HR RATINGS RATIFIC LA CALIFICACIN DE HR AAA CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA LA
29 Enero 2018 - 11:08AM
BMV General Information
CIUDAD DE MXICO (29 DE ENERO DE 2018) - HR RATINGS RATIFIC LA
CALIFICACIN DE HR AAA CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA LAS SIETE
EMISIONES DE FIBRA UNO.
LA RATIFICACIN DELA CALIFICACIN DE LARGO PLAZO DE LAS EMISIONES DE
FIBRA UNO SE BASA EN LA SLIDA CAPACIDAD DE REFINANCIAMIENTO DE
FIBRA UNO VA EL MERCADO DE DEUDA, AS COMOVA EL MERCADO DE
CAPITALES, REFLEJO DE LA COLOCACIN DE FUNO 17 Y FUNO 17-2, Y DE LA
OFERTA PBLICA ADICIONAL POR P$12,802 MILLONES (M) DURANTE EL CUARTO
TRIMESTRE DE 2017. LO ANTERIOR HA PERMITIDO QUE EL FIDEICOMISO
MEJORE SU ESTRUCTURA DE DEUDA Y CONTINE CON EL CRECIMIENTO DE SU
PORTAFOLIO INMOBILIARIO CRECIENDO 5.7% EN TRMINOS DE SBA AL 3T17,
ADEMS DE PRESENTAR NIVELES DE DSCR Y DSCR CON CAJA INICIAL DE 1.5
VECES (X) Y 2.0X AL 3T17 (VS. 2.4X Y 4.0X AL 3T16). ADICIONALMENTE,
FUNO PRESENTA UNA SANA DIVERSIFICACIN EN TRMINOS DE GENERACIN DE
INGRESOS POR TIPO DE ACTIVO, DE MANERA QUE EL SEGMENTO COMERCIAL ES
EL QUE MS REPRESENTA AL 3T17, CON 49.3% (VS. 50.0% AL 3T16). POR
LTIMO, EL FIDEICOMISO CUENTA CON UN EQUIPO DIRECTIVO CON AMPLIA
EXPERIENCIA EN EL SECTOR INMOBILIARIO, CON UNAEXPERIENCIA ACUMULADA
DE MS DE 100 AOS. HAY QUE MENCIONAR QUE FIBRA UNO HA MANTENIDO
SANOS NIVELES DE FACTOR DE OCUPACIN CERRANDO EN 93.6% AL 3T17 (VS.
94.7% AL 3T16).
ACTUALMENTE FIBRA UNO CUENTA CON VARIAS EMISIONES REALIZADAS AL
AMPARO DEL PROGRAMA DE CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS DE LARGO
PLAZO CON CARCTER REVOLVENTE (EL PROGRAMA) Y EL PROGRAMA MULTIVALOR
DE CAPITALES Y DEUDA (EL PROGRAMA MULTIVALOR) DE FUNO. EL PRIMERO
FUE AUTORIZADO EL 9 DEDICIEMBRE DE 2013 POR LA COMISIN NACIONAL
BANCARIA Y DE VALORES (CNBV) POR UN PLAZO DE 5 AOS Y UN MONTO DE
HASTA P$25,000M O SU EQUIVALENTE EN UDIS. EL SEGUNDO FUE AUTORIZADO
EL 2 DE OCTUBRE DE 2017 POR LA CNBV POR HASTA P$55,000M. A
CONTINUACIN SE DETALLAN LAS PRINCIPALES CARACTERSTICAS DE LAS
EMISIONES.PRINCIPALES FACTORES CONSIDERADOS
DE ACUERDO CON LA METODOLOGA DE HR RATINGS, SE REALIZARON
PROYECCIONES FINANCIERAS DEL FIDEICOMISO DONDE SE EVALAN LAS
MTRICAS FINANCIERAS Y DE EFECTIVO DISPONIBLE, BAJO UN ESCENARIO
BASE Y UN ESCENARIO DE ESTRS. LAS PROYECCIONES ABARCAN DESDE EL
4T17 HASTA EL 4T25. A CONTINUACIN SE MUESTRAN LOS RESULTADOS
PROYECTADOS.ALGUNOS DE LOS ASPECTOS MS IMPORTANTES SOBRE LOS QUE SE
BASA LA CALIFICACIN SON:
GENERACIN DE FLE, BAJO UN ESCENARIO DE ESTRS, PRESENTANDO UN FLE
ACUMULADO ENTRE 2017 Y 2025 DE P$103,194M (VS. P$113,410M EN EL
ESCENARIO BASE). ESTO ES EVIDENCIA DE LA CAPACIDAD DE GENERACIN DE
FLE, AN BAJO UN ESCENARIO DE ESTRS, DEBIDO A QUE EL CLCULO DEL FLE
SLO CONSIDERA LAS DISTRIBUCIONES OBLIGATORIAS HACIALOS TENEDORES.
PARA EL PAGO DE LAS DISTRIBUCIONES HACIA LOS TENEDORES, SE PARTE
DEL RESULTADO FISCAL NETO, EL CUAL ES -8.4% MENOR EN EL ESCENARIO
DE ESTRS ENCOMPARACIN CON EL ESCENARIO BASE. CON BASE EN LO
ANTERIOR, EL DSCR ACUMULADO ES DE 1.4X BAJO EL ESCENARIO DE ESTRS
(VS. 1.6X EN EL ESCENARIO BASE), SUPERIOR ALO PROYECTADO EN LA
REVISIN ANTERIOR.
CAPACIDAD DE REFINANCIAMIENTO Y OBTENCIN DE RECURSOS POR PARTE DEL
FIDEICOMISO. LO ANTERIOR SE REFLEJA EN LA COLOCACIN DE EMISIONES DE
DEUDA POR P$65,045M AL 3T17 DESDE SU INICIO, SIENDO FUNO 17 Y FUNO
17-2 LAS MS RECIENTES, AS COMO UN MONTO DE P$74,690MVA OFERTAS
PBLICAS DE CBFIS, SIENDO LA MS RECIENTE DURANTE EL 4T17. LO
ANTERIOR LE BRINDA FLEXIBILIDAD FINANCIERA A FIBRA UNO PARA LA
ADQUISICIN DE NUEVAS PROPIEDADES.
SANO PERFIL DE VENCIMIENTOS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, EN
TRMINOS DE RENTAS, DONDE EL 60.9% DE LOS CONTRATOS VENCEN EN UN
PLAZO MAYOR A 3 AOS (VS. 60.5% AL 3T16). LO ANTERIOR SE VE
RESPALDADO POR UNA TASA DE RENOVACIN DE 87% AL 3T17 (VS. 90.0% AL
3T16).SANA DIVERSIFICACIN EN TRMINOS DE LOS INGRESOS POR TIPO DE
ACTIVO. AL 3T17 EL SECTOR COMERCIAL REPRESENTA EL 49.3% DELOS
INGRESOS POR RENTA DE LOS UDM, SEGUIDO DEL SECTOR INDUSTRIAL CON EL
26.7% Y POR LTIMO EL SEGMENTO DE OFICINAS CON EL 24.0% (VS. 50.0%,
26.9% Y 23.0% AL 3T16).
ESTABLE GENERACIN DE NOI, PRESENTANDO UN MARGEN NOI DE 80.4% AL
3T17 (VS. 80.6% AL 3T16). LA MEJORA EN LA GENERACIN DE NOI SEDEBE A
LA ADQUISICIN DE INMUEBLES, AS COMO UN PROCESO DE MADURACIN DE LAS
PROPIEDADES BAJO ADMINISTRACIN.EXPERIENCIA DEL PERSONAL
ADMINISTRATIVO Y SU GOBIERNO CORPORATIVO. EL EQUIPO DIRECTIVO DE
FUNO PRESENTA UNA AMPLIA EXPERIENCIA EN LA ADMINISTRACIN Y OPERACIN
INMUEBLES, SIENDO RESPALDADO POR UN COMIT TCNICO CON CUYOS MIEMBROS
PRESENTA UNA EXPERIENCIA PROMEDIO MAYOR A 37 AOS POR MIEMBRO,
LOCUAL SE REFLEJA EN UN SANO FACTOR DE OCUPACIN DE 93.6% AL 3T17
(VS. 94.7% AL 3T16).
LA RATIFICACIN EN LA CALIFICACIN DE LAS EMISIONES DE FUNO, SE BASA
EN LA SANA CAPACIDAD FINANCIERA QUE HA MOSTRADO FIBRA UNO PARA
PODER LEVANTAR CAPITAL VA EL MERCADO DE CAPITALES, AS COMO RECURSOS
FINANCIEROS PROVENIENTES DEL MERCADO DE DEUDA. LO ANTERIOR LE HA
BRINDADO A FUNO LA SUFICIENTE CAPACIDAD FINANCIERA PARA PODER
REESTRUCTURAR SU DEUDA TOTAL O PROSEGUIR CON SU PLAN
DEADQUISICIONES Y DESARROLLO DE INMUEBLES, COMO HA SIDO EL CASO
DESDE SU CREACIN EN 2011. LO ANTERIOR SE VIO REFLEJADO VA LA
COLOCACIN DE FUNO 17 Y FUNO 17-2 POR UN MONTO TOTAL DE P$7,100M
DURANTE EL 4T17, MISMOS RECURSOS QUE FUERON UTILIZADOS PARA
REFINANCIAR LA FUNO 13, MEJORANDO EL PERFIL DE VENCIMIENTOS DEL
FIDEICOMISO. ASIMISMO, DURANTE EL 4T17 SE LLEV A CABO UNA OFERTA
PBLICA ADICIONAL POR UN MONTO DE P$12,802M, UTILIZANDO DICHOS
RECURSOS PARA LA ADQUISICIN DE NUEVAS PROPIEDADES.
DURANTE LOS UDM, FIBRA UNO ADQUIRI VARIAS OPERACIONES PARA CERRAR
CON UN TOTAL DE 521 OPERACIONES Y UNA SBA DE 7,734,583M2 (VS. 516
OPERACIONES Y 7,320,739M2 AL 3T16), REPRESENTANDO UN CRECIMIENTO DE
1.0% EN TRMINOS DE PROPIEDADES Y DE 5.7% EN TRMINOS DE SBA,
RESPECTIVAMENTE. ADICIONALMENTE, HAY QUE MENCIONAR QUE EL
FIDEICOMISO RECIENTEMENTE ANUNCI UN PAR DE TRANSACCIONES DURANTE EL
4T17 QUE AN NO FORMAN PARTE DE LA SBA, APOLO II Y MONTES URALES,
MISMAS QUE SE HABRN DE INTEGRAR DURANTE EL 2018 Y HABRN DE SER
ADQUIRIDAS VA LOS RECURSOS QUE SE LEVANTARON ATRAVS DE LA LTIMA
OFERTA PBLICA DE ACCIONES. EL RITMO DE CRECIMIENTO MOSTRADO POR
FIBRA UNO DURANTE LOS UDM HA SIDO INFERIOR A AOS ANTERIORES, LO
CUAL SE DEBE AL TAMAO QUE EL FIDEICOMISO YA ALCANZ.
AL CIERRE DEL 3T17, EL FIDEICOMISO PRESENTA UN TOTAL DE 7
PROPIEDADES BAJO DESARROLLO, ESTIMANDO QUE LOS DISTINTOS PROYECTOS
SEAN ENTREGADOS A MS TARDAR DURANTE 2018 Y QUE REPRESENTEN UNA SBA
DE 452,858M2, EQUIVALENTE A UN AUMENTO DE 5.9% EN COMPARACIN LA SBA
AL 3T17. EN OPININ DE HR RATINGS, SE ESPERARA QUE FUNO CADA VEZ
OBTENGA UNA MAYOR PROPORCIN DE SU CRECIMIENTO VA EL DESARROLLO DE
NUEVAS PROPIEDADES O PROPIEDADESEXISTENTES QUE PUEDEN ATRAVESAR UN
PROCESO DE AMPLIACIN.
DEBIDO AL AUMENTO EN TRMINOS DE SBA POR 5.7%, AS COMO UN
CRECIMIENTO EN FUNCIN DE LA INFLACIN PARA LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO DE FIBRA UNO, DURANTE LOS UDM EL FIDEICOMISO CERR CON
UN TOTAL DE INGRESOS POR P$14,249M AL 3T17 (VS. P$12,839M AL 3T16),
REPRESENTANDO UN CRECIMIENTO DE 11.0%. A LA PAR, EL PORTAFOLIO DE
FUNO MANTUVO SANOS NIVELES DE FACTOR DEOCUPACIN CERRANDO EN NIVELES
DE 93.6% AL 3T17 (VS. 94.7% AL 3T16). SI SE ANALIZA EL FACTOR DE
OCUPACIN POR SEGMENTO, PODEMOS OBSERVAR QUE AL 3T17 EL SEGMENTOCON
EL MAYOR FACTOR DE OCUPACIN ES EL INDUSTRIAL CON 94.9%, SEGUIDO DEL
COMERCIAL CON 93.8% Y POR LTIMO EL SEGMENTO DE OFICINAS CON 87.8%
(VS. 96.3%, 93.8% Y90.6% AL 3T16). LA BAJA EN EL FACTOR DE OCUPACIN
DEL SECTOR INDUSTRIAL SE DEBE EN PARTE A LA INCORPORACIN DE NUEVAS
PROPIEDADES CORRESPONDIENTES A ESTE SEGMENTO, MIENTRAS EN EL
SEGMENTO DE OFICINAS HAN LLEGADO VARIAS OPCIONES EN LOS LTIMOS
PERIODOS AL MERCADO. HR RATINGS DAR SEGUIMIENTO AL SECTOR
INDUSTRIAL Y DE OFICINAS PARA VER CMO SE COMPORTAN EN LOS PERIODOS
SUBSECUENTES, CONSIDERANDO QUE SON LOS DOS SEGMENTOS QUE PRESENTAN
UNA CADA EN SU FACTOR DE OCUPACIN.ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE AL
CIERRE DEL 3T17, CON BASE EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
ACTUALES, FIBRA UNO MANTIENE UNA SANA DIVERSIFICACIN EN TRMINOS DE
SU GENERACIN DE INGRESOS POR RENTA POR TIPO DE PROPIEDAD, SIENDO EL
SEGMENTO MS RELEVANTE EL SEGMENTO COMERCIAL CON EL 49.3%, SEGUIDO
DEL SEGMENTO INDUSTRIAL CON 26.7% Y EL SEGMENTO DE OFICINAS CON
24.0% (VS. 50.0%, 26.9% Y 23.0% AL 3T16). LO ANTERIOR HACE MS
DEFENSIVO EL PORTAFOLIO DE FUNO ANTE ESCENARIOS DEBAJO CRECIMIENTO,
CONSIDERANDO QUE NO DEPENDE DE UN SOLO SEGMENTO Y QUE NO SIEMPRE SE
VEN IMPACTADOS DE LA MISMA MANERA LOS DISTINTOS TIPOS DE
INMUEBLES.EN TRMINOS DE GENERACIN DE NOI Y EBITDA , DURANTE LOS UDM
EL FIDEICOMISO PRESENT NIVELESDE P$11,469M Y P$10,790M (VS.
P$10,343M Y P$9,032M AL 3T16), REPRESENTANDO UN CRECIMIENTO DE
10.9% Y 11.0%, RESPECTIVAMENTE. LO ANTERIOR REPRESENT UN MARGEN NOI
Y MARGEN EBITDA DE 80.5% Y 75.7% AL 3T17 (VS. 80.6% Y 70.3% AL
3T16). LA DISMINUCIN EN TRMINOS DEL MARGEN NOI SE EXPLICA POR UNA
MAYOR PROPORCIN DE GASTOSADMINISTRATIVOS Y OPERATIVOS CON RELACIN A
LOS INGRESOS, POR LA INCORPORACIN DE NUEVAS PROPIEDADES AL
PORTAFOLIO DE FIBRA UNO. LA GENERACIN DE FLE PRESENT NIVELES DE
P$10,642M AL 3T17 (VS. P$12,198 AL 3T16). HAY QUE MENCIONAR QUE EL
CLCULO DEL FLE CONSIDERA LAS DISTRIBUCIONES OBLIGATORIAS QUE DEBE
REALIZAR EL FIDEICOMISO POR REGULACIN, AUNQUE EN EL ESCENARIO BASE
SE ESTIMA QUE FUNO REPARTA UN MONTO MAYOR A LO QUE DEBE REPARTIR
POR REGULACIN. EN LOS UDM EL NIVEL DE DISTRIBUCIONES QUE REALIZ
FIBRA UNO FUE POR P$6,635M (VS. P$6,310M AL 3T16), REPRESENTANDO UN
CRECIMIENTO DE 5.2%. LO ANTERIOR SE COMPARA FAVORABLEMENTE CONUN
ALZA DE 10.9% EN TRMINOS DE GENERACIN DE NOI AL 3T17.
AL 3T17, LA DEUDA TOTAL CERR EN NIVELESDE P$62,761M (VS. P$62,251M
AL 3T16), REPRESENTANDO UN CRECIMIENTO DE 0.8%, DEBIDO A LA
DISPOSICIN DE UNA LNEA DE CRDITO ADICIONAL CON SANTANDER. SIN
EMBARGO, HAY QUE MENCIONAR QUE LAS EMISIONES QUE SE COLOCARON
DURANTE EL 4T17 FUERON EN SU TOTALIDAD PARA EL REFINANCIAMIENTO DE
DEUDA EXISTENTE, POR LO QUE NO SE ESTIMARA UN AUMENTO EN LOS
NIVELES DE DEUDA TOTAL POR LA COLOCACIN DE FUNO 17 Y FUNO 17-2. ES
IMPORTANTE SEALAR QUE LA ESTRUCTURA DE DEUDA DE FUNO ES SANA,
SIENDO EL 3.4% DE CORTO PLAZO Y EL 96.6% RESTANTE DE LARGO PLAZO
(VS. 1.0% Y 99.0% AL 3T16). EN TRMINOS DE LA PROPORCIN DE LA DEUDA
EN DLARES, AL CIERRE DEL 3T17LA PROPORCIN DE LA DEUDA EN DLARES FUE
DE 53.9% (VS. 57.8% AL 3T16) Y EL 46.1% RESTANTE EN PESOS (VS.
42.2% AL 3T16). ESTA DISTRIBUCIN SE COMPARA CON UNA GENERACIN DE
INGRESOS EN DLARES DEL FIDEICOMISO DE 27.6% (VS. 31.7% AL 3T16),
MISMOS QUE SIRVEN COMO UNA COBERTURA NATURAL, EN COMBINACIN CON LOS
DISTINTOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS QUE TOMARON PARA CUBRIR POR UN
MONTO DE HASTA US$450M EL SALDO INSOLUTO DE SU DEUDA EN DLARES.
CONSIDERANDO LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS,EL 75.9% DEL SALDO
INSOLUTO DE LA DEUDA EN DLARES NO CUENTA CON COBERTURA FINANCIERA,
SIENDO CUBIERTA POR LOS INGRESOS GENERADOS EN DLARES.EL FIDEICOMISO
F/1401 DE DEUTSCHE BANK MXICO, S.A. (FIBRA UNO Y/O FUNO Y/O EL
FIDEICOMISO) SE ESTABLECI COMO UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO EL 12 DE
ENERO DE 2011 POR FIBRA UNO ADMINISTRACIN, S.A. DE C.V. (EL
FIDEICOMITENTE) Y DEUTSCHE BANK MXICO, S.A., INSTITUCIN DE BANCA
MLTIPLE, DIVISIN FIDUCIARIA (EL FIDUCIARIO). FUNO SE ESTABLECI
PRINCIPALMENTE PARA ADQUIRIR Y POSEER PROPIEDADES EN BIENES RACES
CON EL FIN DE ARRENDAR Y DESARROLLAR PROPIEDADES COMERCIALES,
INDUSTRIALES Y DE USO MIXTO, AS COMO EDIFICIOS DE OFICINAS Y
TERRENOS, EN EL MERCADO MINORISTA MEXICANO. AL CIERRE DEL 3T17 FUNO
POSEE UNA CARTERA DE 7,734,584M2 DE SUPERFICIE BRUTA ARRENDABLE
(SBA) (VS. 7,320,742M2 AL 3T16), COMPUESTA DE 521 UNIDADES DE TIPO
COMERCIAL, INDUSTRIAL, USO MIXTO Y DE OFICINAS (VS. 516 UNIDADES AL
3T16), CON UN FACTOR DE OCUPACIN DE 93.6% (VS. 94.7% AL 3T16).
GLOSARIO INCLUIDO EN EL DOCUMENTO ADJUNTO.
ANEXOS - ESCENARIO BASE INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO
ANEXOS - ESCENARIO DE ESTRS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO
ANEXOS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO
CONTACTOSJOSE LUIS CANO
DIRECTOR DE DEUDA CORPORATIVA /ABS
JOSELUIS.CANO@HRRATINGS.COM
LUIS R. QUINTERODIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA / ABS
LUIS.QUINTERO@HRRATINGS.COMMXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEO DE LA
REFORMA #1015 TORRE A, PISO 3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP
01210, TEL 52 (55) 1500 3130.
ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE CENTER, SUITE 8500, NEW YORK, NEW
YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1 (212) 220 5735.LA CALIFICACIN OTORGADA
POR HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V. A ESA ENTIDAD, EMISORA Y/O
EMISIN EST SUSTENTADA EN EL ANLISISPRACTICADO EN ESCENARIOS BASE Y
DE ESTRS, DE CONFORMIDAD CON LA(S) SIGUIENTE(S) METODOLOGA(S)
ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA INSTITUCIN CALIFICADORA:EVALUACIN DE
RIESGO CREDITICIO DE DEUDA CORPORATIVA, MAYO DE 2014.
PARA MAYOR INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S), FAVOR
DE CONSULTAR WWW.HRRATINGS.COM/ES/METODOLOGIA.ASPX
INFORMACIN COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCIN V, INCISO
A), DEL ANEXO 1 DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES
A LAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES.CALIFICACIN ANTERIOR
FUNO 13-2: HR AAA / PERSPECTIVA ESTABLE
FUNO 13U: HR AAA / PERSPECTIVA ESTABLEFUNO 15: HR AAA / PERSPECTIVA
ESTABLE
FUNO 16: HR AAA / PERSPECTIVA ESTABLEFUNO 16U: HR AAA / PERSPECTIVA
ESTABLE
FUNO 17: HR AAA / PERSPECTIVA ESTABLE
FUNO 17-2: HR AAA / PERSPECTIVA ESTABLE
FECHA DE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN FUNO 13-2: 25 DE NOVIEMBRE DE
2016 FUNO13U: 25 DE NOVIEMBRE DE 2016
FUNO 15: 25 DE NOVIEMBRE DE 2016
FUNO 16:25 DE NOVIEMBRE DE 2016
FUNO 16U: 25 DE NOVIEMBRE DE 2016
FUNO 17: 27 DE NOVIEMBRE DE 2017
FUNO 17-2: 27 DE NOVIEMBRE DE 2017
PERIODO QUE ABARCA LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA POR HR
RATINGS PARA EL OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE CALIFICACIN. 1T11 -
3T17
RELACIN DE FUENTES DE INFORMACIN UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS
PROPORCIONADAS POR TERCERAS PERSONAS INFORMACIN TRIMESTRAL INTERNA
Y ANUAL DICTAMINADA POR UN TERCERO (DELOITTE).CALIFICACIONES
OTORGADAS POR OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE FUERON
UTILIZADAS POR HR RATINGS (EN SUCASO). N/A
HR RATINGS CONSIDER AL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO,
LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL
ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTE Y LOS POSIBLES ADQUIRENTES DE
DICHOS VALORES. (EN SU CASO) N/A HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V.
(HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN CALIFICADORA DE VALORES AUTORIZADA
POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV), REGISTRADA
ANTE LA SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (SEC) COMO UNA
NATIONALLY RECOGNIZED STATISTICAL RATING ORGANIZATION (NRSRO) PARA
LOS ACTIVOS DE FINANZAS PBLICAS, CORPORATIVOS E
INSTITUCIONESFINANCIERAS, SEGN LO DESCRITO EN LA CLUSULA (V) DE LA
SECCIN 3(A)(62)(A) DE LA U.S. SECURITIES EXCHANGE ACT DE 1934 Y
CERTIFICADA COMO UNA CREDIT RATING AGENCY (CRA) POR LA EUROPEAN
SECURITIES AND MARKETS AUTHORITY (ESMA).
LA CALIFICACIN ANTES SEALADA FUE SOLICITADA POR LAENTIDAD O EMISOR,
O EN SU NOMBRE, Y POR LO TANTO, HR RATINGS HA RECIBIDO LOS
HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN. ENNUESTRA PGINA DE INTERNET WWW.HRRATINGS.COM SE PUEDE
CONSULTAR LA SIGUIENTE INFORMACIN: (I) EL PROCEDIMIENTO INTERNO
PARA EL SEGUIMIENTO A NUESTRAS CALIFICACIONES Y LA PERIODICIDAD DE
LAS REVISIONES; (II) LOS CRITERIOS DE ESTA INSTITUCIN CALIFICADORA
PARA EL RETIRO O SUSPENSIN DEL MANTENIMIENTO DE UNA CALIFICACIN,Y
(III) LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE NUESTRO COMIT DE
ANLISIS.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE HR RATINGS DE MXICO S.A. DE
C.V.(HR RATINGS) SON OPINIONES CON RESPECTO A LA CALIDAD CREDITICIA
Y/O A LA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O RELATIVAS AL
DESEMPEO DE LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO
SOCIAL, POR PARTE DE SOCIEDADES EMISORAS Y DEMS ENTIDADES O
SECTORES, Y SE BASAN EXCLUSIVAMENTE EN LAS CARACTERSTICAS DE LA
ENTIDAD, EMISIN Y/U OPERACIN, CON INDEPENDENCIA DE CUALQUIER
ACTIVIDAD DE NEGOCIO ENTRE HR RATINGS Y LA ENTIDAD O EMISORA. LAS
CALIFICACIONES Y/U OPINIONES OTORGADAS SE EMITEN EN NOMBRE DE HR
RATINGS Y NO DE SU PERSONAL DIRECTIVO O TCNICO Y NO CONSTITUYEN
RECOMENDACIONES PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER ALGN INSTRUMENTO,
NI PARA LLEVAR A CABO ALGN TIPO DE NEGOCIO, INVERSIN U OPERACIN, Y
PUEDEN ESTAR SUJETAS A ACTUALIZACIONES EN CUALQUIER MOMENTO, DE
CONFORMIDAD CON LAS METODOLOGAS DE CALIFICACIN DE HR RATINGS, EN
TRMINOS DE LO DISPUESTO EN EL ARTCULO 7, FRACCIN II Y/O III, SEGN
CORRESPONDA, DE LAS "DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A
LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE
VALORES".
HR RATINGS BASA SUSCALIFICACIONES Y/U OPINIONES EN INFORMACIN
OBTENIDA DE FUENTES QUE SON CONSIDERADAS COMO PRECISAS Y
CONFIABLES, SIN EMBARGO, NO VALIDA, GARANTIZA, NI CERTIFICA LA
PRECISIN, EXACTITUD O TOTALIDAD DE CUALQUIER INFORMACIN Y NO ES
RESPONSABLE DE CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS
OBTENIDOS POR EL USO DE ESAINFORMACIN. LA MAYORA DE LAS EMISORAS DE
INSTRUMENTOS DE DEUDA CALIFICADAS POR HR RATINGS HAN PAGADO UNA
CUOTA DE CALIFICACIN CREDITICIA BASADA EN EL MONTOY TIPO DE EMISIN.
LA BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORA Y, EN SU CASO,
LA OPININ SOBRE LA CAPACIDAD DE UNA ENTIDAD CON RESPECTO A LA
ADMINISTRACIN DE ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN VERSE
MODIFICADAS, LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA BAJA LA
CALIFICACIN, SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO
DE HR RATINGS. HR RATINGS EMITE SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE
MANERA TICA Y CON APEGO A LAS SANAS PRCTICAS DE MERCADOY A LA
NORMATIVA APLICABLE QUE SE ENCUENTRA CONTENIDA EN LA PGINA DE LA
PROPIA CALIFICADORA WWW.HRRATINGS.COM, DONDE SE PUEDEN CONSULTAR
DOCUMENTOS COMO EL CDIGO DE CONDUCTA, LAS METODOLOGAS O CRITERIOS
DE CALIFICACIN Y LAS CALIFICACIONES VIGENTES.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES QUE EMITE HR RATINGS CONSIDERAN UN
ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA RELATIVA DE UNA ENTIDAD, EMISORA
Y/O EMISIN, POR LO QUE NO NECESARIAMENTE REFLEJAN UNA PROBABILIDAD
ESTADSTICA DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO, ENTENDINDOSE COMO TAL, LA
IMPOSIBILIDAD O FALTA DE VOLUNTAD DE UNA ENTIDAD O EMISORA PARA
CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE PAGO, CON LO CUAL LOS
ACREEDORES Y/O TENEDORES SE VEN FORZADOS A TOMAR MEDIDAS PARA
RECUPERAR SU INVERSIN, INCLUSO, A REESTRUCTURAR LA DEUDA DEBIDO A
UNA SITUACIN DE ESTRS ENFRENTADA POR EL DEUDOR. NO OBSTANTE LO
ANTERIOR, PARA DARLE MAYOR VALIDEZ A NUESTRAS OPINIONES DE CALIDAD
CREDITICIA, NUESTRA METODOLOGA CONSIDERA ESCENARIOS DE ESTRS COMO
COMPLEMENTO DEL ANLISIS ELABORADO SOBRE UN ESCENARIO BASE. LOS
HONORARIOS QUE HR RATINGS RECIBE POR PARTE DE LOS EMISORES
GENERALMENTE VARAN DESDE US$1,000 A US$1,000,000 (O EL EQUIVALENTE
EN OTRA MONEDA) POR EMISIN. EN ALGUNOS CASOS, HR RATINGS CALIFICAR
TODAS O ALGUNAS DE LAS EMISIONES DE UN EMISOR EN PARTICULAR POR UNA
CUOTA ANUAL. SE ESTIMA QUE LAS CUOTAS ANUALES VAREN ENTRE US$5,000
Y US$2,000,000 (O EL EQUIVALENTE EN OTRA MONEDA).