FITCH AFIRMA CALIFICACIN DE FIBRA UNO EN AAA(MEX);PERSPECTIVA ESTABLE
31 Octubre 2017 - 04:22PM
BMV General Information
FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (OCTUBRE 31, 2017): FITCH RATINGS
RATIFIC LAS SIGUIENTES CALIFICACIONES DE DEUTSCHE BANK MXICO, S.A.,
INSTITUCIN DE BANCA MLTIPLE, DIVISIN FIDUCIARIA, EN SU CARCTER DE
FIDUCIARIO EN EL FIDEICOMISO F/1401 (FUNO):
- CALIFICACIN ISSUER DEFAULT RATING (IDR) EN ESCALA GLOBAL EN
MONEDA EXTRANJERA EN BBB;
- CALIFICACIN IDR EN ESCALA GLOBAL EN MONEDA LOCAL EN BBB;
- CALIFICACIN DE LARGO PLAZO EN ESCALA NACIONAL EN AAA(MEX);
- NOTAS SNIOR POR USD600 MILLONES CON VENCIMIENTO EN 2024 EN
BBB;
- NOTAS SNIOR POR USD500 MILLONES CON VENCIMIENTO EN 2026 EN
BBB;
- NOTAS SNIOR POR USD700 MILLONESCON VENCIMIENTO EN 2044 EN
BBB;
- EMISIONES DE CERTIFICADOS BURSTILES FUNO13, FUNO13-2, FUNO13U,
FUNO15, FUNO16, FUNO16U EN AAA(MEX);LA PERSPECTIVA ES ESTABLE.
LAS CALIFICACIONES REFLEJAN LA POSICIN DEMERCADO CONSOLIDADA QUE
POSEE LA COMPAA COMO LA FIBRA MS GRANDE Y LDER EN MXICO. ADEMS,
INCORPORAN EL TAMAO Y DIVERSIFICACIN AMPLIA DEL PORTAFOLIO EN
PROPIEDADES DE USO COMERCIAL, INDUSTRIAL Y DE OFICINA, VALOR DE
FRANQUICIA ALTO, CALIDAD CREDITICIA BUENA DE LOS INQUILINOS,
NIVELES ALTOS DE OCUPACIN, INDICADORES CREDITICIOS ADECUADOS PARA
EL NIVEL DE CALIFICACIN, FLEXIBILIDAD FINANCIERA SUSTENTADA EN EL
ACCESO AMPLIO A MERCADOS DE CAPITAL Y EN LA CARTERA CRECIENTE DE
ACTIVOS NO GRAVADOS O DADOS EN GARANTA. ESTAS FORTALEZAS SE
CONTRARRESTAN POR EL APALANCAMIENTO ACTUAL Y PROYECTADO PARA FUNO Y
POR SU ESTRUCTURA ADMINISTRADA DE MANERA INTERNA CON ASESORA
EXTERNA.
FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONESPOSICIN DE MERCADO
CONSOLIDADA:
LAS CALIFICACIONES DE FIBRA UNO ESTN RESPALDADAS POR LA POSICIN
SLIDA EN EL MERCADO AL SER LA FIBRA MS GRANDE EN MXICO EN TRMINOS
DE CAPITALIZACIN DE MERCADO, NMERO DE PROPIEDADES Y REA BRUTA
RENTABLE (ABR). AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, REPRESENTABA ALREDEDOR
DE 40.1% DEL MERCADO DE FIBRAS EN MXICO MEDIDO POR SU CAPITALIZACIN
DE MERCADO. A LA MISMA FECHA, LA COMPAA CUENTACON 500 PROPIEDADES
ESTABILIZADAS QUE REPRESENTAN APROXIMADAMENTE 7.74 MILLONES DE
METROS CUADRADOS DE ABR. AUNADO A LO ANTERIOR, LAS CALIFICACIONES
CONSIDERANLA TRAYECTORIA EN EL SECTOR INMOBILIARIO MEXICANO DE LOS
ACCIONISTAS FUNDADORES Y CONSEJEROS (GRUPO DE CONTROL), QUE CUENTAN
CON MS DE 30 AOS DE EXPERIENCIAEN LA ADQUISICIN, DESARROLLO, RENTA
Y OPERACIN DE DIVERSOS TIPOS DE BIENES RACES EN MXICO, (INCLUYE
INDUSTRIALES, COMERCIALES, DE OFICINAS Y PROYECTOS DE USO
MIXTO).
DIVERSIFICACIN DEL MODELO DE NEGOCIO:
LA EMPRESA CUENTA CON UN PORTAFOLIO DIVERSIFICADO AMPLIAMENTE EN
SECTORES, REGIONES E INQUILINOS QUE RESULTA EN UNA GENERACIN
CONSTANTE DE FLUJO DE EFECTIVO. AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, EL
DESGLOSE DEL ABR TOTAL DE FIBRA UNO ES DE 38.5% COMERCIAL, 50.0%
INDUSTRIAL Y 11.5% OFICINAS Y EST DISTRIBUIDA A LO LARGO DE 30
ESTADOS DEL PAS Y LA CIUDAD DE MXICO. FITCH ESTIMA QUE EL ABR DE
FIBRA UNO PODRA AUMENTAR A ALREDEDOR DE 9.0 MILLONES DE METROS
CUADRADOS HACIA 2020, A TRAVS DEL DESARROLLO DE PROPIEDADES Y
ADQUISICIONES EN EL PLAN DE CRECIMIENTO ACTUAL DE LA COMPAA. EL
DESGLOSE DE QUE LOS INGRESOS FIJOS ANUALIZADOS DE FIBRA UNO SOBRE
UNA BASE PROFORMA, ESTARN DIVIDIDOS POR SEGMENTOS DE LA SIGUIENTE
MANERA: 57.6% EN EL COMERCIAL, 25.1% EN EL INDUSTRIAL Y 17.3% EN EL
DE OFICINAS.CALIDAD Y DIVERSIFICACIN DE INQUILINOS ALTA:
EL PORTAFOLIO DE PROPIEDADES INICIALES, ADQUISICIONES Y DESARROLLOS
SUBSECUENTES LE HAN PERMITIDO A FIBRA UNO CONSOLIDAR UNA SLIDA BASE
DE INQUILINOS EN TRMINOS DE DIVERSIFICACIN Y CALIDAD; WALMART DE
MXICO Y CENTROAMRICA, S.A.B. DE C.V. (QUE INCLUYE FORMATOS DE
WALMART, BODEGA AURRER, SUPERAMA, SAMS CLUB, ETC.) ES EL INQUILINO
MS IMPORTANTE EN TRMINOS DE RENTA ANUALIZADA, REPRESENT
APROXIMADAMENTE 8.4% DE LOS INGRESOS POR RENTAS Y 10.4% DEL TOTAL
DE ABR. EN CONJUNTO, LOS SIGUIENTES NUEVE INQUILINOS MSIMPORTANTES
REPRESENTAN POCO MS DE 15.2% DE LOS INGRESOS ANUALES. FITCH ESTIMA
QUE APROXIMADAMENTE 70% DE LOS INGRESOS PROVIENEN DE INQUILINOS QUE
CONTRIBUYENINDIVIDUALMENTE CON MENOS DE 1% DE LOS INGRESOS ANUALES.
ESTA DIVERSIFICACIN PROTEGE A LOS FLUJOS DE EFECTIVO DE DEBILIDADES
ECONMICAS REGIONALES, AS COMO DEL RIESGO CREDITICIO A NIVEL DE
INQUILINO.
OCUPACIN ALTA Y RENTAS CON TARIFAS COMPETITIVAS:LA ESTRATEGIA DE
FIBRA UNO SE ENFOCA EN TENER PRECIOS DE RENTA POR METRO CUADRADO
COMPETITIVOS PARA MANTENER LA OCUPACIN Y LAS RENOVACIONES
DECONTRATO A LO LARGO DE LOS CICLOS ECONMICOS. ESTA ESTRATEGIA LE
HA PERMITIDO CONTAR CON TASAS DE OCUPACIN ALTAS. FITCH ESTIMA QUE
LA RENTA MENSUAL POR METROCUADRADO PROMEDIO DURANTE 2018 SER: EN EL
SEGMENTO COMERCIAL MXN226, INDUSTRIAL MXN77 Y DE MXN248 EN EL
SEGMENTO DE OFICINAS. LA AGENCIA CALCULA QUE LA OCUPACIN EN DICHOS
SEGMENTOS SER DE APROXIMADAMENTE 94.0%, 95.2% Y 88.8%,
RESPECTIVAMENTE. LA OCUPACIN TOTAL DEL PORTAFOLIO, INCLUYENDO
PROYECTOS EN DESARROLLO, PODRA ESTAR POR ENCIMA DE 94% PARA LOS AOS
SIGUIENTES. LA CALIFICACIN DE FIBRA UNO TAMBIN TOMA EN CUENTA LOS
VENCIMIENTOS ANUALES DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ESCALONADOS,
CON NO MS DE 15.0% DE LA ABR CON VENCIMIENTO EN UN AO EN
PARTICULAR.
INDICADORES CREDITICIOS ESTABLES:
FITCH ESTIMA QUE, EL APALANCAMIENTO NETO PROFORMA AL CIERRE DE 2018
SEA DE ALREDEDOR DE 5.5X Y ESTE MEJORAR A ALREDEDOR DE 5.0X EN LOS
PRXIMOS TRES O CUATRO AOS. EL INDICADOR DE COBERTURA DE CARGOS
FIJOS SE ESTIMA EN 2.6X AL CIERRE DE 2017, CON UNA TENDENCIA HACIA
3.0X EN EL MISMO PERODO DE TIEMPO. LA EMISIN DE CBFIS EN OCTUBRE DE
2017 AYUD A FORTALECER EL BALANCE GENERAL DE LA COMPAA. FITCH
ESTIMAQUE LA RAZN DE DEUDA A EL VALOR DE ACTIVOS TOTALES (LTV POR
SUS SIGLAS EN INGLS) PARA CIERRE DE AO 2017 SER DE 31.5%, EN LNEA
CON EL OBJETIVO DE LA ADMINISTRACIN DE MANTENER EL LTV POR DEBAJO
DEL 35%. EL EBITDA RECURRENTE EST SUSTENTADO EN TASAS DE OCUPACIN Y
RENOVACIN ALTAS, ADEMS SE APOYA EN LAS CONDICIONES DE LOS CONTRATOS
DE RENTA QUE INCLUYEN AJUSTES POR INFLACIN Y ALINEACIN AL TIPO DE
CAMBIO. APROXIMADAMENTE 70% DE LOS CONTRATOS ESTN DENOMINADOS EN
PESOS MEXICANOS Y 30% EN DLARES ESTADOUNIDENSES. ESTRUCTURA DE
DEUDA SIN GARANTAS ESTABLE:
FITCH ESTIMA QUE LA ESTRUCTURA DE DEUDA DE FUNO SE MANTENDR
RELATIVAMENTE ESTABLE CON LA DEUDA LIBRE DE GARANTAS QUE
REPRESENTAR MS DE 90% DE LA DEUDA TOTAL. LA COMPAA HA EMITIDO DE
MANERAEXITOSA DEUDA NO GARANTIZADA PARA REFINANCIAR LA DEUDA
GARANTIZADA ASUMIDA DE PROPIEDADES ADQUIRIDAS, LA CUAL COMPRENDA LA
DEUDA CON GARANTA DENTRO DE SU BALANCE. FITCH ESTIMA QUE LA FIBRA
PUEDA RECURRIR A DEUDA CON GARANTAS PARA CONTINUAR CON SU
CRECIMIENTO EN EL FUTURO.ASESORA EXTERNA Y ESTRUCTURA
ADMINISTRATIVA INTERNA:
EL EQUIPO DIRECTIVO DE FIBRA UNO CONTINA MEJORANDOLA CALIDAD DE LA
CARTERA A TRAVS DE LA ADQUISICIN DE ACTIVOS DE CALIDAD ALTA CON UNA
UBICACIN BUENA, INQUILINOS DE CALIDAD CREDITICIA SLIDA Y TASAS DE
OCUPACIN ALTAS. FITCH CONSIDERA EL ENFOQUE DE LA ADMINISTRACIN EN
ADQUIRIR ACTIVOS DE CALIDAD COMO UN DIFERENCIADOR CLAVE ENTRE FIBRA
UNO Y OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO, Y LA EXPERIENCIA DE LA ALTA
DIRECCIN EN EL SECTOR INMOBILIARIO EN MXICO. ESTAS FORTALEZAS SE
COMPENSAN, EN CIERTA FORMA, CON SU ESTRUCTURA ASESORADA
EXTERNAMENTE Y UN ESQUEMA DE COMISIONES DIVERSAS COBRADAS POR
ASESORAMIENTO A LA EMPRESA. ALGUNAS DE LAS COMISIONES SON LAS
SIGUIENTES: (1) COMISIN ANUAL DEASESORA DE 0.5% DEL VALOR NETO DE
LOS ACTIVOS Y (2) COMISIN POR ADQUISICIN DE 3% DEL VALOR DE LA
PROPIEDAD EN LAS ADQUISICIONES DE ACTIVOS DE PROPIEDAD DE PARTES NO
RELACIONADAS. LA ESTRUCTURA INTERNA BAJO LA CUAL OPERAN TODAS LAS
SUBSIDIARIAS DE FUNO INCLUYE (A) 2% DE LAS RENTAS MENSUALES AL
ADMINISTRADOR DE ARRENDAMIENTO Y (B) CUOTA DE 1% SOBRE LAS RENTAS
MENSUALES AL ADMINISTRADOR.
RESUMEN DE DERIVACIN DE LAS CALIFICACIONES
LA CALIFICACIN BBB DE FIBRA UNO SE COMPARA FAVORABLEMENTE CON SUS
PARES INMOBILIARIOS REGIONALES EN TRMINOS DE DIVERSIFICACIN DE
ACTIVOS CON MS DE 7.74 MILLONES DE METROS CUADRADOS DE ABR EN MS DE
500 PROPIEDADES QUE INCLUYEN ESPACIOS INDUSTRIALES, COMERCIALES Y
DE OFICINAS UBICADOS EN 30 ESTADOS MEXICANOS Y EN LACIUDAD DE
MXICO. LA DIVERSIFICACIN DEL PORTAFOLIO POR SEGMENTOS DE FUNO ES MS
ROBUSTA QUE LA DE FIBRA DANHOS (AAA(MEX) PERSPECTIVA ESTABLE) QUE
CUENTA CON SEIS CENTROS COMERCIALES, CUATRO DESARROLLOS DE OFICINAS
Y CUATRO PROYECTOS DE USO MIXTO, Y PRESENTA MAYOR CONCENTRACIN
GEOGRFICA. FIBRA SHOP (AA(MEX) PERSPECTIVA NEGATIVA) CUENTA CON 17
PROPIEDADES ENFOCADAS AL SEGMENTO COMERCIAL. EN TRMINOS DE GLA
FIBRA SHOP ACTUALMENTE CUENTA CON 472 MIL METROS CUADRADOS
COMPARADOSCON LOS DE FIBRA DANHOS DE 684 MIL. PARA FIBRA SHOP
ALREDEDOR DE 55% DE LOS INGRESOS PROVIENE DE LAS CINCO PROPIEDADES
PRINCIPALES, MIENTRAS QUE PARA FIBRA DANHOS ESTA PROPORCIN ES DE
60%, REFLEJA MAYOR CONCENTRACIN QUE FUNO. EN TRMINOS DE
APALANCAMIENTO FINANCIERO, SE ESPERA QUE LA DEUDA NETA A EBITDA DE
FIBRA UNOALCANCE ALREDEDOR DE 5.0X HACIA 2020. POR SU PARTE, EL
INDICADOR DE APALANCAMIENTO BRUTO DE FIBRA DANHOS ES MS FUERTE EN
RANGOS ESPERADOS DE 2.0X, Y SIMILAR AFIBRA SHOP.
SUPUESTOS CLAVE
LOS SUPUESTOS UTILIZADOS DENTRO DEL CASO BASE DE PROYECCIONES DEL
EMISOR INCLUYEN:
- SBA CON CRECIMIENTO ANUAL PROMEDIO DE 5.2%;
- PRECIO DE RENTAS CON CRECIMIENTOS ALINEADOS A LA INFLACIN;
- OCUPACIN DEL PORTAFOLIO TOTAL SE FORTALECEEN LA MEDIDA QUE SE
ESTABILIZAN NUEVAS PROPIEDADES; FITCH ASUME UNA TASA DE OCUPACIN DE
ALREDEDOR DE 94% A 95%;- MARGEN EBITDA INCREMENTA CONFORMA SE
ESTABILIZAN PROPIEDADES ACTUALMENTE EN DESARROLLO;- CAPEX QUE
INCORPORA LOS PROYECTOS EN DESARROLLO Y PLAN DE ADQUISICIONES EN EL
PLAN ACTUAL DE CRECIMIENTO;- DIVIDENDOS QUE REPRESENTAN 95% DEL
FLUJO GENERADO POR OPERACIONES (FGO). SENSIBILIDAD DE LAS
CALIFICACIONESACCIONES FUTURAS QUE PODRAN INFLUIR DE MANERA
NEGATIVA EN LA CALIFICACIN INCLUYEN:- QUE EL PAGO DE DIVIDENDOS SEA
CONSISTENTEMENTE MAYOR A 100% DEL FGO;
- UN APALANCAMIENTO NETO SOSTENIDO POR ENCIMA DE 5.5X;- INDICADOR
DE COBERTURA DE CARGOS FIJOS EST DE MANERA SOSTENIDA POR DEBAJO DE
2.0X;- INDICADOR DE COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GARANTA A LA
DEUDA NO GARANTIZADA CONSISTENTEMENTE POR DEBAJO DE 3.0X.ACCIONES
POSITIVAS DE CALIFICACIN NO SON POSIBLES PARA FIBRA UNO AL SITUARSE
EN EL NIVEL MS ALTO DE LA ESCALA NACIONAL; SU CALIFICACIN EN ESCALA
INTERNACIONAL S PODRA BENEFICIARSE POR:
- ESTABILIZACIN DE LA RENTABILIDAD DEL PORTAFOLIO MIENTRAS LA
MEZCLA DE ACTIVOS EVOLUCIONA;
- UN APALANCAMIENTO NETO SOSTENIDO DE O INFERIOR A 4.0X MIENTRAS SE
MANTIENE UN INDICADORSLIDO DE COBERTURA ACTIVOS LIBRES DE GARANTA
DE LA DEUDA NO GARANTIZADA POR ENCIMA DE 3.0X.
LIQUIDEZFIBRA UNO TIENE LIQUIDEZ AMPLIA CON UN NIVEL DE CAJA DE
MXN3,338 MILLONES AL CIERRE DEL TERCER TRIMESTRE DE 2017, ADEMS,
CUENTA CON LNEAS DE CRDITO COMPROMETIDAS DISPONIBLES EQUIVALENTES A
MXN14.5 MIL MILLONES. DE MANERA PROFORMA AL CIERRE DE 2017,
ELINDICADOR DE COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GARANTA DE LA DEUDA
NETA NO GARANTIZADA (CALCULADO CON EL VALOR DE MERCADO DE LAS
PROPIEDADES DE INVERSIN), SE ESTIMA EN 3.5X. FIBRA UNO INCREMENT SU
BASE DE ACTIVOS NO GRAVADOS DE ALREDEDOR DE 70% DE ACTIVOS NO
GRAVADOS EN SU PORTAFOLIO DURANTE 2015, A ALREDEDOR DE 90% AL30 DE
SEPTIEMBRE DE 2017, LUEGO DE UNA SERIE DE EMISIONES DE DEUDA NO
GARANTIZADA EN EL MERCADO NACIONAL E INTERNACIONAL.CONTACTOS FITCH
RATINGS:
JOSE VERTIZ (ANALISTA LDER)DIRECTOR
+212 908 0641FITCH RATINGS INC.
33 WHITEWALL STREETNEW YORK, NY 10004
DIANA CANT (ANALISTA SECUNDARIO)DIRECTORA ASOCIADA
+52 (81) 8399 91171SERGIO RODRGUEZ, CFA (PRESIDENTE DEL CONSEJO DE
CALIFICACIN)
DIRECTOR SNIOR+52 81 8399 91135
RELACIN CON MEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81)8399
9100. E-MAIL: SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM
LAS CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O ENSU
NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS
CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN.LA INFORMACIN FINANCIERA DE LA COMPAA CONSIDERADA PARA
LA CALIFICACIN INCLUYE HASTA SEPTIEMBRE 30, 2017.LA LTIMA REVISIN
DE LAS CALIFICACIONES DE FIBRA UNO FUE EN NOVIEMBRE 4, 2016.
LA INFORMACIN UTILIZADA EN EL ANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE
PROPORCIONADA POR FIBRA UNO U OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN
PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOSFINANCIEROS AUDITADOS, PRESENTACIONES
DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL PROCESO DE
CALIFICACIN TAMBIN PUEDE INCORPORAR INFORMACIN DE OTRASFUENTES DE
INFORMACIN EXTERNAS, TALES COMO ANLISIS SECTORIALES Y REGULATORIOS
PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN SOBRE FIBRA
UNO, AS COMOPARA CONOCER EL SIGNIFICADO DE LA CALIFICACIN ASIGNADA,
LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA CALIFICACIN, LA
PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARA EL RETIRO DE LA
CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PGINAS WWW.FITCHRATINGS.MX Y
WWW.FITCHRATINGS.COM.
LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOS COMITS, Y DE CALIFICACIN
SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL
CUAL PUEDE SER CONSULTADO EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MX
EN EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIA
DEL EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA
CALIFICACIN PUEDE MODIFICARSE AL ALZA O A LA BAJA, SIN QUE ESTO
IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.
LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYEN UNA OPININ RELATIVA
SOBRE LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANLISIS
DE SU TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE
ESTA OPININ SEA UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER
CUALQUIER INSTRUMENTO COLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.