FITCH RATINGS -NUEVA YORK. - (ABRIL 4, 2018): FITCH RATINGS ASIGN LA SIGUIENTE CALIFICACIN A LA EMISIN PROPUESTA DE LA PRIMERA REAPERTURA DE LA SEGUNDA EMISIN DE CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS (CBFS) DENOMINADA FUNO 17-2 DE DEUTSCHE BANK MXICO, S.A., INSTITUCIN DE BANCA MLTIPLE, DIVISIN FIDUCIARIA, EN SU CARCTER DE FIDUCIARIO EN EL FIDEICOMISO F/1401 (FUNO O FIBRA UNO): - CALIFICACIN DE CBFS ADICIONALES FUNO17-2 POR HASTA MXN2,000 MILLONES CON VENCIMIENTO DE HASTA 5 AOS ATASA VARIABLE EN AAA(MEX).

LAS CALIFICACIONES DE FIBRA UNO REFLEJAN LA POSICIN DE MERCADO CONSOLIDADA QUE POSEE LA COMPAA COMO LA FIBRA MS GRANDE Y LDER EN MXICO. ADEMS, INCORPORAN EL TAMAO Y DIVERSIFICACIN AMPLIA DEL PORTAFOLIO EN PROPIEDADES DE USO COMERCIAL, INDUSTRIAL Y DE OFICINA,VALOR DE FRANQUICIA ALTO, CALIDAD CREDITICIA BUENA DE LOS INQUILINOS, NIVELES ELEVADOS DE OCUPACIN, INDICADORES CREDITICIOS ADECUADOS PARA EL NIVEL DE CALIFICACIN, FLEXIBILIDAD FINANCIERA SUSTENTADA EN EL ACCESO AMPLIO A MERCADOS DE CAPITAL Y EN LA CARTERA CRECIENTE DE ACTIVOS NO GRAVADOS O DADOS EN GARANTA. ESTAS FORTALEZAS SE CONTRARRESTAN CON EL APALANCAMIENTO ACTUAL Y PROYECTADO PARA FUNO Y POR SU ESTRUCTURA ADMINISTRADA DE MANERA INTERNA CON ASESORA EXTERNA.FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONES

POSICIN DE MERCADO CONSOLIDADA:LAS CALIFICACIONES DE FIBRA UNO ESTN RESPALDADAS POR LA POSICIN FORTALECIDA EN EL MERCADO AL SER LA FIBRA MS GRANDE EN MXICO EN TRMINOS DE CAPITALIZACIN DE MERCADO, NMERO DE PROPIEDADES Y REA BRUTA RENTABLE (ABR). AL 31 DE DICIEMBRE DE 2017, REPRESENTABA ALREDEDOR DE 43.3% DEL MERCADODE FIBRAS EN MXICO MEDIDO POR SU CAPITALIZACIN DE MERCADO. A LA MISMA FECHA, LA COMPAA CUENTA CON ALREDEDOR DE 531 PROPIEDADES ESTABILIZADAS QUE REPRESENTAN APROXIMADAMENTE 8.45 MILLONES DE METROS CUADRADOS DE ABR. AUNADO A LO ANTERIOR, LAS CALIFICACIONES CONSIDERAN LA TRAYECTORIA EN EL SECTOR INMOBILIARIO MEXICANO DE LOS ACCIONISTAS FUNDADORES Y CONSEJEROS (GRUPO DE CONTROL), QUE CUENTAN CON MS DE 30 AOS DE EXPERIENCIA EN LA ADQUISICIN, DESARROLLO, RENTA Y OPERACINDE DIVERSOS TIPOS DE BIENES RACES EN MXICO, (INCLUYE INDUSTRIALES, COMERCIALES, DE OFICINAS Y PROYECTOS DE USO MIXTO).DIVERSIFICACIN DEL MODELO DE NEGOCIO:

LA EMPRESA CUENTA CON UN PORTAFOLIO DIVERSIFICADO AMPLIAMENTE EN SECTORES, REGIONES E INQUILINOS QUE RESULTA EN UNA GENERACIN CONSTANTE DE FLUJO DE EFECTIVO. AL 31 DE DICIEMBRE DE 2017, EL DESGLOSE DEL ABR TOTAL DE FIBRA UNO ES DE 39.3% COMERCIAL, 47.4% INDUSTRIAL Y 13.3% OFICINAS Y EST DISTRIBUIDA A LO LARGO DE 31 ESTADOS DEL PAS Y LA CIUDAD DE MXICO. FITCH ESTIMA QUE EL ABR DE FIBRA UNO PODRA AUMENTAR A ALREDEDOR DE 9.0 MILLONES DE METROS CUADRADOS HACIA 2020, A TRAVS DEL DESARROLLO DE PROPIEDADES Y ADQUISICIONES EN EL PLAN DE CRECIMIENTO ACTUALDE LA COMPAA. EL DESGLOSE DE LOS INGRESOS FIJOS ANUALIZADOS DE FIBRA UNO SOBRE UNA BASE PROFORMA, ESTAR DIVIDIDO POR SEGMENTOS DE LA SIGUIENTE MANERA: 57.6%EN EL COMERCIAL, 25.1% EN EL INDUSTRIAL Y 17.3% EN EL DE OFICINAS.

CALIDAD Y DIVERSIFICACIN DE INQUILINOS ALTAS:

EL PORTAFOLIO DE PROPIEDADES INICIALES, ADQUISICIONES Y DESARROLLOS SUBSECUENTES LE HAN PERMITIDO A FIBRA UNO CONSOLIDAR UNA BASE SLIDA DE INQUILINOS EN TRMINOS DE DIVERSIFICACIN Y CALIDAD; WALMART DE MXICO Y CENTROAMRICA, S.A.B. DE C.V. (QUE INCLUYE FORMATOS DE WALMART, BODEGA AURRER, SUPERAMA, SAMS CLUB, ETC.) ES EL INQUILINO MS IMPORTANTE EN TRMINOS DE RENTA ANUALIZADA, REPRESENT APROXIMADAMENTE 9.0% DE LOSINGRESOS POR RENTAS Y 11.0% DEL TOTAL DE ABR. EN CONJUNTO, LOS SIGUIENTES NUEVE INQUILINOS MS IMPORTANTES REPRESENTAN POCO MS DE 16.3% DE LOS INGRESOS ANUALES. FITCH ESTIMA QUE APROXIMADAMENTE 70% DE LOS INGRESOS PROVIENEN DE INQUILINOS QUE CONTRIBUYEN INDIVIDUALMENTE CON MENOS DE 1% DE LOS INGRESOS ANUALES. ESTA DIVERSIFICACIN PROTEGE A LOS FLUJOS DE EFECTIVO DE DEBILIDADES ECONMICAS REGIONALES, AS COMO DEL RIESGO CREDITICIO A NIVEL DE INQUILINO.OCUPACIN ALTA Y RENTAS CON TARIFAS COMPETITIVAS:

LA ESTRATEGIA DE FIBRA UNO SE ENFOCA EN TENER PRECIOS DE RENTA POR METRO CUADRADO COMPETITIVOS PARA MANTENER LA OCUPACIN Y LAS RENOVACIONES DE CONTRATO A LO LARGO DE LOS CICLOS ECONMICOS. ESTA ESTRATEGIA LEHA PERMITIDO CONTAR CON TASAS DE OCUPACIN ELEVADAS. FITCH ESTIMA QUE LA RENTA MENSUAL POR METRO CUADRADO PROMEDIO DURANTE 2018 SER: EN EL SEGMENTO COMERCIAL MXN226, INDUSTRIAL MXN77 Y DE MXN248 EN EL SEGMENTO DE OFICINAS. LA AGENCIA CALCULA QUE LA OCUPACIN EN DICHOS SEGMENTOS SER DE APROXIMADAMENTE 94.0%, 95.2% Y 88.8%, RESPECTIVAMENTE. LA OCUPACIN TOTAL DEL PORTAFOLIO, INCLUYENDO PROYECTOS EN DESARROLLO, PODRA ESTAR POR ENCIMA DE 94% PARA LOS AOS SIGUIENTES. LA CALIFICACIN DE FIBRA UNO TAMBIN TOMA EN CUENTA LOS VENCIMIENTOS ANUALES DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ESCALONADOS, CON NO MS DE 15.0% DE LA ABR CON VENCIMIENTOEN UN AO EN PARTICULAR.

INDICADORES CREDITICIOS ESTABLES:FITCH ESTIMA QUE, AL CIERRE DE 2018, EL APALANCAMIENTO NETO PROFORMA SER DE ALREDEDOR DE 5.5X Y ESTE MEJORAR A ALREDEDOR DE 5.0 VECES (X) EN LOS PRXIMOS3 O 4 AOS. EL INDICADOR DE COBERTURA DE CARGOS FIJOS SE ESTIMA EN 2.9X AL CIERRE DE 2018, CON UNA TENDENCIA HACIA 3.2X HACIA EL AO 2020. LA EMISIN DE CBFISEN OCTUBRE DE 2017 AYUD A FORTALECER EL BALANCE GENERAL DE LA COMPAA. ADEMS, LA EMISIN PROPUESTA DE CBFS MEJORAR EL PERFIL DE VENCIMIENTOS DE FIBRA UNO YFORTALECER SU FLEXIBILIDAD FINANCIERA. FITCH ESTIMA QUE LA RAZN DE DEUDA A EL VALOR DE ACTIVOS TOTALES (LTV POR SUS SIGLAS EN INGLS) PARA CIERRE DE AO 2018SER DE 33.6%, EN LNEA CON EL OBJETIVO DE LA ADMINISTRACIN DE MANTENER EL LTV POR DEBAJO DE 35%. EL EBITDA RECURRENTE EST SUSTENTADO EN TASAS DE OCUPACIN YRENOVACIN ALTAS, ADEMS SE APOYA EN LAS CONDICIONES DE LOS CONTRATOS DE RENTA QUE INCLUYEN AJUSTES POR INFLACIN Y ALINEACIN AL TIPO DE CAMBIO. APROXIMADAMENTE 70% DE LOS CONTRATOS ESTN DENOMINADOS EN PESOS MEXICANOS Y 30% EN DLARES ESTADOUNIDENSES.

ESTRUCTURA DE DEUDA SINGARANTAS ESTABLE:

FITCH CALCULA QUE LA ESTRUCTURA DE DEUDA DE FUNO SE MANTENDR RELATIVAMENTE ESTABLE CON LA DEUDA LIBRE DEGARANTAS QUE REPRESENTAR MS DE 90% DE LA DEUDA TOTAL. LA COMPAA HA EMITIDO, DE MANERA EXITOSA, DEUDA NO GARANTIZADA PARA REFINANCIAR LA DEUDA GARANTIZADAASUMIDA DE PROPIEDADES ADQUIRIDAS, LA CUAL COMPRENDA LA DEUDA CON GARANTA DENTRO DE SU BALANCE. FITCH CONSIDERA QUE LA FIBRA PODRA RECURRIR A DEUDA CON GARANTAS PARA CONTINUAR CON SU CRECIMIENTO EN EL FUTURO.

ASESORA EXTERNA Y ESTRUCTURA ADMINISTRATIVA INTERNA:

EL EQUIPO DIRECTIVO DE FIBRA UNO CONTINA MEJORANDO LA CALIDAD DE LA CARTERA A TRAVS DE LA ADQUISICIN DE ACTIVOS CON ATRIBUTOS Y UBICACIN BUENOS, INQUILINOS DE CALIDAD CREDITICIA SLIDA Y TASAS DE OCUPACIN ELEVADAS. FITCH CONSIDERA EL ENFOQUE DE LA ADMINISTRACIN EN ADQUIRIR ACTIVOS DE CALIDAD COMO UN DIFERENCIADOR CLAVE ENTRE FIBRA UNO Y OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO, Y LA EXPERIENCIA DE LA ALTA DIRECCIN EN EL SECTOR INMOBILIARIOEN MXICO. ESTAS FORTALEZAS SE COMPENSAN, EN CIERTA FORMA, CON SU ESTRUCTURA ASESORADA EXTERNAMENTE Y UN ESQUEMA DE COMISIONES DIVERSAS COBRADAS POR ASESORAMIENTO A LA EMPRESA. ALGUNAS DE LAS COMISIONES SON LAS SIGUIENTES: (1) COMISIN ANUAL DE ASESORA DE 0.5% DEL VALOR NETO DE LOS ACTIVOS Y (2) COMISIN POR ADQUISICIN DE 3% DEL VALOR DE LA PROPIEDAD EN LAS ADQUISICIONES DE ACTIVOS DE PROPIEDAD DE PARTES NO RELACIONADAS. LA ESTRUCTURA INTERNA BAJO LA CUAL OPERAN TODAS LASSUBSIDIARIAS DE FUNO INCLUYE (A) 2% DE LAS RENTAS MENSUALES AL ADMINISTRADOR DE ARRENDAMIENTO Y (B) CUOTA DE 1% SOBRE LAS RENTAS MENSUALES AL ADMINISTRADOR.RESUMEN DE DERIVACIN DE LAS CALIFICACIONES

LA CALIFICACIN BBB EN ESCALA INTERNACIONAL DE FIBRA UNO SE COMPARA FAVORABLEMENTE CON SUS PARES INMOBILIARIOS REGIONALES EN TRMINOS DE DIVERSIFICACIN DE ACTIVOS CON MS DE 8.45 MILLONES DE METROS CUADRADOS DE ABR EN MS DE 531 PROPIEDADES QUE INCLUYEN ESPACIOS INDUSTRIALES, COMERCIALES Y DE OFICINAS UBICADOS EN 31 ESTADOS MEXICANOS Y EN LA CIUDAD DE MXICO. LA DIVERSIFICACIN DEL PORTAFOLIO POR SEGMENTOS DE FUNO ES MS ROBUSTA QUE LA DE FIBRA DANHOS (AAA(MEX) PERSPECTIVA ESTABLE) QUE CUENTA CON SIETE CENTROS COMERCIALES, CUATRO DESARROLLOS DEOFICINAS Y CUATRO PROYECTOS DE USO MIXTO, Y PRESENTA MAYOR CONCENTRACIN GEOGRFICA. FIBRA SHOP (AA(MEX) PERSPECTIVA NEGATIVA) CUENTA CON 17 PROPIEDADES ENFOCADAS AL SEGMENTO COMERCIAL. EN TRMINOS DE GLA FIBRA SHOP ACTUALMENTE CUENTA CON 472.8 MIL METROS CUADRADOS COMPARADOS Y FIBRA DANHOS CON 771.7 MIL. PARA FIBRA SHOP ALREDEDOR DE 58% DE LOS INGRESOS PROVIENE DE LAS CINCO PROPIEDADES PRINCIPALES, MIENTRAS QUE PARA FIBRA DANHOS ESTA PROPORCIN ES DE 43%, LO QUE REFLEJA MAYOR CONCENTRACIN QUE FUNO. EN TRMINOS DE APALANCAMIENTO FINANCIERO, SE ESPERA QUE LA DEUDA NETA A EBITDA DE FIBRA UNO ALCANCE ALREDEDOR DE 5.1X HACIA 2020, SIMILAR A FIBRA SHOP QUE SE ESTIMA LLEGAR A 4.9X EN EL MISMO PERODO. POR SU PARTE, EL INDICADOR DE APALANCAMIENTO BRUTO DE FIBRA DANHOS ES MS FUERTE EN RANGOS ESPERADOS DE 2.0X.

SUPUESTOS CLAVE

LOS SUPUESTOS UTILIZADOS DENTRO DEL CASO BASE DE PROYECCIONES DEL EMISOR INCLUYEN:

- SBA CON CRECIMIENTO ANUAL PROMEDIO DE 5.2%;

- PRECIO DE RENTAS CON CRECIMIENTOS ALINEADOS A LA INFLACIN;

- OCUPACIN DEL PORTAFOLIO TOTAL SE FORTALECE EN LA MEDIDA QUE SE ESTABILIZAN NUEVAS PROPIEDADES; FITCH ASUME UNA TASA DE OCUPACIN DE ALREDEDOR DE 94% A 95%;- MARGEN EBITDA INCREMENTA CONFORMA SE ESTABILIZAN PROPIEDADES ACTUALMENTE EN DESARROLLO;- INVERSIONES EN ACTIVOS QUE INCORPORAN LOS PROYECTOS EN DESARROLLO Y PLAN DE ADQUISICIONES EN EL PLAN ACTUAL DE CRECIMIENTO;- DIVIDENDOS QUE REPRESENTAN 95% DEL FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES (FGO).SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONESACCIONES FUTURAS QUE PODRAN INFLUIR DE MANERA NEGATIVA EN LA CALIFICACIN INCLUYEN:- QUE EL PAGO DE DIVIDENDOS SEA CONSISTENTEMENTE MAYOR A 100% DEL FGO;

- UN APALANCAMIENTO NETO SOSTENIDO POR ENCIMA DE 5.5X;- INDICADOR DE COBERTURA DE CARGOS FIJOS SOSTENIDAMENTE POR DEBAJO DE 2.0X; - INDICADOR DE COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GARANTA A LA DEUDANO GARANTIZADA CONSISTENTEMENTE POR DEBAJO DE 3.0X.

ACCIONES POSITIVAS DE CALIFICACIN NO SON POSIBLES PARA FIBRA UNO DADO QUE SE SITA EN EL NIVEL MS ALTO DE LA ESCALA NACIONAL; SU CALIFICACIN EN ESCALA INTERNACIONAL S PODRA BENEFICIARSE POR:- ESTABILIZACIN DE LA RENTABILIDAD DEL PORTAFOLIO MIENTRAS LA MEZCLA DE ACTIVOS EVOLUCIONA;- UN APALANCAMIENTO NETO SOSTENIDO DE O INFERIOR A 4.0X MIENTRAS SE MANTIENE UN INDICADOR SLIDO DE COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GARANTA DE LA DEUDA NO GARANTIZADA POR ENCIMA DE 3.0X.

LIQUIDEZ

FIBRA UNO TIENE LIQUIDEZ AMPLIA CON UN NIVEL DE CAJA DE MXN5,508 MILLONES AL CIERRE DE 2017, ADEMS, CUENTA CON LNEAS DE CRDITO COMPROMETIDAS DISPONIBLES EQUIVALENTES A MXN15.1 MIL MILLONES. DE MANERA PROFORMA AL CIERRE DE 2018, EL INDICADOR DE COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GARANTA DE LA DEUDA NETA NO GARANTIZADA (CALCULADO CON EL VALOR DE MERCADO DE LAS PROPIEDADES DE INVERSIN), SE ESTIMA EN 3.1X. FIBRA UNO INCREMENT SU BASE DE ACTIVOS NO GRAVADOS DE ALREDEDOR DE 70% EN SU PORTAFOLIO DURANTE 2015, A ALREDEDOR DE 90% AL 31 DE DICIEMBRE DE 2017, LUEGO DE UNA SERIE DE EMISIONES DE DEUDA NO GARANTIZADA EN EL MERCADO NACIONAL E INTERNACIONAL.

CONTACTOS FITCH RATINGS:JOSE VERTIZ (ANALISTA LDER)

DIRECTOR+212 908 0641

FITCH RATINGS INC.33 WHITEWALL STREET

NUEVA YORK, NY 10004DIANA CANT (ANALISTA SECUNDARIO)

DIRECTORA ASOCIADA+52 (81) 8399 91171

SERGIO RODRGUEZ, CFA (PRESIDENTE DEL CONSEJO DE CALIFICACIN)

DIRECTOR SNIOR

+52 81 8399 91135RELACIN CON MEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81) 8399 9100. E-MAIL: SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COMLAS CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN SU NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN.

LA INFORMACIN FINANCIERA DE LA COMPAA CONSIDERADA PARA LA CALIFICACIN INCLUYE HASTA DICIEMBRE 31, 2017.

LA LTIMA REVISIN DE LAS CALIFICACIONES DE FIBRA UNO FUE EN OCTUBR