FITCH ASIGNA CALIFICACIN DE AAA(MEX) A LA EMISIN PROPUESTA DE FIBRA DANHOS
23 Junio 2017 - 2:26PM
BMV General Information
FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (JUNIO 23, 2017): FITCH RATINGS
RATIFIC LAS SIGUIENTES CALIFICACIONES DE BANCO NACIONAL DE MXICO,
S.A. INTEGRANTE DEL GRUPO FINANCIERO BANAMEX, DIVISIN FIDUCIARIA,
(BANAMEX) ACTUANDO EXCLUSIVAMENTE COMO FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO
IRREVOCABLE IDENTIFICADO BAJO EL NMERO 17416-3 (FIBRA DANHOS O
DANHOS):
- CALIFICACIN EN ESCALA NACIONAL DE LARGO PLAZO EN AAA(MEX);
- CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS (CBFS) CON CLAVE DE PIZARRA
DANHOS16 EN AAA(MEX);
- CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS (CBFS) CON CLAVE DE PIZARRA
DANHOS16-2 EN AAA(MEX).
LA PERSPECTIVA DE LA CALIFICACIN ES ESTABLE.
ADEMS, FITCH ASIGNA LA CALIFICACIN DE AAA(MEX) A LA EMISIN
PROPUESTA DE CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS CON CLAVE DE
PIZARRA DANHOS 17 POR HASTA MXN2,500 MILLONES. EL PLAZO DE VIGENCIA
DE LA EMISIN DE LOS CBFS SER DE 3,640 DAS Y DEVENGARN INTERESES A
UNA TASA FIJA.LOS RECURSOS ESTARN DESTINADOS PRINCIPALMENTE PARA
FINES CORPORATIVOS GENERALES Y CAPITAL DE TRABAJO; INCLUYEN LA
ADQUISICIN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS, TERRENOS, AS COMO LA
CONSTRUCCIN Y DESARROLLO DE LOS PROYECTOS QUE FORMAN PARTE DEL PLAN
DE CRECIMIENTO.
LAS CALIFICACIONES DE DANHOS REFLEJAN LA CALIDAD SLIDA DE LOS
ACTIVOS DE SU PORTAFOLIO ACTUAL, CARACTERIZADOS POR UNA CAPACIDAD
ALTA PARA GENERAR INGRESOS POR RENTA. DE IGUAL FORMA, INCORPORAN LA
ESTRUCTURA DELPORTAFOLIO TOTALMENTE LIBRE DE GRAVMENES. ADEMS,
DANHOS CUENTA CON PERFIL FINANCIERO ROBUSTO Y NIVELES DE
APALANCAMIENTO BAJOS COMPARADOS CON OTRAS FIBRAS MEXICANAS. DE
MANERA PROFORMA, FITCH CONTEMPLA QUE DANHOS MANTENDR UN
APALANCAMIENTO TOTAL MEDIDO COMO DEUDA TOTAL A EBITDA (DEUDA TOTAL
/ EBITDA + CONTRAPRESTACIN NICA EN EFECTIVO - COMISIONES PAGADAS EN
CBFIS) POR DEBAJO DE 2.0 VECES (X). POR OTRO LADO, LAS
CALIFICACIONES CONSIDERAN QUE LA CONCENTRACIN DE LOS INGRESOS POR
PROPIEDAD SE DILUYA CONFORME LOS DESARROLLOS NUEVOS ENTREN EN
OPERACIN Y MIENTRAS LA ADMINISTRACIN MANTENGA LA ESTRATEGIA DE UNA
ESTRUCTURA DE CAPITALCON NIVELES BAJOS DE DEUDA Y ACTIVOS LIBRES DE
GRAVMENES.
EL APALANCAMIENTO BRUTO DE FIBRA DANHOS EN BASE PROFORMA
CONSIDERANDO LA EMISIN PROPUESTA SE ELEVARA, DE ACUERDO A CLCULOS
DE FITCH, POR ENCIMA DE LOS NIVELES ESTIMADOS PREVIAMENTE, DE HASTA
2.0X. DE ESTA FORMA, PARA 2017 EL INDICADOR DE DEUDA TOTAL A EBITDA
PROYECTADO POR FITCH ALCANZARA RANGOS SUPERIORES A 2.5X, LO CUAL
DEBILITA EL PERFIL FINANCIERO DE LA COMPAA; LA AGENCIA ANTICIPA QUE
ESTA SITUACIN SER COYUNTURAL MIENTRAS LOS PROYECTOS EN DESARROLLO
DE FIBRA DANHOS COMIENZAN A CONTRIBUIR A LOS INGRESOS CONSOLIDADOS.
FITCH ESTIMA QUE CONFORME COMIENCEN A OPERAR LOS CENTROS
COMERCIALES CONTEMPLADOS EN EL PLAN DE CRECIMIENTO, SE ESTABILICEN
LAS TASAS DE OCUPACIN Y ESTOS CONTRIBUYAN A LA GENERACIN DE EBITDA
EL NIVEL DE APALANCAMIENTO SE FORTALECER Y SE MANTENDR POR DEBAJO
DE 2.0X EN EL LARGO PLAZO.FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONES
CALIDAD DE ACTIVOS SLIDA:
EL PORTAFOLIO DE INMUEBLES DE DANHOS CUENTA CON OCHO COMPLEJOS
COMERCIALES, CUATRO EDIFICIOS DE OFICINAS Y TRES PROYECTOS DE USO
MIXTO. LA CALIDAD ALTA DE LOS MISMOS SE SUSTENTA EN LAS UBICACIONES
BUENAS, ESTNDARES DE CONSTRUCCIN Y ACABADOS, COMPOSICIN DE
LOSARRENDATARIOS Y, EN EL CASO DE CENTROS COMERCIALES, TRFICO ALTO
DE VISITANTES. AL CIERRE DE MARZO DE 2017, EL PORTAFOLIO EN
OPERACIN CONSISTA EN 695 MIL METROS CUADRADOS DE SUPERFICIE BRUTA
ALQUILABLE (SBA). AL CIERRE DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2017 (1T17) LA
TASA DE OCUPACIN DE LAS PROPIEDADES TOTALES FUE DE 86.6%. FITCH
CONTEMPLA DENTRO DE SU ESCENARIO BASE UN FORTALECIMIENTO EN LAS
TASAS DE OCUPACIN MEDIANTE LA ESTABILIZACIN DE PROPIEDADES
INCORPORADAS ENTRE 2016 Y 2018. FINALMENTE, TODAS LAS PROPIEDADES
SE ENCUENTRAN LIBRES DE GRAVAMEN, LO QUE LE BRINDA UNA FLEXIBILIDAD
FINANCIERA MAYOR A LA FIBRA.INGRESO POR RENTAS CON RIESGO BAJO:
AL 1T17 22% DE LOS INGRESOS ANUALES FUERON GENERADOS POR LOS 10
INQUILINOS MS IMPORTANTES. FITCH ESTIMA QUE ALREDEDOR DE UNA CUARTA
PARTE DE LAS RENTAS PROCEDE DE EMPRESAS DE CALIDAD BUENA Y
RENOMBRE; INCLUYEENTRE OTROS A GRUPO INDITEX, EL PUERTO LIVERPOOL,
GRUPO CARSO Y ALSEA. LA MEZCLA DE PROPIEDADES ENTRE COMPLEJOS
COMERCIALES Y EDIFICIOS DE OFICINAS LE PERMITETENER UN CALENDARIO
DE VENCIMIENTOS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ESCALONADOS. AL
31 DE MARZO DE 2017, EL PORCENTAJE DE LOS METROS CUADRADOS CON
CONTRATOS QUE VENCEN EN LOS SIGUIENTES 4 AOS FUE DE: 12.2% EN 2017,
13.5% EN 2018, 7.3% EN 2019 Y 14.9% EN 2020. FITCH PERCIBE BAJO
RIESGO DE RENOVACIN DE CONTRATOS; LATASA DE RENOVACIN DE CONTRATOS
SE HA MANTENIDO POR ARRIBA DE 97% DESDE 2014.
CONCENTRACIN DE INGRESOS:LA ESTRATEGIA DE LA COMPAA ANTEPONE LA
CALIDAD DE LOS ACTIVOS A LA CANTIDAD DE LOS MISMOS. ESTO DERIVA EN
QUE LOS INGRESOS CONCENTREN EN POCAS PROPIEDADES. AL CIERRE DE
MARZO DE 2017, MS DE 60% DE LOS INGRESOS POR RENTAS ESTABAN
CONCENTRADOS SOLO EN CINCO PROPIEDADES; DURANTE EL MISMO PERODO DE
2016 70% DELOS INGRESOS POR RENTA ESTABAN CONCENTRADOS EN ESTAS
PROPIEDADES. ADEMS, BUSCANDO TOMAR VENTAJA DE LA DENSIDAD
POBLACIONAL Y PODER ADQUISITIVO DE LA CIUDAD DEMXICO, A LA FECHA LA
TOTALIDAD DE LOS INGRESOS SE CONCENTRAN EN DICHA CIUDAD. EN 2018,
CON LA INCORPORACIN DE SU PRIMER INMUEBLE FUERA DE LA ZONA
METROPOLITANA DE CIUDAD DE MXICO (PARQUE PUEBLA), FIBRA DANHOS
REDUCIR MARGINALMENTE SU CONCENTRACIN GEOGRFICA.
PERFIL FINANCIERO SLIDO:
FITCH INCORPORA EN LAS CALIFICACIONES QUE FIBRA DANHOS MANTENDR UN
PERFIL FINANCIERO ROBUSTO, CARACTERIZADO POR NIVELES BAJOS DE
APALANCAMIENTO. EN BASE PROFORMA, LA AGENCIA ANTICIPA QUE EL
INDICADOR DEUDA TOTAL A EBITDA LLEGARA A ESTAR POR ENCIMA DE2.5X,
LO CUAL POSICIONARA A LA COMPAA EN EL RANGO DBIL DE CALIFICACIN. LA
PROYECCIN CONSIDERA LOS FLUJOS GENERADOS POR LOS PROYECTOS
ESTABILIZADOS Y LA INCORPORACIN DE PROPIEDADES NUEVAS EN 2017, 2018
Y 2020, CON LO CUAL EL APALANCAMIENTO TOTAL DEBERA FORTALECERSE A
NIVELES INFERIORES A 2.0X EN LOS SIGUIENTES 2AOS. POR OTRA PARTE,
FITCH PROYECTA QUE EL INDICADOR DEUDA NETA DE EFECTIVO A EBITDA
PODR PERMANECER EN NIVELES SLIDOS INFERIORES A 2.0X EN ESTE PERODO.
PREVIO A 2016, LA COMPAA FINANCI LAS EXPANSIONES A SU PORTAFOLIO
INICIAL CON RECURSOS PROVENIENTES DE SU OFERTA PBLICA INICIAL DE
CBFIS MIENTRAS QUE LOS PROYECTOS ACTUALES ESTN SIENDO FINANCIADOS
CON EMISIONES DE DEUDA. FITCH CALCULA QUE EL APALANCAMIENTO SE
FORTALECER EN LA MEDIDA EN QUE LAS PROPIEDADES NUEVAS SEESTABILICEN
E INCREMENTEN SU CONTRIBUCIN A EBITDA.
LIQUIDEZ AMPLIA:DANHOS CUENTA CON LIQUIDEZ AMPLIA. AL CIERRE DE
MARZO DE 2017, EL SALDO DE EFECTIVO E INVERSIONES TEMPORALES DE LA
COMPAA FUE DE MXN1,752 MILLONES. ESTOS RECURSOS, EN CONJUNTO CON
LOS FONDOS RECAUDADOS DE LA EMISIN, SERN UTILIZADOS PARA LOS
PROYECTOS NUEVOS QUE ESTN EN DESARROLLO. LA TOTALIDAD DE LAS
PROPIEDADES EST LIBRE DE GRAVAMEN, ESTO BRINDA FLEXIBILIDAD A LA
COMPAA. EL VENCIMIENTO DE DEUDA MS PRXIMO ES EN 2019. A FINALES DE
2015, FIBRA DANHOS ESTABLECI FORMALMENTE UNA LNEA DE CRDITO SIN
GARANTAS, REVOLVENTE, COMPROMETIDA POR UN MONTO DE HASTA MXN1,500
MILLONES Y CON VIGENCIA DE4 AOS.
SUPUESTOS CLAVE
LOS SUPUESTOS CLAVE QUE FITCH UTILIZ PARA LAS CALIFICACIONES DE
DANHOS INCLUYEN:
- TASAS DE OCUPACIN COMPARABLES A LAS HISTRICAS, TANTO PARA EL
PORTAFOLIO ESTABILIZADO COMO PARA LAS PROPIEDADES NUEVAS;
- PRECIO DE RENTA REFLEJA ZONAS NUEVAS DENTRO Y FUERA DE LA CIUDAD
DE MXICO; - CAPEX EN LNEA CON LO PRESUPUESTADO PARA DESARROLLOS
NUEVOS;
- DIVIDENDOS EN LNEA CON LOS NIVELES HISTRICOS, MEDIDOS COMO
PORCENTAJE DEL FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES (FGO);
- PROYECTOS NUEVOS FINANCIADOS PRINCIPALMENTE CON DEUDA.
SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACINES
LA CALIFICACIN SE ENCUENTRA EN EL NIVEL MS ALTO DE LA ESCALA
NACIONAL. ACCIONES NEGATIVAS DE CALIFICACIN PODRAN DERIVAR DE UNA
COMBINACIN DE LOS SIGUIENTES FACTORES:
- DETERIORO EN LOS NIVELES DE OCUPACIN, RENOVACIN DE CONTRATOS O
INGRESO NETO OPERATIVO (INO) DE LAS PROPIEDADES QUE AFECTEN LA
RENTABILIDAD DE DANHOS; - RETRASOS SIGNIFICATIVOS EN LA CONTRIBUCIN
A INGRESOS PROVENIENTES DE PROYECTOS NUEVOS QUE LIMITEN LA
DISMINUCIN DE CONCENTRACIN DE INGRESOS POR PROPIEDAD;-
APALANCAMIENTO BRUTO (DEUDA TOTAL A EBITDA) DE FORMA SOSTENIDA
SUPERIOR A 2.5X;- PERCEPCIN DE CAMBIOS EN LA ESTRATEGIA DE NEGOCIOS
DE DANHOS QUE SE REFLEJEN EN: UN APALANCAMIENTO MAYOR AL ESPERADO,
UN INCREMENTO EN NIVELES DE DEUDA PARA FONDEAR DISTRIBUCIONES A
TENEDORES DE CBFIS Y EN QUE SE OTORGUEN ACTIVOS EN GARANTA A
ACREEDORES.CONTACTOS FITCH RATINGS:
DIANA CANT (ANALISTA LDER)DIRECTORA ASOCIADA
FITCH MXICO S.A. DE C.V.PROL. ALFONSO REYES NO. 2612
MONTERREY, N.L. 64920 MXICOMARA PA MEDRANO (ANALISTA
SECUNDARIO)
DIRECTORA ASOCIADASERGIO RODRGUEZ, CFA (PRESIDENTE DEL COMIT DE
CALIFICACIN)
DIRECTOR SNIORRELACIN CON MEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL:
+52 (81) 8399 9100. E-MAIL: SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM.LAS
CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN SU
NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS
CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN.
LA INFORMACIN FINANCIERA DE LA COMPAA, CONSIDERADA PARA
LACALIFICACIN, CORRESPONDE A MARZO 31, 2017.
LA LTIMA REVISIN DE LAS CALIFICACIONES DE RIESGO CONTRAPARTE
DEFIBRA DANHOS FUE EN MAYO 29, 2017.
LA INFORMACIN UTILIZADA EN EL ANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE
PROPORCIONADA POR EL EMISOR U OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN
PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS,
PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL
PROCESO DE CALIFICACIN TAMBIN PUEDE INCORPORAR INFORMACIN DE OTRAS
FUENTES DE INFORMACIN EXTERNAS, TALES COMO ANLISIS SECTORIALES
YREGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN
SOBRE FIBRA DANHOS, AS COMO PARA CONOCER EL SIGNIFICADO DE LA
CALIFICACIN ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA
CALIFICACIN, LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARA
EL RETIRO DE LA CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRASPGINAS
WWW.FITCHRATINGS.MX Y WWW.FITCHRATINGS.COM.
LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOS COMITS, Y DE CALIFICACIN
SE ENCUENTRAN EN ELDOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL
CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MX EN
EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUEEL VALOR O LA SOLVENCIA DEL
EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIN
PUEDE MODIFICARSE AL ALZA O A LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE
RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.
LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYEN UNA OPININ RELATIVA
SOBRE LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANLISIS
DE SU TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE
ESTA OPININ SEA UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER
CUALQUIER INSTRUMENTO COLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.
LA INFORMACIN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINAR ESTAS
CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MXICO,
S.A. DE C.V., POR LO QUE SU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON
RESPONSABILIDAD DE LA EMISORA O DE LA FUENTE QUE LAS EMITE.
METODOLOGAS APLICADAS:- METODOLOGA DE CALIFICACIN DE EMPRESAS NO
FINANCIERAS (MARZO 1, 2017); - METODOLOGA DE CALIFICACIONES EN
ESCALA NACIONAL (MARZO 27, 2017).
TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A
CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS
LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE:
WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMS, LAS DEFINICIONES DE
CALIFICACIN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTN
DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS
CALIFICACIONES PBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGAS ESTN DISPONIBLES EN
ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS
POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS
PARA LA INFORMACIN PARA CON SUSAFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMS
POLTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTN TAMBIN DISPONIBLES EN LA SECCIN DE
CDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO
OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS
RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES
SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER EST BASADO EN UNA ENTIDAD
REGISTRADA ANTE LA UNIN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN
DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.