FITCH ASIGNA CALIFICACIN DE 'AAA(MEX)' A EMISIN PROPUESTA DE FIBRA UNO
04 Abril 2018 - 04:09PM
BMV General Information
FITCH RATINGS -NUEVA YORK. - (ABRIL 4, 2018): FITCH RATINGS ASIGN
LA SIGUIENTE CALIFICACIN A LA EMISIN PROPUESTA DE LA PRIMERA
REAPERTURA DE LA SEGUNDA EMISIN DE CERTIFICADOS BURSTILES
FIDUCIARIOS (CBFS) DENOMINADA FUNO 17-2 DE DEUTSCHE BANK MXICO,
S.A., INSTITUCIN DE BANCA MLTIPLE, DIVISIN FIDUCIARIA, EN SU
CARCTER DE FIDUCIARIO EN EL FIDEICOMISO F/1401 (FUNO O FIBRA UNO):
- CALIFICACIN DE CBFS ADICIONALES FUNO17-2 POR HASTA MXN2,000
MILLONES CON VENCIMIENTO DE HASTA 5 AOS ATASA VARIABLE EN
AAA(MEX).
LAS CALIFICACIONES DE FIBRA UNO REFLEJAN LA POSICIN DE MERCADO
CONSOLIDADA QUE POSEE LA COMPAA COMO LA FIBRA MS GRANDE Y LDER EN
MXICO. ADEMS, INCORPORAN EL TAMAO Y DIVERSIFICACIN AMPLIA DEL
PORTAFOLIO EN PROPIEDADES DE USO COMERCIAL, INDUSTRIAL Y DE
OFICINA,VALOR DE FRANQUICIA ALTO, CALIDAD CREDITICIA BUENA DE LOS
INQUILINOS, NIVELES ELEVADOS DE OCUPACIN, INDICADORES CREDITICIOS
ADECUADOS PARA EL NIVEL DE CALIFICACIN, FLEXIBILIDAD FINANCIERA
SUSTENTADA EN EL ACCESO AMPLIO A MERCADOS DE CAPITAL Y EN LA
CARTERA CRECIENTE DE ACTIVOS NO GRAVADOS O DADOS EN GARANTA. ESTAS
FORTALEZAS SE CONTRARRESTAN CON EL APALANCAMIENTO ACTUAL Y
PROYECTADO PARA FUNO Y POR SU ESTRUCTURA ADMINISTRADA DE MANERA
INTERNA CON ASESORA EXTERNA.FACTORES CLAVE DE LAS
CALIFICACIONES
POSICIN DE MERCADO CONSOLIDADA:LAS CALIFICACIONES DE FIBRA UNO ESTN
RESPALDADAS POR LA POSICIN FORTALECIDA EN EL MERCADO AL SER LA
FIBRA MS GRANDE EN MXICO EN TRMINOS DE CAPITALIZACIN DE MERCADO,
NMERO DE PROPIEDADES Y REA BRUTA RENTABLE (ABR). AL 31 DE DICIEMBRE
DE 2017, REPRESENTABA ALREDEDOR DE 43.3% DEL MERCADODE FIBRAS EN
MXICO MEDIDO POR SU CAPITALIZACIN DE MERCADO. A LA MISMA FECHA, LA
COMPAA CUENTA CON ALREDEDOR DE 531 PROPIEDADES ESTABILIZADAS QUE
REPRESENTAN APROXIMADAMENTE 8.45 MILLONES DE METROS CUADRADOS DE
ABR. AUNADO A LO ANTERIOR, LAS CALIFICACIONES CONSIDERAN LA
TRAYECTORIA EN EL SECTOR INMOBILIARIO MEXICANO DE LOS ACCIONISTAS
FUNDADORES Y CONSEJEROS (GRUPO DE CONTROL), QUE CUENTAN CON MS DE
30 AOS DE EXPERIENCIA EN LA ADQUISICIN, DESARROLLO, RENTA Y
OPERACINDE DIVERSOS TIPOS DE BIENES RACES EN MXICO, (INCLUYE
INDUSTRIALES, COMERCIALES, DE OFICINAS Y PROYECTOS DE USO
MIXTO).DIVERSIFICACIN DEL MODELO DE NEGOCIO:
LA EMPRESA CUENTA CON UN PORTAFOLIO DIVERSIFICADO AMPLIAMENTE EN
SECTORES, REGIONES E INQUILINOS QUE RESULTA EN UNA GENERACIN
CONSTANTE DE FLUJO DE EFECTIVO. AL 31 DE DICIEMBRE DE 2017, EL
DESGLOSE DEL ABR TOTAL DE FIBRA UNO ES DE 39.3% COMERCIAL, 47.4%
INDUSTRIAL Y 13.3% OFICINAS Y EST DISTRIBUIDA A LO LARGO DE 31
ESTADOS DEL PAS Y LA CIUDAD DE MXICO. FITCH ESTIMA QUE EL ABR DE
FIBRA UNO PODRA AUMENTAR A ALREDEDOR DE 9.0 MILLONES DE METROS
CUADRADOS HACIA 2020, A TRAVS DEL DESARROLLO DE PROPIEDADES Y
ADQUISICIONES EN EL PLAN DE CRECIMIENTO ACTUALDE LA COMPAA. EL
DESGLOSE DE LOS INGRESOS FIJOS ANUALIZADOS DE FIBRA UNO SOBRE UNA
BASE PROFORMA, ESTAR DIVIDIDO POR SEGMENTOS DE LA SIGUIENTE MANERA:
57.6%EN EL COMERCIAL, 25.1% EN EL INDUSTRIAL Y 17.3% EN EL DE
OFICINAS.
CALIDAD Y DIVERSIFICACIN DE INQUILINOS ALTAS:
EL PORTAFOLIO DE PROPIEDADES INICIALES, ADQUISICIONES Y DESARROLLOS
SUBSECUENTES LE HAN PERMITIDO A FIBRA UNO CONSOLIDAR UNA BASE SLIDA
DE INQUILINOS EN TRMINOS DE DIVERSIFICACIN Y CALIDAD; WALMART DE
MXICO Y CENTROAMRICA, S.A.B. DE C.V. (QUE INCLUYE FORMATOS DE
WALMART, BODEGA AURRER, SUPERAMA, SAMS CLUB, ETC.) ES EL INQUILINO
MS IMPORTANTE EN TRMINOS DE RENTA ANUALIZADA, REPRESENT
APROXIMADAMENTE 9.0% DE LOSINGRESOS POR RENTAS Y 11.0% DEL TOTAL DE
ABR. EN CONJUNTO, LOS SIGUIENTES NUEVE INQUILINOS MS IMPORTANTES
REPRESENTAN POCO MS DE 16.3% DE LOS INGRESOS ANUALES. FITCH ESTIMA
QUE APROXIMADAMENTE 70% DE LOS INGRESOS PROVIENEN DE INQUILINOS QUE
CONTRIBUYEN INDIVIDUALMENTE CON MENOS DE 1% DE LOS INGRESOS
ANUALES. ESTA DIVERSIFICACIN PROTEGE A LOS FLUJOS DE EFECTIVO DE
DEBILIDADES ECONMICAS REGIONALES, AS COMO DEL RIESGO CREDITICIO A
NIVEL DE INQUILINO.OCUPACIN ALTA Y RENTAS CON TARIFAS
COMPETITIVAS:
LA ESTRATEGIA DE FIBRA UNO SE ENFOCA EN TENER PRECIOS DE RENTA POR
METRO CUADRADO COMPETITIVOS PARA MANTENER LA OCUPACIN Y LAS
RENOVACIONES DE CONTRATO A LO LARGO DE LOS CICLOS ECONMICOS. ESTA
ESTRATEGIA LEHA PERMITIDO CONTAR CON TASAS DE OCUPACIN ELEVADAS.
FITCH ESTIMA QUE LA RENTA MENSUAL POR METRO CUADRADO PROMEDIO
DURANTE 2018 SER: EN EL SEGMENTO COMERCIAL MXN226, INDUSTRIAL MXN77
Y DE MXN248 EN EL SEGMENTO DE OFICINAS. LA AGENCIA CALCULA QUE LA
OCUPACIN EN DICHOS SEGMENTOS SER DE APROXIMADAMENTE 94.0%, 95.2% Y
88.8%, RESPECTIVAMENTE. LA OCUPACIN TOTAL DEL PORTAFOLIO,
INCLUYENDO PROYECTOS EN DESARROLLO, PODRA ESTAR POR ENCIMA DE 94%
PARA LOS AOS SIGUIENTES. LA CALIFICACIN DE FIBRA UNO TAMBIN TOMA EN
CUENTA LOS VENCIMIENTOS ANUALES DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO
ESCALONADOS, CON NO MS DE 15.0% DE LA ABR CON VENCIMIENTOEN UN AO
EN PARTICULAR.
INDICADORES CREDITICIOS ESTABLES:FITCH ESTIMA QUE, AL CIERRE DE
2018, EL APALANCAMIENTO NETO PROFORMA SER DE ALREDEDOR DE 5.5X Y
ESTE MEJORAR A ALREDEDOR DE 5.0 VECES (X) EN LOS PRXIMOS3 O 4 AOS.
EL INDICADOR DE COBERTURA DE CARGOS FIJOS SE ESTIMA EN 2.9X AL
CIERRE DE 2018, CON UNA TENDENCIA HACIA 3.2X HACIA EL AO 2020. LA
EMISIN DE CBFISEN OCTUBRE DE 2017 AYUD A FORTALECER EL BALANCE
GENERAL DE LA COMPAA. ADEMS, LA EMISIN PROPUESTA DE CBFS MEJORAR EL
PERFIL DE VENCIMIENTOS DE FIBRA UNO YFORTALECER SU FLEXIBILIDAD
FINANCIERA. FITCH ESTIMA QUE LA RAZN DE DEUDA A EL VALOR DE ACTIVOS
TOTALES (LTV POR SUS SIGLAS EN INGLS) PARA CIERRE DE AO 2018SER DE
33.6%, EN LNEA CON EL OBJETIVO DE LA ADMINISTRACIN DE MANTENER EL
LTV POR DEBAJO DE 35%. EL EBITDA RECURRENTE EST SUSTENTADO EN TASAS
DE OCUPACIN YRENOVACIN ALTAS, ADEMS SE APOYA EN LAS CONDICIONES DE
LOS CONTRATOS DE RENTA QUE INCLUYEN AJUSTES POR INFLACIN Y
ALINEACIN AL TIPO DE CAMBIO. APROXIMADAMENTE 70% DE LOS CONTRATOS
ESTN DENOMINADOS EN PESOS MEXICANOS Y 30% EN DLARES
ESTADOUNIDENSES.
ESTRUCTURA DE DEUDA SINGARANTAS ESTABLE:
FITCH CALCULA QUE LA ESTRUCTURA DE DEUDA DE FUNO SE MANTENDR
RELATIVAMENTE ESTABLE CON LA DEUDA LIBRE DEGARANTAS QUE REPRESENTAR
MS DE 90% DE LA DEUDA TOTAL. LA COMPAA HA EMITIDO, DE MANERA
EXITOSA, DEUDA NO GARANTIZADA PARA REFINANCIAR LA DEUDA
GARANTIZADAASUMIDA DE PROPIEDADES ADQUIRIDAS, LA CUAL COMPRENDA LA
DEUDA CON GARANTA DENTRO DE SU BALANCE. FITCH CONSIDERA QUE LA
FIBRA PODRA RECURRIR A DEUDA CON GARANTAS PARA CONTINUAR CON SU
CRECIMIENTO EN EL FUTURO.
ASESORA EXTERNA Y ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA INTERNA:
EL EQUIPO DIRECTIVO DE FIBRA UNO CONTINA MEJORANDO LA CALIDAD DE LA
CARTERA A TRAVS DE LA ADQUISICIN DE ACTIVOS CON ATRIBUTOS Y
UBICACIN BUENOS, INQUILINOS DE CALIDAD CREDITICIA SLIDA Y TASAS DE
OCUPACIN ELEVADAS. FITCH CONSIDERA EL ENFOQUE DE LA ADMINISTRACIN
EN ADQUIRIR ACTIVOS DE CALIDAD COMO UN DIFERENCIADOR CLAVE ENTRE
FIBRA UNO Y OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO, Y LA EXPERIENCIA DE LA
ALTA DIRECCIN EN EL SECTOR INMOBILIARIOEN MXICO. ESTAS FORTALEZAS
SE COMPENSAN, EN CIERTA FORMA, CON SU ESTRUCTURA ASESORADA
EXTERNAMENTE Y UN ESQUEMA DE COMISIONES DIVERSAS COBRADAS POR
ASESORAMIENTO A LA EMPRESA. ALGUNAS DE LAS COMISIONES SON LAS
SIGUIENTES: (1) COMISIN ANUAL DE ASESORA DE 0.5% DEL VALOR NETO DE
LOS ACTIVOS Y (2) COMISIN POR ADQUISICIN DE 3% DEL VALOR DE LA
PROPIEDAD EN LAS ADQUISICIONES DE ACTIVOS DE PROPIEDAD DE PARTES NO
RELACIONADAS. LA ESTRUCTURA INTERNA BAJO LA CUAL OPERAN TODAS
LASSUBSIDIARIAS DE FUNO INCLUYE (A) 2% DE LAS RENTAS MENSUALES AL
ADMINISTRADOR DE ARRENDAMIENTO Y (B) CUOTA DE 1% SOBRE LAS RENTAS
MENSUALES AL ADMINISTRADOR.RESUMEN DE DERIVACIN DE LAS
CALIFICACIONES
LA CALIFICACIN BBB EN ESCALA INTERNACIONAL DE FIBRA UNO SE COMPARA
FAVORABLEMENTE CON SUS PARES INMOBILIARIOS REGIONALES EN TRMINOS DE
DIVERSIFICACIN DE ACTIVOS CON MS DE 8.45 MILLONES DE METROS
CUADRADOS DE ABR EN MS DE 531 PROPIEDADES QUE INCLUYEN ESPACIOS
INDUSTRIALES, COMERCIALES Y DE OFICINAS UBICADOS EN 31 ESTADOS
MEXICANOS Y EN LA CIUDAD DE MXICO. LA DIVERSIFICACIN DEL PORTAFOLIO
POR SEGMENTOS DE FUNO ES MS ROBUSTA QUE LA DE FIBRA DANHOS
(AAA(MEX) PERSPECTIVA ESTABLE) QUE CUENTA CON SIETE CENTROS
COMERCIALES, CUATRO DESARROLLOS DEOFICINAS Y CUATRO PROYECTOS DE
USO MIXTO, Y PRESENTA MAYOR CONCENTRACIN GEOGRFICA. FIBRA SHOP
(AA(MEX) PERSPECTIVA NEGATIVA) CUENTA CON 17 PROPIEDADES ENFOCADAS
AL SEGMENTO COMERCIAL. EN TRMINOS DE GLA FIBRA SHOP ACTUALMENTE
CUENTA CON 472.8 MIL METROS CUADRADOS COMPARADOS Y FIBRA DANHOS CON
771.7 MIL. PARA FIBRA SHOP ALREDEDOR DE 58% DE LOS INGRESOS
PROVIENE DE LAS CINCO PROPIEDADES PRINCIPALES, MIENTRAS QUE PARA
FIBRA DANHOS ESTA PROPORCIN ES DE 43%, LO QUE REFLEJA MAYOR
CONCENTRACIN QUE FUNO. EN TRMINOS DE APALANCAMIENTO FINANCIERO, SE
ESPERA QUE LA DEUDA NETA A EBITDA DE FIBRA UNO ALCANCE ALREDEDOR DE
5.1X HACIA 2020, SIMILAR A FIBRA SHOP QUE SE ESTIMA LLEGAR A 4.9X
EN EL MISMO PERODO. POR SU PARTE, EL INDICADOR DE APALANCAMIENTO
BRUTO DE FIBRA DANHOS ES MS FUERTE EN RANGOS ESPERADOS DE 2.0X.
SUPUESTOS CLAVE
LOS SUPUESTOS UTILIZADOS DENTRO DEL CASO BASE DE PROYECCIONES DEL
EMISOR INCLUYEN:
- SBA CON CRECIMIENTO ANUAL PROMEDIO DE 5.2%;
- PRECIO DE RENTAS CON CRECIMIENTOS ALINEADOS A LA INFLACIN;
- OCUPACIN DEL PORTAFOLIO TOTAL SE FORTALECE EN LA MEDIDA QUE SE
ESTABILIZAN NUEVAS PROPIEDADES; FITCH ASUME UNA TASA DE OCUPACIN DE
ALREDEDOR DE 94% A 95%;- MARGEN EBITDA INCREMENTA CONFORMA SE
ESTABILIZAN PROPIEDADES ACTUALMENTE EN DESARROLLO;- INVERSIONES EN
ACTIVOS QUE INCORPORAN LOS PROYECTOS EN DESARROLLO Y PLAN DE
ADQUISICIONES EN EL PLAN ACTUAL DE CRECIMIENTO;- DIVIDENDOS QUE
REPRESENTAN 95% DEL FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES
(FGO).SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONESACCIONES FUTURAS QUE PODRAN
INFLUIR DE MANERA NEGATIVA EN LA CALIFICACIN INCLUYEN:- QUE EL PAGO
DE DIVIDENDOS SEA CONSISTENTEMENTE MAYOR A 100% DEL FGO;
- UN APALANCAMIENTO NETO SOSTENIDO POR ENCIMA DE 5.5X;- INDICADOR
DE COBERTURA DE CARGOS FIJOS SOSTENIDAMENTE POR DEBAJO DE 2.0X; -
INDICADOR DE COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GARANTA A LA DEUDANO
GARANTIZADA CONSISTENTEMENTE POR DEBAJO DE 3.0X.
ACCIONES POSITIVAS DE CALIFICACIN NO SON POSIBLES PARA FIBRA UNO
DADO QUE SE SITA EN EL NIVEL MS ALTO DE LA ESCALA NACIONAL; SU
CALIFICACIN EN ESCALA INTERNACIONAL S PODRA BENEFICIARSE POR:-
ESTABILIZACIN DE LA RENTABILIDAD DEL PORTAFOLIO MIENTRAS LA MEZCLA
DE ACTIVOS EVOLUCIONA;- UN APALANCAMIENTO NETO SOSTENIDO DE O
INFERIOR A 4.0X MIENTRAS SE MANTIENE UN INDICADOR SLIDO DE
COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GARANTA DE LA DEUDA NO GARANTIZADA
POR ENCIMA DE 3.0X.
LIQUIDEZ
FIBRA UNO TIENE LIQUIDEZ AMPLIA CON UN NIVEL DE CAJA DE MXN5,508
MILLONES AL CIERRE DE 2017, ADEMS, CUENTA CON LNEAS DE CRDITO
COMPROMETIDAS DISPONIBLES EQUIVALENTES A MXN15.1 MIL MILLONES. DE
MANERA PROFORMA AL CIERRE DE 2018, EL INDICADOR DE COBERTURA DE
ACTIVOS LIBRES DE GARANTA DE LA DEUDA NETA NO GARANTIZADA
(CALCULADO CON EL VALOR DE MERCADO DE LAS PROPIEDADES DE INVERSIN),
SE ESTIMA EN 3.1X. FIBRA UNO INCREMENT SU BASE DE ACTIVOS NO
GRAVADOS DE ALREDEDOR DE 70% EN SU PORTAFOLIO DURANTE 2015, A
ALREDEDOR DE 90% AL 31 DE DICIEMBRE DE 2017, LUEGO DE UNA SERIE DE
EMISIONES DE DEUDA NO GARANTIZADA EN EL MERCADO NACIONAL E
INTERNACIONAL.
CONTACTOS FITCH RATINGS:JOSE VERTIZ (ANALISTA LDER)
DIRECTOR+212 908 0641
FITCH RATINGS INC.33 WHITEWALL STREET
NUEVA YORK, NY 10004DIANA CANT (ANALISTA SECUNDARIO)
DIRECTORA ASOCIADA+52 (81) 8399 91171
SERGIO RODRGUEZ, CFA (PRESIDENTE DEL CONSEJO DE CALIFICACIN)
DIRECTOR SNIOR
+52 81 8399 91135RELACIN CON MEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L.
TEL: +52 (81) 8399 9100. E-MAIL: SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COMLAS
CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN SU
NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS
CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN.
LA INFORMACIN FINANCIERA DE LA COMPAA CONSIDERADA PARA LA
CALIFICACIN INCLUYE HASTA DICIEMBRE 31, 2017.
LA LTIMA REVISIN DE LAS CALIFICACIONES DE FIBRA UNO FUE EN OCTUBR