HR RATINGS RATIFIC LA CALIFICACIN DE LP DE HR AAA Y MANTUVO LA PERSPECTIVA
18 Abril 2018 - 04:02PM
BMV General Information
CIUDAD DE MXICO (18 DE ABRIL DE 2018) - HR RATINGS RATIFIC LA
CALIFICACIN DE LP DE HR AAA Y MANTUVO LA PERSPECTIVA ESTABLE PARA
FIBRA DANHOS . ASIMISMO, ASIGN LA CALIFICACIN DE HR+1 PARA FIBRA
DANHOS.
LA RATIFICACIN DE LA CALIFICACIN TIENE COMO BASE EL DESEMPEO
OBSERVADO EN 2017 DE FIBRA DANHOS, SUPERANDO NUESTRAS EXPECTATIVAS
DE LA REVISIN ANTERIOR, Y QUE SE DIO COMO PRODUCTO DE LA PTIMA
GESTIN Y OPERACIN DEL PORTAFOLIO CON ALTOS NIVELES DE OCUPACINY UNA
MENOR PROPORCIN DE PROPIEDADES EN DESARROLLO, QUE HAN DADO COMO
RESULTADO UNA ESTABLE GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO (FLE) EN
LOS LTIMOS DOCE MESES (UDM) AL CUARTO TRIMESTRE DE 2017 (4T17); LO
CUAL EN CONJUNTO CON LA SANA ESTRUCTURA DE DEUDA Y LOS BAJOS
NIVELES DE APALANCAMIENTO, DIERON COMO RESULTADO UN DSCR DE 7.3
VECES (X) EN 2017 (VS. 4.7 EN EL ESCENARIO BASE). EN LOS PRXIMOS
AOS SE ESPERA QUE CONTINE PRESENTANDO UNA SLIDA CAPACIDAD DE
GENERACIN DE FLE, INCLUSO EN UN ESCENARIO DE ESTRS LO CUAL
RESULTARA EN UN DSCR ACUMULADO PARA EL PERIODO DE 2018 A 2021 DE
4.9X (VS. 4.6X EN EL ESCENARIO BASE). ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE
EN 2019 VENCE DANHOS 16-2 POR P$1,000M, SIN EMBARGO, DANHOS CUENTA
CON UNA LNEA DE CRDITO COMPROMETIDA PARA HACER FRENTE A ESTE
VENCIMIENTO.ALGUNOS DE LOS ASPECTOS MS IMPORTANTES SOBRE LOS QUE SE
BASA LA CALIFICACIN SON:CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLE. PARTIENDO
DEL BUEN DESEMPEO DEL PORTAFOLIO Y LOS ALTOS NIVELES DE OCUPACIN
QUE HAN ORIGINADO SLIDOS RESULTADOS OPERATIVOS, LA GENERACIN DE FLE
EN 2017 SUPER NUESTRAS ESTIMACIONES REALIZADAS EN LA REVISIN
ANTERIOR. DE IGUAL MANERA, SE ESPERA QUE CONTINE ESTE
COMPORTAMIENTO EN LOS PRXIMOS AOS INCLUSO EN UN ESCENARIO DE ESTRS,
RESULTANDO EN UN DSCR ACUMULADO DE 4.9X PARA EL PERIODO DE
PROYECCIN DE 2018 A 2021(VS. 4.6X EN EL ESCENARIO BASE).
SANA ESTRUCTURA DE DEUDA. DE ACUERDO CON EL TIPO DE ACTIVOS Y LA
NATURALEZA DEL NEGOCIO, LA ESTRUCTURA DE DEUDA SE HA MOSTRADO
HISTRICAMENTE DE LARGO PLAZO, QUE EN CONJUNTO CON EL FLE HAN
RESULTADO EN ALTOS NIVELES DE DSCR. AUNQUE EN 2019 VENCE DANHOS
16-2 POR P$1,000M, EL FIDEICOMISO CUENTA CON UNA LNEA DE CRDITO
COMPROMETIDA POR HASTA P$2,000M CON LA CUAL PODRAN REFINANCIAR
DICHO VENCIMIENTO.
MENOR PROPORCIN EN DESARROLLO. AL 4T17, EL PORTAFOLIO EN OPERACIN
INCLUYE 13PROPIEDADES QUE SUMAN UNA SBA DE 771,660M2, MIENTRAS QUE
EL PORTAFOLIO EN DESARROLLO HA REPRESENTADO CADA VEZ MENOS AL
CERRAR CON DOS PROPIEDADES Y UNA SBA DE 111,000M2 (VS. 9
PROPIEDADES EN OPERACIN CON UNA SBA DE 266,934M2 Y 2 EN DESARROLLO
CON UNA SBA DE 272,136M2 AL CIERRE DE 2013), REPRESENTANDO LA PARTE
EN DESARROLLO 12.6% DEL PORTAFOLIO TOTAL (VS. 50.5% AL 4T13). LO
ANTERIOR, A SU VEZ, HA GENERADO UNA MENOR CONCENTRACIN EN TRMINOS
DE INGRESOS ENTRE LAS PRINCIPALES PROPIEDADES.
MAYOR GENERACIN DE NOI Y EBITDA. EN 2017, EL FIDEICOMISO MOSTR UNA
MAYOR GENERACIN DE NOI YEBITDA, AS COMO MEJORES MRGENES NOI Y
EBITDA, SUPERANDO NUESTRAS ESTIMACIONES PARA EL ESCENARIO BASE.
ESTO FUE PRODUCTO DE UN MAYOR FACTOR DE OCUPACIN POR LAPTIMA GESTIN
DEL PORTAFOLIO EN OPERACIN, ADEMS DEL BUEN DESEMPEO DEL PORTAFOLIO
ESTABILIZADO Y EL ACELERADO RITMO DE MADURACIN QUE HAN LOGRADO LAS
PROPIEDADES DE RECIENTE INCORPORACIN.
EXPERIENCIA DEL EQUIPO DIRECTIVO. STE PRESENTA UNA EXPERIENCIA
PROMEDIO DE MS DE 24 AOS DENTRO DEL SECTOR INMOBILIARIO, ADEMS DE
CONTAR CON EL RESPALDO DE UN COMIT TCNICO CON UNA EDAD PROMEDIO
APROXIMADA DE MS DE 60 AOS. ESTA EXPERIENCIA SE HA VISTO
REFLEJADAEN LOS ALTOS NIVELES DE OCUPACIN EN EL PORTAFOLIO, AS COMO
EN LA CARTERA DE ARRENDATARIOS CON GRAN CAPACIDAD DE PAGO, ENTRE
LOS CUALES DESTACAN GRUPO LIVERPOOL, GRUPO CARSO, GRUPO INDITEX Y
GRUPO ELEKTRA.PRINCIPALES FACTORES CONSIDERADOS
LA RATIFICACIN DE LA CALIFICACIN SE BASA ENLA CAPACIDAD DE
GENERACIN DE FLE, MISMA QUE EN 2017 SUPER NUESTRAS ESTIMACIONES EN
LA REVISIN ANTERIOR. ESTO ES RESULTADO DEL SLIDO DESEMPEO DEL
PORTAFOLIO EN OPERACIN CON ALTOS NIVELES DE OCUPACIN, AS COMO UNA
MENOR PROPORCIN DE PROPIEDADES EN DESARROLLO SOBRE EL PORTAFOLIO
TOTAL. DE IGUAL MANERA, EL FIDEICOMISO HA MANTENIDO UNA ESTRUCTURA
DE DEUDA DE LARGO PLAZO REFLEJANDO ALTOS NIVELES DE DSCR. ES
IMPORTANTE MENCIONAR QUE DANHOS CUENTA CON UNA LNEA DE CRDITO
COMPROMETIDA POR HASTA P$2,000M CON LO CUAL PODRAN REFINANCIAR LA
DANHOS 16-2 EN 2019.
LOS INGRESOS TOTALES EN 2017 CRECIERON 33.2% ALCANZANDO P$4,137M Y
SUPERANDO NUESTRO ESCENARIO BASE DE LA REVISIN ANTERIOR (P$4,009M
EN EL ESCENARIO BASE). LO ANTERIOR SE DIO GRACIAS A UN MAYOR FACTOR
DE OCUPACIN Y RENTA POR M2, PRODUCTO DE UNA MAYOR MADURACIN EN
DISTINTAS PROPIEDADES DEL PORTAFOLIO, AS COMO LA EXPANSIN DE PARQUE
DELTA, Y LA APERTURA DE PARQUE PUEBLA Y LASOFICINAS Y EL HOTEL DE
TOREO. PARA EL PERIODO DE 2018 A 2025, HR RATINGS ESTIMA UNA TASA
MEDIA ANUAL DE CRECIMIENTO (TMAC18-25) EN LOS INGRESOS TOTALES DE
7.5%CONSIDERANDO LA APERTURA DE PARQUE LAS ANTENAS A MEDIADOS DE
ESTE AO Y DE PARQUE TEPEYAC EN 2020.A PARTIR DEL CRECIMIENTO EN LOS
INGRESOS, LA GENERACIN DE NOI Y EBITDA PRESENTARON UN INCREMENTO DE
36.0% Y 40.0% EN 2017 ALCANZANDO NIVELES DE P$3,254M Y P$2,682M, Y
SUPERANDO NUESTRO ESCENARIO BASE (VS. P$3,122M Y P$2,573M EN EL
ESCENARIO BASE, RESPECTIVAMENTE). DE IGUAL MANERA, SE OBSERVARON
MRGENES SUPERIORES DENOI Y EBITDA LOS CUALES CERRARON EN 78.7% Y
64.8% (VS. 77.0% Y 61.7% EN 2016). ESTO FUE RESULTADO DE UNA MAYOR
ABSORCIN DE GASTOS POR UN FACTOR DE OCUPACIN SUPERIOR AL ESPERADO,
AS COMO UN MEJOR RITMO DE MADURACIN QUE HAN LOGRADO LAS PROPIEDADES
DE RECIENTE OPERACIN. DE IGUAL MANERA, EN LOS PRXIMOS PERIODOS SE
ESPERA QUE ESTOS MRGENES OPERATIVOS SE MANTENGAN EN NIVELES
SIMILARES EN LA MEDIDA QUE SE ESTABILICE EL PORTAFOLIO DE FIBRA
DANHOS, CONSIDERANDO LAS LTIMAS INCORPORACIONES AL PORTAFOLIO EN
OPERACIN INCLUYENDO PARQUE PUEBLA Y PRXIMAMENTE PARQUE LAS
ANTENAS.
EL PORTAFOLIO DE FIBRADANHOS AL 4T17 EST COMPUESTO POR 15
PROPIEDADES, DE LAS CUALES 13 SE ENCUENTRAN EN OPERACIN (771,660M2)
Y 2 EN DESARROLLO (111,000M2). EL PORTAFOLIO EN DESARROLLO
REPRESENTA UNA PROPORCIN DE 12.6% EN TRMINOS DE LA SBA DEL
PORTAFOLIO TOTAL. SI SE COMPARA CON EL AO EN QUE ARRANC OPERACIONES
FIBRA DANHOS EN 2013, ESTA PROPORCIN HA DISMINUIDO DE MANERA
CONSIDERABLE CONSIDERANDO QUE ENTONCES ERA DE 50.5% AL 4T13. ESTE
CRECIMIENTO DEL PORTAFOLIO A LO LARGO DE LOS AOS HA AYUDADO A QUE
EXISTA UNA MENOR CONCENTRACIN EN INGRESOS POR PARTE DE LAS CINCO
PRINCIPALES PROPIEDADES, LO CUAL SE ESPERA QUE INCLUSO SE VAYA
DILUYENDO EN LOS PRXIMOS AOS EN LA MEDIDA QUE EL PORTAFOLIO
PRESENTE UNA MAYOR ESTABILIZACIN.
LA GENERACIN DE FLE INCREMENT 4.5% EN 2017 ALCANZANDO P$1,522M (VS.
P$1,456M EN 2016), LO CUAL SE LOGR GRACIAS AL BUEN DESEMPEO
OPERATIVO DEL PORTAFOLIO. CABE MENCIONAR QUE EL CLCULO DE FLE
REALIZADO POR HR RATINGS NICAMENTE CONSIDERA EL PAGO DE
DISTRIBUCIONES OBLIGATORIAS POR LEY DE 95.0% DEL RESULTADO FISCAL
NETO (RFN). AL IGUAL QUE DE MANERA HISTRICA, SE ESPERA QUE LA
GENERACIN DE FLE MANTENGA UNA ESTABILIDAD EN LOS PRXIMOS PERIODOS
INCLUSO EN UN ESCENARIO DE ESTRS, POR LO QUE SE ESTIMA UN FLUJO DE
OPERACIN ACUMULADO PARA EL PERIODO DE PROYECCIN DE 2018 A 2025 DE
P$30,485M (VS. P$34,715M EN EL ESCENARIO BASE), MIENTRAS QUE AL
CONSIDERAR UN MENOR CLCULO DE RFN EN EL ESCENARIO DE ESTRS POR UNA
OPERACIN MS PRESIONADA, EL FLE ACUMULADO SERA DE P$14,918M (VS.
P$15,939M EN EL ESCENARIO BASE). ESTO EN CONJUNTO CON ELCALENDARIO
DE VENCIMIENTOS DE LA DEUDA ARROJARA UN DSCR ACUMULADO PARA EL
PERIODO DE 2018 A 2021 DE 4.9X (VS. 4.6X EN EL ESCENARIO BASE), LO
CUAL ES UNA MUESTRA DE LA CAPACIDAD DEL FIDEICOMISO DE GENERAR FLE
INCLUSO BAJO UN ESCENARIO DE ESTRS, PERMITINDOLE PRESENTAR UNA
SLIDA CAPACIDAD PARA HACER FRENTE A SUS OBLIGACIONES
FINANCIERAS.
DE ACUERDO CON LA LEY APLICABLE PARA FIBRAS, EL FIDEICOMISO TIENE
LA OBLIGACIN DE DISTRIBUIR A SUS TENEDORES EL 95.0% DEL RFN POR LO
MENOS UNA VEZ AL AO. FIBRA DANHOS MANTIENE UNA POLTICA DE
DISTRIBUCIN TRIMESTRAL, LA CUAL SE CALCULA EN FUNCIN DEL AFFO , POR
LO QUE EN 2017 SE REALIZARON DISTRIBUCIONES POR P$2,898M, DE LOS
CUALES P$1,414M CORRESPONDEN AL 95.0% DEL RFN, MIENTRAS QUE LOS
P$1,484M RESTANTES SE ATRIBUYEN COMO RETORNO DE CAPITAL A LOS
TENEDORES DE LOS CBFIS. DE MANERA HISTRICA, DANHOS HA REALIZADO
DISTRIBUCIONES POR ABAJO DEL 100% DEL AFFO CON EL PROPSITO DE NO
TENER QUE INCURRIR EN ENDEUDAMIENTO ADICIONAL PARA EL FONDEO DE LOS
PROYECTOS EN DESARROLLO. LAS DISTRIBUCIONES EN 2017 REPRESENTARON
90.3% DEL AFFO (VS. 85.6% EN 2016).
LA DEUDA TOTAL AL 4T17 SE COMPONE DE LAS TRES EMISIONES DE CEBURS
QUE FIBRA DANHOS COLOC EN ELMERCADO AL AMPARO DEL PROGRAMA DE LARGO
PLAZO POR HASTA P$8,000M: DANHOS 16 POR P$3,000M, DANHOS 16-2 POR
P$1,000M Y DANHOS 17 POR P$2,500M. CABE DESTACAR QUENICAMENTE 15.4%
DE LA DEUDA SE ENCUENTRA EXPUESTA A UNA TASA VARIABLE, LO CUAL
MITIGA EL RIESGO DEL FIDEICOMISO ANTE UN ALZA EN LAS TASAS DE
INTERS. DE IGUALMANERA, FIBRA DANHOS CUENTA CON UNA LNEA DE CRDITO
COMPROMETIDA DISPONIBLE POR HASTA P$2,000M DE LA CUAL PODRN
DISPONER EN CUALQUIER MOMENTO DURANTE SU VIGENCIA HASTA DICIEMBRE
DEL 2020. PARTIENDO DE LOS MAYORES NIVELES DE DEUDA TOTAL PARA
FINANCIAR LOS PROYECTOS EN DESARROLLO Y AUNADO A LOS ALTOS NIVELES
DE EFECTIVO DISPONIBLES, LA DEUDA NETA CERR EN P$3,364M AL 4T17 QUE
EN CONJUNTO CON LA GENERACIN DE FLE, RESULT EN AOS DE PAGO DE DEUDA
NETA A FLE DE 2.2 AOS (VS. P$1,522M Y 1.0 AOS EN 2016), LOS CUALES
ES INFERIOR A NUESTRAS ESTIMACIONES EN EL ESCENARIO BASE.
ACORDE A LA NATURALEZA DEL NEGOCIO, LA ESTRUCTURA DE DEUDA SE HA
MOSTRADO DE MANERA HISTRICA DE LARGO PLAZO. AL 4T17, LA VIDA
PROMEDIO DE LA DEUDA SE MANTUVO EN 7.9 AOS, TENIENDO COMO
VENCIMIENTO MSPRXIMO LA DANHOS 16-2 POR P$1,000M EN 2019. NO
OBSTANTE, COMO ALTERNATIVA DE REFINANCIAMIENTO PARA STA, FIBRA
DANHOS CUENTA CON UNA LNEA DE CRDITO COMPROMETIDA DISPONIBLE POR
HASTA P$2,000M. TOMANDO EN CUENTA LA SANA ESTRUCTURA DE DEUDA DEL
FIDEICOMISO Y AUNADO A LA ESTABLE GENERACIN DE FLE, FIBRA DANHOS
MOSTR UN DSCR DE 7.2X. LO ANTERIOR NOS HABLA DE LA FORTALEZA
FINANCIERA DEL FIDEICOMISO PARA PODER HACER FRENTE A SUS
OBLIGACIONES DE DEUDA EN EL CORTO PLAZO. BAJO ELESCENARIO BASE
(2018 - 2021) SE ESTIMA QUE DANHOS PRESENTE UN DSCR PROMEDIO DE
4.6X PARA LOS SIGUIENTES AOS.ADICIONALMENTE, SE CONSIDER LA
EXPERIENCIA CON LA QUE CUENTA EL EQUIPO DIRECTIVO DE FIBRA DANHOS,
QUE CUENTAN CON UNA EXPERIENCIA PROMEDIO DEMS DE 24 AOS EN EL
SECTOR INMOBILIARIO. DE IGUAL MANERA, SE CUENTA CON EL RESPALDO DEL
COMIT TCNICO QUIEN CUENTA CON UNA EDAD PROMEDIO DE 60 AOS. ESTA
EXPERIENCIA SE HA VISTO REFLEJADA EN EL BUEN DESEMPEO DEL
PORTAFOLIO Y EN LA CAPACIDAD DE NEGOCIACIN QUE HAN RESULTADO EN
ALTOS NIVELES DE OCUPACIN EN LOS INMUEBLES. ADICIONALMENTE, AL
CIERRE DEL 4T17 EL PORTAFOLIO PRESENTA UNA SANA CONCENTRACIN POR
ARRENDATARIO EN DONDE LOS PRINCIPALES 10 ARRENDATARIOS REPRESENTAN
26.6% DE LOS INGRESOS TOTALES (VS. 21.2% AL 4T16). ES IMPORTANTE
SEALAR QUE ENTRE LOS 10 PRINCIPALES ARRENDATARIOS DE FIBRA DANHOS,
UNO DE ELLOS AUMENT SU PARTICIPACIN POR INGRESAR A TOREO PARQUE
CENTRAL, MIENTRAS QUE SE AGREG UNO NUEVO ENTRE LOS 10 PRINCIPALES
ARRENDATARIOS DEBIDO A QUE SE MUD A LA TORRE A DE TOREO.HAY QUE
DESTACAR QUE LOS PRINCIPALES ARRENDATARIOS PRESENTAN UNA ALTA
CALIDAD CREDITICIA.
DESCRIPCINDEL EMISOR
EL FIDEICOMISO F/17416-3 (DANHOS Y/O FIBRA DANHOS Y/O EL
FIDEICOMISO) SE ESTABLECI COMO UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO EL 10 DE
JUNIO DE 2013 POR CONCENTRADORA FIBRA DANHOS, S.A. DE C.V. (EL
FIDEICOMITENTE) Y BANCO NACIONAL DE MXICO, S.A., INTEGRANTE
DELGRUPO FINANCIERO BANAMEX, DIVISIN FIDUCIARIA (EL FIDUCIARIO Y/O
BANAMEX). DANHOS SE DEDICA A LA ADQUISICIN, CONSTRUCCIN Y
ADMINISTRACIN DE BIENES INMUEBLES, PRINCIPALMENTE OFICINAS Y
CENTROS COMERCIALES, UBICADOS EN LA CIUDAD DE MXICO, ESTADO DE
MXICO Y PUEBLA. AL CIERRE DEL 4T17 CUENTA CON UN PORTAFOLIO
COMPUESTO POR 13 PROPIEDADES CON UNA SUPERFICIE BRUTA ARRENDABLE
(SBA) DE 771,660M2 (VS. 12 PROPIEDADES Y 694,567M2 AL 4T16).
GLOSARIO INCLUIDO EN EL DOCUMENTO ADJUNTO
ANEXOS - ESCENARIO BASE INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO.
ANEXOS - ESCENARIO DE ESTRS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO.
CONTACTOS
DANIEL BARJAUANALISTA SENIOR DE CORPORATIVOS
DANIEL.BARJAU@HRRATINGS.COMLUIS R. QUINTERO
DIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA /
ABSLUIS.QUINTERO@HRRATINGS.COM
MXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEO DE LA REFORMA #1015 TORRE A, PISO
3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP 01210, TEL 52 (55) 1500 3130.
ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE CENTER, SUITE 8500, NEWYORK, NEW
YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1 (212) 220 5735.
LA CALIFICACIN OTORGADA POR HR RATINGS DE MXICO, S.A. DEC.V. A ESA
ENTIDAD, EMISORA Y/O EMISIN EST SUSTENTADA EN EL ANLISIS PRACTICADO
EN ESCENARIOS BASE Y DE ESTRS, DE CONFORMIDAD CON LA(S)
SIGUIENTE(S) METODOLOGA(S) ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA INSTITUCIN
CALIFICADORA:
EVALUACIN DE RIESGO CREDITICIO DE DEUDA CORPORATIVA, MAYO DE
2014.PARA MAYOR INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S),
FAVOR DE CONSULTAR WWW.HRRATINGS.COM/ES/METODOLOGIA.ASPXINFORMACIN
COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCIN V, INCISO A), DEL
ANEXO 1 DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS
INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES.
CALIFICACIN ANTERIOR CORPORATIVO LP: HR AAA | PERSPECTIVA
ESTABLE
CORPORATIVA CP: INICIAL
FECHA DE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN CORPORATIVO LP: 6 DE ABRIL DE
2017 CORPORATIVA CP: INICIAL
PERIODO QUE ABARCA LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA POR HR
RATINGS PARA EL OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE CALIFICACIN. 3T13 -
4T17
RELACIN DE FUENTES DE INFORMACIN UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS
PROPORCIONADAS POR TERCERAS PERSONAS INFORMACIN TRIMESTRAL INTERNA
Y ANUAL DICTAMINADA POR UN TERCERO (DELOITTE), SALVO 2017.
CALIFICACIONES OTORGADAS POR OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE
FUERON UTILIZADAS POR HR RATINGS (EN SU CASO). N/A
HR RATINGS CONSIDERAL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO,
LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL
ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTE Y LOS POSIBLES ADQUIRENTES DE
DICHOS VALORES. (EN SU CASO) N/A HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V.
(HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN CALIFICADORA DE VALORES AUTORIZADA
PORLA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV), REGISTRADA
ANTE LA SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (SEC) COMO UNA
NATIONALLY RECOGNIZED STATISTICAL RATINGORGANIZATION (NRSRO) PARA
LOS ACTIVOS DE FINANZAS PBLICAS, CORPORATIVOS E INSTITUCIONES
FINANCIERAS, SEGN LO DESCRITO EN LA CLUSULA (V) DE LA SECCIN
3(A)(62)(A) DE LA U.S. SECURITIES EXCHANGE ACT DE 1934 Y
CERTIFICADA COMO UNA CREDIT RATING AGENCY (CRA) POR LA EUROPEAN
SECURITIES AND MARKETS AUTHORITY (ESMA).LA CALIFICACIN ANTES
SEALADA FUE SOLICITADA POR LA ENTIDAD O EMISOR, O EN SU NOMBRE, Y
POR LO TANTO, HR RATINGS HA RECIBIDO LOS HONORARIOS
CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN.
EN NUESTRA PGINA DE INTERNET WWW.HRRATINGS.COM SE PUEDE CONSULTAR
LA SIGUIENTE INFORMACIN: (I) EL PROCEDIMIENTO INTERNO PARA EL
SEGUIMIENTO A NUESTRAS CALIFICACIONES Y LA PERIODICIDAD DE LAS
REVISIONES; (II) LOS CRITERIOS DE ESTA INSTITUCIN CALIFICADORA PARA
EL RETIRO O SUSPENSIN DEL MANTENIMIENTO DE UNA CALIFICACIN, Y (III)
LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE NUESTRO COMIT DE ANLISIS.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE HR RATINGS DE MXICO S.A. DE
C.V. (HR RATINGS) SON OPINIONES CON RESPECTO A LA CALIDAD
CREDITICIA Y/O ALA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O
RELATIVAS AL DESEMPEO DE LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO
DEL OBJETO SOCIAL, POR PARTE DE SOCIEDADES EMISORAS Y DEMS
ENTIDADES O SECTORES, Y SE BASAN EXCLUSIVAMENTE EN LAS
CARACTERSTICAS DE LA ENTIDAD, EMISIN Y/U OPERACIN, CON
INDEPENDENCIA DE CUALQUIER ACTIVIDAD DE NEGOCIO ENTRE HR RATINGS Y
LA ENTIDAD O EMISORA. LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES OTORGADAS SE
EMITEN EN NOMBRE DE HR RATINGS Y NO DE SU PERSONAL DIRECTIVOO
TCNICO Y NO CONSTITUYEN RECOMENDACIONES PARA COMPRAR, VENDER O
MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR A CABO ALGN TIPO DE
NEGOCIO, INVERSIN U OPERACIN, Y PUEDEN ESTAR SUJETAS A
ACTUALIZACIONES EN CUALQUIER MOMENTO, DE CONFORMIDAD CON LAS
METODOLOGAS DE CALIFICACIN DE HR RATINGS, EN TRMINOS DE LO
DISPUESTOEN EL ARTCULO 7, FRACCIN II Y/O III, SEGN CORRESPONDA, DE
LAS "DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE
VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES".
HR RATINGS BASA SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES EN INFORMACIN
OBTENIDA DE FUENTES QUE SON CONSIDERADAS COMO PRECISAS Y
CONFIABLES, SIN EMBARGO, NO VALIDA, GARANTIZA, NI CERTIFICA LA
PRECISIN, EXACTITUD O TOTALIDAD DE CUALQUIER INFORMACIN Y NO
ESRESPONSABLE DE CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS
OBTENIDOS POR EL USO DE ESA INFORMACIN. LA MAYORA DE LAS EMISORAS
DE INSTRUMENTOS DE DEUDA CALIFICADAS POR HR RATINGS HAN PAGADO UNA
CUOTA DE CALIFICACIN CREDITICIA BASADA EN EL MONTO Y TIPO DE
EMISIN. LA BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORAY, EN SU
CASO, LA OPININ SOBRE LA CAPACIDAD DE UNA ENTIDAD CON RESPECTO A LA
ADMINISTRACIN DE ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN VERSE
MODIFICADAS, LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA BAJA LA
CALIFICACIN, SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO
DE HR RATINGS. HR RATINGS EMITE SUSCALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE
MANERA TICA Y CON APEGO A LAS SANAS PRCTICAS DE MERCADO Y A LA
NORMATIVA APLICABLE QUE SE ENCUENTRA CONTENIDA EN LA PGINA DELA
PROPIA CALIFICADORA WWW.HRRATINGS.COM, DONDE SE PUEDEN CONSULTAR
DOCUMENTOS COMO EL CDIGO DE CONDUCTA, LAS METODOLOGAS O CRITERIOS
DE CALIFICACIN Y LAS CALIFICACIONES VIGENTES.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES QUE EMITE HR RATINGS CONSIDERAN UN
ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA RELATIVA DE UNA ENTIDAD, EMISORA
Y/O EMISIN, POR LO QUE NO NECESARIAMENTE REFLEJAN UNA PROBABILIDAD
ESTADSTICA DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO, ENTENDINDOSE COMO TAL, LA
IMPOSIBILIDAD O FALTA DE VOLUNTAD DE UNA ENTIDAD O EMISORA PARA
CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE PAGO, CON LO CUAL LOS
ACREEDORES Y/O TENEDORES SE VEN FORZADOSA TOMAR MEDIDAS PARA
RECUPERAR SU INVERSIN, INCLUSO, A REESTRUCTURAR LA DEUDA DEBIDO A
UNA SITUACIN DE ESTRS ENFRENTADA POR EL DEUDOR. NO OBSTANTE LO
ANTERIOR, PARA DARLE MAYOR VALIDEZ A NUESTRAS OPINIONES DE CALIDAD
CREDITICIA, NUESTRA METODOLOGA CONSIDERA ESCENARIOS DE ESTRS COMO
COMPLEMENTO DEL ANLISIS ELABORADO SOBRE UN ESCENARIO BASE. LOS
HONORARIOS QUE HR RATINGS RECIBE POR PARTE DE LOS EMISORES
GENERALMENTE VARAN DESDE US$1,000 A US$1,000,000 (O EL
EQUIVALENTEEN OTRA MONEDA) POR EMISIN. EN ALGUNOS CASOS, HR RATINGS
CALIFICAR TODAS O ALGUNAS DE LAS EMISIONES DE UN EMISOR EN
PARTICULAR POR UNA CUOTA ANUAL. SE ESTIMAQUE LAS CUOTAS ANUALES
VAREN ENTRE US$5,000 Y US$2,000,000 (O EL EQUIVALENTE EN OTRA
MONEDA).