FITCH RATIFICA CALIFICACIONES DE INMUEBLES CARSO EN AA+(MEX)
15 Junio 2018 - 03:59PM
BMV General Information
FITCH RATINGS RATIFIC LAS SIGUIENTES CALIFICACIONES DE INMUEBLES
CARSO, S.A. DE C.V. (INCARSO):
- CALIFICACIN EN ESCALA NACIONAL DE LARGO PLAZO, EN AA+(MEX);
- CALIFICACIN EN ESCALA NACIONAL DE CORTO PLAZO, EN F1+(MEX);
- PORCIN DE CORTO PLAZO DEL PROGRAMA DE CERTIFICADOS BURSTILES DE
CORTO Y LARGO PLAZO, CON CARCTER REVOLVENTE AUTORIZADO POR LA CNBV
EN 2015 POR UN MONTO DE HASTA MXN8,000 MILLONESY PLAZO DE HASTA 5
AOS EN F1+(MEX);
- CERTIFICADOS BURSTILES INCARSO 15, CON VENCIMIENTO EN AGOSTO 2025
AA+(MEX);- CERTIFICADOS BURSTILES INCARSO 17, CON VENCIMIENTO EN
NOVIEMBRE 2021 AA+(MEX).
LA PERSPECTIVA DE LA CALIFICACIN ES ESTABLE.
LAS CALIFICACIONES DE INCARSO REFLEJAN SU POSICIN SLIDA DE NEGOCIO,
QUE SE BASA EN SU CAPACIDAD DE GENERAR INGRESOSESTABLES DE
ARRENDAMIENTOS Y EN LAS VENTAS DE PROPIEDADES. ASIMISMO, CONSIDERAN
LA DIVERSIFICACIN Y CALIDAD ALTA DE SUS INQUILINOS, ADEMS DE LA
DIVERSIDAD DESU PORTAFOLIO DE ACTIVOS. INCARSO CUENTA CON
PROPIEDADES EN LOS SEGMENTOS DE CENTROS COMERCIALES, EDUCACIN,
SALUD, OFICINAS Y HOTELES. ADEMS, LA CALIFICACINSE SUSTENTA EN QUE
97.0% DE SUS ACTIVOS ESTN LIBRES DE GRAVMENES Y 98.5% DE SU DEUDA
ES QUIROGRAFARIA, LO QUE SE TRADUCE EN FLEXIBILIDAD FINANCIERA PARA
LA COMPAA. LAS CALIFICACIONES ESTN LIMITADAS DEBIDO A LA EXPOSICIN
DE LA INDUSTRIA A LOS CICLOS ECONMICOS, EL RIESGO RELACIONADO AL
DESARROLLO, CONSTRUCCIN, ESCRITURACIN Y ESTABILIZACIN DE INMUEBLES,
LOS REQUERIMIENTOS ALTOS DE INVERSIONES (CAPEX) Y LA VOLATILIDAD DE
LOS RESULTADOS FINANCIEROS POR CAMBIOS EN LAS VENTAS DE INVENTARIO
INMOBILIARIO Y DE PROPIEDADES DE INVERSIN.
FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONESINGRESOS POR RENTA CON RIESGO
BAJO:
LAS CALIFICACIONES DE INCARSO REFLEJAN LA ESTABILIDAD Y
CONSISTENCIA EN LA GENERACIN DE INGRESOS PROVENIENTES DE LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, GENERALMENTE DE LARGO PLAZO. EL
PORTAFOLIO DE INMUEBLES PRESENTA TASAS ALTAS DE OCUPACIN HISTRICAS
QUE SE TRADUCEN EN SOLIDEZ EN LA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO. LA
ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO DE LA COMPAA ES ANALIZADA Y EJECUTADA EN
CONJUNTO CON EMPRESAS DE GRUPO CARSO (SANBORNS, SEARS Y CONDUMEX,
ENTRE OTRAS). DE IGUAL FORMA, INCARSO SE BENEFICIA DE SINERGIAS CON
PARTES RELACIONADAS EN LA CONSTRUCCIN Y REMODELACIN DE INMUEBLES Y
FINANCIAMIENTOS, ENTRE OTROS.
PORTAFOLIO DIVERSIFICADO:
FITCHCONSIDERA POSITIVA LA DIVERSIDAD DEL PORTAFOLIO DE NEGOCIO DE
INCARSO, EL CUAL INCLUYE PRINCIPALMENTE CENTROS COMERCIALES,
EDIFICIOS DE OFICINAS, HOSPITALES, CENTROS EDUCATIVOS Y HOTELES. LA
COMPAA ES PROPIETARIA DE 82 CENTROS COMERCIALES, 35 INMUEBLES
INDUSTRIALES, 19 PLANTELES EDUCATIVOS, 53 EDIFICIOS DE OFICINASY
CASAS, 6 HOTELES Y 13 HOSPITALES. LOS INMUEBLES NO SE ENCUENTRAN
CONCENTRADOS EN UNA SOLA REGIN GEOGRFICA. LA CALIFICACIN DE INCARSO
SE BENEFICIA AL MANTENER 97.0% DE LAS PROPIEDADES DE INVERSIN
LIBRES DE GRAVMENES.
FLEXIBILIDAD FINANCIERA BUENA:
LAS CALIFICACIONES REFLEJAN EL PERFIL DE LA INDUSTRIA, LA
PREDICTIBILIDAD DE LOS INGRESOS Y LA COBERTURA ALTA DE ACTIVOS NO
GRAVADOS A DEUDA QUIROGRAFARIA, LA CUAL AL 31 DE MARZO DE 2018 FUE
DE 5.3X. EL NIVEL BAJO DE ACTIVOS GRAVADOS Y LA EXPECTATIVA DE QUE
LA TOTALIDAD DE SUS ACTIVOS QUEDEN LIBRES DE GARANTAS EN EL MEDIANO
PLAZO REPRESENTAN UNA FORTALEZA DE INCARSO FRENTE A OTRAS EMPRESAS
DEL SECTOR DE BIENES RACES.FITCH ESTIMA QUE LA GENERACIN DE FLUJO
DE EFECTIVO DE LA COMPAA, EN CONJUNTO CON EL SALDO DE EFECTIVO Y
EQUIVALENTES, Y DISPONIBILIDAD EN LNEAS DE FINANCIAMIENTO, SER
SUFICIENTE PARA EJECUTAR EL PLAN DE DESARROLLO DE NUEVAS
PROPIEDADES EN LOS SIGUIENTES AOS. LOS REQUERIMIENTOS DE
FINANCIAMIENTO CONTEMPLADOS POR FITCH INCLUYEN EL REFINANCIAMIENTO
DE DEUDA EXISTENTE Y CONTRATACIN DE DEUDA DURANTE 2019 PARA
COMPLETAR LAS INVERSIONES.MTRICAS CREDITICIAS SLIDAS:
FITCH ESTIMA QUE EL INDICADOR DE DEUDA TOTAL A EBITDA PARA CIERRE
DE 2018 LLEGAR A ALREDEDOR DE 3.6 VECES (X) Y DE DEUDA NETA A
EBITDA A 2.7X. PARA EL MISMO PERODO, LA AGENCIA PROYECTA UN
INDICADOR DE COBERTURA DE FLUJOS GENERADOS POR LA OPERACIN ENTRE
GASTOS FINANCIEROS BRUTOS DE 2.2X. AL 31 DE MARZO DE 2018, LA
RELACIN DE DEUDA NETA A PROPIEDADES DE INVERSIN FUE DE 17%
(LOAN-TO-VALUE); LA AGENCIA ESTIMA QUE ESTE VALOR SE MANTENGA
ALREDEDOR DE 20% HACIA 2021.LIQUIDEZ ADECUADA:
FITCH CONTEMPLA DENTRO DE SU ESCENARIO BASE DE CALIFICACIN EL
REFINANCIAMIENTO DE LOS VENCIMIENTOS DE DEUDA EN EL MEDIANO PLAZO.
FITCH CONSIDERA QUE LA FLEXIBILIDAD FINANCIERA DE INCARSO SE
BENEFICIA POR EL ACCESO A LNEAS DE CRDITO NO COMPROMETIDAS Y POR UN
HISTORIAL DE EMISIONES DE DEUDA EN EL MERCADO DE VALORES. ADEMS,
GRAN PARTE DE LAS PROPIEDADES SE ENCUENTRAN LIBRES DE GARANTAS, LO
CUAL PROPORCIONA MAYOR MARGEN DE MANIOBRA A LA COMPAA PARA
ENFRENTAR COMPROMISOS FINANCIEROS IMPORTANTES. AL CIERRE DE MARZO
DE 2018, LA COMPAA TENA UN SALDO DE EFECTIVO Y EQUIVALENTES POR
MXN1,275.3 MILLONES, EL CUAL LE PERMITE COMPLETAR PARCIALMENTE SU
PROGRAMA DE INVERSIN; LA DEUDA DE CORTO PLAZO ENDICHA FECHA FUE DE
MXN95 MILLONES.
RESUMEN DE DERIVACIN DE LAS CALIFICACIONES
INCARSOES UNA SOCIEDAD ANNIMA DE CAPITAL VARIABLE Y NO OPERA BAJO
LA FIGURA DE FIBRA; LO ANTERIOR LE PERMITE TENER DISCRECIONALIDAD
SOBRE EL USO DEL FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES, YA QUE NO EST
OBLIGADA A REPARTIR AL MENOS 95% DE SU RESULTADO FISCAL. AS,
INCARSO PUEDE REINVERTIR LOS RECURSOS GENERADOS INTERNAMENTE ENEL
DESARROLLO DE PROYECTOS INMOBILIARIOS DESTINADOS A ARRENDAMIENTO O
VENTA, FONDEAR DISTRIBUCIONES A ACCIONISTAS O REDUCIR DEUDA NETA.
EMPRESAS IGUALMENTE DEDICADAS AL ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES CON
DIVERSIFICACIONES SIMILARES POR TIPO DE INMUEBLE INCLUYEN A
DEUTSCHE BANK MXICO, S.A. FIDEICOMISO F/1401 (FIBRA UNO, AAA(MEX)
CON PERSPECTIVA ESTABLE) Y BANAMEX FIBRA DANHOS, FIDEICOMISO
17416-3 (FIBRA DANHOS, AAA(MEX) CON PERSPECTIVA ESTABLE).
INCARSO TIENE UN PORTAFOLIODIVERSIFICADO DE MS DE 200 PROPIEDADES,
CON UNA ABR DE 1,850 MIL METROS CUADRADOS, DONDE EL SEGMENTO
COMERCIAL REPRESENTA 48% DE ESTOS, CENTROS EDUCATIVOS 19%,
EDIFICIOS DE OFICINAS 14%, HOSPITALES 5% Y EL RESTANTE 14%
CORRESPONDE A OTROS BIENES INMUEBLES. AL 31 DE MARZO DE 2018, FIBRA
UNO CONTABA CON UN PORTAFOLIO DE 552 PROPIEDADES CON UN REA BRUTA
RENTABLE DE 8,270.9 MIL METROS CUADRADOS, DE LOS CUALES 38.1%
CORRESPONDA A CENTROS COMERCIALES, 48.4% AL SEGMENTO INDUSTRIAL Y
EL RESTANTE 13.5% A EDIFICIOS DE OFICINAS. FIBRA DANHOS OPERABA UN
PORTAFOLIO MS CONCENTRADO DE 13 PROPIEDADES CON 771.7 MIL METROS
CUADRADOS DE ABR, DONDE EL SEGMENTO COMERCIAL REPRESENTA 62.7% DE
ESTA Y 37.3% EDIFICIOS DE OFICINAS.
EL SEGMENTO COMERCIAL DE INCARSO OBTUVO TASAS DE OCUPACIN DE 96% EL
PRIMER TRIMESTRE DE 2018. LAS TASAS DE OCUPACIN REPORTADAS POR
FIBRA UNO AL 31 DE MARZO DE 2018 FUERON SIMILARES A LAS DE INCARSO
EN 94.8%, MIENTRAS QUE LAS TASAS REPORTADAS POR FIBRA DANHOS FUERON
DE 89.7% PARA EL PORTAFOLIO TOTAL EN OPERACIN, DEBIDO
PRINCIPALMENTE A LA ESTABILIZACIN DE PROYECTOS NUEVOS EN
DESARROLLO.
INCARSO TIENE MRGENES OPERATIVOS INFERIORES A LOS DE LAS FIBRAS POR
SU ENFOQUE AL DESARROLLO, VENTA, Y ARRENDAMIENTO DE PROPIEDADES
MIENTRAS QUE EL MODELO DE NEGOCIO DE LAS FIBRAS CONTEMPLA LA
ADQUISICIN Y DESARROLLODE PROPIEDADES PRINCIPALMENTE PARA
ARRENDAMIENTO. LA COMPAA EST MS EXPUESTA A LOS RIESGOS DE
CONSTRUCCIN, CULMINACIN DE OBRA, VENTA, RENTA Y ESTABILIZACIN DE
INMUEBLES. EL MARGEN EBITDA CALCULADO POR FITCH A LOS LTIMOS DOCE
MESES TERMINADOS EL 31 DE MARZO DE 2018 FUE DE 57.9%, MIENTRAS QUE
LOS MRGENES EBITDA DE FIBRA UNO Y FIBRA DANHOS SE UBICAN ALREDEDOR
DE 77% Y 66%, RESPECTIVAMENTE. LOS SUPUESTOS UTILIZADOS POR FITCH
DENTRO DE SU ESCENARIO BASE DE CALIFICACIN ESTIMAN QUE EL MARGEN
EBITDA DE INCARSO SE SITUAR EN ALREDEDOR DE 58%. ESTOS NIVELES DE
EBITDA RESULTARN EN INDICADORES DE APALANCAMIENTO BRUTO (DEUDA
TOTAL A EBITDA) DE 3.3X Y APALANCAMIENTO NETO (DEUDA NETA A EBITDA)
DE 3.0X. FITCH ESTIMA QUE EL APALANCAMIENTO NETO DE FIBRA UNO SE
MANTENGA ALREDEDOR DE 5.0X. LA CALIFICACIN DE FIBRA DANHOS
INCORPORA LA EXPECTATIVA DE QUE EL APALANCAMIENTO BRUTO SE MANTENGA
ALREDEDOR DE 2.0X EN EL MEDIANO Y LARGO PLAZO.
SUPUESTOSCLAVE
LOS SUPUESTOS UTILIZADOS DENTRO DEL CASO BASE DE PROYECCIONES
INCLUYEN:
-CRECIMIENTODEL PORTAFOLIO BASE DE ARRENDAMIENTO ALINEADO A
INFLACIN;
-CRECIMIENTO ADICIONAL AL INCORPORAR PROPIEDADES NUEVAS AL
PORTAFOLIO DE ACUERDO CON EL PLAN DECRECIMIENTO;
-MARGEN EBITDA DE ALREDEDOR DE 60% PARA EL PORTAFOLIO
CONSOLIDADO;
-LA COMPAA REFINANCIA PRXIMOS VENCIMIENTOS DE DEUDA;
-DEUDA ADICIONAL REQUERIDA PARA FONDEAR PLAN DE INVERSIONES EN
2019.
SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONES
EVENTOS QUE PODRAN INFLUIR EN LA CALIFICACIN, A FUTURO, Y QUE
DERIVARAN EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN POSITIVA INCLUYEN:
- CONTRIBUCIN MAYOR A INGRESOS Y ESTABILIDAD DEL COMPONENTE DE
INGRESOS POR RENTA;- MEJORA EN RENTABILIDAD QUE SE TRADUZCA EN
MARGEN EBITDA SUPERIOR A 60% SOSTENIDAMENTE;- GENERACIN DE FLUJO
LIBRE DE EFECTIVO NEUTRO, REFLEJO DEL PLAN DE INVERSIONES ALINEADO
CON LA CAPACIDAD DE GENERACINDE FLUJO INTERNO;
- FORTALECIMIENTO DEL APALANCAMIENTO NETO MEDIDO COMO DEUDA NETA A
EBITDA A NIVELES INFERIORES A 3.0X.EVENTOS QUE PODRAN INFLUIR EN LA
CALIFICACIN, A FUTURO, Y QUE DERIVARAN EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN
NEGATIVA INCLUYEN:- DEBILITAMIENTO RELEVANTE DE LA BASE DE INGRESOS
POR RENTAS;
- REDUCCIN DEL MARGEN EBITDA POR DEBAJO DE 55% EN LOS PRXIMOS 24
MESES; - PROGRAMAS AGRESIVOS DE CAPEX QUE EXCEDAN LA CAPACIDAD DE
GENERACIN DE FLUJO DE LA COMPAA, PRIMORDIALMENTE FINANCIADO CON
DEUDA INCREMENTAL;
- UN NIVEL DE APALANCAMIENTO NETO SUPERIOR A 4.0X DE MANERA
CONSECUTIVA DURANTE VARIOS TRIMESTRES;- UN NIVEL DE ACTIVOS LIBRE
DE GRAVAMEN INFERIOR A LOS NIVELES HISTRICOS MOSTRADOS POR LA
COMPAA.CONTACTOS FITCH RATINGS:
DIANA CANT (ANALISTA LDER)DIRECTORA ASOCIADA
+52 81 8399 9171FITCH MXICO S.A. DE C.V.
PROL. ALFONSO REYES NO. 2612MONTERREY, N.L. 64920 MXICO
MARA PA MEDRANO (ANALISTA SECUNDARIO)
DIRECTORA
+52 55 5955 1615
ALBERTOMORENO (PRESIDENTE DEL COMIT DE CALIFICACIN)
DIRECTOR SNIOR
+52 81 83999133
RELACIN CON MEDIOS:
SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81) 8399 9100. E-MAIL:
SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM.
LA CALIFICACIN SEALADA FUE SOLICITADA POR EL EMISOR O EN SU NOMBRE
Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES
POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN.
LA LTIMA REVISIN DE INMUEBLES CARSO, S.A. DE C.V. FUE EN JUNIO 16,
2017. LA INFORMACIN FINANCIERA DE LA COMPAA, CONSIDERADA PARA LA
CALIFICACIN, CORRESPONDE A MARZO 31, 2018.
LA INFORMACIN UTILIZADA EN ELANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE
PROPORCIONADA POR EL EMISOR U OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN
PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS,
PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL
PROCESO DE CALIFICACIN TAMBIN PUEDE INCORPORAR INFORMACIN DE OTRAS
FUENTES DE INFORMACIN EXTERNAS, TALES COMO ANLISIS SECTORIALES Y
REGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN
SOBRE INCARSO, AS COMO PARA CONOCER EL SIGNIFICADO DELA CALIFICACIN
ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA CALIFICACIN,
LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARA EL RETIRO DE
LA CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PGINAS WWW.FITCHRATINGS.MX Y
WWW.FITCHRATINGS.COM.
LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOS COMITS,Y DE CALIFICACIN
SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL
CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MX EN
EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIA DEL
EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIN
PUEDE MODIFICARSE AL ALZA OA LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE
RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.
LA CALIFICACIN MENCIONADA CONSTITUYE UNA OPININ RELATIVA SOBRE LA
CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANLISIS DE SU
TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE ESTA
OPININ SEA UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER
CUALQUIER INSTRUMENTO COLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.LA
INFORMACIN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINAR ESTAS
CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MXICO,
S.A. DE C.V., POR LO QUESU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON
RESPONSABILIDAD DE LA EMISORA O DE LA FUENTE QUE LAS EMITE.
METODOLOGAS APLICADAS EN ESCALA NACIONAL:
- METODOLOGA DE CALIFICACIN DE FINANZAS CORPORATIVAS (SEPTIEMBRE
14, 2017); - METODOLOGA DE CALIFICACIONES EN ESCALA NACIONAL (MARZO
27, 2017).
TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A
CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS
LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE:
WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMS, LAS DEFINICIONES DE
CALIFICACIN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTN
DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/MEXICO.
LAS CALIFICACIONES PBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGAS ESTN
DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CDIGO DE CONDUCTA DE
FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE
INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIN PARA CON SUS AFILIADAS,
CUMPLIMIENTO, Y DEMS POLTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTN TAMBIN
DISPONIBLES EN LA SECCIN DE CDIGO