FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (DICIEMBRE 5, 2017): FITCH RATINGS ASIGN LA SIGUIENTE CALIFICACIN A LA EMISIN PROPUESTA DE CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS (CBFS) DENOMINADOS FINN 18 DE DEUTSCHE BANK MXICO, S.A., INSTITUCIN DE BANCA MLTIPLE, DIVISIN FIDUCIARIA, EN SU CARCTER DE FIDUCIARIO EN EL FIDEICOMISO IRREVOCABLE F/1616 (FINN O FIBRA INN):

- CALIFICACIN DE CBFS FINN 18 POR HASTA MXN2,000 MILLONES CON VENCIMIENTO DE HASTA 10 AOS A TASA FIJA DE AA-(MEX).

LA EMISIN PROPUESTA DE CBFS FINN 18 SER POR UN MONTO DE HASTA MXN2,000 MILLONES CON PLAZO DE HASTA 10 AOS.LA EMISIN DE LARGO PLAZO TENDR SU PAGO DE PRINCIPAL EN UNA SOLA EXHIBICIN AL VENCIMIENTO. LOS RECURSOS NETOS PROCEDENTES DE LA EMISIN SERN DESTINADOS A LIQUIDAR LOS CBFS CON CLAVE DE PIZARRA FINN 15, LOS INTERESES DEVENGADOS NO PAGADOS A LA FECHA DE LIQUIDACIN DE LOS CBFS FINN 15 Y USOS CORPORATIVOS GENERALES.LA CALIFICACIN DE FIBRA INN INCORPORA SU PERFIL DE NEGOCIOS ENFOCADO AL SEGMENTO DE HOSPEDAJE, CALIDAD BUENA DEL PORTAFOLIO DE ACTIVOS Y NIVELES ADECUADOS DE OCUPACIN PARA LA INDUSTRIA HOTELERA. TAMBIN TOMA EN CUENTA LA EXPECTATIVA DE QUE EL INDICADOR DE APALANCAMIENTO NETO (MEDIDO COMO DEUDA NETA A EBITDA) SE MANTENGA EN UN RANGO DE 4.0 VECES (X) A 5.0X EN EL MEDIANO PLAZO, QUE LA COBERTURA DE INTERESES EST EN ALREDEDOR DE 3.0X Y QUE LOS NIVELES DE LIQUIDEZ SEAN SLIDOS. LA CALIFICACIN EST LIMITADA POR LAS CARACTERSTICAS DE LA INDUSTRIA. LAS PROPIEDADES ENFOCADAS A HOSPEDAJE SON LAS QUECUENTAN CON EL MENOR PLAZO DE ARRENDAMIENTO Y CON ESTABILIDAD BAJA EN LOS FLUJOS DE EFECTIVO GENERADO POR LAS OPERACIONES (FGO). ADEMS SE CONTEMPLA EN LA CALIFICACIN, EL TAMAO DE FIBRA INN RESPECTO A LA INDUSTRIA HOTELERA EN MXICO.

FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONESESPECIALIZACIN EN EL SEGMENTO HOTELERO:

LA EMPRESA CUENTA CON UN PORTAFOLIO DISTRIBUIDO ENTRE REGIONES DIFERENTES Y MARCAS ENFOCADAS PRINCIPALMENTE AL VIAJERO DE NEGOCIOS. AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, FIBRA INN POSEA 42 HOTELES EN OPERACIN MS UNO EN PROCESO DE REBRANDING, QUE REPRESENTAN APROXIMADAMENTE 6,959 CUARTOS. EN LOS LTIMOS 12 MESES (UDM) AL CIERRE DE SEPTIEMBRE DE 2017, FIBRA INN REGISTR MRGENES EBITDA (DE ACUERDO A LOS CLCULOS DE FITCH E INCLUYENDO LOS GASTOS POR ADQUISICIONES) DE 27.4%. FITCH ANTICIPA UNA MEJORA HASTA NIVELES SUPERIORES A 30% DERIVADA DE LA ESTABILIZACIN DE VARIAS DE LAS PROPIEDADES ADQUIRIDAS RECIENTEMENTE Y LA REDUCCIN EN GASTOS POR ADQUISICIONES.

OCUPACIN ALTA Y TARIFAS COMPETITIVAS:

AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, LA OCUPACIN DE FIBRA INN FUE DE ALREDEDOR DE 61.6%; SIMILAR AL 60.5% DE OCUPACIN REPORTADO EN EL MISMO PERODO DE 2016 Y SUPERIOR A LOS REGISTRADOS A NIVEL NACIONAL EN EL SEGMENTO DE CIUDADES, DE ACUERDO A LA SECRETARA DE TURISMO (SECTUR), DE APROXIMADAMENTE 55.8% EN EL PERIODO ENERO DE 2017 A SEPTIEMBRE DE 2017. EL CRECIMIENTO DE FIBRA INN Y LA DEMANDA HOTELERA DEL SEGMENTO DE HOSPEDAJE POR NEGOCIOS, EN EL CUAL SE ENFOCA LA EMPRESA, SON IMPULSADOS POR EL DESEMPEO INDUSTRIAL EN MXICO Y, A SU VEZ, ASOCIADOS CON LA ACTIVIDAD DE EXPORTACIN A ESTADOS UNIDOS. LAS REGIONES EN LAS CUALES FIBRA INN PREV ENFOCAR SU PRESENCIA SON AQUELLAS CON UN CRECIMIENTO ATRACTIVO COMO LAS ASOCIADAS A LASINDUSTRIAS AUTOMOTRIZ, AEROESPACIAL Y ELECTRNICA. INDUSTRIA HOTELERA MEXICANA FRAGMENTADA:

CON RESPECTO AL NMERO DE CUARTOS DISPONIBLES EN LA REPBLICA MEXICANA (380,531 CUARTOS DISPONIBLES PROMEDIO DIARIO AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017) REPORTADOS POR LA SECTUR, FINN REPRESENTA ALREDEDOR DE 1.8%. EN OPININ DE FITCH, UNA DIVERSIFICACIN MAYOR EN EL NMERO DE PROPIEDADES Y EN SU UBICACIN FORTALECERA EL PERFIL DE NEGOCIOS DE FIBRA INN. AL CIERRE DE 2016 Y DURANTE LOS UDM TERMINADOS EN SEPTIEMBRE DE 2017, APROXIMADAMENTE EL 25% DE SUS INGRESOS SE CONCENTRABAN EN CINCO HOTELES. LAS CALIFICACIONESTAMBIN INCORPORAN LA TRAYECTORIA EN EL SECTOR HOTELERO MEXICANO DEL GRUPO FUNDADOR DE FIBRA INN, QUE CUENTA CON MS DE 30 AOS DE EXPERIENCIA.INDICADORES CREDITICIOS ADECUADOS:

FITCH PREV QUE EL APALANCAMIENTO NETO (DEUDA NETA A EBITDA, CONFORME A CLCULOS DE FITCH) DE FIBRA INN ESTAR EN UN RANGO DE 4.0X A 5.0X EN LOS PRXIMOS 24 A 36 MESES. A UDM AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, ESTEINDICADOR RESULT EN 4.2X. FITCH ESPERA QUE EL INDICADOR DE COBERTURA DE INTERESES (EBITDA, DE ACUERDO A CLCULOS DE FITCH, A GASTO POR INTERESES BRUTOS) EST EN RANGOS DE 3.0X APROXIMADAMENTE.

RESUMEN DE DERIVACIN DE LA CALIFICACINLA CALIFICACIN DE FIBRA INN REFLEJA SU PORTAFOLIO DIVERSIFICADO, CON PRESENCIA EN 15 ESTADOS DEL PAS Y CON MARCAS DIVERSIFICADAS QUE LE PERMITEN PRESTAR SERVICIOS HOTELEROS A DISTINTOS SEGMENTOS: SERVICIOS LIMITADOS, SERVICIO SELECTO, SERVICIO COMPLETO Y DE ESTANCIA PROLONGADA. EL PORTAFOLIO ACTUAL DE FIBRA INN EST COMPUESTO POR 43 HOTELES CON 6,959 CUARTOS, VALORES QUE SON MODESTOS PARA EL TAMAO DE LA INDUSTRIA HOTELERA MEXICANA, Y COMPARADOS CON OTROS OPERADORES LISTADOS EN LA BOLSA MEXICANA DE VALORES. FIBRA INN EST ENFOCADA ACTUALMENTE A LOS DESTINOS URBANOS Y AL VIAJERO DE NEGOCIOS. LAS TASAS DE OCUPACINDE FIBRA INN DE 62.4% AL CIERRE DE 2016 ESTN POR ARRIBA DE LAS REPORTADAS POR LA SECRETARIA DE TURISMO PARA EL SEGMENTO DE CIUDADES DE 56.1%.

LACALIFICACIN DE FIBRA INN INCORPORA EL PORTAFOLIO AMPLIO DE 18 MARCAS OPERADAS POR LA FIBRA MEDIANTE ACUERDOS CON CADENAS HOTELERAS INTERNACIONALES. DE IGUAL FORMA, CONSIDERA SU ESTRUCTURA DE PROPIEDAD DE INMUEBLES Y EL PORCENTAJE ALTO DE ESTOS QUE ESTN LIBRES DE GRAVMENES. ASIMISMO, INCORPORA UN MARGEN DE EBITDA (CALCULADO POR FITCH) SUPERIOR A 30% EN EL HORIZONTE DE PROYECCIN. AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, GRUPO POSADAS (BB+(MEX) PERSPECTIVA ESTABLE) REPORT UN PORTAFOLIO DE 158 HOTELES CON UN TOTAL DE 25,113 CUARTOS DISPONIBLES. LOS HOTELES DE POSADAS ESTN UBICADOS EN DESTINOS URBANOS Y TURSTICOS CON APROXIMADAMENTE 83% DELAS HABITACIONES EN DESTINOS URBANOS. GRUPO POSADAS OPERA SIETE MARCAS PROPIAS BIEN POSICIONADAS CON LAS QUE OFRECE HABITACIONES DENTRO DE LA GAMA DE LUJO, ALTA, MEDIA, ECONMICA Y DE ESTANCIA PROLONGADA.

LA PRESENCIA DE GRUPO POSADAS EN DESTINOS TURSTICOS LE PERMITE REGISTRAR NIVELES DE OCUPACIN MS ELEVADOS DE 67.3% AL CIERRE DE 2016; EL PROMEDIO DE TASAS DE OCUPACIN PARA PLAYAS FUE DE 65.4% A LA MISMA FECHA.

LAS FIBRAS CON EXPOSICIN A LOSSECTORES COMERCIALES, DE OFICINAS O INDUSTRIALES TIENEN MAYOR PREDICTIBILIDAD EN LOS INGRESOS DADO QUE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SON DE MAYOR DURACIN. ADEMS, LAS ESTRUCTURAS OPERATIVAS USUALMENTE MUESTRAN MRGENES EBITDA SUPERIORES A 60%. FIBRA INN EST CONCENTRADA EN EL SECTOR HOTELERO, LOS INMUEBLES DEDICADOSA ESTE SEGMENTO PRESENTAN PLAZOS DE ARRENDAMIENTO MENORES EN BASE DIARIA, ESTACIONALIDAD EN LAS VENTAS Y ESTN MS EXPUESTOS A LOS CICLOS ECONMICOS.SUPUESTOS CLAVE

LOS SUPUESTOS CLAVE DE FITCH INCORPORADOS DENTRO DE SU ESCENARIO BASE DE CALIFICACIN INCLUYEN:

- TASA ANUAL DE CRECIMIENTO COMPUESTA DE ALREDEDORDE 9.2% PARA LOS INGRESOS DE LOS PRXIMOS 4 AOS;

- MRGENES EBITDA SUPERA 30%;- FLUJO DE FONDOS LIBRE (FFL) NEGATIVO DESPUS DE PAGO DE INTERESES, CAPEX Y DIVIDENDOS POR LOS PRXIMOS AOS;- DEUDA NETA A EBITDA ENTRE 4.0X Y 5.0X EN EL MEDIANO Y LARGO PLAZO.

SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONESEVENTOS QUE PODRAN INFLUIR EN LA CALIFICACIN, Y DERIVARAN EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN POSITIVA INCLUYEN:- EXPECTATIVA DE DIVERSIFICACIN MAYOR DE INGRESOS POR HOTELES Y ZONA GEOGRFICA PARA MITIGAR CONCENTRACIONES;- CONSISTENCIA EN LA EJECUCIN DE LA ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO SUPERANDO EL CASO BASE ESPERADO POR FITCH, MIENTRAS QUE FORTALECE EL PERFIL FINANCIERO;- EXPECTATIVA DE UN APALANCAMIENTO NETO CONSISTENTEMENTE INFERIOR A 4.0X, CON TENDENCIA A APROXIMARSE A 2.5X;

-EXPECTATIVA DE FITCH DE INDICADOR DE COBERTURA DE INTERESES CONSISTENTEMENTE POR ARRIBA DE 3.0X;

- INDICADOR DE COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVMENES A DEUDA NO GARANTIZADA POR ARRIBA DE 3.0X DE MANERA SOSTENIDA.

EVENTOS QUE PODRAN INFLUIR EN LA CALIFICACIN, A FUTURO, Y DERIVARAN EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN NEGATIVA SON:

- DISMINUCINSIGNIFICATIVA EN LAS TASAS DE OCUPACIN, TARIFAS DIARIAS PROMEDIO Y REVPAR QUE AFECTEN LA RENTABILIDAD Y FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES HACIA NIVELES INFERIORES A LOS ESPERADOS;

- EXPECTATIVA DE UN INDICADOR DE COBERTURA DE INTERESES CONSISTENTEMENTE INFERIOR A 2.0X;- COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVMENES A LA DEUDA NO GARANTIZADA CONSISTENTEMENTE POR DEBAJO DE 2.0X;

- RAZN DE PAGO DE DIVIDENDOS A FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES (FGO MENOS INTERESES PAGADOS) RECURRENTEMENTE SUPERIOR A 100%;

- EXPECTATIVA DE LIQUIDEZ DBIL DE MANERA SOSTENIDA.

LIQUIDEZ Y ESTRUCTURA DE CAPITALCOMO ASPECTO POSITIVO EN LA CALIFICACIN EST EL ACCESO DEMOSTRADO POR FIBRA INN A LOS MERCADOS DE CAPITALES Y AL BANCARIO. DURANTE 2016 FIBRA INN EMITI CBFS POR MXN1,000 MILLONES. LOS RECURSOS PROVENIENTES DE LA EMISIN FUERON DESTINADOS AL PAGO DE DEUDA BANCARIA, LA INVERSIN EN HOTELES DEL PORTAFOLIO ACTUAL, AS COMO PARA LA INVERSIN EN HOTELES NUEVOS A TRAVS DEL ESQUEMA FBRICA DE HOTELES. LA COMPAA MANTIENE UNA POSTURA CONSERVADORA CON RESPECTO A MANTENER POR DEBAJO DE 30% LA RAZN DE DEUDA A TOTAL DE ACTIVOS (LTV POR SUS SIGLAS EN INGLS); ANTES EL OBJETIVO DE LA ADMINISTRACINERA CONSERVAR ESTE INDICADOR EN ALREDEDOR DE 33%. FIBRA INN NO ENFRENTA VENCIMIENTOS IMPORTANTES DE DEUDA HASTA 2021, CUANDO LLEGAN A TRMINO LOS CBS FINN15 POR MXN2,875 MILLONES. LA EMISIN DE CBFS FINN 18 PROPUESTA EXTENDERA, EN SU CASO, EL PERFIL DE VENCIMIENTOS DE LA FIBRA.CONTACTOS FITCH RATINGS:

DIANA CANT (ANALISTA LDER)DIRECTORA ASOCIADA

+52 (81) 8399 9100FITCH MXICO S.A. DE C.V.

PROL. ALFONSO REYES NO. 2612MONTERREY, N.L. 64920 MXICO

ROGELIO GONZLEZ (ANALISTA SECUNDARIO)DIRECTOR

+52 (81) 8399 9100SERGIO RODRGUEZ, CFA (PRESIDENTE DEL CONSEJO DE CALIFICACIN)

DIRECTOR SNIOR

+52