VERUM ASIGNA CALIFICACIN DE 'AA+/M' A UNA EMISIN DE CBS DE VINTE VIVIENDAS
07 Agosto 2018 - 2:03PM
BMV General Information
MONTERREY, NUEVO LEN (AGOSTO 7, 2018): VERUM ASIGN CALIFICACIN DE
'AA+/M' A LA TERCERA EMISIN DE CERTIFICADOS BURSTILES DE LARGO
PLAZO, CON CLAVE DE PIZARRA 'VINTE 18X',QUE VINTE VIVIENDAS
INTEGRALES, S.A.B. DE C.V. ('INMOBILIARIA VINTE' O 'VINTE')
PRETENDE COLOCAR. DICHA EMISIN SER POR UN MONTO DE HASTA
PS$800'000,000.00 (OCHOCIENTOS MILLONES DE PESOS 00/100), A UN
PLAZO DE 2,548 DAS (APROXIMADAMENTE 7 AOS) Y TASA DE INTERS FIJA; A
REALIZARSE AL AMPARO DE UN PROGRAMA DE CERTIFICADOS BURSTILES DE
LARGO PLAZO AHORA POR UN MONTO DE HASTA PS$2,000 MILLONES
(PREVIAMENTE PS$1,000 MILLONES) Y PLAZO DE 5 AOS A PARTIR DE SU
FECHA DE AUTORIZACIN POR PARTE DE LA CNBV (JUNIO DE 2017). LA
CALIFICACIN DE 'VINTE 18X' REFLEJA LA MEJORA CREDITICIA BRINDADA
POR UNA GARANTA PARCIAL OTORGADA POR LA CORPORACIN INTERAMERICANA
DE INVERSIONES (INTER-AMERICAN INVESTMENT CORPORATIONS; BID
INVEST), POR UN MONTO EQUIVALENTE A LO QUE RESULTE MENOR ENTRE
PS$250 MILLONES O EL 50% DEL SALDO DE PRINCIPAL INSOLUTO DE LOS
CERTIFICADOS BURSTILES. ADICIONALMENTE, CONSIDERA EL BENEFICIO DE
CONTAR CON UN FONDO DE RESERVA A TRAVS DEUN FIDEICOMISO, CON UN
PATRIMONIO INICIAL DE PS$80 MILLONES Y QUE SE PODRA INCREMENTAR CON
LOS RENDIMIENTOS QUE GENEREN SUS INVERSIONES. VINTE CUENTA CON
UNABUENA RENTABILIDAD, REFLEJADA EN SUS SLIDOS MRGENES DE EBITDA, A
SU VEZ COMPLEMENTADA CON UN MODELO DE NEGOCIO BASADO EN UN
CRECIMIENTO ORDENADO; ADEMS DE SUFLEXIBILIDAD OPERATIVA, LA CUAL LE
PERMITE AJUSTARSE DE MANERA OPORTUNA ANTE CAMBIOS EN LAS
CONDICIONES DE MERCADO. IGUALMENTE, INCORPORA LA CONSISTENCIA DE
SUS ADECUADOS NIVELES DE APALANCAMIENTO OPERATIVO Y SU
DIVERSIFICADA ESTRUCTURA DE FONDEO. POR SU PARTE, LA CALIFICACIN SE
ENCUENTRA LIMITADA POR LOS RIESGOS INHERENTES AL SECTOR DE LA
VIVIENDA EN MXICO, PROPIOS DE UN INTENSO REQUERIMIENTO DE CAPITAL
DE TRABAJO Y LA EXPOSICIN A CAMBIOS EN LA POLTICA NACIONAL DE
VIVIENDA, JUNTO CON LA PRESIONADA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO DE
LA COMPAA QUE HA PERSISTIDO EN PERODOS RECIENTES (OCASIONADA POR
LAS FUERTES INVERSIONES EN INVENTARIO INMOBILIARIA, PRINCIPALMENTE
DE TERRENOS EN DESARROLLO).
LOS RECURSOS NETOS OBTENIDOS DE LA EMISIN SERN UTILIZADOS PARA
CAPITAL DE TRABAJO, ESTIMANDO QUE PUEDA CONSERVAR LOS RECURSOS EN
CAJA CONFORME SEAN DESTINADOS A LOS FINES ESTABLECIDOS EN EL
SUPLEMENTO, CUMPLIENDO A SU VEZ CON LOSREQUERIMIENTOS DE UN 'BONO
SUSTENTABLE'
LOS CERTIFICADOS BURSTILES CONTARN CON UNA GARANTA DE CARCTER
IRREVOCABLE EINCONDICIONAL OTORGADA POR PARTE DE BID INVEST
(INSTITUCIN QUE CUENTA CON UNA 'ALTA' CALIDAD CREDITICIA EN ESCALA
GLOBAL). DICHA GARANTA SLO PODR UTILIZARSE PARA PAGAR EL 'MONTO DE
PRINCIPAL' EN LA FECHA DE VENCIMIENTO, O BIEN, EL MONTO QUE SEA
DECLARADO COMO INMEDIATAMENTE DEBIDO. EN TANTO, EL FONDO DE RESERVA
CONSTITUIDO POR MEDIO DE UN FIDEICOMISO IRREVOCABLE DE
ADMINISTRACIN Y FUENTE DE PAGO, TENDR UN PATRIMONIO INICIAL DE
PS$80 MILLONES EN EFECTIVO Y SE INCREMENTAR CON LOS RENDIMIENTOS
QUE GENEREN SUS INVERSIONES EN INSTRUMENTOS FINANCIEROS DE LA MS
ALTA CALIDAD CRECIDITA EN ESCALA NACIONAL. EN CASO DE
INCUMPLIMIENTO,EL FIDEICOMISO RESERVA SER UTILIZADO PARA CUBRIR EN
PRIMERA INSTANCIA EL PAGO DE INTERESES MORATORIOS, SIGUIENDO LOS
INTERESES ORDINARIOS DEL PERODO Y EN LTIMA INSTANCIA EL POSIBLE
PAGO DE PRINCIPAL INSOLUTO. LA AMORTIZACIN DE 'VINTE 18X' SE
REALIZAR MEDIANTE UN PAGO AL VENCIMIENTO, AUNQUE CONTAR CON
CUATROAMORTIZACIONES OBJETIVO, CADA UNA EQUIVALENTE AL 20% DE
PRINCIPAL EN LOS LTIMOS 5 PERODOS SEMESTRALES DE PAGO DE INTERESES
PREVIO AL VENCIMIENTO. VINTE TENDREL DERECHO, MAS NO LA OBLIGACIN
EJERCER ESTAS AMORTIZACIONES OBJETIVO. DENTRO DE LOS ESCENARIOS DE
ESTRS MODELADOS POR VERUM, SE CONTEMPLARON LOS EFECTOS POSITIVOS
Y/O ADVERSOS QUE PUDIERAN PRESENTARSE EN CASO DE QUE LA EMISORA
EJECUTE O NO LAS AMORTIZACIONES OBJETIVO, ESTO EN TRMINOS DE
COBERTURA DE LA GARANTA PARCIAL CON RELACIN AL SALDO INSOLUTO Y
POSIBILIDAD DE LIBERAR EXCEDENTES DEL FIDEICOMISO RESERVA A PARTIR
DEL DCIMO PERODO DE INTERESES (BAJO UNA SERIE DE SUPUESTOS Y
CONDICIONES PLASMADAS EN EL SUPLEMENTO DE LA EMISIN).
EL HISTORIAL DE LA EMPRESA INCLUYE MS DE 35,000 VIVIENDAS
ESCRITURADAS, CONJUNTANDO 23 PROYECTOS ACTIVOS Y TERMINADOS.
DURANTE 2017 SUM 4,441 VIVIENDAS, SIGNIFICANDO UN INCREMENTO DEL
4.8% RESPECTO AL EJERCICIO ANTERIOR. MIENTRAS QUE EN EL PRIMER
SEMESTRE DE 2018 SUMARON 1,994 UNIDADES ESCRITURADAS, PRESENTANDO
ESTA CIFRA UN INCREMENTO DEL 2.6% RESPECTO AL MISMO PERODO DE
2017.
LA RENTABILIDAD DE LA EMPRESA ES ELEVADA CON RELACIN A SUS
PRINCIPALES COMPETIDORES; SU GENERACIN DE EBITDA EN 2017 FUE DE
PS$717.7 MILLONES (+14.5% RESPECTO AL EJERCICIO ANTERIOR),
PERMITIENDO UN MG. EBITDA DEL 23.0%. A CONSIDERACIN DE VERUM, EL
CAMBIO DE VINTE HACIA SEGMENTOS DE MAYOR VALOR HA SIDO GRADUAL,
ORDENADO Y CORRECTAMENTE ACEPTADO POR LOS CLIENTES. TENIENDO EN
CUENTA CIFRAS UDM 2T18, EL MENCIONADO INDICADOR SE MANTIENE EN
22.9%, CON UNMONTO DE PS$752.1 MILLONES (+19.7% RESPECTO A LOS DOCE
MESES PREVIOS).
AL CIERRE DEL 2T18, LA DEUDA BANCARIA Y BURSTIL DE LA COMPAA
(INCLUYENDO FACTORAJE CON RECURSO) ES DE PS$1,835.7 MILLONES (2017:
PS$1,341.5 MILLONES), PARA UNA RAZN DEUDA NETA / EBITDA (UDM) DE
2.1X (2017: 1.5X). LOS RESULTADOS FAVORABLES AL CIERRE DEL
EJERCICIO LE PERMITIERON A LA COMPAA REALIZAR LA AMORTIZACIN
ANTICIPADA DE PS$200 MILLONES CORRESPONDIENTES A LA EMISIN 'VINTE
14' (VENCIMIENTO ORIGINAL EN 2019); ASIMISMO, VINTE MUESTRA UNA
ADECUADA POSICIN FINANCIERA, ASIMILANDO CORRECTAMENTE LAS
DISPOSICIONES DE DEUDA SIN AFECTAR SIGNIFICATIVAMENTE SUS
PRINCIPALES INDICADORES DE APALANCAMIENTO. EL RECIENTE INCREMENTO
EN SU DEUDA FINANCIERA SE DERIVA DE LAS NECESIDADES PARA CONTINUAR
CON SUPLAN DE EXPANSIN, REFLEJNDOSE UN +16.3% EN LA CUENTA DE
'INVENTARIOS INMOBILIARIOS' EN LOS LTIMOS SEIS MESES. LA ESTRUCTURA
DE FONDEO DE LA COMPAA ES SLIDA, MIENTRAS QUE SUS INDICADORES MS
RELEVANTES DE LIQUIDEZ CONTINAN REFLEJADO SU CRECIMIENTO ORDENADO.
SU RAZN DE EBITDA (UDM) / SERVICIO DE DEUDA ES DE 2.4X(2017: 2.4X),
MIENTRAS QUE RESPECTO A GASTOS FINANCIEROS ASCENDERA A 5.0X (2017:
5.3X).
LA PERSPECTIVA PARALAS CALIFICACIONES DE LARGO PLAZO DE VINTE ES
'ESTABLE'. LAS CALIFICACIONES PODRAN INCREMENTARSE EN CASO DE
MEJORAR SOSTENIDAMENTE LOS INDICADORES DE RENTABILIDAD DE LA
EMPRESA, AS COMO DE MANTENER EL CRECIMIENTO ORDENADO EN SUS
OPERACIONES, EVITANDO UN INCREMENTO SIGNIFICATIVO EN SUS RAZONES DE
APALANCAMIENTO. POREL CONTRARIO, LAS CALIFICACIONES SE VERAN
AFECTADAS A LA BAJA ANTE UN DETERIORO MAYOR EN LA GENERACIN DE
FLUJO DE EFECTIVO DE LA COMPAA, O BIEN DE OBSERVARSE UN CRECIMIENTO
POR ENCIMA DEL ESPERADO EN SUS RAZONES DE APALANCAMIENTO.
VINTE VIVIENDAS INTEGRALES, S.A.B.DE C.V. ES LA EMPRESA DEDICADA A
CONSOLIDAR LAS OPERACIONES DE INMOBILIARIA VINTE (CONSTITUIDA EN
2001). SUS OPERACIONES SE CONCENTRAN PRINCIPALMENTE EN LA PERIFERIA
DEL VALLE DE MXICO, DENTRO DEL ESTADO DE MXICO, QUERTARO E HIDALGO,
ADEMS DE QUINTANA ROO Y CON UNA RECIENTE PARTICIPACIN EN PUEBLA Y
NUEVO LEN. MANTIENE UNA OFERTA DE VALOR SUPERIOR RESPECTO A SUS
PRINCIPALES COMPETIDORES, AL INCLUIR EN SUS FRACCIONAMIENTOS
ACCESOS CONTROLADOS POR SECCIN, PARQUES EQUIPADOS, ZONAS
DEPORTIVAS, ESCUELAS, CLNICAS, PLANTAS DE TRATAMIENTO DE AGUA Y
VIALIDADES. EL RANGO DE PRECIOS MANEJADOS POR LA EMPRESA VA DESDE
PS$350 MILES HASTA POCO MS DE PS$3.5 MILLONES.LA SIGUIENTE
METODOLOGA FUE UTILIZADA PARA LA DETERMINACIN DE ESTA CALIFICACIN:-
METODOLOGA DE CORPORATIVOS (FEBRERO 2018)
- METODOLOGA DE GARANTAS PARCIALES (FEBRERO 2018)INFORMACIN DE
CONTACTO:
JESS HERNNDEZ DE LA FUENTEDIRECTOR ASOCIADO
M JESUS.HERNANDEZ@VERUM.MXDANIEL MARTNEZ FLORES
DIRECTOR GENERAL ADJUNTO DE ANLISISM DANIEL.MARTINEZ@VERUM.MX
IGNACIO SANDOVAL JAUREGUIDIRECTOR ASOCIADO
M IGNACIO.SANDOVAL@VERUM.MX
OFICINA CDMX
AMORES #707 PH.1. COL. DEL VALLE
DEL.BENITO JUREZ, CDMX
C.P. 03100
T (52 55)62 76 2026
OFICINA MONTERREY
AV. LZARO CRDENAS #2321, MEZZANINE TORRE B. MDULO 2.
COL. RESIDENCIAL SAN AGUSTN, GARZA GARCA, N.L. C.P.66260.
T (52 81) 1936 6694
INFORMACIN REGULATORIA:
ESTA ES UNA CALIFICACIN INICIAL POR LO QUE VERUM CALIFICADORA DE
VALORES, S.A.P.I. DE C.V. NO HA REALIZADO NINGUNA ACTUALIZACIN
PREVIA. LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA PARA ELANLISIS Y
DETERMINACIN DE ESTAS CALIFICACIONES COMPRENDE HASTA EL 3 DE AGOSTO
DE 2018.
EL SIGNIFICADO DE LAS CALIFICACIONES, UNA EXPLICACIN SOBRE LA FORMA
EN QUE SE DETERMINAN Y LA PERIODICIDAD CON LA QUE SE LES DA
SEGUIMIENTO, SUS PARTICULARIDADES, ATRIBUTOS Y LIMITACIONES,AS COMO
LAS METODOLOGAS DE CALIFICACIN, LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN
DEL COMIT QUE DETERMIN LA CALIFICACIN Y LOS CRITERIOS PARA EL
RETIRO O SUSPENSIN DE UNA CALIFICACIN PUEDEN SER CONSULTADOS EN
NUESTRO SITIO DE INTERNET HTTP://WWW.VERUM.MX.
DE CONFORMIDAD CON LA METODOLOGA DE CALIFICACIN ANTES INDICADA Y EN
TRMINOS DEL ARTCULO 7, FRACCIN III, DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER
GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS
PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES, SE HACE NOTAR QUE LA
CALIFICACIN EN CUESTIN PUEDE ESTAR SUJETA A ACTUALIZACIN EN
CUALQUIER MOMENTO. LA CALIFICACIN OTORGADA ES UNA OPININ CON
RESPECTO A LA CALIDAD CREDITICIA, LA FORTALEZA FINANCIERA O LA
CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O RELATIVA AL DESEMPEO DE
LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO SOCIAL DE LA
EMISORA, TODO ELLO CON RESPECTO A LA EMISORA O EMISIN EN CUESTIN, Y
POR TANTO NO CONSTITUYE RECOMENDACIN ALGUNA PARA COMPRAR, VENDER O
MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR AL CABO ALGN NEGOCIO,
OPERACIN O INVERSIN.LA CALIFICACIN ANTES INDICADA EST BASADA EN
INFORMACIN PROPORCIONADA POR LA EMISORA Y/U OBTENIDA DE FUENTES QUE
SE ASUMEN PRECISAS Y CONFIABLES, DENTRO DE LA CUAL SE INCLUYEN LAS
CUENTAS PBLICAS ANUALES, LOS AVANCES DE LA CUENTA PBLICA
TRIMESTRALES, LEYES DE INGRESOS Y PRESUPUESTOS DE EGRESOS, ANLISIS
SECTORIALES Y REGULATORIOS, ENTRE OTRAS, MISMA QUE FUE REVISADA POR
VERUM, CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. EXCLUSIVAMENTE EN
LA MEDIDA NECESARIAY EN RELACIN AL OTORGAMIENTO DE LAS
CALIFICACIONES EN CUESTIN, DE ACUERDO CON LA METODOLOGA REFERIDA
ANTERIORMENTE. EN NINGN CASO DEBER ENTENDERSE QUE VERUM,
CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. HA EN FORMA ALGUNA
VALIDADO, GARANTIZADO O CERTIFICADO LA PRECISIN, EXACTITUD O
TOTALIDAD DE DICHA INFORMACIN, POR LO QUE NO ASUME RESPONSABILIDAD
ALGUNA POR CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS OBTENIDOS
POR EL ANLISIS DE TAL INFORMACIN.
LA BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORA Y LA OPININ
SOBRE LA CAPACIDAD DE LA EMISORA CON RESPECTO A LA ADMINISTRACIN DE
ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETOSOCIAL PODRN VERSE MODIFICADAS, LO
CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA BAJA LAS CALIFICACIONES,
SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DEVERUM,
CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. LA CALIFICACIN EN CUESTIN
CONSIDERA UN ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA O FORTALEZA
FINANCIERA RELATIVA A LA EMISORA, PERO NO NECESARIAMENTE REFLEJA
UNA PROBABILIDAD ESTADSTICA DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO. VERUM,
CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. EMITE LA CALIFICACIN DE
QUE SE TRATA CON APEGO ESTRICTO A LAS SANAS PRCTICAS DE MERCADO, A
LA NORMATIVIDAD APLICABLE Y A SU CDIGO DE CONDUCTA, EL CUAL SE
PUEDE CONSULTAREN HTTP://WWW.VERUM.MX
LA CALIFICACIN ANTES SEALADA FUE SOLICITADA POR EL EMISOR (O EN SU
NOMBRE) POR LO QUE VERUM, CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V.
HA PERCIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE
SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN. NO OBSTANTE, SE HACE NOTAR QUE VERUM,
CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. NO HA RECIBIDO INGRESOS
DE LA EMISORA POR CONCEPTOS DIFERENTES A LOS RELACIONADOS CON EL
ESTUDIO, ANLISIS, OPININ, EVALUACIN Y DICTAMINACIN DE LA CALIDAD
CREDITICIA Y EL OTORGAMIENTO DE UNA CALIFICACIN.