HR RATINGS ASIGN LA CALIFICACIN DE HR AAA CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA LAS
27 Noviembre 2017 - 9:02AM
BMV General Information
CIUDAD DE MXICO (27 DE NOVIEMBRE DE 2017) - HR RATINGS ASIGN LA
CALIFICACIN DE HR AAA CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA LAS EMISIONES
FUNO 17 Y FUNO 17-2 DE FUNO .LA ASIGNACIN DE LA CALIFICACIN PARA
LAS EMISIONES FUNO 17 Y FUNO 17-2 SE APOYA EN LA SANA GENERACIN DE
FLUJO LIBRE DE EFECTIVO (FLE) EN LOS LTIMOS DOCE MESES (UDM),
REFLEJADO EN UNA DISMINUCIN EN LOS AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A FLE.
ASIMISMO, EL AUMENTO EN LA GENERACIN DE EBITDA HA PERMITIDO
DISMINUIR LOS AOS DE DEUDA NETA A EBITDA. ADICIONALMENTE, SE
CONSIDERA LA SANA DIVERSIFICACIN DE INGRESOS POR TIPO DE INMUEBLE
QUE HA MANTENIDO AL 3T17 REPRESENTANDO LA DIVISIN COMERCIAL
(49.3%), INDUSTRIAL (26.7%) Y OFICINAS (24.0%). DE LA MISMA FORMA,
SE TOMA EN CUENTA LA CAPACIDAD QUE FUNO HA PRESENTADO A LO LARGO DE
LOS AOS PARA REESTRUCTURAR SU DEUDA Y OBTENER RECURSOS FINANCIEROS
VA OFERTAS PBLICAS DE CERTIFICADOS BURSTILESFIDUCIARIOS (CBFIS), LO
CUAL LE HA PERMITIDO PRESENTAR UNA RAZN DE COBERTURA AL SERVICIO DE
LA DEUDA (DSCR) ESTABLE DE 2.2 VECES (X) AL TERCER TRIMESTRE DE
2017 (3T17) VS. 2.4X AL 3T16.
LAS EMISIONES FUNO 17 Y FUNO 17-2 SE ESPERAN REALIZAR EN PESOS
MEXICANOS POR UN MONTO DE HASTA P$10,000M, VA VASOS COMUNICANTES.
FUNO 17 SER A TASA FIJA Y CON VIGENCIA DE 10 AOS, MIENTRAS QUE FUNO
17-2 SER A TASA VARIABLE, CON UNA VIGENCIA DE 5 AOS, A PARTIR DE LA
FECHA DE COLOCACIN Y CON PAGO AL VENCIMIENTO. LAS EMISIONES ESTARN
AL AMPARO DEL PROGRAMA DE CEBURS DE LARGO PLAZO (EL PROGRAMA)
AUTORIZADO POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIAY DE VALORES (CNBV) EL 2
DE OCTUBRE DEL 2017 POR UN MONTO EQUIVALENTE DE P$55,000M Y CON UNA
VIGENCIA DE 5 AOS. EN LA SIGUIENTE TABLA SE DETALLAN LOS
PRINCIPALES TRMINOS Y CONDICIONES DE LAS EMISIONES:
PRINCIPALES FACTORES CONSIDERADOSEL ANLISIS DE RIESGOS REALIZADO
POR HR RATINGS EL PASADO 25 DE NOVIEMBRE DE 2016 SOBRE LAS
PRINCIPALES MTRICAS FINANCIERAS TIENE COMO PROPSITODETERMINAR LA
CAPACIDAD DE PAGO DE LA EMPRESA, CONTEMPLANDO DOS ESCENARIOS: BASE
Y ESTRS. LAS PROYECCIONES REALIZADAS ABARCAN DESDE EL 4T17 AL 4T25.
A CONTINUACIN SE PRESENTAN LOS RESULTADOS OBTENIDOS PARA CADA UNO
DE LOS ESCENARIOS MENCIONADOS:ALGUNOS DE LOS ASPECTOS MS
IMPORTANTES SOBRE LOS QUE SE BASA LA CALIFICACIN SON:
CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLE, PRESENTANDO UN FLE AL 3T17 DE
P$10,284M (VS. P$7,078M AL 3T16). ESTO NOS HABLA DE LA CAPACIDAD DE
GENERACIN DE FLE DE FUNO. EL CLCULO DE FLE CONSIDERA SOLAMENTE EL
PAGO DE DISTRIBUCIONES OBLIGATORIO, EL CUAL SE CALCULA EN FUNCIN
DEL RESULTADO FISCAL NETO QUE BAJO UN ESCENARIO DE ESTRSES -40.6%
MENOR QUE EN EL ESCENARIO BASE. CON BASE EN LO ANTERIOR, SE CALCULA
UN DSCR AL 3T17 DE 2.2X (VS. 2.4X AL 3T16).
CAPACIDAD DEREFINANCIAMIENTO Y OBTENCIN DE RECURSOS POR PARTE DEL
FIDEICOMISO. LO ANTERIOR SE REFLEJA EN EL ESTABLECIMIENTO DE UN
PROGRAMA DE EMISOR FRECUENTE DE CAPITAL YDEUDA POR P$55,000M, MISMO
QUE LE PERMITIR TENER UN MEJOR MANEJO DE LAS NECESIDADES DE
FINANCIAMIENTO DE FUNO.
SANO PERFIL DE VENCIMIENTOS DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, DONDE
69.2% DE LOS CONTRATOS VENCEN EN UN PLAZO MAYOR A 3 AOS. EL
FIDEICOMISO PRESENTA UNA TASA DE RENOVACIN DE 90.5% AL3T17.
SANA DIVERSIFICACIN DE LOS INGRESOS POR TIPO DE ACTIVO. AL CIERRE
DEL 3T17, EL SECTOR COMERCIAL REPRESENTA49.3% DE LOS INGRESOS POR
RENTA, SEGUIDO DEL SECTOR INDUSTRIAL CON EL 26.7% (VS. 26.9% AL
3T16) Y OFICINAS CON 24.0% (VS. 23.0% AL 3T16).SLIDO MARGEN EBITDA
AL 3T17, CERRANDO 74.3% AL 3T17 (VS. 68.8% AL 3T16). ESTO SE DEBE
AL INCREMENTO EN LOS INGRESOS POR LA ADQUISICIN Y EL DESARROLLO DE
VARIAS PROPIEDADES. LO ANTERIOR DISMINUY LA PROPORCIN DE LAS
DISTRIBUCIONES PAGADAS AL 3T17 CON RELACIN A LA GENERACIN DE
INGRESO NETO OPERATIVO (NOI) OBSERVANDO UN MARGEN NOI DE 80.4% AL
3T17 (VS. 80.6% AL 3T16), IMPACTANDO DE MANERA DIRECTA EN LA
GENERACIN DE FLE.EXPERIENCIA DEL PERSONAL ADMINISTRATIVO Y SU
GOBIERNO CORPORATIVO. EL GOBIERNO CORPORATIVO DE FUNO CUENTA CON
UNA EXPERIENCIA ACUMULADA SUPERIOR A LOS 100 AOS EN LA
ADMINISTRACIN Y OPERACIN DE INMUEBLES, SIENDO RESPALDADO POR UN
COMIT TCNICO CON MS DE 450 AOS, REFLEJO DE UN SANOFACTOR DE
OCUPACIN DE 93.6% AL 3T17 (VS. 94.7% AL 3T16).
INCREMENTO EN INGRESOS POR ARRENDAMIENTO. LO ANTERIOR SEDEBE A QUE
EL FIDEICOMISO HA PERCIBIDO UN INCREMENTO EN ARRENDAMIENTOS POR
TIPO DE CAMBIO AL SER EL 27.6% DEL TOTAL DE INGRESOS POR
ARRENDAMIENTO EN DLARES AMERICANOS Y EL 72.4% RESTANTE EN PESOS
MEXICANOS.
LA CALIFICACIN ASIGNADA PARA LAS EMISIONES SE BASA EN QUE LA DEUDA
TOTAL CORRESPONDIENTE A FUNO 17 Y FUNO 17-2 SER UTILIZADA EN SU
TOTALIDAD PARA REFINANCIAR PASIVOS EXISTENTES, CON LO QUE NO SE
AUMENTARA EL NIVEL DE DEUDATOTAL. ADICIONALMENTE, GRACIAS AL
REFINANCIAMIENTO DE PASIVOS, SE ESPERA QUE EL SERVICIO DE DEUDA DE
LOS SIGUIENTES AOS SEA BAJO, MEJORANDO EN EL FUTURO LOS NIVELES DE
DSCR DE FIBRA UNO.AL 3T17, FUNO EST DESARROLLANDO 7 PROPIEDADES
ALCANZANDO UN TOTAL DE 500 PROPIEDADES Y CON UNA SUPERFICIE BRUTA
ARRENDABLE (SBA) DE 7,734,584M2 (VS. 7,320,742M2 AL 3T16),
REPRESENTANDO UN CRECIMIENTO DE 5.7%, EN TRMINOS DE SBA. LOS
PROYECTOS QUE REPRESENTARON MAYOR SBA AL 3T17 FUERON EL INMUEBLE DE
USOS MIXTOS MIDTOWN JALISCO CON 105,000M2, EL PROYECTO DE OFICINAS
LA VIGA CON 102,000M2 Y EL PROYECTO DE RETAIL APOLO CON 95,967M2.
HR RATINGS CONSIDERA QUE, SI EL RITMO DE CRECIMIENTO SE VUELVE A
ACELERAR, EL FIDEICOMISO PUDIERA ADQUIRIR UNIDADES BAJO CONDICIONES
MENOS FAVORABLES, POR ENDE, IMPACTANDO EL DESEMPEO DEL
FIDEICOMISO.DEBIDO EN PARTE A LAS DIVERSAS ADQUISICIONES QUE EL
FIDEICOMISO REALIZ, LOS INGRESOS TOTALES PRESENTARON UN CRECIMIENTO
DE 10.3%, ALCANZANDO NIVELES DE P$10,717M AL 3T17 (VS. P$9,721M AL
3T16). EL PRINCIPAL INGRESO PROVIENE POR ARRENDAMIENTO EN DONDE SE
OBSERV UN MONTO DE P$9,601M (VS. P$8,761M AL 3T16). ES IMPORTANTE
SEALAR QUE FUNO MANTIENE UNA SANA DIVERSIFICACIN DE SUS INGRESOS
POR TIPO DE PROPIEDAD, SIENDO EL SECTOR COMERCIAL EL MS RELEVANTE
REPRESENTANDO 49.3% DE LOS INGRESOS POR RENTAS DE LOS UDM AL 3T17
(VS. 50.0% AL 3T16), SEGUIDO DEL INDUSTRIAL CON EL 26.7% (VS. 26.9%
AL 3T16) Y LAS OFICINAS CON EL 24.0% (VS. 23.0% AL 3T16). LA
PARTICIPACIN DE LAS OFICINAS DENTRO DE LOS INGRESOS SE INCREMENT,
DADO QUE GRAN PARTE DE LAS RECIENTES ADQUISICIONES CORRESPONDIERON
A INMUEBLES DE DICHO SECTOR.
ASIMISMO, EL CRECIMIENTO EN INGRESOS SEAPOYA EN EL INCREMENTO DEL
TIPO DE CAMBIO, EL CUAL IMPACT EN LOS ARRENDAMIENTOS REALIZADOS EN
DLARES. AL 3T17, EL 27.6% DEL TOTAL DE LOS INGRESOS POR
ARRENDAMIENTO SE COMPONE DE DLARES AMERICANOS, MIENTRAS QUE EL
72.4% EST EN PESOS MEXICANOS. ADICIONALMENTE, SE OBSERV UNA SANA
TASA DE OCUPACIN DEL SECTOR COMERCIAL CERRANDO EN 93.8% AL 3T17
(VS. 93.8% AL 3T16), DEBIDO A LA MEJORA EN LA OCUPACIN DE
DIFERENTES PROPIEDADES COMERCIALES, COMO ES EL CASO DE LOS CENTROS
COMERCIALES QUE CONFORMAN EL PORTAFOLIO OREGON, KANSAS, ESPACIO
AGUASCALIENTES, ENTRE OTROS. POR SU PARTE, EL FACTOR DE OCUPACIN DE
OFICINAS Y DEL SECTOR INDUSTRIALCERR AL 3T17 EN NIVELES DE 87.8% Y
94.9% AL 3T17 (VS. 90.6% Y 96.3% AL 3T16) LO QUE SE TRADUCE EN UN
SANO FACTOR OCUPACIN PARA EL FIDEICOMISO.CON RESPECTO A LA
GENERACIN DE INGRESO NETO OPERATIVO (NOI) Y EBITDA EN LOS UDM SE
INCREMENTARON 6.1% Y 11.0% RESPECTIVAMENTE, PRESENTANDONIVELES DE
P$11,469M Y P$10,747M AL 3T17 (VS. P$10,343M Y P$9,679M AL 3T16);
ESTO SE DEBE PRINCIPALMENTE AL CRECIMIENTO OBSERVADO EN LOS
INGRESOS. DERIVADO DE LO ANTERIOR, SE OBSERV UN MARGEN NOI Y MARGEN
EBITDA DE 80.4% Y 74.3% AL 3T17 (VS. 80.6% Y 68.8% AL 3T16). LA
DISMINUCIN Y PRESIONES EN LOS NIVELES DE MARGEN NOI SE EXPLICAN POR
UNA MAYOR PROPORCIN DE LOS GASTOS ADMINISTRATIVOS EN RELACIN CON
LOS INGRESOS, DEBIDO A LA INCORPORACIN DE LAS NUEVAS PROPIEDADES.
AL COMPARAR DICHOS NIVELES CON LOS ESPERADOS EN LAS PROYECCIONES
REALIZADAS EN NOVIEMBRE DE 2016, SE APRECIA UNA MAYOR GENERACIN DE
EBITDA DEBIDO A QUE LOS INGRESOS FUERON SUPERIORES POR LA
ADQUISICIN DE PROPIEDADES, AS COMO POR SU MADURACIN.
LA GENERACIN DE FLE PRESENT UN INCREMENTO DE 29.9% ALCANZANDO
NIVELES POR P$10,284M AL 3T17 (VS. P$7,078M AL 3T16). ES IMPORTANTE
MENCIONAR QUE EL CLCULO DEL FLEINCORPORA LAS DISTRIBUCIONES
OBLIGATORIAS QUE EL FIDEICOMISO DEBE PAGAR A SUS TENEDORES, SIENDO
EL 95.0% DE SU RESULTADO FISCAL NETO (RFN) SEGN LO EXIGE LA LEYQUE
REGULA A LAS FIBRAS EN MXICO. SIN EMBARGO, DESDE SU COLOCACIN, EL
FIDEICOMISO HA PAGADO A SUS TENEDORES DISTRIBUCIONES MAYORES A LAS
OBLIGADAS Y DE MANERA TRIMESTRAL. AL 3T17, LAS DISTRIBUCIONES DE
FUNO ASCIENDEN A P$5,049M AL 3T17 (VS. P$4,784M AL 3T16),
REPRESENTANDO UN INCREMENTO DE 5.5%.EN TRMINOS DE LA DEUDA TOTAL,
AL 3T17 SE OBSERV UN LEVE INCREMENTO ALCANZANDO UN MONTO DE
P$62,761M (VS. P$62,521M AL 3T16). ESTE INCREMENTO SE DEBE A LA
DISPOSICIN DE UNA LNEADE CRDITO ADICIONAL CON SANTANDER, ADEMS DE
LA DEPRECIACIN EN EL TIPO DE CAMBIO, IMPACTANDO LA DEUDA EN DLARES.
SIN EMBARGO, LOS AOS DE PAGO DE DEUDA NETAA FLE Y EBITDA FUERON
INFERIORES DEBIDO A LA MAYOR GENERACIN DE EBITDA Y FLE QUE LA
ESTIMADA. ASIMISMO, CON BASE EN LOS NIVELES DE DEUDA NETA, FLE Y
EBITDA DELOS UDM, LOS AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A FLE Y EBITDA
CERRARON POR DEBAJO DEL AO ANTERIOR, PRESENTANDO NIVELES DE 5.8 AOS
Y 5.7 AOS AL 3T17 (VS. 4.6 AOS Y6.2 AOS AL 3T16).
POR SU PARTE, SE DEBE MENCIONAR QUE 96.6% DE LA DEUDA TOTAL AL 3T17
ES DE LARGO PLAZO (VS. 99.0% AL 3T16), MIENTRAS QUESOLAMENTE EL
3.4% ES DE CORTO PLAZO (VS. 1.0% AL 3T16). LO ANTERIOR MUESTRA LA
SANA ESTRUCTURA DE LA DEUDA, MISMA SITUACIN QUE SE HABR DE MEJORAR
VA LA COLOCACIN DE LAS EMISIONES FUNO 17 Y FUNO 17-2 DURANTE EL
4T17. DICHA ESTRUCTURA PERMITI MANTENER LA COBERTURA DEL SERVICIO
DE LA DEUDA (DSCR POR SUS SIGLAS EN INGLS) PRESENTANDO NIVELES DE
2.2X AL 3T17 (VS. 2.4X AL 3T16) Y UN DSCR CON CAJA INICIAL DE 2.6X
AL 3T17. LO ANTERIOR REPRESENTA LA SOLVENCIA FINANCIERA DE FUNOPARA
LIQUIDAR SUS OBLIGACIONES DE DEUDA. FINALMENTE, EN LAS PROYECCIONES
DE HR RATINGS PARA EL PERIODO 2017-2025, SE ESTIMA UNA MEJORA EN
NIVELES DE FLE, AS COMO MEJORES RESULTADOS OPERATIVOS POR MAYORES
INGRESOS Y UN CONTROL DE GASTOS E INTERESES. A CONTINUACIN, SE
PRESENTA UN COMPARATIVO DE LAS PROYECCIONES REALIZADAS AL 26 DE
NOVIEMBRE DEL 2016 EN COMPARACIN CON LAS CIFRAS OBSERVADAS AL
3T17:
COMO PODEMOS OBSERVAR, SE PRESENT UN INCREMENTO DE 8.4% EN LOS
INGRESOS PARA ALCANZAR NIVELES DE P$14,249M (VS. P$13,147M EN EL
ESCENARIO BASE) DEBIDO AL BUEN COMPORTAMIENTO DE LOS PORTAFOLIOS
ADQUIRIDOS; DEL MISMO MODO, SEOBSERVA UN INCREMENTO EN INGRESOS POR
RENTAS DE 7.6% PARA ALCANZAR NIVELES DE P$11,852M (VS. P$12,754M EN
EL ESCENARIO BASE). DEBIDO A ESTE INCREMENTO EN INGRESOS, AS COMO A
EFICIENCIAS OPERATIVAS ALCANZADAS DURANTE LOS UDM, SE PRODUJO UNA
GENERACIN DE EBITDA DE P$10,747M (VS. P$9,279M EN EL ESCENARIO
BASE), LO QUE SIGNIFICA UN INCREMENTO DE 15.8%. ESTE INCREMENTO EN
EBITDA SE TRADUJO EN UN MAYOR MARGEN EBITDA, QUE PRESENTA NIVELES
DE 74.3% (VS. 70.6% EN EL ESCENARIO BASE).HAY QUE COMENTAR QUE, A
PESAR DE LAS MEJORAS OPERATIVAS, SE OBTUVIERON PRESIONES EN EL
CAPITAL DE TRABAJO, POR LO QUE SE PRODUJO UNA MENOR GENERACIN DE
FLE PARA CERRAR EN P$10,364M (VS. P$11,058M EN EL ESCENARIO BASE),
UN -6.3% POR DEBAJO DE LO ESPERADO. RELACIONADO CON LOS NIVELES DE
ENDEUDAMIENTO, DEBIDO A UNA MENOR EROGACIN DE CAPEX, SE PRESENTAN
NIVELES DE DEUDA NETA POR DEBAJO DE LO ESPERADO -13.7% PARA
ALCANZAR NIVELES DE P$62,761M (VS. P$72,758M EN EL ESCENARIO BASE),
Y DEUDA NETA DE P$59,380M (VS. P$71,971M EN EL ESCENARIO BASE).
PRODUCTO DE ESTO, LOS AOS DE PAGO DE LA DEUDA NETA A EBITDA Y FLE,
ALCANZARON NIVELES DE 5.5AOS Y 5.7 AOS (VS. 7.8 AOS Y 6.5 AOS EN EL
ESCENARIO BASE), RESPECTIVAMENTE; Y NIVELES DE DSCR ESTABLES EN
2.2X (VS. 2.0X PROYECTADOS).ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE HR RATINGS
SE ENCUENTRA EN PROCESO DE REVISIN ANUAL DE LA CALIFICACIN, PORLO
QUE PRXIMAMENTE SE ESTARN PUBLICANDO LAS NUEVAS PROYECCIONES PARA
LOS SIGUIENTES AOS CON LOS AJUSTES CORRESPONDIENTES EN CONSECUENCIA
DE LA TENDENCIA OBSERVADA EN RESULTADOS, EL AVANCE DE LOS PROYECTOS
EN DESARROLLO Y EL NUEVO PERFIL DE VENCIMIENTOS DE LA DEUDA.
EN CUMPLIMIENTO CON LA OBLIGACIN CONTENIDA EN EL TERCER PRRAFO DE
LA QUINTA DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS
INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES, Y SEGN NOS FUE INFORMADO,
LAS EMISIONES OBTUVIERON LA CALIFICACIN AAA(MEX) POR PARTE DE FITCH
RATINGS OTORGADA CON FECHA DEL 24 DE NOVIEMBRE DE 2017.ANEXOS -
ESCENARIO BASE INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO.
ANEXOS - ESCENARIO DE ESTRS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO.
CONTACTOS
LETICIA BUENFILANALISTA DE CORPORATIVOS
LETICIA.BUENFIL@HRRATINGS.COMLUIS R. QUINTERO
DIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA /
ABSLUIS.QUINTERO@HRRATINGS.COM
MXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEO DE LA REFORMA #1015 TORRE A,PISO
3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP 01210, TEL 52 (55) 1500 3130.
ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE CENTER, SUITE 8500, NEW YORK, NEW
YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1 (212) 220 5735.
LA CALIFICACIN OTORGADA POR HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V. A ESA
ENTIDAD, EMISORA Y/O EMISIN EST SUSTENTADA EN EL ANLISIS PRACTICADO
EN ESCENARIOS BASE Y DE ESTRS, DE CONFORMIDAD CON LA(S)
SIGUIENTE(S) METODOLOGA(S) ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA INSTITUCIN
CALIFICADORA:
EVALUACIN DE RIESGO CREDITICIO DE DEUDA CORPORATIVA, MAYO DE
2014.
PARA MAYOR INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S), FAVOR
DE CONSULTAR WWW.HRRATINGS.COM/ES/METODOLOGIA.ASPX
INFORMACIN COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCIN V, INCISO
A), DEL ANEXO 1 DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES
A LAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES.
CALIFICACIN ANTERIOR N/A
FECHA DE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN N/A
PERIODO QUE ABARCA LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA POR HR
RATINGS PARA EL OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE CALIFICACIN. 1T11 -
3T17
RELACIN DE FUENTES DE INFORMACIN UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS
PROPORCIONADAS POR TERCERAS PERSONASINFORMACIN TRIMESTRAL INTERNA Y
ANUAL DICTAMINADA (DELOITTE), SALVO 2015
CALIFICACIONES OTORGADASPOR OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE
FUERON UTILIZADAS POR HR RATINGS (EN SU CASO). N/A
HR RATINGS CONSIDER AL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO,
LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL
ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTE Y LOS POSIBLES ADQUIRENTES DE
DICHOS VALORES. (EN SU CASO) N/A HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V.
(HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN CALIFICADORA DE VALORES AUTORIZADA
POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV), REGISTRADA
ANTE LA SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (SEC) COMO UNA
NATIONALLY RECOGNIZED STATISTICAL RATING ORGANIZATION (NRSRO) PARA
LOS ACTIVOS DE FINANZAS PBLICAS, CORPORATIVOS E INSTITUCIONES
FINANCIERAS, SEGN LO DESCRITO EN LA CLUSULA (V) DE LA SECCIN
3(A)(62)(A) DELA U.S. SECURITIES EXCHANGE ACT DE 1934 Y CERTIFICADA
COMO UNA CREDIT RATING AGENCY (CRA) POR LA EUROPEAN SECURITIES AND
MARKETS AUTHORITY (ESMA).LA CALIFICACIN ANTES SEALADA FUE
SOLICITADA POR LA ENTIDAD O EMISOR, O EN SU NOMBRE, Y POR LO TANTO,
HR RATINGS HA RECIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA
PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN. EN NUESTRA PGINA DE
INTERNET WWW.HRRATINGS.COM SE PUEDE CONSULTAR LA SIGUIENTE
INFORMACIN: (I) EL PROCEDIMIENTO INTERNO PARA EL SEGUIMIENTO A
NUESTRAS CALIFICACIONES Y LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES; (II)
LOS CRITERIOS DE ESTA INSTITUCIN CALIFICADORA PARA EL RETIRO O
SUSPENSIN DEL MANTENIMIENTO DE UNA CALIFICACIN, Y (III) LA
ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE NUESTRO COMIT DE ANLISIS.LAS
CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE HR RATINGS DE MXICO S.A. DE C.V.
(HR RATINGS) SON OPINIONES CON RESPECTO A LA CALIDAD CREDITICIA Y/O
A LA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O RELATIVAS AL DESEMPEO
DE LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO SOCIAL, POR
PARTE DE SOCIEDADES EMISORAS Y DEMS ENTIDADES O SECTORES, Y SE
BASAN EXCLUSIVAMENTE EN LAS CARACTERSTICAS DE LA ENTIDAD, EMISIN
Y/U OPERACIN, CON INDEPENDENCIA DE CUALQUIER ACTIVIDAD DE NEGOCIO
ENTRE HR RATINGS Y LA ENTIDAD O EMISORA. LAS CALIFICACIONES Y/U
OPINIONES OTORGADAS SE EMITEN EN NOMBRE DE HR RATINGS Y NO DE SU
PERSONAL DIRECTIVO O TCNICO Y NO CONSTITUYEN RECOMENDACIONES PARA
COMPRAR, VENDER O MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR A CABO
ALGN TIPO DE NEGOCIO, INVERSIN U OPERACIN, Y PUEDEN ESTAR SUJETAS A
ACTUALIZACIONES EN CUALQUIER MOMENTO, DE CONFORMIDAD CON LAS
METODOLOGAS DE CALIFICACIN DE HR RATINGS, EN TRMINOS DE LO
DISPUESTO EN EL ARTCULO 7, FRACCIN II Y/O III, SEGN CORRESPONDA, DE
LAS "DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE
VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES".
HR RATINGS BASA SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES EN INFORMACIN
OBTENIDA DE FUENTES QUE SON CONSIDERADAS COMO PRECISAS Y
CONFIABLES, SIN EMBARGO, NO VALIDA, GARANTIZA, NI CERTIFICA LA
PRECISIN, EXACTITUD O TOTALIDAD DE CUALQUIER INFORMACIN Y NO ES
RESPONSABLE DE CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS
OBTENIDOS POR EL USO DE ESA INFORMACIN. LA MAYORA DE LAS EMISORAS
DE INSTRUMENTOS DE DEUDA CALIFICADASPOR HR RATINGS HAN PAGADO UNA
CUOTA DE CALIFICACIN CREDITICIA BASADA EN EL MONTO Y TIPO DE
EMISIN. LA BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORA Y, EN
SU CASO, LA OPININ SOBRE LA CAPACIDAD DE UNA ENTIDAD CON RESPECTO A
LA ADMINISTRACIN DE ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN
VERSE MODIFICADAS, LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA
BAJA LA CALIFICACIN, SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A
CARGO DE HR RATINGS. HR RATINGS EMITE SUS CALIFICACIONES Y/U
OPINIONES DE MANERA TICA Y CON APEGO A LAS SANAS PRCTICAS DE
MERCADO Y A LA NORMATIVA APLICABLE QUE SE ENCUENTRA CONTENIDA EN LA
PGINA DE LA PROPIA CALIFICADORA WWW.HRRATINGS.COM, DONDE SE PUEDEN
CONSULTAR DOCUMENTOS COMO EL CDIGO DE CONDUCTA, LAS METODOLOGAS O
CRITERIOS DE CALIFICACIN Y LAS CALIFICACIONES VIGENTES.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES QUE EMITE HR RATINGS CONSIDERAN UN
ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA RELATIVA DE UNA ENTIDAD, EMISORA
Y/O EMISIN, POR LO QUE NO NECESARIAMENTE REFLEJAN UNA PROBABILIDAD
ESTADSTICA DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO, ENTENDINDOSE COMO TAL, LA
IMPOSIBILIDAD O FALTA DE VOLUNTAD DE UNA ENTIDAD O EMISORA PARA
CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE PAGO, CON LO CUAL LOS
ACREEDORES Y/O TENEDORES SE VEN FORZADOS A TOMARMEDIDAS PARA
RECUPERAR SU INVERSIN, INCLUSO, A REESTRUCTURAR LA DEUDA DEBIDO A
UNA SITUACIN DE ESTRS ENFRENTADA POR EL DEUDOR. NO OBSTANTE LO
ANTERIOR, PARADARLE MAYOR VALIDEZ A NUESTRAS OPINIONES DE CALIDAD
CREDITICIA, NUESTRA METODOLOGA CONSIDERA ESCENARIOS DE ESTRS COMO
COMPLEMENTO DEL ANLISIS ELABORADO SOBRE UN ESCENARIO BASE. LOS
HONORARIOS QUE HR RATINGS RECIBE POR PARTE DE LOS EMISORES
GENERALMENTE VARAN DESDE US$1,000 A US$1,000,000 (O EL EQUIVALENTE
EN OTRAMONEDA) POR EMISIN. EN ALGUNOS CASOS, HR RATINGS CALIFICAR
TODAS O ALGUNAS DE LAS EMISIONES DE UN EMISOR EN PARTICULAR POR UNA
CUOTA ANUAL. SE ESTIMA QUE LASCUOTAS ANUALES VAREN ENTRE US$5,000 Y
US$2,000,000 (O EL EQUIVALENTE EN OTRA MONEDA).