FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (OCTUBRE 31, 2017): FITCH RATINGS RATIFIC LAS SIGUIENTES CALIFICACIONES DE DEUTSCHE BANK MXICO, S.A., INSTITUCIN DE BANCA MLTIPLE, DIVISIN FIDUCIARIA, EN SU CARCTER DE FIDUCIARIO EN EL FIDEICOMISO F/1401 (FUNO):

- CALIFICACIN ISSUER DEFAULT RATING (IDR) EN ESCALA GLOBAL EN MONEDA EXTRANJERA EN BBB;

- CALIFICACIN IDR EN ESCALA GLOBAL EN MONEDA LOCAL EN BBB;

- CALIFICACIN DE LARGO PLAZO EN ESCALA NACIONAL EN AAA(MEX);

- NOTAS SNIOR POR USD600 MILLONES CON VENCIMIENTO EN 2024 EN BBB;

- NOTAS SNIOR POR USD500 MILLONES CON VENCIMIENTO EN 2026 EN BBB;

- NOTAS SNIOR POR USD700 MILLONESCON VENCIMIENTO EN 2044 EN BBB;

- EMISIONES DE CERTIFICADOS BURSTILES FUNO13, FUNO13-2, FUNO13U, FUNO15, FUNO16, FUNO16U EN AAA(MEX);LA PERSPECTIVA ES ESTABLE.

LAS CALIFICACIONES REFLEJAN LA POSICIN DEMERCADO CONSOLIDADA QUE POSEE LA COMPAA COMO LA FIBRA MS GRANDE Y LDER EN MXICO. ADEMS, INCORPORAN EL TAMAO Y DIVERSIFICACIN AMPLIA DEL PORTAFOLIO EN PROPIEDADES DE USO COMERCIAL, INDUSTRIAL Y DE OFICINA, VALOR DE FRANQUICIA ALTO, CALIDAD CREDITICIA BUENA DE LOS INQUILINOS, NIVELES ALTOS DE OCUPACIN, INDICADORES CREDITICIOS ADECUADOS PARA EL NIVEL DE CALIFICACIN, FLEXIBILIDAD FINANCIERA SUSTENTADA EN EL ACCESO AMPLIO A MERCADOS DE CAPITAL Y EN LA CARTERA CRECIENTE DE ACTIVOS NO GRAVADOS O DADOS EN GARANTA. ESTAS FORTALEZAS SE CONTRARRESTAN POR EL APALANCAMIENTO ACTUAL Y PROYECTADO PARA FUNO Y POR SU ESTRUCTURA ADMINISTRADA DE MANERA INTERNA CON ASESORA EXTERNA.

FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONESPOSICIN DE MERCADO CONSOLIDADA:

LAS CALIFICACIONES DE FIBRA UNO ESTN RESPALDADAS POR LA POSICIN SLIDA EN EL MERCADO AL SER LA FIBRA MS GRANDE EN MXICO EN TRMINOS DE CAPITALIZACIN DE MERCADO, NMERO DE PROPIEDADES Y REA BRUTA RENTABLE (ABR). AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, REPRESENTABA ALREDEDOR DE 40.1% DEL MERCADO DE FIBRAS EN MXICO MEDIDO POR SU CAPITALIZACIN DE MERCADO. A LA MISMA FECHA, LA COMPAA CUENTACON 500 PROPIEDADES ESTABILIZADAS QUE REPRESENTAN APROXIMADAMENTE 7.74 MILLONES DE METROS CUADRADOS DE ABR. AUNADO A LO ANTERIOR, LAS CALIFICACIONES CONSIDERANLA TRAYECTORIA EN EL SECTOR INMOBILIARIO MEXICANO DE LOS ACCIONISTAS FUNDADORES Y CONSEJEROS (GRUPO DE CONTROL), QUE CUENTAN CON MS DE 30 AOS DE EXPERIENCIAEN LA ADQUISICIN, DESARROLLO, RENTA Y OPERACIN DE DIVERSOS TIPOS DE BIENES RACES EN MXICO, (INCLUYE INDUSTRIALES, COMERCIALES, DE OFICINAS Y PROYECTOS DE USO MIXTO).

DIVERSIFICACIN DEL MODELO DE NEGOCIO:

LA EMPRESA CUENTA CON UN PORTAFOLIO DIVERSIFICADO AMPLIAMENTE EN SECTORES, REGIONES E INQUILINOS QUE RESULTA EN UNA GENERACIN CONSTANTE DE FLUJO DE EFECTIVO. AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, EL DESGLOSE DEL ABR TOTAL DE FIBRA UNO ES DE 38.5% COMERCIAL, 50.0% INDUSTRIAL Y 11.5% OFICINAS Y EST DISTRIBUIDA A LO LARGO DE 30 ESTADOS DEL PAS Y LA CIUDAD DE MXICO. FITCH ESTIMA QUE EL ABR DE FIBRA UNO PODRA AUMENTAR A ALREDEDOR DE 9.0 MILLONES DE METROS CUADRADOS HACIA 2020, A TRAVS DEL DESARROLLO DE PROPIEDADES Y ADQUISICIONES EN EL PLAN DE CRECIMIENTO ACTUAL DE LA COMPAA. EL DESGLOSE DE QUE LOS INGRESOS FIJOS ANUALIZADOS DE FIBRA UNO SOBRE UNA BASE PROFORMA, ESTARN DIVIDIDOS POR SEGMENTOS DE LA SIGUIENTE MANERA: 57.6% EN EL COMERCIAL, 25.1% EN EL INDUSTRIAL Y 17.3% EN EL DE OFICINAS.CALIDAD Y DIVERSIFICACIN DE INQUILINOS ALTA:

EL PORTAFOLIO DE PROPIEDADES INICIALES, ADQUISICIONES Y DESARROLLOS SUBSECUENTES LE HAN PERMITIDO A FIBRA UNO CONSOLIDAR UNA SLIDA BASE DE INQUILINOS EN TRMINOS DE DIVERSIFICACIN Y CALIDAD; WALMART DE MXICO Y CENTROAMRICA, S.A.B. DE C.V. (QUE INCLUYE FORMATOS DE WALMART, BODEGA AURRER, SUPERAMA, SAMS CLUB, ETC.) ES EL INQUILINO MS IMPORTANTE EN TRMINOS DE RENTA ANUALIZADA, REPRESENT APROXIMADAMENTE 8.4% DE LOS INGRESOS POR RENTAS Y 10.4% DEL TOTAL DE ABR. EN CONJUNTO, LOS SIGUIENTES NUEVE INQUILINOS MSIMPORTANTES REPRESENTAN POCO MS DE 15.2% DE LOS INGRESOS ANUALES. FITCH ESTIMA QUE APROXIMADAMENTE 70% DE LOS INGRESOS PROVIENEN DE INQUILINOS QUE CONTRIBUYENINDIVIDUALMENTE CON MENOS DE 1% DE LOS INGRESOS ANUALES. ESTA DIVERSIFICACIN PROTEGE A LOS FLUJOS DE EFECTIVO DE DEBILIDADES ECONMICAS REGIONALES, AS COMO DEL RIESGO CREDITICIO A NIVEL DE INQUILINO.

OCUPACIN ALTA Y RENTAS CON TARIFAS COMPETITIVAS:LA ESTRATEGIA DE FIBRA UNO SE ENFOCA EN TENER PRECIOS DE RENTA POR METRO CUADRADO COMPETITIVOS PARA MANTENER LA OCUPACIN Y LAS RENOVACIONES DECONTRATO A LO LARGO DE LOS CICLOS ECONMICOS. ESTA ESTRATEGIA LE HA PERMITIDO CONTAR CON TASAS DE OCUPACIN ALTAS. FITCH ESTIMA QUE LA RENTA MENSUAL POR METROCUADRADO PROMEDIO DURANTE 2018 SER: EN EL SEGMENTO COMERCIAL MXN226, INDUSTRIAL MXN77 Y DE MXN248 EN EL SEGMENTO DE OFICINAS. LA AGENCIA CALCULA QUE LA OCUPACIN EN DICHOS SEGMENTOS SER DE APROXIMADAMENTE 94.0%, 95.2% Y 88.8%, RESPECTIVAMENTE. LA OCUPACIN TOTAL DEL PORTAFOLIO, INCLUYENDO PROYECTOS EN DESARROLLO, PODRA ESTAR POR ENCIMA DE 94% PARA LOS AOS SIGUIENTES. LA CALIFICACIN DE FIBRA UNO TAMBIN TOMA EN CUENTA LOS VENCIMIENTOS ANUALES DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ESCALONADOS, CON NO MS DE 15.0% DE LA ABR CON VENCIMIENTO EN UN AO EN PARTICULAR.

INDICADORES CREDITICIOS ESTABLES:

FITCH ESTIMA QUE, EL APALANCAMIENTO NETO PROFORMA AL CIERRE DE 2018 SEA DE ALREDEDOR DE 5.5X Y ESTE MEJORAR A ALREDEDOR DE 5.0X EN LOS PRXIMOS TRES O CUATRO AOS. EL INDICADOR DE COBERTURA DE CARGOS FIJOS SE ESTIMA EN 2.6X AL CIERRE DE 2017, CON UNA TENDENCIA HACIA 3.0X EN EL MISMO PERODO DE TIEMPO. LA EMISIN DE CBFIS EN OCTUBRE DE 2017 AYUD A FORTALECER EL BALANCE GENERAL DE LA COMPAA. FITCH ESTIMAQUE LA RAZN DE DEUDA A EL VALOR DE ACTIVOS TOTALES (LTV POR SUS SIGLAS EN INGLS) PARA CIERRE DE AO 2017 SER DE 31.5%, EN LNEA CON EL OBJETIVO DE LA ADMINISTRACIN DE MANTENER EL LTV POR DEBAJO DEL 35%. EL EBITDA RECURRENTE EST SUSTENTADO EN TASAS DE OCUPACIN Y RENOVACIN ALTAS, ADEMS SE APOYA EN LAS CONDICIONES DE LOS CONTRATOS DE RENTA QUE INCLUYEN AJUSTES POR INFLACIN Y ALINEACIN AL TIPO DE CAMBIO. APROXIMADAMENTE 70% DE LOS CONTRATOS ESTN DENOMINADOS EN PESOS MEXICANOS Y 30% EN DLARES ESTADOUNIDENSES. ESTRUCTURA DE DEUDA SIN GARANTAS ESTABLE:

FITCH ESTIMA QUE LA ESTRUCTURA DE DEUDA DE FUNO SE MANTENDR RELATIVAMENTE ESTABLE CON LA DEUDA LIBRE DE GARANTAS QUE REPRESENTAR MS DE 90% DE LA DEUDA TOTAL. LA COMPAA HA EMITIDO DE MANERAEXITOSA DEUDA NO GARANTIZADA PARA REFINANCIAR LA DEUDA GARANTIZADA ASUMIDA DE PROPIEDADES ADQUIRIDAS, LA CUAL COMPRENDA LA DEUDA CON GARANTA DENTRO DE SU BALANCE. FITCH ESTIMA QUE LA FIBRA PUEDA RECURRIR A DEUDA CON GARANTAS PARA CONTINUAR CON SU CRECIMIENTO EN EL FUTURO.ASESORA EXTERNA Y ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA INTERNA:

EL EQUIPO DIRECTIVO DE FIBRA UNO CONTINA MEJORANDOLA CALIDAD DE LA CARTERA A TRAVS DE LA ADQUISICIN DE ACTIVOS DE CALIDAD ALTA CON UNA UBICACIN BUENA, INQUILINOS DE CALIDAD CREDITICIA SLIDA Y TASAS DE OCUPACIN ALTAS. FITCH CONSIDERA EL ENFOQUE DE LA ADMINISTRACIN EN ADQUIRIR ACTIVOS DE CALIDAD COMO UN DIFERENCIADOR CLAVE ENTRE FIBRA UNO Y OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO, Y LA EXPERIENCIA DE LA ALTA DIRECCIN EN EL SECTOR INMOBILIARIO EN MXICO. ESTAS FORTALEZAS SE COMPENSAN, EN CIERTA FORMA, CON SU ESTRUCTURA ASESORADA EXTERNAMENTE Y UN ESQUEMA DE COMISIONES DIVERSAS COBRADAS POR ASESORAMIENTO A LA EMPRESA. ALGUNAS DE LAS COMISIONES SON LAS SIGUIENTES: (1) COMISIN ANUAL DEASESORA DE 0.5% DEL VALOR NETO DE LOS ACTIVOS Y (2) COMISIN POR ADQUISICIN DE 3% DEL VALOR DE LA PROPIEDAD EN LAS ADQUISICIONES DE ACTIVOS DE PROPIEDAD DE PARTES NO RELACIONADAS. LA ESTRUCTURA INTERNA BAJO LA CUAL OPERAN TODAS LAS SUBSIDIARIAS DE FUNO INCLUYE (A) 2% DE LAS RENTAS MENSUALES AL ADMINISTRADOR DE ARRENDAMIENTO Y (B) CUOTA DE 1% SOBRE LAS RENTAS MENSUALES AL ADMINISTRADOR.

RESUMEN DE DERIVACIN DE LAS CALIFICACIONES

LA CALIFICACIN BBB DE FIBRA UNO SE COMPARA FAVORABLEMENTE CON SUS PARES INMOBILIARIOS REGIONALES EN TRMINOS DE DIVERSIFICACIN DE ACTIVOS CON MS DE 7.74 MILLONES DE METROS CUADRADOS DE ABR EN MS DE 500 PROPIEDADES QUE INCLUYEN ESPACIOS INDUSTRIALES, COMERCIALES Y DE OFICINAS UBICADOS EN 30 ESTADOS MEXICANOS Y EN LACIUDAD DE MXICO. LA DIVERSIFICACIN DEL PORTAFOLIO POR SEGMENTOS DE FUNO ES MS ROBUSTA QUE LA DE FIBRA DANHOS (AAA(MEX) PERSPECTIVA ESTABLE) QUE CUENTA CON SEIS CENTROS COMERCIALES, CUATRO DESARROLLOS DE OFICINAS Y CUATRO PROYECTOS DE USO MIXTO, Y PRESENTA MAYOR CONCENTRACIN GEOGRFICA. FIBRA SHOP (AA(MEX) PERSPECTIVA NEGATIVA) CUENTA CON 17 PROPIEDADES ENFOCADAS AL SEGMENTO COMERCIAL. EN TRMINOS DE GLA FIBRA SHOP ACTUALMENTE CUENTA CON 472 MIL METROS CUADRADOS COMPARADOSCON LOS DE FIBRA DANHOS DE 684 MIL. PARA FIBRA SHOP ALREDEDOR DE 55% DE LOS INGRESOS PROVIENE DE LAS CINCO PROPIEDADES PRINCIPALES, MIENTRAS QUE PARA FIBRA DANHOS ESTA PROPORCIN ES DE 60%, REFLEJA MAYOR CONCENTRACIN QUE FUNO. EN TRMINOS DE APALANCAMIENTO FINANCIERO, SE ESPERA QUE LA DEUDA NETA A EBITDA DE FIBRA UNOALCANCE ALREDEDOR DE 5.0X HACIA 2020. POR SU PARTE, EL INDICADOR DE APALANCAMIENTO BRUTO DE FIBRA DANHOS ES MS FUERTE EN RANGOS ESPERADOS DE 2.0X, Y SIMILAR AFIBRA SHOP.

SUPUESTOS CLAVE

LOS SUPUESTOS UTILIZADOS DENTRO DEL CASO BASE DE PROYECCIONES DEL EMISOR INCLUYEN:

- SBA CON CRECIMIENTO ANUAL PROMEDIO DE 5.2%;

- PRECIO DE RENTAS CON CRECIMIENTOS ALINEADOS A LA INFLACIN;

- OCUPACIN DEL PORTAFOLIO TOTAL SE FORTALECEEN LA MEDIDA QUE SE ESTABILIZAN NUEVAS PROPIEDADES; FITCH ASUME UNA TASA DE OCUPACIN DE ALREDEDOR DE 94% A 95%;- MARGEN EBITDA INCREMENTA CONFORMA SE ESTABILIZAN PROPIEDADES ACTUALMENTE EN DESARROLLO;- CAPEX QUE INCORPORA LOS PROYECTOS EN DESARROLLO Y PLAN DE ADQUISICIONES EN EL PLAN ACTUAL DE CRECIMIENTO;- DIVIDENDOS QUE REPRESENTAN 95% DEL FLUJO GENERADO POR OPERACIONES (FGO). SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONESACCIONES FUTURAS QUE PODRAN INFLUIR DE MANERA NEGATIVA EN LA CALIFICACIN INCLUYEN:- QUE EL PAGO DE DIVIDENDOS SEA CONSISTENTEMENTE MAYOR A 100% DEL FGO;

- UN APALANCAMIENTO NETO SOSTENIDO POR ENCIMA DE 5.5X;- INDICADOR DE COBERTURA DE CARGOS FIJOS EST DE MANERA SOSTENIDA POR DEBAJO DE 2.0X;- INDICADOR DE COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GARANTA A LA DEUDA NO GARANTIZADA CONSISTENTEMENTE POR DEBAJO DE 3.0X.ACCIONES POSITIVAS DE CALIFICACIN NO SON POSIBLES PARA FIBRA UNO AL SITUARSE EN EL NIVEL MS ALTO DE LA ESCALA NACIONAL; SU CALIFICACIN EN ESCALA INTERNACIONAL S PODRA BENEFICIARSE POR:

- ESTABILIZACIN DE LA RENTABILIDAD DEL PORTAFOLIO MIENTRAS LA MEZCLA DE ACTIVOS EVOLUCIONA;

- UN APALANCAMIENTO NETO SOSTENIDO DE O INFERIOR A 4.0X MIENTRAS SE MANTIENE UN INDICADORSLIDO DE COBERTURA ACTIVOS LIBRES DE GARANTA DE LA DEUDA NO GARANTIZADA POR ENCIMA DE 3.0X.

LIQUIDEZFIBRA UNO TIENE LIQUIDEZ AMPLIA CON UN NIVEL DE CAJA DE MXN3,338 MILLONES AL CIERRE DEL TERCER TRIMESTRE DE 2017, ADEMS, CUENTA CON LNEAS DE CRDITO COMPROMETIDAS DISPONIBLES EQUIVALENTES A MXN14.5 MIL MILLONES. DE MANERA PROFORMA AL CIERRE DE 2017, ELINDICADOR DE COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GARANTA DE LA DEUDA NETA NO GARANTIZADA (CALCULADO CON EL VALOR DE MERCADO DE LAS PROPIEDADES DE INVERSIN), SE ESTIMA EN 3.5X. FIBRA UNO INCREMENT SU BASE DE ACTIVOS NO GRAVADOS DE ALREDEDOR DE 70% DE ACTIVOS NO GRAVADOS EN SU PORTAFOLIO DURANTE 2015, A ALREDEDOR DE 90% AL30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, LUEGO DE UNA SERIE DE EMISIONES DE DEUDA NO GARANTIZADA EN EL MERCADO NACIONAL E INTERNACIONAL.CONTACTOS FITCH RATINGS:

JOSE VERTIZ (ANALISTA LDER)DIRECTOR

+212 908 0641FITCH RATINGS INC.

33 WHITEWALL STREETNEW YORK, NY 10004

DIANA CANT (ANALISTA SECUNDARIO)DIRECTORA ASOCIADA

+52 (81) 8399 91171SERGIO RODRGUEZ, CFA (PRESIDENTE DEL CONSEJO DE CALIFICACIN)

DIRECTOR SNIOR+52 81 8399 91135

RELACIN CON MEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81)8399 9100. E-MAIL: SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM

LAS CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O ENSU NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN.LA INFORMACIN FINANCIERA DE LA COMPAA CONSIDERADA PARA LA CALIFICACIN INCLUYE HASTA SEPTIEMBRE 30, 2017.LA LTIMA REVISIN DE LAS CALIFICACIONES DE FIBRA UNO FUE EN NOVIEMBRE 4, 2016.

LA INFORMACIN UTILIZADA EN EL ANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE PROPORCIONADA POR FIBRA UNO U OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOSFINANCIEROS AUDITADOS, PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL PROCESO DE CALIFICACIN TAMBIN PUEDE INCORPORAR INFORMACIN DE OTRASFUENTES DE INFORMACIN EXTERNAS, TALES COMO ANLISIS SECTORIALES Y REGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN SOBRE FIBRA UNO, AS COMOPARA CONOCER EL SIGNIFICADO DE LA CALIFICACIN ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA CALIFICACIN, LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARA EL RETIRO DE LA CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PGINAS WWW.FITCHRATINGS.MX Y WWW.FITCHRATINGS.COM.

LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOS COMITS, Y DE CALIFICACIN SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL CUAL PUEDE SER CONSULTADO EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MX EN EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIA DEL EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIN PUEDE MODIFICARSE AL ALZA O A LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.

LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYEN UNA OPININ RELATIVA SOBRE LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANLISIS DE SU TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE ESTA OPININ SEA UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER CUALQUIER INSTRUMENTO COLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.