FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (JUNIO 23, 2017): FITCH RATINGS RATIFIC LAS SIGUIENTES CALIFICACIONES DE BANCO NACIONAL DE MXICO, S.A. INTEGRANTE DEL GRUPO FINANCIERO BANAMEX, DIVISIN FIDUCIARIA, (BANAMEX) ACTUANDO EXCLUSIVAMENTE COMO FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO IRREVOCABLE IDENTIFICADO BAJO EL NMERO 17416-3 (FIBRA DANHOS O DANHOS):

- CALIFICACIN EN ESCALA NACIONAL DE LARGO PLAZO EN AAA(MEX);

- CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS (CBFS) CON CLAVE DE PIZARRA DANHOS16 EN AAA(MEX);

- CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS (CBFS) CON CLAVE DE PIZARRA DANHOS16-2 EN AAA(MEX).

LA PERSPECTIVA DE LA CALIFICACIN ES ESTABLE.

ADEMS, FITCH ASIGNA LA CALIFICACIN DE AAA(MEX) A LA EMISIN PROPUESTA DE CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS CON CLAVE DE PIZARRA DANHOS 17 POR HASTA MXN2,500 MILLONES. EL PLAZO DE VIGENCIA DE LA EMISIN DE LOS CBFS SER DE 3,640 DAS Y DEVENGARN INTERESES A UNA TASA FIJA.LOS RECURSOS ESTARN DESTINADOS PRINCIPALMENTE PARA FINES CORPORATIVOS GENERALES Y CAPITAL DE TRABAJO; INCLUYEN LA ADQUISICIN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS, TERRENOS, AS COMO LA CONSTRUCCIN Y DESARROLLO DE LOS PROYECTOS QUE FORMAN PARTE DEL PLAN DE CRECIMIENTO.

LAS CALIFICACIONES DE DANHOS REFLEJAN LA CALIDAD SLIDA DE LOS ACTIVOS DE SU PORTAFOLIO ACTUAL, CARACTERIZADOS POR UNA CAPACIDAD ALTA PARA GENERAR INGRESOS POR RENTA. DE IGUAL FORMA, INCORPORAN LA ESTRUCTURA DELPORTAFOLIO TOTALMENTE LIBRE DE GRAVMENES. ADEMS, DANHOS CUENTA CON PERFIL FINANCIERO ROBUSTO Y NIVELES DE APALANCAMIENTO BAJOS COMPARADOS CON OTRAS FIBRAS MEXICANAS. DE MANERA PROFORMA, FITCH CONTEMPLA QUE DANHOS MANTENDR UN APALANCAMIENTO TOTAL MEDIDO COMO DEUDA TOTAL A EBITDA (DEUDA TOTAL / EBITDA + CONTRAPRESTACIN NICA EN EFECTIVO - COMISIONES PAGADAS EN CBFIS) POR DEBAJO DE 2.0 VECES (X). POR OTRO LADO, LAS CALIFICACIONES CONSIDERAN QUE LA CONCENTRACIN DE LOS INGRESOS POR PROPIEDAD SE DILUYA CONFORME LOS DESARROLLOS NUEVOS ENTREN EN OPERACIN Y MIENTRAS LA ADMINISTRACIN MANTENGA LA ESTRATEGIA DE UNA ESTRUCTURA DE CAPITALCON NIVELES BAJOS DE DEUDA Y ACTIVOS LIBRES DE GRAVMENES.

EL APALANCAMIENTO BRUTO DE FIBRA DANHOS EN BASE PROFORMA CONSIDERANDO LA EMISIN PROPUESTA SE ELEVARA, DE ACUERDO A CLCULOS DE FITCH, POR ENCIMA DE LOS NIVELES ESTIMADOS PREVIAMENTE, DE HASTA 2.0X. DE ESTA FORMA, PARA 2017 EL INDICADOR DE DEUDA TOTAL A EBITDA PROYECTADO POR FITCH ALCANZARA RANGOS SUPERIORES A 2.5X, LO CUAL DEBILITA EL PERFIL FINANCIERO DE LA COMPAA; LA AGENCIA ANTICIPA QUE ESTA SITUACIN SER COYUNTURAL MIENTRAS LOS PROYECTOS EN DESARROLLO DE FIBRA DANHOS COMIENZAN A CONTRIBUIR A LOS INGRESOS CONSOLIDADOS. FITCH ESTIMA QUE CONFORME COMIENCEN A OPERAR LOS CENTROS COMERCIALES CONTEMPLADOS EN EL PLAN DE CRECIMIENTO, SE ESTABILICEN LAS TASAS DE OCUPACIN Y ESTOS CONTRIBUYAN A LA GENERACIN DE EBITDA EL NIVEL DE APALANCAMIENTO SE FORTALECER Y SE MANTENDR POR DEBAJO DE 2.0X EN EL LARGO PLAZO.FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONES

CALIDAD DE ACTIVOS SLIDA:

EL PORTAFOLIO DE INMUEBLES DE DANHOS CUENTA CON OCHO COMPLEJOS COMERCIALES, CUATRO EDIFICIOS DE OFICINAS Y TRES PROYECTOS DE USO MIXTO. LA CALIDAD ALTA DE LOS MISMOS SE SUSTENTA EN LAS UBICACIONES BUENAS, ESTNDARES DE CONSTRUCCIN Y ACABADOS, COMPOSICIN DE LOSARRENDATARIOS Y, EN EL CASO DE CENTROS COMERCIALES, TRFICO ALTO DE VISITANTES. AL CIERRE DE MARZO DE 2017, EL PORTAFOLIO EN OPERACIN CONSISTA EN 695 MIL METROS CUADRADOS DE SUPERFICIE BRUTA ALQUILABLE (SBA). AL CIERRE DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2017 (1T17) LA TASA DE OCUPACIN DE LAS PROPIEDADES TOTALES FUE DE 86.6%. FITCH CONTEMPLA DENTRO DE SU ESCENARIO BASE UN FORTALECIMIENTO EN LAS TASAS DE OCUPACIN MEDIANTE LA ESTABILIZACIN DE PROPIEDADES INCORPORADAS ENTRE 2016 Y 2018. FINALMENTE, TODAS LAS PROPIEDADES SE ENCUENTRAN LIBRES DE GRAVAMEN, LO QUE LE BRINDA UNA FLEXIBILIDAD FINANCIERA MAYOR A LA FIBRA.INGRESO POR RENTAS CON RIESGO BAJO:

AL 1T17 22% DE LOS INGRESOS ANUALES FUERON GENERADOS POR LOS 10 INQUILINOS MS IMPORTANTES. FITCH ESTIMA QUE ALREDEDOR DE UNA CUARTA PARTE DE LAS RENTAS PROCEDE DE EMPRESAS DE CALIDAD BUENA Y RENOMBRE; INCLUYEENTRE OTROS A GRUPO INDITEX, EL PUERTO LIVERPOOL, GRUPO CARSO Y ALSEA. LA MEZCLA DE PROPIEDADES ENTRE COMPLEJOS COMERCIALES Y EDIFICIOS DE OFICINAS LE PERMITETENER UN CALENDARIO DE VENCIMIENTOS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ESCALONADOS. AL 31 DE MARZO DE 2017, EL PORCENTAJE DE LOS METROS CUADRADOS CON CONTRATOS QUE VENCEN EN LOS SIGUIENTES 4 AOS FUE DE: 12.2% EN 2017, 13.5% EN 2018, 7.3% EN 2019 Y 14.9% EN 2020. FITCH PERCIBE BAJO RIESGO DE RENOVACIN DE CONTRATOS; LATASA DE RENOVACIN DE CONTRATOS SE HA MANTENIDO POR ARRIBA DE 97% DESDE 2014.

CONCENTRACIN DE INGRESOS:LA ESTRATEGIA DE LA COMPAA ANTEPONE LA CALIDAD DE LOS ACTIVOS A LA CANTIDAD DE LOS MISMOS. ESTO DERIVA EN QUE LOS INGRESOS CONCENTREN EN POCAS PROPIEDADES. AL CIERRE DE MARZO DE 2017, MS DE 60% DE LOS INGRESOS POR RENTAS ESTABAN CONCENTRADOS SOLO EN CINCO PROPIEDADES; DURANTE EL MISMO PERODO DE 2016 70% DELOS INGRESOS POR RENTA ESTABAN CONCENTRADOS EN ESTAS PROPIEDADES. ADEMS, BUSCANDO TOMAR VENTAJA DE LA DENSIDAD POBLACIONAL Y PODER ADQUISITIVO DE LA CIUDAD DEMXICO, A LA FECHA LA TOTALIDAD DE LOS INGRESOS SE CONCENTRAN EN DICHA CIUDAD. EN 2018, CON LA INCORPORACIN DE SU PRIMER INMUEBLE FUERA DE LA ZONA METROPOLITANA DE CIUDAD DE MXICO (PARQUE PUEBLA), FIBRA DANHOS REDUCIR MARGINALMENTE SU CONCENTRACIN GEOGRFICA.

PERFIL FINANCIERO SLIDO:

FITCH INCORPORA EN LAS CALIFICACIONES QUE FIBRA DANHOS MANTENDR UN PERFIL FINANCIERO ROBUSTO, CARACTERIZADO POR NIVELES BAJOS DE APALANCAMIENTO. EN BASE PROFORMA, LA AGENCIA ANTICIPA QUE EL INDICADOR DEUDA TOTAL A EBITDA LLEGARA A ESTAR POR ENCIMA DE2.5X, LO CUAL POSICIONARA A LA COMPAA EN EL RANGO DBIL DE CALIFICACIN. LA PROYECCIN CONSIDERA LOS FLUJOS GENERADOS POR LOS PROYECTOS ESTABILIZADOS Y LA INCORPORACIN DE PROPIEDADES NUEVAS EN 2017, 2018 Y 2020, CON LO CUAL EL APALANCAMIENTO TOTAL DEBERA FORTALECERSE A NIVELES INFERIORES A 2.0X EN LOS SIGUIENTES 2AOS. POR OTRA PARTE, FITCH PROYECTA QUE EL INDICADOR DEUDA NETA DE EFECTIVO A EBITDA PODR PERMANECER EN NIVELES SLIDOS INFERIORES A 2.0X EN ESTE PERODO. PREVIO A 2016, LA COMPAA FINANCI LAS EXPANSIONES A SU PORTAFOLIO INICIAL CON RECURSOS PROVENIENTES DE SU OFERTA PBLICA INICIAL DE CBFIS MIENTRAS QUE LOS PROYECTOS ACTUALES ESTN SIENDO FINANCIADOS CON EMISIONES DE DEUDA. FITCH CALCULA QUE EL APALANCAMIENTO SE FORTALECER EN LA MEDIDA EN QUE LAS PROPIEDADES NUEVAS SEESTABILICEN E INCREMENTEN SU CONTRIBUCIN A EBITDA.

LIQUIDEZ AMPLIA:DANHOS CUENTA CON LIQUIDEZ AMPLIA. AL CIERRE DE MARZO DE 2017, EL SALDO DE EFECTIVO E INVERSIONES TEMPORALES DE LA COMPAA FUE DE MXN1,752 MILLONES. ESTOS RECURSOS, EN CONJUNTO CON LOS FONDOS RECAUDADOS DE LA EMISIN, SERN UTILIZADOS PARA LOS PROYECTOS NUEVOS QUE ESTN EN DESARROLLO. LA TOTALIDAD DE LAS PROPIEDADES EST LIBRE DE GRAVAMEN, ESTO BRINDA FLEXIBILIDAD A LA COMPAA. EL VENCIMIENTO DE DEUDA MS PRXIMO ES EN 2019. A FINALES DE 2015, FIBRA DANHOS ESTABLECI FORMALMENTE UNA LNEA DE CRDITO SIN GARANTAS, REVOLVENTE, COMPROMETIDA POR UN MONTO DE HASTA MXN1,500 MILLONES Y CON VIGENCIA DE4 AOS.

SUPUESTOS CLAVE

LOS SUPUESTOS CLAVE QUE FITCH UTILIZ PARA LAS CALIFICACIONES DE DANHOS INCLUYEN:

- TASAS DE OCUPACIN COMPARABLES A LAS HISTRICAS, TANTO PARA EL PORTAFOLIO ESTABILIZADO COMO PARA LAS PROPIEDADES NUEVAS;

- PRECIO DE RENTA REFLEJA ZONAS NUEVAS DENTRO Y FUERA DE LA CIUDAD DE MXICO; - CAPEX EN LNEA CON LO PRESUPUESTADO PARA DESARROLLOS NUEVOS;

- DIVIDENDOS EN LNEA CON LOS NIVELES HISTRICOS, MEDIDOS COMO PORCENTAJE DEL FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES (FGO);

- PROYECTOS NUEVOS FINANCIADOS PRINCIPALMENTE CON DEUDA.

SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACINES

LA CALIFICACIN SE ENCUENTRA EN EL NIVEL MS ALTO DE LA ESCALA NACIONAL. ACCIONES NEGATIVAS DE CALIFICACIN PODRAN DERIVAR DE UNA COMBINACIN DE LOS SIGUIENTES FACTORES:

- DETERIORO EN LOS NIVELES DE OCUPACIN, RENOVACIN DE CONTRATOS O INGRESO NETO OPERATIVO (INO) DE LAS PROPIEDADES QUE AFECTEN LA RENTABILIDAD DE DANHOS; - RETRASOS SIGNIFICATIVOS EN LA CONTRIBUCIN A INGRESOS PROVENIENTES DE PROYECTOS NUEVOS QUE LIMITEN LA DISMINUCIN DE CONCENTRACIN DE INGRESOS POR PROPIEDAD;- APALANCAMIENTO BRUTO (DEUDA TOTAL A EBITDA) DE FORMA SOSTENIDA SUPERIOR A 2.5X;- PERCEPCIN DE CAMBIOS EN LA ESTRATEGIA DE NEGOCIOS DE DANHOS QUE SE REFLEJEN EN: UN APALANCAMIENTO MAYOR AL ESPERADO, UN INCREMENTO EN NIVELES DE DEUDA PARA FONDEAR DISTRIBUCIONES A TENEDORES DE CBFIS Y EN QUE SE OTORGUEN ACTIVOS EN GARANTA A ACREEDORES.CONTACTOS FITCH RATINGS:

DIANA CANT (ANALISTA LDER)DIRECTORA ASOCIADA

FITCH MXICO S.A. DE C.V.PROL. ALFONSO REYES NO. 2612

MONTERREY, N.L. 64920 MXICOMARA PA MEDRANO (ANALISTA SECUNDARIO)

DIRECTORA ASOCIADASERGIO RODRGUEZ, CFA (PRESIDENTE DEL COMIT DE CALIFICACIN)

DIRECTOR SNIORRELACIN CON MEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81) 8399 9100. E-MAIL: SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM.LAS CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN SU NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN.

LA INFORMACIN FINANCIERA DE LA COMPAA, CONSIDERADA PARA LACALIFICACIN, CORRESPONDE A MARZO 31, 2017.

LA LTIMA REVISIN DE LAS CALIFICACIONES DE RIESGO CONTRAPARTE DEFIBRA DANHOS FUE EN MAYO 29, 2017.

LA INFORMACIN UTILIZADA EN EL ANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE PROPORCIONADA POR EL EMISOR U OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS, PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL PROCESO DE CALIFICACIN TAMBIN PUEDE INCORPORAR INFORMACIN DE OTRAS FUENTES DE INFORMACIN EXTERNAS, TALES COMO ANLISIS SECTORIALES YREGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN SOBRE FIBRA DANHOS, AS COMO PARA CONOCER EL SIGNIFICADO DE LA CALIFICACIN ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA CALIFICACIN, LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARA EL RETIRO DE LA CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRASPGINAS WWW.FITCHRATINGS.MX Y WWW.FITCHRATINGS.COM.

LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOS COMITS, Y DE CALIFICACIN SE ENCUENTRAN EN ELDOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MX EN EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUEEL VALOR O LA SOLVENCIA DEL EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIN PUEDE MODIFICARSE AL ALZA O A LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.

LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYEN UNA OPININ RELATIVA SOBRE LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANLISIS DE SU TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE ESTA OPININ SEA UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER CUALQUIER INSTRUMENTO COLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.

LA INFORMACIN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINAR ESTAS CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MXICO, S.A. DE C.V., POR LO QUE SU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON RESPONSABILIDAD DE LA EMISORA O DE LA FUENTE QUE LAS EMITE.

METODOLOGAS APLICADAS:- METODOLOGA DE CALIFICACIN DE EMPRESAS NO FINANCIERAS (MARZO 1, 2017); - METODOLOGA DE CALIFICACIONES EN ESCALA NACIONAL (MARZO 27, 2017).

TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS CALIFICACIONES PBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGAS ESTN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIN PARA CON SUSAFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMS POLTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTN TAMBIN DISPONIBLES EN LA SECCIN DE CDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER EST BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.