RESUMEN* GICSA, EMPRESA MEXICANA DE BIENES RACES, HA MANTENIDO SU RESILIENTE DESEMPEO OPERATIVO ENSUS PROPIEDADES ESTABILIZADAS A PESAR DE LAS VOLTILES CONDICIONES MACROECONMICAS EN MXICO DURANTE 2017. AUNQUE LA EMPRESA INCURRI EN DEUDA EN LOS LTIMOS 12MESES PARA FINANCIAR SUS PLANES DE CRECIMIENTO, LO CUAL PRESION SUS INDICADORES CREDITICIOS, ESTOS LTIMOS SE MANTIENEN EN LNEA CON EL NIVEL DE CALIFICACINACTUAL.

* RECIENTEMENTE, GICSA TAMBIN REFINANCI SUS CONSIDERABLES VENCIMIENTOS DE DEUDA DE CORTO PLAZO, CON LO QUE REDUJO LA PRESIN SOBRE SU PERFIL DE VENCIMIENTOS DE DEUDA Y SOBRE SU LIQUIDEZ EN GENERAL.

* CONFIRMAMOS NUESTRAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE EMISOR EN ESCALA GLOBAL DE 'BB' Y EN ESCALA NACIONAL DE 'MXA' DE GICSA. AL MISMO TIEMPO, CONFIRMAMOS NUESTRAS CALIFICACIONES DE EMISIN ENESCALA NACIONAL DE 'MXA' DE LAS DIFERENTES NOTAS LOCALES DE LA EMPRESA.

* LA PERSPECTIVA ESTABLE REFLEJA NUESTRAEXPECTATIVA DE QUE GICSA MANTENGA ROBUSTAS TASAS DE RENOVACIN Y OCUPACIN EN SUS PROPIEDADES ESTABILIZADAS, AL TIEMPO QUE CONTINA CON LA EJECUCIN DE SU AGRESIVO PLAN DE EXPANSIN. A PESAR DE LOS REQUERIMIENTOS DE FONDEO EXTERNO ADICIONALES EN LOS SIGUIENTES 12 MESES, ESPERAMOS QUE LA DEUDA A EBITDA Y LA DEUDA A CAPITAL DE GICSA SE MANTENGAN CONSISTENTEMENTE POR DEBAJO DE 7.5 VECES (X) Y DE 50%, RESPECTIVAMENTE.

ACCIN DE CALIFICACINCIUDAD DE MXICO, 5 DE DICIEMBRE DE 2017.- S&P GLOBAL RATINGS CONFIRM HOY SUS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE EMISOR EN ESCALA GLOBAL DE 'BB' Y EN ESCALA NACIONAL -CAVAL- DE 'MXA' DE GRUPO GICSA S.A.B. DE C.V. LA PERSPECTIVA SE MANTIENE ESTABLE.AL MISMO TIEMPO, CONFIRMAMOS NUESTRAS CALIFICACIONES DE EMISIN EN ESCALA NACIONAL DE 'MXA' DE LAS DIFERENTES NOTAS LOCALES DE LA EMPRESA. MANTENEMOS NUESTRA CALIFICACIN DE RECUPERACIN DE '3' (ESTIMADO REDONDEADO DE 65%), LA CUAL INDICA NUESTRA EXPECTATIVA DE UNA RECUPERACIN SIGNIFICATIVA PARA LOS TENEDORES DE BONOS EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO.

FUNDAMENTOA PESAR DE LAS VOLTILES CONDICIONES MACROECONMICAS EN MXICO DURANTE 2017, EL DESEMPEO OPERATIVO DE GICSA SE HA MANTENIDO SLIDO, LO QUE REFLEJA SU ADMINISTRACIN DE ACTIVOS DE ALTO PERFIL Y SU RESILIENTE CARTERA. DURANTE LOS PRIMEROS NUEVE MESES DEL AO, LA EMPRESA HA PODIDO AUMENTAR SU REA BRUTA RENTABLE (ABR)EN 14%, AL TIEMPO QUE AUMENT SU TASA DE OCUPACIN PROMEDIO A 92.5%, CON LO QUE MANTUVO SU ALTA TASA DE RENOVACIN EN TORNO A 98%. GICSA CONTINUA CON LA EJECUCIN DE SU AGRESIVO PLAN DE EXPANSIN, EL CUAL HA REQUERIDO DE DEUDA ADICIONAL POR UN MONTO DE $5,000 MILLONES DE PESOS MEXICANOS (MXN) APROXIMADAMENTE (INCLUYENDO LA RECIENTE EMISIN DE CERTIFICADOS BURSTILES POR MXN1,000 MILLONES) EN LOS LTIMOS 12 MESES. LA DEUDA HA AFECTADO LOS INDICADORES CREDITICIOS DE LA EMPRESA. AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, GICSA PRESENT NDICES DE DEUDA A EBITDA Y DE DEUDA A CAPITAL DE 7.0X Y DE 44%, RESPECTIVAMENTE, EN COMPARACIN CON 5.4X Y 37% ENEL MISMO PERIODO DEL AO ANTERIOR. AUNQUE ESPERAMOS QUE GICSA NECESITE MS FONDEO EXTERNO EN LOS SIGUIENTES AOS PARA COMPLETAR SUS PRXIMOS PROYECTOS, ESPERAMOS QUE ESTOS INDICADORES SE MANTENGAN POR DEBAJO DE 7.5X Y 50%, RESPECTIVAMENTE, AN EN LNEA CON EL NIVEL DE CALIFICACIN ACTUAL. AUNQUE LA MAYORA DE LAS PROPIEDADES DE LA COMPAA SE BENEFICIAN DE TENER UNA UBICACIN PRIVILEGIADA, PRINCIPALMENTE EN LA CIUDAD DE MXICO, VARIOS DE LOS ACTIVOS EN SU PORTAFOLIO SIGUEN EN PERIODO DE MADURACIN. EN NUESTRA OPININ, GICSA HA MANTENIDO SLIDAS TASAS DE RENOVACIN Y OCUPACIN GRACIAS A SU DIVERSIFICADA BASE DE ARRIENDO, AL TIEMPO QUE LA EMPRESA SE BENEFICIA DE PRECIOS DE ARRENDAMIENTO QUE SON MS ALTOS QUE EL PROMEDIO DEL MERCADO GRACIAS A SUS ACTIVOS DE ALTA CALIDAD Y A SU ESTRATGICA UBICACIN. EL VENCIMIENTO DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE GICSA ES UN TANTO VARIABLE, 21% DE LOS INGRESOS POR ARRIENDO ANUALIZADO VENCE EN 2018, AUNQUE ESPERAMOS QUE LA MAYORA DE LOS INQUILINOS RENUEVEN. ADEMS, LA COMPAA TAMBIN TIENE AMPLIA EXPERIENCIA EN OTROS SERVICIOS RELACIONADOS CON BIENES RACES QUE CONTRIBUYEN A SU BASE DE INGRESOS, ENTRE LOS QUE SE INCLUYEN SERVICIOS DE DESARROLLO, CONSTRUCCIN, COMERCIALIZACIN Y ADMINISTRACIN DE PROPIEDADES. CONSIDERAMOS QUE ESTOS SERVICIOS PERMITEN A GICSA MANTENER MRGENES DE UTILIDAD PROMEDIO EN COMPARACIN CON OTROS PARTICIPANTES EN LA INDUSTRIA, COMO SE OBSERVA EN SU MARGEN DE EBITDA EN TORNO A 74.5% PARA LOS 12 MESES QUE CONCLUYERON EN SEPTIEMBRE DE 2017.

SIN EMBARGO, LAS LIMITACIONES DE LAS CALIFICACIONES SE DERIVAN DE SU EXPOSICIN A LOS RIESGOS DE DESARROLLO Y EJECUCIN RELACIONADOS CON SU PLAN DE EXPANSIN. ACTUALMENTE, GICSA CUENTA CON NUEVE PROYECTOS EN FASE DE CONSTRUCCIN, CON UNA INVERSIN TOTAL ESPERADA EN TORNO A MXN12,800 MILLONES, 42% DE LOS CUALES YA SE HAN UTILIZADO. ADEMS, GICSA TIENE OTROS SEIS PROYECTOS QUE ESTN EN PROCESO DE RECIBIR LOS PERMISOS PARA CONSTRUCCIN NECESARIOS. POR OTRO LADO, LA EMPRESA EMPEZ RECIENTEMENTE EL DESARROLLO DE UN PROYECTO RESIDENCIAL DE GAMA ALTA EN LA CIUDAD DE MXICO, QUE NO HABAMOS INCLUIDO EN NUESTROS SUPUESTOS ANTERIORES. DE ACUERDO CON GICSA, SE TRATA DE UN PROYECTO AISLADO QUE NO PROVOCAR NINGN DESVO DEL ENFOQUE DE LA EMPRESA EN SUS NEGOCIOS FUNDAMENTALES: LOS SEGMENTOS MINORISTAS Y DE ESPACIOS PARA OFICINAS. SEGUIREMOS MONITOREANDO LA RENTABILIDAD CONSOLIDADA DE GICSA Y SUS INDICADORES CREDITICIOS DURANTE LA CONSTRUCCIN DEL PROYECTO RESIDENCIAL Y LA ETAPA DE VENTA, Y NO ESPERAMOS PROYECTOS RESIDENCIALES ADICIONALES EN EL PORTAFOLIO DE LA EMPRESA.

LA REVISIN DE NUESTRA PROYECCIN REFLEJA NUESTRA EXPECTATIVA DE QUE GICSA PRESENTAR UNDESEMPEO OPERATIVO ROBUSTO, GRACIAS A SUS PROPIEDADES ESTABILIZADAS QUE, EN NUESTRA OPININ, SEGUIRN BRINDNDOLE TASAS DE OCUPACIN Y DE RENOVACIN ESTABLES EN GRAN MEDIDA, AL TIEMPO QUE INCREMENTA LOS ARRENDAMIENTOS RELATIVAMENTE EN LNEA CON LAS TASAS DE INFLACIN EN MXICO. TAMBIN ESPERAMOS QUE GICSA CONTINE CON LA EJECUCIN DE SU AGRESIVO PLAN DE INVERSIN DE CAPITAL, QUE SE TRADUCIRA EN UNA REDUCCIN DEL FLUJO DE EFECTIVO OPERATIVO LIBRE (FOCF, POR SUS SIGLAS EN INGLS) EN LOS SIGUIENTES DOS AOS, AS COMO QUE LA EMPRESA FONDEE PRINCIPALMENTE SU CAPEX A TRAVS DE INCREMENTOS EN SU DEUDA. POR ELLO, ESPERAMOS QUE SUS INDICADORES DE APALANCAMIENTO SE DEBILITEN EN 2017, DEBIDO AL REZAGO ENTRE EL REQUERIMIENTO DE FINANCIAMIENTO PARA DESARROLLAR NUEVAS PROPIEDADES Y EL EBITDA REAL E INGRESOS OPERATIVOS NETOS QUE GENERARN ESTAS PROPIEDADES. ESPERAMOS QUE LOS INDICADORES DE APALANCAMIENTO MEJOREN GRADUALMENTE EN 2018. POR LO TANTO, PREVEMOS QUE LOS INDICADORES CREDITICIOS DE LA EMPRESA SE MANTENGAN EN LNEA CON EL NIVEL DE CALIFICACIN ACTUAL, INCLUSO LOS NDICES DE DEUDA A EBITDA Y DE DEUDA A CAPITAL POR DEBAJO DE 7.5X Y 50%, RESPECTIVAMENTE, DE MANERA CONSTANTE.

NUESTRO ESCENARIO BASE CONSIDERA LOS SIGUIENTES SUPUESTOS:

* CRECIMIENTO DEL PRODUCTO INTERNO BRUTO (PIB) DE MXICO DE 2.3% EN 2018 Y DE 2.4% EN 2019, QUE RESPALDARA LA DEMANDA DEESPACIO PARA OFICINAS Y MINORISTA.

* TIPO DE CAMBIO PROMEDIO DE MXN19.1 POR US$1 EN2018 Y DE MXN19.4 POR US$1 EN 2019.

* INCREMENTO DEL ABR DE ALREDEDOR DE 363,750 METROSCUADRADOS RELACIONADOS CON LA APERTURA DE SEIS PROPIEDADES EN 2018, Y UNA APERTURA EN 2019 LO QUE SUMARA 28,794 METROS CUADRADOS DE ABR.* ACTIVOS ESTABILIZADOS MANTENDRN TASAS DE OCUPACIN PROMEDIO SUPERIORES A 90%, Y LAS PROPIEDADES NUEVAS ABRIRN CON UNA TASA DE OCUPACIN PROMEDIO DE 70% ANTES DE NORMALIZARSE GRADUALMENTE EN LNEA CON EL PORTAFOLIO ESTABILIZADO.* AUMENTO DE LOS PRECIOS DE RENTA POR METRO CUADRADO EN LNEA CON EL NDICE DE PRECIOS AL CONSUMIDOR DE MXICO, QUE ESTIMAMOS EN 3.5% EN 2018 Y EN 3.0% EN 2019.* INCREMENTO SIGNIFICATIVO EN LA ESTRUCTURA DE COSTOS EN 2019 ANTE LOS COSTOS DE CONSTRUCCIN RELACIONADOS CON EL PROYECTO RESIDENCIAL QUE ACTUALMENTEEST EN PROCESO DE DESARROLLO, Y UNA PROBABLE NORMALIZACIN EN LOS SIGUIENTES AOS.

*GASTOS DE CAPITAL (CAPEX) LLEGARN A UNOS MXN7,500 MILLONES EN 2018 Y A MXN8,000 MILLONES EN 2019 PARA RESPALDAR LOS PROYECTOS EXISTENTES Y NUEVOS, INCLUYENDO 15 NUEVAS PROPIEDADES.

* RECURSOS POR LA VENTA DE ACTIVOS EN TORNO A MXN1,500 MILLONES RELACIONADOS CON ELCORPORATIVO REFORMA 156 Y UN TERRENO.

* SIN DISTRIBUCIN DE DIVIDENDOS EN EFECTIVO A LOS ACCIONISTAS, YA QUE TODO EL EFECTIVOEXCEDENTE RESPALDARA LOS REQUERIMIENTOS DE FONDEO PARA LAS INVERSIONES DE CAPITAL.

* AUMENTO DE LA DEUDA DE MXN2,500 MILLONES EN 2018 Y DE MXN4,500 MILLONES EN 2019 PARA FONDEAR INVERSIONES DE CAPITAL.

CON BASE EN ESTOS SUPUESTOS OBTUVIMOS LOS SIGUIENTES INDICADORES CREDITICIOS PARA 2018 Y 2019, RESPECTIVAMENTE:

* MARGEN DE EBITDA ENTORNO A 71% Y 55%;

* DEUDA A EBITDA MENOR A 7.5X EN AMBOS AOS;

* NDICE DE COBERTURA DE INTERESES CON EBITDA DE 2.3X Y 2.8X, Y

* NDICE DE DEUDA A CAPITAL SE MANTENDR DEBAJO DE 50%.

LIQUIDEZEVALUAMOS LA LIQUIDEZ DE GICSA COMO ADECUADA, YA QUE ESPERAMOS QUE LA RELACIN DE FUENTES A USOS DE EFECTIVO SEA MAYOR A 1.2X EN LOS PRXIMOS 12 MESES Y QUE LOS RECURSOS CONTINEN SUPERANDO LOS USOS INCLUSO SI EL EBITDA BAJA 10% CON RESPECTO A NUESTRO ESCENARIO BASE.RECIENTEMENTE, LA EMPRESA REFINANCI SUS LNEAS DE CRDITO DE CORTO PLAZO DE 2018 RELACIONADAS CON ARCOS BOSQUES Y CAPITALREFORMA POR ALREDEDOR DE US$264 MILLONES, LO QUE LE BRINDA MS FLEXIBILIDAD DE LIQUIDEZ, YA QUE LOS SIGUIENTES VENCIMIENTOS DE DEUDA CONSIDERABLES ESTN PROGRAMADOS PARA 2019.

PRINCIPALES FUENTES DE LIQUIDEZ:

* EFECTIVO Y EQUIVALENTES A EFECTIVO (SIN CONSIDERAR EFECTIVO RESTRINGIDO) POR MXN3,200 MILLONES AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017;

* FONDOS OPERATIVOS (FFO, POR SUS SIGLAS EN INGLS) POR ALREDEDOR DE MXN1,900 MILLONES EN LOS PRXIMOS 12 MESES, Y

* RECURSOS NETOS DE LA EMISIN DE BONOS LOCALES POR MXN980.2 MILLONES QUE CONCLUY EN EL CUARTO TRIMESTRE DE 2017

PRINCIPALES USOS DE LIQUIDEZ:* SALIDAS DE FLUJO DE CAPITAL DE TRABAJO (QUE INCLUYEN MXIMOS ESTACIONALES) POR UNOS MXN825 MILLONES PARA LOS SIGUIENTES 12 MESES, Y* CAPEX DE UNOS MXN3,500 MILLONES PARA LOS PRXIMOS 12 MESES.

NUESTRA EVALUACIN DE LIQUIDEZ DE GICSA TAMBIN INCORPORA FACTORES CUALITATIVOS, QUE INCLUYEN NUESTRA OPININ DE QUE LA EMPRESA TIENE LA CAPACIDAD PARA RESISTIR EVENTOS DE ALTO IMPACTO Y BAJA PROBABILIDAD, CON LA REDUCCIN DE SU CAPEX PARA EXPANSIN EN CASO DE SER NECESARIO. TAMBIN CONSIDERAMOS QUE LA EMPRESA MANTIENE RELACIONES SLIDAS Y BIEN ESTABLECIDAS CON LOS BANCOS Y TIENE ACCESO PROBADO A MERCADOS DE CAPITALES, COMO SE OBSERV EN LA RECIENTE EMISIN DE SUS NOTAS SENIOR EN EL MERCADO MEXICANO POR MXN1,000 MILLONES BAJO SU PROGRAMA POR MXN9,000 MILLONES.

AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, GICSA ESTABA EN CUMPLIMIENTO CON SUS RESTRICCIONES FINANCIERAS (COVENANTS) EN TODOS SUS CONTRATOS DE CRDITOS. BAJO NUESTRO ESCENARIO BASE, CONSIDERAMOS QUE GICSA CONTINUAR EN CUMPLIMIENTO CON SUS RESTRICCIONES FINANCIERAS, INCLUIDOS SUS NDICES DE COBERTURA DE INTERESES CON EBITDA Y DE VALOR DE MERCADO DE MS DE 2.0X Y MENOR A 50%, RESPECTIVAMENTE, CON UN MARGEN MNIMO DE 8%.PERSPECTIVA

LA PERSPECTIVA ESTABLETODAVA REFLEJA NUESTRA EXPECTATIVA DE QUE GICSA MANTENGA ROBUSTAS TASAS DE OCUPACIN Y RENOVACIN EN SUS PROPIEDADES ESTABILIZADAS, AL TIEMPO QUE FORTALECE DEMANERA GRADUAL SU POSICIN COMPETITIVA EN LOS SEGMENTOS DE ESPACIOS PARA OFICINA Y MINORISTAS EN MXICO. ADEMS, A PESAR DE LA DEUDA ADICIONAL NECESARIA PARA LAEJECUCIN DE SU PLAN DE EXPANSIN, ESPERAMOS QUE LA DEUDA A EBITDA Y LA DEUDA A CAPITAL DE GICSA SE MANTENGA MENOR A 7.5X Y 50%, RESPECTIVAMENTE, EN LOS SIGUIENTES 12 MESES, LO QUE REFLEJARA EL EBITDA INCREMENTAL DERIVADO DE LA APERTURA DE NUEVAS PROPIEDADES.

ESCENARIO NEGATIVOPODRAMOS BAJAR LAS CALIFICACIONES EN LOS SIGUIENTES 12 MESES SI LA CAPACIDAD DE GICSA PARA MANTENER SUS ALTAS TASAS DE OCUPACIN Y DE RETENCIN SE VE AFECTADA POR CONDICIONES ECONMICAS MS DBILES EN MXICO, O SI SU PLAN DE EXPANSIN NECESITA UN MONTO DE DEUDA MAYOR AL ESPERADO,LO QUE DERIVARA EN NDICES DE DEUDA A EBITDA Y/O DE DEUDA A CAPITAL MAYORES A 7.5X Y A 50%, RESPECTIVAMENTE, O SI LA COBERTURA DE INTERESES CON EBITDA ES MENOR A 2.4X DE MANERA CONSTANTE.

POR LTIMO, UNA ACCIN DE CALIFICACIN NEGATIVA ES POSIBLE SI GICSA PARTICIPA EN NUEVOS PROYECTOS RESIDENCIALES, QUE PODRAN EXACERBAR LA VOLATILIDAD EN SU RENTABILIDAD Y EN SU GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO.ESCENARIO POSITIVO

AUNQUE ES POCO PROBABLE EN LOS PRXIMOS 12 MESES, PODRAMOS REALIZAR UNA ACCIN DE CALIFICACIN POSITIVA EN EL MEDIANO PLAZO SI GICSA MEJORA SU POSICIN COMPETITIVA EN LOS SEGMENTOS DE ESPACIOS PARA OFICINAS Y MINORISTAS ENMXICO, Y REDUCE SU EXPOSICIN A LOS RIESGOS DE DESARROLLO TRAS CONCLUIR CON SUS PLANES DE CRECIMIENTO. UN ALZA DE LAS CALIFICACIONES PODRA SER EL RESULTADO DE QUE LA EMPRESA PRESENTE INDICADORES CREDITICIOS CONSIDERABLEMENTE MS FUERTES, ESPECIALMENTE NDICES DE DEUDA A EBITDA Y DE DEUDA A CAPITAL CONSISTENTEMENTE POR DEBAJO DE 4.5X Y DE 35%, RESPECTIVAMENTE.

SNTESIS DE LOS FACTORES DE CALIFICACIN

GRUPO GICSA S.A.B. DE C.V.

CALIFICACIN CREDITICIA DE EMISOR

ESCALA GLOBAL BB/ESTABLE/--

ESCALA NACIONAL MXA/ESTABLE/--

RIESGO DEL NEGOCIO DBIL

RIESGO PAS MODERADAMENTE ELEVADO

RIESGO DE LAINDUSTRIA BAJO

POSICIN COMPETITIVA DBIL

RIESGO FINANCIEROINTERMEDIO

FLUJO DE EFECTIVO/APALANCAMIENTO INTERMEDIO

ANCLA BBMODIFICADORES

EFECTO DE DIVERSIFICACIN/CARTERA NEUTRAL (SIN IMPACTO)

ESTRUCTURA DE CAPITAL NEUTRAL (SIN IMPACTO)

LIQUIDEZ ADECUADA (SIN IMPACTO)

POLTICA FINANCIERA NEUTRAL (SIN IMPACTO)

ADMINISTRACIN Y GOBIERNO CORPORATIVO RAZONABLE (SIN IMPACTO)

ANLISIS COMPARATIVO DE CALIFICACIN NEUTRAL (SIN IMPACTO)

ANLISIS DE RECUPERACINFACTORES ANALTICOS CLAVE

* CONFIRMAMOS NUESTRA CALIFICACIN DEEMISIN EN ESCALA NACIONAL DE 'MXA' DE LAS NOTAS LOCALES EXISTENTES DE GICSA. LA CALIFICACIN DE RECUPERACIN DE ESTOS INSTRUMENTOS ES DE '3', LO QUE INDICA NUESTRA EXPECTATIVA DE UNA RECUPERACIN SIGNIFICATIVA (DE 50% A 90%; ESTIMADO REDONDEADO DE 65%) EN CASO DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO.* NUESTRO ESCENARIO DE INCUMPLIMIENTO SIMULADO CONSIDERA UN INCUMPLIMIENTO DE PAGO EN 2021, DERIVADO DE CAMBIOS ADVERSOS EN LASCONDICIONES ECONMICAS DE MXICO QUE PODRAN TRADUCIRSE EN UN MENOR NMERO DE RENTAS Y DE ARRENDAMIENTOS RENOVADOS, UNA DISMINUCIN EN LA OCUPACIN Y UNA MAYORINCIDENCIA DE INCUMPLIMIENTO EN SUS ARRENDAMIENTOS EXISTENTES DE PROPIEDADES ESTABILIZADAS. ADEMS, CONSIDERAMOS QUE LOS CONSIDERABLES RETRASOS EN LA IMPLEMENTACIN DE SU PLAN DE DESARROLLO DE CAPITAL PODRAN AFECTAR NUESTRAS EXPECTATIVAS PARA LOS INGRESOS, EBITDA Y CRECIMIENTO DE LOS INGRESOS OPERATIVOS NETOS. NUESTROESCENARIO TAMBIN ASUME UN ACCESO LIMITADO A FONDEO EXTERNO QUE IMPEDIRA QUE LA COMPAA REFINANCIE SUS VENCIMIENTOS DE DEUDA EN ESE AO.* VALUAMOS A GRUPO GICSA COMO NEGOCIO EN MARCHA DADA NUESTRA OPININ DE QUE LA COMPAA SEGUIRA TENIENDO UN MODELO DE NEGOCIO VIABLE DEBIDO A SU SLIDA POSICIN EN EL MERCADO DONDE OPERA. SIN EMBARGO, UTILIZAMOS UN ANLISIS DE VALUACIN DE ACTIVOS DISCRETO PARA DETERMINAR EL VALOR DE LA EMPRESA EN ESTRS EN UN CASO HIPOTTICO DE INCUMPLIMIENTO, DEBIDO A SU GRAN BASE DE ACTIVOS. SUPUESTOS DE INCUMPLIMIENTO SIMULADO

*AO SIMULADO DEL INCUMPLIMIENTO: 2021

* JURISDICCIN: MXICO

CASCADASIMPLIFICADA

* VALOR BRUTO DE LA COMPAA AL INCUMPLIMIENTO: MXN36,100 MILLONES;

* VALORNETO DE LA COMPAA DESPUS DE GASTOS DE ADMINISTRACIN (5%): MXN34,300 MILLONES;

* PASIVOS DEDEUDA SENIOR GARANTIZADA ESTIMADOS A NIVEL DE SUBSIDIARIA AL INCUMPLIMIENTO: MXN8,900 MILLONES*;

* VALOR RESIDUALDISPONIBLE PARA LOS TENEDORES DE LAS NOTAS SENIOR GARANTIZADAS: MXN25,400 MILLONES;

* PASIVOS DE LAS NOTAS SENIOR GARANTIZADAS ESTIMADOS AL INCUMPLIMIENTO: MXN3,100 MILLONES*;

* EXPECTATIVA DE RECUPERACIN PARA LOS TENEDORES DE LAS NOTAS SENIOR GARANTIZADAS: 50%-90% (ESTIMADO REDONDEADO: 65%)**;

* VALOR RESIDUAL DISPONIBLEPARA LOS TENEDORES DE LAS NOTAS SENIOR NO GARANTIZADAS: MXN22,300 MILLONES;

* PASIVOS DE LAS NOTAS SENIOR NOGARANTIZADAS ESTIMADOS AL INCUMPLIMIENTO: MXN4,100 MILLONES*;

* EXPECTATIVA DE RECUPERACIN PARA LOS TENEDORES DE LAS NOTAS SENIOR NO GARANTIZADAS: 50%-90% (ESTIMADO REDONDEADO: 65%)***.

*TODOS LOS MONTOS DE DEUDA INCLUYEN SEIS MESES DE INTERESES PREVIOS A LA SOLICITUD DE BANCARROTA.

**REDONDEADO AL 5% INFERIOR MS CERCANO. ESTIMAMOS QUE LOS CERTIFICADOS DE DEUDA DE LARGO PLAZO LOCALES POR MXN3,100 MILLONES TENDRAN UNA EXPECTATIVA DE RECUPERACIN DE 100%+. SIN EMBARGO, LA CALIFICACIN DE RECUPERACIN EST LIMITADA EN '3' POR NUESTRA EVALUACIN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE INSOLVENCIA BAJO EL RGIMEN LEGAL EN MXICO Y EL HECHO DE QUE EL COLATERAL DE LAS NOTAS ES DBIL. **REDONDEADO AL 5% INFERIOR MS CERCANO. ESTIMAMOS QUE LOS CERTIFICADOS DE DEUDA NO GARANTIZADA DE LARGO PLAZO LOCALES POR MXN4,100 MILLONES TENDRAN UNA EXPECTATIVA DE RECUPERACIN DE 100%+. SIN EMBARGO, LA CALIFICACIN DE RECUPERACIN EST LIMITADA EN '3' POR NUESTRA EVALUACIN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE INSOLVENCIA BAJO EL RGIMEN LEGAL EN MXICO Y LA NATURALEZA NO GARANTIZADA DE LAS NOTAS.DETALLE DE LAS CALIFICACIONES

CLAVE DE PIZARRA CALIFICACIN ACTUAL CALIFICACIN ANTERIORGICSA 16U MXA MXA

GICSA 15-2 MXA MXAGICSA 15 MXA MXA

CRITERIOS Y ARTCULOS RELACIONADOS

CRITERIOS

* METODOLOGA: EVALUACIONES PARA CLASIFICAR JURISDICCIONES, 20 DE ENERO DE 2016.* CRITERIOS DE CALIFICACIONES DE RECUPERACIN (RECUPERO) PARA EMISORES CORPORATIVOSDE GRADO ESPECULATIVO, 7 DE DICIEMBRE DE 2016.

* METODOLOGA PARA APLICAR CALIFICACIONES DE RECUPERACIN A EMISIONES CALIFICADAS EN ESCALA NACIONAL , 22 DE SEPTIEMBRE DE 2014.

* TABLAS DE CORRELACIN DE ESCALAS NACIONALES Y REGIONALES DE S&P GLOBAL RATINGS, 14 DE AGOSTO DE 2017.

* CALIFICACIONES CREDITICIAS EN ESCALA NACIONAL Y REGIONAL, 22 DE SEPTIEMBRE DE 2014.* USO DEL LISTADO DE REVISIN ESPECIAL (CREDITWATCH) Y PERSPECTIVAS, 14 DE SEPTIEMBRE DE 2009.* METODOLOGA DE CALIFICACIONES DE GRUPO, 19 DE NOVIEMBRE DE 2013.

* METODOLOGA: FACTORES CREDITICIOS DE LA ADMINISTRACIN Y GOBIERNO CORPORATIVO PARA EMPRESAS Y ASEGURADORAS, 13 DE NOVIEMBRE DE 2012.

* METODOLOGA: RIESGO DE LA INDUSTRIA , 19 DE NOVIEMBRE DE 2013.

* METODOLOGA Y SUPUESTOS: DESCRIPTORES DE LIQUIDEZ PARA EMISORES CORPORATIVOS, 16 DE DICIEMBRE DE 2014.* FACTORES CREDITICIOS CLAVE: CRITERIOS PARA CALIFICAR LA INDUSTRIA INMOBILIARIA, 19 DE NOVIEMBRE DE 2013.* METODOLOGA Y SUPUESTOS PARA LA EVALUACIN DE RIESGO PAS, 19 DE NOVIEMBRE DE 2013.* METODOLOGA PARA CALIFICAR EMPRESAS: NDICES Y AJUSTES, 19 DE NOVIEMBRE DE 2013.* METODOLOGA PARA CALIFICAR EMPRESAS, 19 DE NOVIEMBRE DE 2013.

ARTCULOS RELACIONADOS* DESCRIPCIN GENERAL DEL PROCESO DE CALIFICACIN CREDITICIA.

* MXICO - DEFINICIONES DE CALIFICACIN EN ESCALA CAVAL (NACIONAL).

* STANDARD & POOR'S CONFIRMA CALIFICACIONES EN ESCALA GLOBAL DE 'BB' Y NACIONAL DE 'MXA' DE GRUPO GICSA; LA PERSPECTIVA ES ESTABLE, 22 DE DICIEMBRE DE 2016.

ALGUNOS TRMINOS UTILIZADOS EN ESTE REPORTE, EN PARTICULAR ALGUNOS ADJETIVOS USADOS PARA EXPRESAR NUESTRA OPININ SOBRE FACTORES DE CALIFICACIN IMPORTANTES, TIENEN SIGNIFICADOS ESPECFICOS QUE SE LES ATRIBUYEN EN NUESTROS CRITERIOS Y, POR LO TANTO, SE DEBEN LEER JUNTO CON LOS MISMOS. PARA OBTENER MAYOR INFORMACIN VEA NUESTROS CRITERIOS DE CALIFICACIN EN WWW.STANDARDANDPOORS.COM.MX INFORMACIN REGULATORIA ADICIONAL

1) INFORMACIN FINANCIERA AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017.2) LA CALIFICACIN SE BASA EN INFORMACIN PROPORCIONADA A S&P GLOBAL RATINGS POR EL EMISOR Y/O SUS AGENTES Y ASESORES. TAL INFORMACIN PUEDE INCLUIR, ENTRE OTRAS, SEGN LAS CARACTERSTICAS DE LA TRANSACCIN, VALOR O ENTIDAD CALIFICADOS, LA SIGUIENTE: TRMINOS Y CONDICIONES DE LA EMISIN, PROSPECTO DE COLOCACIN, ESTADOS FINANCIEROS ANUALES AUDITADOS Y TRIMESTRALES, ESTADSTICAS OPERATIVAS -EN SU CASO, INCLUYENDO TAMBIN AQUELLAS DE LAS COMPAAS CONTROLADORAS-, INFORMACIN PROSPECTIVA -POR EJEMPLO, PROYECCIONES FINANCIERAS-, INFORMES ANUALES, INFORMACIN SOBRE LAS CARACTERSTICAS DEL MERCADO, INFORMACIN LEGAL RELACIONADA, INFORMACIN PROVENIENTE DE LAS ENTREVISTAS CON LA DIRECCIN E INFORMACIN DE OTRAS FUENTES EXTERNAS, POR EJEMPLO, CNBV, BOLSA MEXICANA DE VALORES. LA CALIFICACIN SEBASA EN INFORMACIN PROPORCIONADA CON ANTERIORIDAD A LA FECHA DE ESTE COMUNICADO DE PRENSA; CONSECUENTEMENTE, CUALQUIER CAMBIO EN TAL INFORMACIN O INFORMACINADICIONAL, PODRA RESULTAR EN UNA MODIFICACIN DE LA CALIFICACIN CITADA.

CONTACTOS ANALTICOS:ALEXANDRE MICHEL, CIUDAD DE MXICO 52 (55) 5081-4520; ALEXANDRE.MICHEL@SPGLOBAL.COMLAURA MARTNEZ, CIUDAD DE MXICO 52 (55) 5081-4425; LAURA.MARTINEZ@SPGLOBAL.COM