CIUDAD DE MXICO (19 DE MAYO DE 2017) - HR RATINGS ASIGN LA CALIFICACIN DE HR A+ CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA LA EMISIN CON CLAVE DE PIZARRA VINTE 17-2. LA ASIGNACIN DE LACALIFICACIN EST BASADA PRINCIPALMENTE EN EL LTIMO ANLISIS CORPORATIVO DE VINTE REALIZADO POR HR RATINGS EL PASADO 3 DE OCTUBRE DE 2016, EL CUAL HACE REFERENCIA A LAS MEJORAS ESPERADAS SOBRE LAS PRINCIPALES MTRICAS DE CALIDAD CREDITICIA (DSCR Y RAZN DE AOS DE PAGO) PARA LOS PRXIMOS AOS. ESTO MEDIANTE EL CRECIMIENTO EN INGRESOS ESPERADOS BAJO UNA MEZCLA ENTRE EL DESARROLLO DE NUEVOS PROYECTOS Y LA ESTRATEGIA DE PRECIOS QUE PERMITAN HACER FRENTE A SUS PRINCIPALES COSTOS, MANTENIENDO ADICIONALMENTE ESTABILIDAD EN MRGENES OPERATIVOS PARA LA EMPRESA. ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE LO ANTERIOR REPRESENT EN LOS UDM UN INCREMENTO DE 4.1% EN EBITDA Y MARGEN EBITDA DE 20.0% AL 1T17 (VS. 20.8% AL 1T16).

POR OTRO LADO, SE CONSIDER DENTRO DE LA PRESENTE CALIFICACIN EL INCREMENTO DE LOS INVENTARIOS DE LA EMPRESA QUE HAN PRESIONADO LA GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO (FLE) ANTE LA ETAPA EN LA QUESE ENCUENTRAN ALGUNOS DESARROLLOS, SIN EMBARGO DENTRO DE NUESTRAS ESTIMACIONES SE ESPERA QUE CONFORME SE LLEVE A CABO LA ESCRITURACIN DE VIVIENDAS TERMINADAS,ESTE EFECTO SER REVERTIDO COMO EFECTO NATURAL DEL NEGOCIO. EN TRMINOS DE ENDEUDAMIENTO, VINTE SE ENCUENTRA EN PROCESO DE REESTRUCTURAR SUS NIVELES DE DEUDA TOTAL BAJO LA EMISIN DEL PRESENTE INSTRUMENTO FINANCIERO CON LO CUAL SE ESPERA SUSTITUIR CIERTOS PASIVOS PRXIMOS A SU VENCIMIENTO. HR RATINGS CONTINUAR MONITOREANDO TANTO LA GENERACIN DEL FLE COMO LA EVOLUCIN DE LA PRESENTE EMISIN Y DE NO MOSTRAR UN COMPORTAMIENTO SIMILAR A NUESTROS ESTIMADOS, PUDIERA DERIVARSE ENUNA REVISIN DE LA CALIFICACIN.

LA EMISIN CON CLAVE DE PIZARRA VINTE 17-2 (LA EMISIN) SE PLANEA REALIZAR EN CONJUNTO CON LOS CERTIFICADOS BURSTILES CORRESPONDIENTES A LA EMISIN CON CLAVE DE PIZARRA VINTE 17 EN LA MODALIDAD DE VASOS COMUNICANTES SIN EXCEDER UN MONTO DE HASTA P$500 MILLONES (M), Y POR UN PERIODO DE 10 AOS. ESTE INSTRUMENTO FINANCIERO SE ENCUENTRA AL AMPARO DEL PROGRAMA DE CEBURS POR UN MONTOTOTAL DE P$1,000M Y CON VIGENCIA DE 5 AOS A PARTIR DE LA FECHA DE AUTORIZACIN POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV). A CONTINUACIN SE MUESTRAN LAS PRINCIPALES CARACTERSTICAS DE LA EMISIN:

PRINCIPALES FACTORES CONSIDERADOS

DE ACUERDO CON LA METODOLOGA APLICABLE DE HR RATINGS, SE REALIZARON PROYECCIONES FINANCIERAS DE LA EMPRESA EN DONDE SE EVALUARON LAS MTRICAS FINANCIERAS Y DE EFECTIVO DISPONIBLE BAJO UN ESCENARIO BASE Y UNO DE ESTRS PARA HACER FRENTE A SUS OBLIGACIONES FINANCIERAS. LAS PROYECCIONES CONSIDERADAS FUERON REALIZADAS AL 3T16, FECHA EN LA QUE SE REALIZ LA REVISIN ANUAL DE LA CALIFICACIN DE VINTE. A CONTINUACIN SE PRESENTAN LOS RESULTADOS OBTENIDOS PARA CADA UNO DE LOS ESCENARIOS MENCIONADOS.

ALGUNOS DE LOS ASPECTOS MS IMPORTANTES SOBRE LOS QUE SE BASA LA CALIFICACIN SON:CRECIMIENTO SOSTENIDO EN LOS INGRESOS: DEBIDO A LA ESTRATEGIA DE LA EMPRESA LA CUAL CONSISTE EN EXPANDIRSE EN PLAZAS EN DONDE YA CUENTAN CON CIERTA PARTICIPACIN, SE HA MANTENIDO UN CONSTANTE CRECIMIENTO EN SUS INGRESOS EN LOS LTIMOS AOS, MOSTRANDO EN LOS UDM AL 1T17 UN INCREMENTO DEL 8.1% CON NIVELES DE P$2,771M (VS. P$2,562M AL 1T16). EN LOS SIGUIENTES AOS SE ESTIMA UN INCREMENTO EN LOS INGRESOS CONSTANTE COMORESULTADO DE LOS NUEVOS PROYECTOS EN DESARROLLO Y UN PRECIO PROMEDIO MAYOR.

REFINANCIAMIENTO DE PARTE DE SU DEUDA DE CORTO PLAZO: CON EL REFINANCIAMIENTO DE LOS P$500M, EL CALENDARIO DE AMORTIZACIN SE REFLEJA A CORTO Y MEDIANO PLAZO MENOS PRESIONADO CON LO CUAL A PESAR DE MANTENER LOS MISMOS NIVELES DE DEUDA QUE AL CIERRE DE 2017 (P$1,155M VS. P$921M AL 1T16) SE REFLEJARA UNA MEJOR ESTRUCTURA DE LA MISMA.MEJORA EN NIVELES DE EBITDA: COMO RESULTADO DEL INCREMENTO DE LOS PRECIOS PROMEDIO POR VIVIENDA, AUNADO A LAS EFICIENCIAS IMPLEMENTADAS EN LOS COSTOS OPERATIVOS SE REFLEJA UN INCREMENTO DEL 4.1% EN EL EBITDA DURANTE LOS UDM AL 1T17 ALCANZANDO NIVELES DE P$554M (VS. P$533M AL 1T16).SIN EMBARGO, EN TRMINOS DE MARGEN SE REDUCE LIGERAMENTE MOSTRANDO NIVELES DE 20.0% AL 1T17 (VS. 20.8% AL 1T16.DISMINUCIN DEL FLE: COMO RESULTADO DEL INCREMENTO EN INVENTARIOS OBSERVADO EN LOS UDM AL 1T17 DEBIDO A LA ETAPA DE DESARROLLO DE LOS PROYECTOS Y A LOS RETRASOS EN LOS FINANCIAMIENTOS POR PARTE DE FOVISSTE, SE REFLEJA UNA CADA EN EL FLE ALCANZANDO NIVELES DE P$40M (VS. P$204M AL 1T16). ESTE EFECTO SE ESTIMA SE REVIERTA A PARTIR DE JULIO CUANDO SE EMPIECEN A ESCRITURAR DICHAS VIVIENDAS. INCREMENTO EN RESERVA TERRITORIAL EN LNEA CON SU ESTRATEGIA: SEHA ADQUIRIDO EN LOS UDM RESERVA TERRITORIAL EQUIVALENTE 31,747 VIVIENDAS CORRESPONDIENTES A 5.5 AOS DE CONSTRUCCIN. GRAN PARTE DE LA RESERVA TERRITORIAL ESTENFOCADA EN VIVIENDAS CON UN MAYOR PRECIO, EN CONTINUACIN CON LA ESTRATEGIA DE LA EMPRESA DE ENFOCAR SUS OPERACIONES EN UNA MAYOR RENTABILIDAD, SIN DESCUIDAR LA PARTICIPACIN QUE MANTIENEN EN EL SEGMENTO DE INTERS SOCIAL.

DIVERSIFICACIN DE PRODUCTOS Y BAJA DEPENDENCIA DE SUBSIDIOS: SE REFLEJA UNADIVERSIFICACIN ADECUADA EN LAS DIFERENTES PLAZAS DONDE SE UBICAN SUS DESARROLLOS, AUNADO A LA NULA DEPENDENCIA DE SUBSIDIOS, CONTANDO NICAMENTE CON EL 11.5% DEL TOTAL DE SUS INGRESOS. SE CONSIDERA UN INCREMENTO EN LA VIVIENDA MEDIA / RESIDENCIAL POR LOS NUEVOS PROYECTOS, LOS CUALES SE ENCUENTRAN EN ETAPA INICIAL, ESPERANDO QUE SE CONSOLIDEN EN LOS PERIODOS POR VENIR, INCREMENTANDO INGRESOS Y MRGENES OPERATIVOS.

LA ASIGNACIN DE LA CALIFICACIN SE ENCUENTRA BASADA EN LA CALIFICACIN CORPORATIVA, LA CUAL A SU VEZ SE BASA EN EL CRECIMIENTO Y DESARROLLO DE NUEVOS PROYECTOS, CON LO CUAL SE ESTIMA QUE LA EMPRESA SIGA MANTENIENDO UN CRECIMIENTO SOSTENIDO EN SU OPERACIN, COMO HASTA LA FECHA. LO ANTERIOR CON EL ENFOQUE EN HACER MS VIVIENDA MEDIA/ RESIDENCIAL, LA CUAL REFLEJA UNA MAYOR RENTABILIDAD. LA EMPRESA MANTIENE LA ESTRATEGIA DE ENFOCARSE EN OBTENER UNA MEJOR RENTABILIDAD MEDIANTE UNA MEZCLA DEVIVIENDAS CON UN MAYOR PRECIO PROMEDIO, CON LO CUAL SE ALCANCEN A ABSORBER MEJOR LOS COSTOS Y SE ALCANCEN MAYORES MRGENES OPERATIVOS EN LOS AOS POR VENIR. SEESPERA EN LOS AOS POR VENIR QUE ESTA ESTRATEGIA SE CONTINE IMPLEMENTANDO Y BENEFICIE PAULATINAMENTE LOS MRGENES OPERATIVOS DE LA EMPRESA.LO ANTERIOR SIN ABANDONAR LA PARTICIPACIN QUE LA EMPRESA MANTIENE EN EL SEGMENTO DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL.ES IMPORTANTE CONSIDERAR QUE, COMO RESULTADO DEL PROCESO DE CONSTRUCCIN Y AVANCE DE LOS PROYECTOS DE LA EMPRESA, SE HA VISTO UN DETERIORO EN EL CAPITAL DE TRABAJO PRINCIPALMENTE EN EL RUBRO DE INVENTARIOS POR LA ETAPA DE CONSTRUCCIN DE PROYECTOS, LO CUAL SE ESTIMA SE EMPIECE A REVERTIR CUANDO SE TERMINEN DICHOS PROYECTOS Y COMIENCE LA ESCRITURACIN DE LAS VIVIENDAS DE LOS MISMOS. ASIMISMO, SE CONSIDERA EL RETRASO POR PARTE DE FOVISSTE PARA FORMALIZAR LAS HIPOTECAS DURANTE EL 1T17, SIN EMBARGO, YA SE HA REFLEJADO MS MOVILIDAD EN ESTOS CRDITOS Y SE ESTIMA QUE CONTINE CON ESE COMPORTAMIENTO, REVIRTINDOSE EL EFECTO. TAMBIN SE REFLEJA UN LIGERO INCREMENTO EN EL RUBRO DE CUENTAS POR COBRAR COMO RESULTADO DE LA TARDANZA MOSTRADA EN LA ENTREGA DE VIVIENDAS.OTRO FACTOR CONSIDERADO EN LA CALIFICACIN SE DEBE AL INCREMENTO EN LA COMPRA EXISTENTE DE RESERVA TERRITORIAL PARA CONTINUAR CON LA ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO E INCREMENTO DE PARTICIPACIN EN LA VIVIENDA MEDIA / RESIDENCIAL. ACTUALMENTE SE REFLEJA UNA RESERVA TERRITORIAL DE 31,747 VIVIENDAS (VS.35,666 AL 2T16), ENFOCADAS PRINCIPALMENTE EN LAS PLAZAS DE QUERTARO, QUINTANA ROO E HIDALGO CON UNA CONCENTRACIN DE 5,920 VIVIENDAS, 7,682 VIVIENDAS Y 7,849 VIVIENDAS, RESPECTIVAMENTE EN CADA ESTADO. ES IMPORTANTE CONSIDERAR QUE ESTOS ESTADOS SON LOS QUE ACTUALMENTE CUENTAN CON DESARROLLOS Y VENTAS CRECIENTES DE VIVIENDAS, LO CUAL VA EN LNEA CON EL PLAN DE NEGOCIOS DE LA EMPRESA, AS COMO LOS PLANES DE CRECIMIENTO.LOS INGRESOS DE VINTE EN LOS UDM HAN MOSTRADO UN INCREMENTO DEL 8.1% ALCANZANDO UN TOTAL DE P$2,771M AL 1T17 (VS. P$2,562M AL 1T16) COMO RESULTADO DEL INCREMENTO EN PRECIOS DE LAS VIVIENDAS, EL CUAL CONTINUA CON UNA TENDENCIA ALCISTA, EN CONJUNTO CON LA ESTRATEGIA DE LA EMPRESA DE ORIENTNDOSE EN UNOS PROYECTOS CONMAYOR RENTABILIDAD ENFOCNDOSE EN EL SEGMENTO MEDIO / RESIDENCIAL. SIN EMBARGO, VINTE CONTINA MANTENIENDO LA PARTICIPACIN EN VIVIENDA DE INTERS SOCIAL. ES IMPORTANTE CONSIDERAR QUE EN EL 1T17 SE MOSTR UNA DISMINUCIN EN EL PRESUPUESTO DE SUBSIDIOS, ESCRITURANDO NICAMENTE 17 VIVIENDAS BAJO ESTE ESQUEMA. ES IMPORTANTE CONSIDERAR LA FLEXIBILIDAD QUE MANTIENE LA EMPRESA COMO RESULTADO DE LA DIVERSIDAD DE PRODUCTOS QUE OFRECEN.

LA EMPRESA HA CONTINUADO CON LA IMPLEMENTACIN DE ESTRATEGIAS PARA REDUCCIN DE COSTOS Y GASTOS MEDIANTE LA CREACIN DE SINERGIAS OPERATIVAS EN LOS EQUIPOS DE VENTAS POR LA CERCANA ENTRE LAS PLAZAS, CON LO CUAL SE MUESTRA UN INCREMENTO EN EL EBITDA DE 4.1% ALCANZANDO UN TOTAL DE P$554M AL 1T17 (VS. P$533 AL 1T16). SIN EMBARGO, EN TRMINOS DE MARGEN SE REFLEJA UN LIGERO DETERIORO EN EL MARGEN EBITDA CON NIVELES DE 20.0% EN LOS UDM AL 1T17 (VS. 20.8% AL 1T16). SE ESTIMA EN LOS SIGUIENTES AOSESTAS SINERGIAS CONTINEN Y CON EL INCREMENTO EN EL PRECIO ESTIMADO EN NUESTRAS PROYECCIONES SE LOGRE ABSORBER EN UNA MAYOR MEDIDA LOS COSTOS Y SE ALCANCEN A INCREMENTAR LOS MRGENES DE MANERA PAULATINA. DURANTE LOS UDM AL 1T17 LA GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO (FLE) SE HA VISTO DETERIORADA. EL FLE AL 1T17 MOSTR NIVELES DE P$40M (VS. P$204M AL 1T16). LO ANTERIOR COMO RESULTADO DE UN DETERIORO EN EL CAPITAL DE TRABAJO PRINCIPALMENTE EN EL RUBRO DE INVENTARIOS COMO RESULTADO DE LOS PROYECTOS EN PROCESO QUE MANTIENE ACTUALMENTE LA EMPRESA, LO CUAL NO LOGR SER CONTRARRESTADO CON EL INCREMENTO EN EL EBIDTA EN RELACIN AL MOSTRADO EN EL MISMO PERIODO DEL AO ANTERIOR.

EN TRMINOS DE DEUDA LA EMPRESA HA INCREMENTADO SUS NECESIDADES DE FINANCIAMIENTO COMO RESULTADO DE MAYORES REQUERIMIENTOS DE CAPITAL DE TRABAJO Y UNA MAYOR INVERSIN EN TIERRA FONDEADA CON DEUDA, PARA PREPARAR Y CONTINUAR CON LA CONSTRUCCIN Y DESARROLLO DE NUEVOS PROYECTOS. LA DEUDA TOTAL AL 1T17 DE LA EMPRESA REFLEJA NIVELES DE P$1,155M AL 1T17 (VS. P$921M AL 1T16). CONSIDERANDO EL EFECTIVO E INVERSIONES TEMPORALES SE ALCANZAN NIVELES DE DEUDA NETA DE P$928M AL 1T17 (VS. P$699M AL 1T16). ACTUALMENTE LA DEUDA DE LA EMPRESA SE MANTIENE EN PESOS AL 100.0%, CON UN PLAZO PROMEDIO DE 5.5 AOS AL 1T17. CON LA NUEVA EMISIN Y EL REFINANCIAMIENTO, LA DEUDA SE MANTIENE EN PESOS Y SE MOSTRARA UN PLAZO PROMEDIO DE LA DEUDA DE 5 AOS. ASIMISMO, AL 1T17 LA EMPRESA MANTIENE EL 51.0% DEL TOTAL DE SUS LNEAS DE CRDITO DISPONIBLES, LO CUAL EN CASO DEEXISTIR UN ESCENARIO DE ESTRS PUDIERAN SER UTILIZADAS PARA MANTENER LOS PAGOS EN TIEMPO Y FORMA.POR OTRA PARTE, LA COBERTURA DEL SERVICIO DE LA DEUDA (DSCR POR SUS SIGLAS EN INGLS) MOSTR NIVELES NEGATIVOS AL 1T17 DEBIDO A LA DISMINUCIN OBSERVADA ENEL FLE. EL DSCR REFLEJADO AL 1T17 MUESTRA NIVELES NEGATIVOS DE -1.1X (VS. 0.9X AL 2T16). SIN EMBARGO, SE ESTIMA QUE ESTO SE MEJORE EN EL TRANSCURSO DEL AO, ENCONJUNTO CON LA MAYOR GENERACIN DE FLE POR LA MEJORA ESTIMADA EN EL CAPITAL DE TRABAJO.

DENTRODEL ESCENARIO BASE REALIZADA EN LA REVISIN CORPORATIVA EL PASADO 3 DE OCTUBRE DE 2016, SE ESTIMA QUE A FINALES DE 2017 LOS NIVELES DE DEUDA DISMINUYAN COMO RESULTADO DEL CALENDARIO DE AMORTIZACIN QUE MANTIENE LA EMPRESA. ESTO SE SIGUE CONSIDERANDO AUN CON LA EMISIN VINTE 17-2, DEBIDO A QUE NICAMENTE ES UN REEMPLAZODE DEUDA, LO CUAL REFLEJA UNA MEJOR ESTRUCTURA DE LA MISMA. EN CUMPLIMIENTO CON LA OBLIGACIN CONTENIDA EN EL TERCER PRRAFO DE LA QUINTA DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS INSTITUCIONES CALIFICADORES DE VALORES, Y SEGN NOS FUE INFORMADO, LA EMISIN DE CEBURS FIDUCIARIOS CON CLAVE DE PIZARRAVINTE 17-2 OBTUVO LA CALIFICACIN DE 'A+/M' POR PARTE DE VERUM, LA CUAL FUE OTORGADA CON FECHA DEL 17 DE MAYO DEL 2017.

ANEXOS - ESCENARIO BASE INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO

ANEXOS - ESCENARIO DE ESTRS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO

CONTACTOSMARIELA MORENO

ASOCIADA DE CORPORATIVOSMARIELA.MORENO@HRRATINGS.COM

JOS LUIS CANODIRECTOR DE DEUDA CORPORATIVA / ABS

JOSELUIS.CANO@HRRATINGS.COMLUIS ROBERTO QUINTERO

DIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA / ABSLUIS.QUINTERO@HRRATINGS.COM

MXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEO DE LA REFORMA #1015 TORRE A, PISO 3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP 01210, TEL 52 (55) 1500 3130.

ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE CENTER, SUITE 8500, NEWYORK, NEW YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1 (212) 220 5735.

LA CALIFICACIN OTORGADA POR HR RATINGS DE MXICO, S.A. DEC.V. A ESA ENTIDAD, EMISORA Y/O EMISIN EST SUSTENTADA EN EL ANLISIS PRACTICADO EN ESCENARIOS BASE Y DE ESTRS, DE CONFORMIDAD CON LA(S) SIGUIENTE(S) METODOLOGA(S) ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA INSTITUCIN CALIFICADORA:

EVALUACIN DE RIESGO CREDITICIO DE DEUDA CORPORATIVA, MAYO 2014.METODOLOGA DE CALIFICACIN PARA BURSATILIZACIN DE FLUJOS FUTUROS, AGOSTO DE 2016.PARA MAYOR INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S), FAVOR DE CONSULTAR WWW.HRRATINGS.COM/ES/METODOLOGIA.ASPXINFORMACIN COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCIN V, INCISO A), DEL ANEXO 1 DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS INSTITUCIONESCALIFICADORAS DE VALORES.

CALIFICACIN ANTERIOR INICIAL

FECHADE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN N/A

PERIODO QUE ABARCA LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA POR HR RATINGS PARA EL OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE CALIFICACIN. 1T10 AL 1T17

RELACIN DE FUENTES DE INFORMACIN UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS PROPORCIONADAS POR TERCERAS PERSONAS INFORMACIN FINANCIERA ANUAL DICTAMINADA POR DELOITTE E INFORMACIN FINANCIERA TRIMESTRAL INTERNA.

CALIFICACIONES OTORGADAS POR OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE FUERON UTILIZADAS POR HR RATINGS (EN SU CASO). N/A

HR RATINGS CONSIDERAL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO, LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTE Y LOS POSIBLES ADQUIRENTES DE DICHOS VALORES. (EN SU CASO) N/A HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V. (HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN CALIFICADORA DE VALORES AUTORIZADA PORLA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV), REGISTRADA ANTE LA SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (SEC) COMO UNA NATIONALLY RECOGNIZED STATISTICAL RATINGORGANIZATION (NRSRO) PARA LOS ACTIVOS DE FINANZAS PBLICAS, CORPORATIVOS E INSTITUCIONES FINANCIERAS, SEGN LO DESCRITO EN LA CLUSULA (V) DE LA SECCIN 3(A)(6