTO PLAZO. LA EMISIN PROPUESTA DE CBS INCARSO 17 MEJORAR EL PERFIL DE VENCIMIENTOS DE DEUDA DE LA COMPAA. AL CIERRE DE SEPTIEMBRE DE 2017, LA COMPAA TENA UN SALDO DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES POR MXN262 MILLONES, POSTERIOR AL PAGO DE INCARSO12. FITCH CONSIDERA QUE EL HECHO DE QUE INCARSO TENGA ACCESO A LNEAS DE CRDITO NO COMPROMETIDAS Y SALDOS NO DISPUESTOS DE PROGRAMAS AUTORIZADOS POR MONTOS SUPERIORES A MXN4,000 MILLONES, LE BRINDA FLEXIBILIDAD FINANCIERA A LA COMPAA. ADEMS, GRAN PARTE DE LAS PROPIEDADES SE ENCUENTRAN LIBRES DE GARANTAS, LO CUAL PROPORCIONA MAYORMARGEN DE MANIOBRA A LA COMPAA PARA ENFRENTAR COMPROMISOS FINANCIEROS IMPORTANTES.

RESUMEN DE DERIVACIN DE LA CALIFICACIN

INMUEBLES CARSO SE CONSTITUY TRAS LA ESCISIN DE GRUPO CARSO DEL SEGMENTO INMOBILIARIO. LA COMPAA SE DEDICA A LA ADQUISICIN, VENTA, DESARROLLO Y ARRENDAMIENTO DE BIENES INMUEBLES UTILIZADOS PRINCIPALMENTE COMO OFICINAS, CENTROS COMERCIALES,HOTELES, UNIVERSIDADES, HOSPITALES Y VIVIENDA, ENTRE OTROS. INCARSO ES UNA SOCIEDAD ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE Y NO OPERA BAJO LA FIGURA DE FIBRA; LO ANTERIORLE PERMITE TENER DISCRECIONALIDAD SOBRE EL USO DEL FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES, YA QUE NO EST OBLIGADA A REPARTIR AL MENOS 95% DE SU RESULTADO FISCAL. AS, INCARSO PUEDE REINVERTIR LOS RECURSOS GENERADOS INTERNAMENTE EN EL DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESTINADOS ARRENDAMIENTO O VENTA, FONDEAR DISTRIBUCIONES A ACCIONISTAS O REDUCIR DEUDA NETA.

INMUEBLES CARSO TIENE UN PORTAFOLIO DIVERSIFICADO CON UNA ABR DE 1,650 MIL METROS CUADRADOS, DONDE EL SEGMENTO COMERCIAL REPRESENTA 47% DE STOS, CENTROS EDUCATIVOS EL 19%, EDIFICIOS DE OFICINAS 12%, HOSPITALES 4% Y EL RESTANTE 18% CORRESPONDE A OTROS BIENES INMUEBLES. EL SEGMENTO COMERCIAL DE INMUEBLES CARSO OBTUVO TASAS DE OCUPACIN DE 96% AL CIERRE DE 2016 MIENTRAS QUE EL SEGMENTO DE HOTELES ALCANZ 65% A ESA MISMA FECHA. INCARSO TIENE MRGENES SIMILARES A LOS DE LAS FIBRAS; EL MARGEN EBITDA REPORTADO A LOS LTIMOS DOCE MESES TERMINADOS EL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017 FUE DE 63.6%. LOS SUPUESTOS UTILIZADOS POR FITCH DENTRO DE SU ESCENARIO BASE DE CALIFICACIN ESTIMAN QUE EL MARGEN EBITDA SE UBICAR EN ALREDEDOR DE 58%. ESTOS NIVELES DEEBITDA RESULTARN EN NIVELES DE APALANCAMIENTO (DEUDA TOTAL A EBITDA) DE 3.2X Y APALANCAMIENTO NETO DE 2.2X. EMPRESAS IGUALMENTE DEDICADAS AL ARRENDAMIENTODE INMUEBLES CON DIVERSIFICACIONES SIMILARES POR TIPO DE INMUEBLE INCLUYEN A DEUTSCHE BANK MEXICO, S.A. FIDEICOMISO F/1401 (FIBRA UNO, BBB EN ESCALA INTERNACIONAL / AAA(MEX) CON PERSPECTIVA ESTABLE) Y BANAMEX FIBRA DANHOS, FIDEICOMISO 17416-3 (FIBRA DANHOS, AAA(MEX) CON PERSPECTIVA ESTABLE). AL 30 DE JUNIO DE 2017, FIBRA UNO OPERABA UN PORTAFOLIO DE 499 PROPIEDADES CON UN REA BRUTA RENTABLE DE 7,665 MIL METROS CUADRADOS, DE LOS CUALES EL 38.8% CORRESPONDA A CENTROS COMERCIALES, 49.6% AL SEGMENTO INDUSTRIAL Y EL RESTANTE 11.6% A EDIFICIOS DE OFICINAS. FIBRA DANHOS OPERABA UN PORTAFOLIO MS CONCENTRADO DE 11 PROPIEDADES CON 692.9 MIL METROS CUADRADOS DE ABR, DONDE EL SEGMENTO COMERCIAL REPRESENTA 58.6% DE STA Y EDIFICIOS DE OFICINAS EL 41.4%.LAS TASAS DE OCUPACIN REPORTADAS POR FIBRA UNO AL SEGUNDO TRIMESTRE DE 2017 FUERON SIMILARES A LAS DE INCARSO EN 93.7%, MIENTRAS QUE LAS TASAS REPORTADAS POR FIBRA DANHOS FUERON DE 87.1% PARA EL PORTAFOLIO TOTAL EN OPERACIN, DEBIDO PRINCIPALMENTE A LA ESTABILIZACIN DE PROYECTOS EN DESARROLLO NUEVOS. LOS MRGENES EBITDA DE FIBRA UNO Y FIBRA DANHOS ESTN EN ALREDEDOR DE 74% Y 62%, RESPECTIVAMENTE. HACIA ADELANTE FITCH ESPERA QUE EL APALANCAMIENTO NETO DE FIBRA UNOSE MANTENGA ALREDEDOR DE 5.0X. LA CALIFICACIN DE FIBRA DANHOS INCORPORA LA EXPECTATIVA DE QUE EL APALANCAMIENTO BRUTO SE MANTENGA POR DEBAJO DE LAS 2.0X EN ELMEDIANO Y LARGO PLAZO.

SUPUESTOS CLAVE

LOS SUPUESTOS CLAVE DE FITCH DENTRO DE SU CASO BASE DE CALIFICACIN PARA EL EMISOR INCLUYEN:

- CRECIMIENTODEL PORTAFOLIO BASE DE ARRENDAMIENTO ALINEADO A INFLACIN; - CRECIMIENTO ADICIONAL AL INCORPORAR PROPIEDADES NUEVAS AL PORTAFOLIO DE ACUERDO CON EL PLAN DE CRECIMIENTO;

- MARGEN EBITDA DE ALREDEDOR DE 58% PARA EL PORTAFOLIO CONSOLIDADO;

- REFINANCIAMIENTO DELOS CBS CON VENCIMIENTO EN 2017 Y 2018;

- DEUDA ADICIONAL REQUERIDA PARA FONDEAR PLAN DE INVERSIONES EN 2019.

SENSIBILIDAD DE LA CALIFICACIN

EVENTOS QUE A FUTURO PODRAN DERIVAR EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN POSITIVA: - MAYOR CONTRIBUCIN A INGRESOS TOTALES Y ESTABILIDAD DEL COMPONENTE DE INGRESOS POR RENTA;

- MEJORA EN RENTABILIDAD QUE SE TRADUZCA EN MARGEN EBITDA SUPERIOR A 60% SOSTENIDAMENTE;

- GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO NEUTRO, REFLEJO DEL PLAN DE INVERSIONES ALINEADO CON LA CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLUJO INTERNO;

- FORTALECIMIENTO DEL APALANCAMIENTO NETOMEDIDO COMO DEUDA NETA A EBITDA A NIVELES CERCANOS A 3.0X.

EVENTOS QUE A FUTURO PODRAN DERIVAR EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN NEGATIVA: - DEBILITAMIENTO RELEVANTE DE LA BASE DE INGRESOS POR RENTAS;

- REDUCCIN DEL MARGEN EBITDA POR DEBAJO DE 56% EN LOS PRXIMOS 24 MESES; - PROGRAMAS AGRESIVOS DE CAPEX QUE EXCEDAN LA CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLUJO DE LA COMPAA, PRIMORDIALMENTE FINANCIADO CON DEUDAINCREMENTAL;

- UN NIVEL DE APALANCAMIENTO NETO SUPERIOR A 4.0X DE MANERA CONSECUTIVA DURANTE VARIOS TRIMESTRES;- UN NIVEL DE ACTIVOS LIBRE DE GRAVAMEN INFERIOR A LOS NIVELES HISTRICOS MOSTRADOS POR LA COMPAA.CONTACTOS FITCH RATINGS:DIANA CANT (ANALISTA LDER)

DIRECTORA ASOCIADAFITCH MXICO S.A. DE C.V.

PROL. ALFONSO REYES NO. 2612MONTERREY, N.L. 64920 MXICO

MARA PA MEDRANO (ANALISTA SECUNDARIO)DIRECTORA ASOCIADA

ALBERTO MORENO (PRESIDENTE DEL COMIT DE CALIFICACIN)

DIRECTOR SNIOR

RELACIN CON MEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81) 8399 9100. E-MAIL:SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM.

LAS CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN SU NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN.

LA INFORMACINFINANCIERA DE LA COMPAA, CONSIDERADA PARA LA CALIFICACIN, CORRESPONDE A SEPTIEMBRE 30, 2017.

LA LTIMA REVISINDE LAS CALIFICACIONES DE INCARSO FUE EN JUNIO16, 2017. FITCH MXICO, S.A. DE C.V. TIENE CONOCIMIENTO DE QUE INCARSO 17 FUE CALIFICADA, DURANTE LOS DOS MESESANTERIORES A LA ENTREGA DEL DICTAMEN DE ESTA ASIGNACIN DE CALIFICACIN, POR HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V., QUIEN LE OTORG LA CALIFICACIN DE LARGO PLAZOAA+ CADA LA EMISIN. ESTA CALIFICACIN HA SIDO ASIGNADA Y PUBLICADA; ES DECIR ES DE CONOCIMIENTO PBLICO.

LA INFORMACIN UTILIZADA EN ELANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE PROPORCIONADA POR EL EMISOR U OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS, PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL PROCESO DE CALIFICACIN TAMBIN PUEDE INCORPORAR INFORMACIN DE OTRAS FUENTES DE INFORMACIN EXTERNAS, TALES COMO ANLISIS SECTORIALES Y REGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN SOBRE INCARSO, AS COMO PARA CONOCER EL SIGNIFICADO DELA CALIFICACIN ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA CALIFICACIN, LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARA EL RETIRO DE LA CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PGINAS WWW.FITCHRATINGS.MX Y WWW.FITCHRATINGS.COM.

LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOS COMITS,Y DE CALIFICACIN SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MX EN EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIA DEL EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIN PUEDE MODIFICARSE AL ALZA OA LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.

LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYEN UNA OPININ RELATIVASOBRE LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANLISIS DE SU TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE ESTA OPININ SEA UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER CUALQUIER INSTRUMENTO COLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.LA INFORMACIN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINAR ESTAS CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MXICO, S.A. DE C.V., POR LO QUESU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON RESPONSABILIDAD DE LA EMISORA O DE LA FUENTE QUE LAS EMITE.

METODOLOGAS APLICADAS:

- METODOLOGA DE CALIFICACIN DE EMPRESAS NO FINANCIERAS (MAYO 25, 2017); - METODOLOGA DE CALIFICACIONES EN ESCALA NACIONAL (MARZO 27, 2017).

TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS CALIFICACIONES PBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGAS ESTN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMS POLTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTN TAMBIN DISPONIBLES EN LA SECCIN DE CDIGO DE CONDUCTADE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER EST BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN ELSITIO WEB DE FITCH.