CIUDAD DE MXICO (21 DE JUNIO DE 2017) - HR RATINGS ASIGN LA CALIFICACIN DE HR AAA CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA LA EMISIN FSHOP 17-2 DE FSHOP.

LA ASIGNACIN DE LACALIFICACIN DE LA EMISIN CON CLAVE DE PIZARRA FSHOP 17-2 SE BASA EN LA CALIFICACIN DE FSHOP , LA CUAL SE APOYA EN EL ANLISIS DE CRDITO REALIZADO A FSHOPAL 1T17, AS COMO EN LAS PROYECCIONES FINANCIERAS REALIZADAS EL 25 DE ENERO DE 2017. LA CALIFICACIN SE DEBE A QUE, CONSIDERANDO EL INCREMENTO EN LA DEUDA POR LA COLOCACIN DE LAS EMISIONES FSHOP 17-2 Y FSHOP 17 , NO SE ESTIMA QUE LAS PRINCIPALES MTRICAS DE DEUDA SE VEAN IMPACTADAS EN GRAN MEDIDA. ESTO EN PARTE A QUELAS EMISIONES SE COLOCARN A UN PLAZO DE 5 Y 10 AOS CON PAGO AL VENCIMIENTO, MANTENIENDO LA ESTRUCTURA DE LARGO PLAZO DE LA DEUDA. ASIMISMO, SE BASA EN EL COMPORTAMIENTO DE LOS PRINCIPALES INDICADORES DE DEUDA EN LOS LTIMOS DOCE MESES (UDM), EN LNEA CON LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS DE ENERO DE 2017, PRESENTANDO UNA COBERTURA DEL SERVICIO DE LA DEUDA (DSCR) DE 3.8X AL 1T17 (VS. 2.8X EN EL ESCENARIO BASE). LO ANTERIOR OBEDECE A SU SANA ESTRUCTURA DE DEUDA, CON VENCIMIENTO2T20, AL IGUAL QUE SU CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO (FLE) QUE HA MOSTRADO HISTRICAMENTE Y QUE SE ESPERA CONTINE PRESENTANDO AUN BAJO UN ESCENARIO DE ESTRS. ESTO LE PERMITIR A FIBRA SHOP PRESENTAR UN DSCR DE 2.6X EN EL PERIODO 2016 - 2019, DENTRO DE UN ESCENARIO DE ESTRS (VS. 1.2X EN EL ESCENARIO BASE). SIN EMBARGO, SE ESPERAN PRESIONES EN LA COBERTURA DE LA DEUDA EN 2020 DEBIDO A LA AMORTIZACIN DE LA EMISIN FSHOP 15. POR OTRA PARTE, LA GENERACIN DE EBITDA Y DE INGRESO NETO OPERATIVO (NOI) EN LOS UDM FUE SUPERIOR A LA ESPERADA, DEBIDO A UN MAYOR CONTROL EN EL PRESUPUESTO DE MANTENIMIENTO, AS COMO AL CRECIMIENTO EN LOS INGRESOS POR UNA MAYOR OCUPACIN, LO CUAL INDICA UNA BUENA ADMINISTRACIN DE LOS CENTROS COMERCIALES. ASIMISMO, CONSIDERAMOS QUE ES SANA LA DIVERSIFICACIN DE LOS INGRESOS POR PLAZA, AL IGUAL QUE LA BUENA CALIDAD CREDITICIA DE LOS PRINCIPALES ARRENDATARIOS. CABE MENCIONAR QUE FSHOP HA PAGADO DISTRIBUCIONES POR ARRIBA DE LAS OBLIGADAS, LO CUAL, DE SEGUIR AS, PODRA IMPACTAR LA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO PARA HACER FRENTE A SUS OBLIGACIONES DE DEUDA.LA EMISIN SE COLOCAR AL AMPARO DEL PROGRAMA DUAL DE CERTIFICADOS BURSTILES CON CARCTER REVOLVENTE POR P$8,000M (EL PROGRAMA) O SU EQUIVALENTE EN DLARES O EN UNIDADES DE INVERSIN (UDIS), CON VIGENCIA DE 5 AOS A PARTIR DE SU AUTORIZACIN POR PARTE DE LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV) EL 22 DE JUNIO DE 2015. SIMULTNEAMENTE, SE EMITIR LA EMISIN FSHOP 17-2, QUE EN CONJUNTO CON ESTA EMISIN NO PODRN EXCEDER DE UN MONTO TOTAL DE P$3,000M. CABE MENCIONAR QUE EL INCREMENTO DEL PROGRAMA DESDE P$5,000M HASTA P$8,000M SE ENCUENTRA SUJETO A LA AUTORIZACIN DE LA CNBV. AL 1T17 EXISTE OTRA EMISIN AL AMPARO DE ESTE PROGRAMA POR P$3,000M (FSHOP 15). EN LA PRIMERA TABLA DEL DOCUMETO ADJUNTO SE PRESENTAN LAS PRINCIPALES CARACTERSTICAS DE LA EMISIN.

PRINCIPALES FACTORES CONSIDERADOS

DE ACUERDO CON LA METODOLOGA DE HR RATINGS, SE REALIZARON PROYECCIONES FINANCIERAS DE FIBRA SHOP EL 25 DE ENERO DE 2017, EN DONDE SE EVALUARON LAS MTRICAS FINANCIERAS Y DE EFECTIVO DISPONIBLE, BAJO UN ESCENARIO BASE Y UNO DE ESTRS. LAS PROYECCIONES REALIZADAS ABARCAN DESDE EL 4T16 AL 4T25. EN LA SEGUNDA TABLA DEL DOCUMENTO ADJUNTO SE PRESENTAN LOS RESULTADOS OBTENIDOS PARA CADA UNO DE LOS ESCENARIOS MENCIONADOS.

ALGUNOS DE LOS ASPECTOS MS IMPORTANTES SOBRE LOS QUE SE BASA LA CALIFICACIN SON:CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLE OBSERVADA HISTRICAMENTE POR ARRIBA DE LA ESPERADA EN LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS DE ENERO DE 2017, AUN BAJO UN ESCENARIO DE ESTRS. CON BASE EN LO ANTERIOR, SE ESTIMA UN DSCR ACUMULADO DE 2.6X BAJO UN ESCENARIO DE ESTRS (VS. 1.2X EN ELESCENARIO BASE). EL MAYOR FLE AL ESPERADO Y AL OBSERVADO AL 1T16, SE DEBE A NIVELES SUPERIORES DE FLUJO OPERATIVO, LO QUE CONSIDERANDO EL SERVICIO DE LA DEUDANOS ARROJA UN DSCR DE 3.8X AL 1T17 (VS. 2.8X EN EL ESCENARIO BASE DE ENERO 2017 Y 0.2X AL 1T16).

SANA ESTRUCTURA DE LA DEUDA AL SER LA TOTALIDAD DE LARGO PLAZO CON VENCIMIENTO EN EL 2T20. ASIMISMO, SE DEBE SEALAR QUE LAS NUEVAS EMISIONES FSHOP 17 Y FSHOP 17-2 SE COLOCARN A UN PLAZO DE 5 Y 10 AOS CON UN SOLO PAGO AL VENCIMIENTO. LO ANTERIOR LE PERMITE A FSHOP FLEXIBILIDAD PARA HACER FRENTE A DICHAS AMORTIZACIONES, AUNQUE ESPERANDO PRESIONES EN LA COBERTURADE LA DEUDA.

MEJORA EN LA GENERACIN DE EBITDA Y NOI EN LOS UDM, AS COMO SUPERIOR A LA ESPERADA EN LAS PROYECCIONES DE ENERO DE 2017. ESTO SE DEBEAL CRECIMIENTO EN INGRESOS Y MAYORES EFICIENCIAS EN LOS GASTOS OPERATIVOS. EL CRECIMIENTO EN LOS INGRESOS FUE POR UN MAYOR FACTOR DE OCUPACIN, CERRANDO EN 94.5% AL 1T17 (VS. 92.3% AL 1T16).

DIVERSIFICACIN DE LOS INGRESOS; LA PLAZA DE MAYOR PESO REPRESENTA 16.7% DE LOS INGRESOS EN LOS UDM AL 1T17 (VS. 14.0% AL 1T16). LO ANTERIOR MITIGA EL RIESGO DE CONCENTRACIN DE INGRESOS.EXPERIENCIA PROFESIONAL DE LOS SOCIOS Y DEL EQUIPO ADMINISTRATIVO. LOS SOCIOS PRESENTAN UNA EXPERIENCIA ACUMULADA DE MS DE 80 AOS EN EL DESARROLLO YADMINISTRACIN DE CENTROS COMERCIALES, LO CUAL LE BRINDA UNA FORTALEZA OPERATIVA A FSHOP.BUENA CALIDAD CREDITICIA DE LOS ARRENDATARIOS. GRUPO WALMART TIENE EL 4.1% DE LOS INGRESOS TOTALES AL 1T17 (VS. 3.5% AL 1T16), SEGUIDO DE CINPOLIS CON 3.8% (VS. 4.7% AL 1T16) Y GRUPO LIVERPOOL CON 3.6% (VS. 3.5% AL 1T16). LO ANTERIOR DISMINUYE DE MANERA IMPORTANTE EL RIESGO DE CRDITO Y COBRANZA.

LA CALIFICACIN ASIGNADA SE BASA EN QUE ANTE LA COLOCACIN DE LAS EMISIONES FSHOP 17 Y FSHOP 17-2 POR HASTA P$3,000M VA VASOS COMUNICANTES, LAS PRINCIPALES MTRICAS DE LA DEUDA PARA NUESTRAS PROYECCIONES DEL 25 DE ENERO DE 2017 NO SE VEN IMPACTADAS EN GRAN MEDIDA POR EL INCREMENTO EN LOS NIVELES DE ENDEUDAMIENTO. ASIMISMO, SE DEBE SEALAR QUE LAS EMISIONES SE REALIZARN A UN PLAZO DE 5 Y 10 AOS CON PAGO AL VENCIMIENTO, MANTENIENDO LA SANA ESTRUCTURA DE DEUDA, AL SER LA TOTALIDAD DE LARGO PLAZO. CABE MENCIONAR QUE EL FIDEICOMISO DESTINAR PARTE DE LOS RECURSOS OBTENIDOS POR LAS EMISIONES PARA SUSTITUIR EL MONTO ADQUIRIDO DEL CRDITO BANCARIO (P$1,050M) Y EL MONTO RESTANTE PARA CONTINUAR CON SU PLAN DE INVERSIN.

POR SU PARTE, EN LOS UDM SEAPRECIA UNA MEJORA EN LOS INDICADORES DE ENDEUDAMIENTO CON RELACIN A LO ESPERADO EN NUESTRAS PROYECCIONES DE ENERO DE 2017, PRESENTANDO UN DSCR DE 3.8X AL 1T17 (VS. 2.8X EN EL ESCENARIO BASE DE ENERO 2017) Y AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A FLE DE 5.6 AOS AL 1T17 (VS. 6.0 AOS EN EL ESCENARIO BASE DE ENERO 2017). LO ANTERIOR OBEDECE A UNA MAYOR GENERACIN DE FLE, A PESAR DE LOS MAYORES NIVELES DE DEUDA. SIN EMBARGO, LOS AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A EBITDA FUERON SUPERIORES CERRANDO EN 5.3 AOS AL 1T17 (VS. 3.9 AOS EN EL ESCENARIO BASE DE ENERO DE 2017).

ASIMISMO, SE CONSIDERA LA CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLE QUE HA MOSTRADO HISTRICAMENTE Y QUE SE ESPERA CONTINE PRESENTANDO AUN BAJO UN ESCENARIO DE ESTRS. ESTO SE DEBE A QUE EL CLCULO DE FLE CONSIDERA EL PAGO OBLIGATORIO DE DISTRIBUCIONES (95.0% DE RFN), SIENDO EL RFN -54.5% MENOR EN EL ESCENARIO DE ESTRS RESPECTO AL ESCENARIO BASE, DEBIDO A UN CRECIMIENTOMS MODERADO EN LOS INGRESOS DEL ESCENARIO DE ESTRS Y MENORES RESULTADOS OPERATIVOS. LO ANTERIOR LE PERMITIR A FSHOP PRESENTAR UN DSCR ACUMULADO PARA EL PERIODO 2016-2019 DE 2.6X EN EL ESCENARIO DE ESTRS (VS. 1.2X EN EL ESCENARIO BASE). ESTO REFLEJA LA FORTALEZA FINANCIERA DEL FIDEICOMISO, AL TENER LA CAPACIDAD DECUBRIR SUS OBLIGACIONES DE DEUDA. CABE MENCIONAR QUE LOS NIVELES DE FLE EN EL ESCENARIO BASE SON INFERIORES DEBIDO A QUE SE CONSIDERA QUE EL FIDEICOMISO CONTINE DISTRIBUYENDO POR ARRIBA DE LO OBLIGADO POR LA REGULACIN.

EL 6 DE ABRIL DE 2017, EL FIDEICOMISO ANUNCI LA ADQUISICIN DEL CENTRO COMERCIAL PUERTA LA VICTORIA UBICADO EN QUERTARO POR UN MONTO DE P$2,762M. ESTA PLAZA ENTRARA DENTRO DEL SEGMENTO FASHION MALL Y FORMA PARTE DE UNA PROPIEDAD DE USOS MIXTOS QUE INCLUYE OFICINAS, UN HOTEL Y UN REA RESIDENCIAL. EL CENTRO COMERCIAL CUENTA CON UNA SBA DE 57,040M2 Y AN SE ENCUENTRA EN DESARROLLO ESPERANDO QUE INICIE OPERACIONES EN AGOSTO DE 2017. SIN EMBARGO, ESTA TRANSACCIN SE ENCUENTRA SUJETA A LA AUTORIZACIN POR PARTE DE LA COMISIN FEDERAL DE COMPETENCIA ECONMICA (COFECE), ESTIMANDO QUE SE CONCRETE DURANTE EL 3T17. CONSIDERANDO ESTO, EL PORTAFOLIO DE FSHOP EST INTEGRADO POR 17 PROPIEDADES CON UNA SUPERFICIE BRUTA ARRENDABLE (SBA) TOTAL DE 471,718M2 AL 1T17 (VS. 17 PROPIEDADES Y 471,130M2 AL 1T16). ES IMPORTANTE SEALAR QUE TODAVA NO SE CONSIDERAN LAS PLAZAS DELA PERLA Y SENTURA TLALNEPANTLA, DADO QUE AN NO ESTN OPERANDO. LOS INGRESOS TOTALES PRESENTARON UN CRECIMIENTO DE 15.0% EN LOS UDM, ALCANZANDO NIVELES DEP$1,035M AL 1T17 (VS. P$900M AL 1T16). EL 78.4% SE REFIEREN A INGRESOS POR RENTAS, REPRESENTANDO P$812M AL 1T17 (VS. P$692M AL 1T16). ESTE CRECIMIENTO OBEDECE ALA INCORPORACIN DE LA PLAZA CRUZ DEL SUR EN EL 4T15, AS COMO POR LA MEJORA EN EL FACTOR DE OCUPACIN TOTAL, CERRANDO EN 94.5% AL 1T17 (VS. 92.3% AL 1T16), DEBIDO PRINCIPALMENTE A UN INCREMENTO EN EL FACTOR DE OCUPACIN DE LOS FASHION MALLS Y POWER CENTERS. CABE SEALAR QUE LA GENERACIN DE INGRESOS SE ENCUENTRA EN LNEA CON LOS NIVELES ESPERADOS EN LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS REALIZADAS EL 25 DE ENERO DE 2017.

ANALIZANDO LOS INGRESOS POR PLAZA, SE OBSERVA QUE EL CENTRO COMERCIAL CON MAYOR RELEVANCIA ES PLAZA LAS CIBELES, QUE REPRESENTA EL 16.7% DE LOS INGRESOS TOTALES DE LOS UDM AL 1T17 (VS. 14.0% AL 1T16); LE SIGUE PUERTO PARASO, CON EL 11.9% (VS. 11.2% AL 1T16) Y PUERTA TEXCOCO CON EL 10.5% (VS. 10.7% AL 1T16). LO ANTERIOR REFLEJA LA SANA DIVERSIFICACIN QUE MANTIENE EL FIDEICOMISO EN RELACIN A LA GENERACIN DE INGRESOS, MITIGANDO CUALQUIER IMPACTO POR CONCENTRACIN.POR SU PARTE, AL ANALIZAR LOS INGRESOS POR CLIENTE, SE APRECIA LA BUENA CALIDAD CREDITICIA DE LOS ARRENDATARIOS AL SER EL PRINCIPAL CLIENTE GRUPO WALMART, QUIEN REPRESENTA 4.1% DE LOS INGRESOS TOTALES AL 1T17 (VS. 3.5% AL 1T16), SEGUIDO DE CINPOLIS CON EL 3.8% (VS. 4.7% AL 1T16) YGRUPO LIVERPOOL CON EL 3.6% (VS. 3.5% AL 1T16). LOS DIEZ PRINCIPALES CLIENTES MANTIENEN UNA PARTICIPACIN DEL 25.5% SOBRE LOS INGRESOS TOTALES AL 1T17 (VS. 24.4% AL 1T16). ESTO LE BRINDA UNA MAYOR SEGURIDAD DE PAGO A FSHOP EN TRMINOS DE RIESGO DE CRDITO.

EL INGRESO NETO OPERATIVO (NOI ) Y EBITDA INCREMENTARON 18.9% Y 13.8% EN LOS UDM, GENERANDO P$747M Y P$679M AL 1T17 (VS. P$628M Y P$596M AL 1T16) RESPECTIVAMENTE. ESTOS NIVELES NOS ARROJAN UN MARGEN NOI Y MARGEN EBITDA DE 72.1% Y 65.5% AL 1T17 (VS. 69.8% Y 66.2% AL 1T16). LA MEJORA EN EL MARGEN NOI SE DEBE A LAS EFICIENCIAS EN LOS GASTOS OPERATIVOS POR UN MAYOR CONTROL EN ELPRESUPUESTO DE MANTENIMIENTO, AS COMO MAYORES ECONOMAS DE ESCALA.

LA GENERACIN DE FLE EN LOS UDM FUE SUPERIOR AL AO ANTERIOR DEBIDO AUN MAYOR FLUJO OPERATIVO POR UNA DISMINUCIN EN CUENTAS POR COBRAR Y LA RECUPERACIN DE IMPUESTOS, ALCANZANDO UN FLE POR P$640M AL 1T17 (VS. P$400M AL 1T16), EQUIVALENTE A UN INCREMENTO DE 60.1%. EN TRMINOS DE NUESTRAS PROYECCIONES DEL 25 DE ENERO DE 2017 ESTE NIVEL ES SUPERIOR AL PROYECTADO EN EL ESCENARIO BASE.AL 1T17, LA DEUDA TOTAL DE FIBRA SHOP CERR EN P$3,746M (VS. P$2,962M AL 1T16 Y P$2,967M EN EL ESCENARIO BASE DE ENERO 2017), DEBIDO A QUE EL FIDEICOMISO DISPUSO DE P$800M DE LA LNEA DE CRDITO REVOLVENTE COMPROMETIDA. EST LNEA COMPROMETIDA ES POR P$3,200M CON DIVERSOS BANCOS A UN PLAZO DE 3 AOS Y UNA TASA TIIE28MS UNA SOBRETASA DE 150 PUNTOS BASE. TOMANDO EN CUENTA EL EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO, LA DEUDA NETA SE INCREMENT 134.4% PRESENTANDO NIVELES DE P$3,603M AL 1T17 (VS. P$1,537M AL 1T16). LO ANTERIOR SE DEBE A QUE LOS RECURSOS QUE OBTUVIERON DE LA EMISIN FSHOP 15 POR P$3,000M SE UTILIZARON PARA SUSTITUIR DEUDAQUE SE HABA DESTINADO PARA LAS ADQUISICIONES (GALERA TAPACHULA, LOS ATRIOS, GALERAS MALL SONORA Y LAS MISIONES). CON BASE EN LO ANTERIOR, LOS AOS DE PAGO DEDEUDA NETA A FLE Y EBITDA AUMENTARON A 5.6 AOS Y 5.3 AOS AL 1T17 (VS. 3.8 AOS Y 2.6 AOS AL 1T16).

UN FACTOR DE FORTALEZAFINANCIERA QUE PRESENTA EL FIDEICOMISO ES QUE EL 100.0% DE LA DEUDA TOTAL AL 1T17 ES DE LARGO PLAZO, LO CUAL REFLEJA LA SANA ESTRUCTURA DE LA MISMA SIENDO SU PRINCIPAL VENCIMIENTO EN EL 2T20 POR LA AMORTIZACIN DE FSHOP 15. ASIMISMO, SE DEBE MENCIONAR QUE LAS NUEVAS EMISIONES FSHOP 17 Y FSHOP 17-2 SE COLOCARN A UN PLAZO DE 5 Y 7 AOS CON PAGO A VENCIMIENTO, MANTENIENDO LA ESTRUCTURA DE LARGO PLAZO DEL FIDEICOMISO. TOMANDO EN CUENTA LO ANTERIOR, OBTENEMOS UNA COBERTURA DEL SERVICIO DE LA DEUDA (DSCR POR SUS SIGLAS EN INGLS) EN NIVELES DE 3.8X AL 1T17 (VS. 0.2X AL 1T16) Y UN DSCR CON CAJA DE 12.2X AL 1T17 (VS. 1.3X AL 1T16).LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS PARA EL PERIODO 2016 - 2025 CONSIDERAN UN CRECIMIENTO ORGNICO EN LOS INGRESOS AL CONSIDERAR QUE EL FIDEICOMISO FRENE SU PLAN DE EXPANSIN POR LA SITUACIN DE INCERTIDUMBRE ECONMICA POR LA QUE ATRAVIESA ACTUALMENTE EL PAS. ESTO SE VER TRADUCIDO ENUN INCREMENTO MODERADO EN LA GENERACIN DE FLE, SIN EMBARGO, FSHOP SEGUIR HACIENDO FRENTE A SUS OBLIGACIONES DE DEUDA EN LOS SIGUIENTES AOS, AUNQUE ESPERANDOPRESIONES EN 2020 POR EL VENCIMIENTO DE LA EMISIN FSHOP 15. ASIMISMO, EN EL ESCENARIO BASE SE ESTIMA QUE FIBRA SHOP INCURRA EN MAYOR DEUDA POR EL PLAN DE INVERSIONES QUE DEBE REALIZAR Y POR PAGAR DISTRIBUCIONES A SUS TENEDORES POR ARRIBA DE LO OBLIGADO POR LEY; MIENTRAS QUE EN EL ESCENARIO DE ESTRS SE CONTEMPLA QUESLO SE REALICEN LAS DISTRIBUCIONES OBLIGATORIAS BENEFICIANDO LA DISPOSICIN DE EFECTIVO.

POR LTIMO, SE CONSIDERA LA EXPERIENCIA PROFESIONAL DE LOS SOCIOS Y EL EQUIPO ADMINISTRATIVO, LOS CUALES PRESENTAN UNA EXPERIENCIA ACUMULADA DE MS DE 80 AOS Y 74 AOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO, RESPECTIVAMENTE.ANEXOS - ESCENARIO BASE INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO

NOTA: ESTAS PROYECCIONES CORRESPONDEN A LA LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN EL 25 DE ENERO DE 2017, HABIENDO SIDO ACTUALIZADOS LOS ANEXOS AL 1T17.

ANEXOS - ESCENARIO DE ESTRS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTODESCRIPCIN DEL EMISOR

EL FIDEICOMISO F/00854 (FSHOP Y/O FIBRA SHOP Y/O EL FIDEICOMISO) SE ESTABLECICOMO UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO EL 21 DE JUNIO DE 2013 POR FIBRA SHOP ADMINISTRACIN, S.C. (EL FIDEICOMITENTE) Y THE BANK OF NEW YORK MELLON, S.A., INSTITUCINDE BANCA MLTIPLE (EL FIDUCIARIO Y/O BONY). FSHOP TIENE COMO OBJETIVO LA ADQUISICIN, CONSTRUCCIN Y ADMINISTRACIN DE DIVERSOS CENTROS COMERCIALES EN MXICO ENFOCADOS A UN MERCADO DE CLASE MEDIA Y MEDIA ALTA. AL CIERRE DEL 1T17 FIBRA SHOP POSEE UNA CARTERA DE 17 UNIDADES DE TIPO COMERCIAL (SIN CONSIDERAR LA PERLA Y SENTURA TLALNEPANTLA) CON 471,718M2 DE SBA (VS. 17 PROPIEDADES Y 471,130M2 AL 1T16).

CONTACTOSMARA JOS ARCE

ASOCIADA DE CORPORATIVOS

MARIAJOSE.ARCE@HRRATINGS.COM

LUIS ROBERTO QUINTERODIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA / ABS

LUIS.QUINTERO@HRRATINGS.COMMXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEO DE LA REFORMA #1015 TORRE A, PISO 3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP 01210,TEL 52 (55) 1500 3130.

ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE CENTER, SUITE 8500, NEW YORK, NEW YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1 (212) 220 5735.LA CALIFICACIN OTORGADA POR HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V. A ESA ENTIDAD, EMISORA Y/O EMISIN EST SUSTENTADA EN EL ANLISIS PRACTICADO EN ESCENARIOS BASE Y DE ESTRS, DE CONFORMIDAD CON LA(S) SIGUIENTE(S) METODOLOGA(S) ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA INSTITUCIN CALIFICADORA:

EVALUACIN DE RIESGO CREDITICIO DE DEUDA CORPORATIVA, MAYO DE 2014

PARA MAYOR INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S), FAVOR DE CONSULTAR WWW.HRRATINGS.COM/ES/METODOLOGIA.ASPX

INFORMACIN COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCIN V, INCISO A), DEL ANEXO 1 DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES.CALIFICACIN ANTERIOR INICIAL

FECHA DE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN INICIALPERIODO QUE ABARCA LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA POR HR RATINGS PARA EL OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE CALIFICACIN. 3T13 - 1T17RELACIN DE FUENTES DE INFORMACIN UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS PROPORCIONADAS POR TERCERAS PERSONAS INFORMACIN TRIMESTRAL INTERNA Y ANUAL DICTAMINADA POR UN TERCERO (KPMG).

CALIFICACIONES OTORGADAS POR OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE FUERONUTILIZADAS POR HR RATINGS (EN SU CASO). N/A

HR RATINGS CONSIDER AL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO, LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTE Y LOS POSIBLES ADQUIRENTES DE DICHOS VALORES. (EN SU CASO) N/A HRRATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V. (HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN CALIFICADORA DE VALORES AUTORIZADA POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV), REGISTRADA ANTE LA SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (SEC) COMO UNA NATIONALLY RECOGNIZED STATISTICAL RATING ORGANIZATION (NRSRO) PARA LOS ACTIVOS DE FINANZAS PBLICAS, CORPORATIVOS E INSTITUCIONES FINANCIERAS, SEGN LO DESCRITO EN LA CLUSULA (V) DE LA SECCIN 3(A)(62)(A) DE LA U.S. SECURITIES EXCHANGE ACT DE 1934 Y CERTIFICADA COMO UNA CREDIT RATING AGENCY (CRA) POR LA EUROPEAN SECURITIES AND MARKETS AUTHORITY (ESMA).

LA CALIFICACIN ANTES SEALADA FUE SOLICITADA POR LA ENTIDAD O EMISOR, O EN SU NOMBRE, Y POR LO TANTO, HR RATINGS HA RECIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DESUS SERVICIOS DE CALIFICACIN. EN NUESTRA PGINA DE INTERNET WWW.HRRATINGS.COM SE PUEDE CONSULTAR LA SIGUIENTE INFORMACIN: (I) EL PROCEDIMIENTO INTERNO PARA ELSEGUIMIENTO A NUESTRAS CALIFICACIONES Y LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES; (II) LOS CRITERIOS DE ESTA INSTITUCIN CALIFICADORA PARA EL RETIRO O SUSPENSIN DELMANTENIMIENTO DE UNA CALIFICACIN, Y (III) LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE NUESTRO COMIT DE ANLISIS.

LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DEHR RATINGS DE MXICO S.A. DE C.V. (HR RATINGS) SON OPINIONES CON RESPECTO A LA CALIDAD CREDITICIA Y/O A LA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O RELATIVASAL DESEMPEO DE LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO SOCIAL, POR PARTE DE SOCIEDADES EMISORAS Y DEMS ENTIDADES O SECTORES, Y SE BASAN EXCLUSIVAMENTE EN LAS CARACTERSTICAS DE LA ENTIDAD, EMISIN Y/U OPERACIN, CON INDEPENDENCIA DE CUALQUIER ACTIVIDAD DE NEGOCIO ENTRE HR RATINGS Y LA ENTIDAD O EMISORA. LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES OTORGADAS SE EMITEN EN NOMBRE DE HR RATINGS Y NO DE SU PERSONAL DIRECTIVO O TCNICO Y NO CONSTITUYEN RECOMENDACIONES PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR A CABO ALGN TIPO DE NEGOCIO, INVERSIN U OPERACIN, Y PUEDEN ESTAR SUJETAS A ACTUALIZACIONES EN CUALQUIERMOMENTO, DE CONFORMIDAD CON LAS METODOLOGAS DE CALIFICACIN DE HR RATINGS, EN TRMINOS DE LO DISPUESTO EN EL ARTCULO 7, FRACCIN II Y/O III, SEGN CORRESPONDA, DE LAS "DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES".HR RATINGS BASA SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES EN INFORMACIN OBTENIDA DE FUENTES QUE SON CONSIDERADAS COMO PRECISAS Y CONFIABLES, SIN EMBARGO,NO VALIDA, GARANTIZA, NI CERTIFICA LA PRECISIN, EXACTITUD O TOTALIDAD DE CUALQUIER INFORMACIN Y NO ES RESPONSABLE DE CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS OBTENIDOS POR EL USO DE ESA INFORMACIN. LA MAYORA DE LAS EMISORAS DE INSTRUMENTOS DE DEUDA CALIFICADAS POR HR RATINGS HAN PAGADO UNA CUOTA DE CALIFICACIN CREDITICIA BASADA EN EL MONTO Y TIPO DE EMISIN. LA BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORA Y, EN SU CASO, LA OPININ SOBRE LA CAPACIDAD DE UNA ENTIDAD CON RESPECTO A LA ADMINISTRACIN DE ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN VERSE MODIFICADAS, LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA BAJA LA CALIFICACIN, SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE HR RATINGS. HR RATINGS EMITE SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE MANERA TICA Y CON APEGO A LAS SANAS PRCTICAS DE MERCADO Y A LA NORMATIVA APLICABLE QUE SE ENCUENTRA CONTENIDA EN LA PGINA DE LA PROPIA CALIFICADORA WWW.HRRATINGS.COM, DONDE SE PUEDEN CONSULTAR DOCUMENTOS COMO EL CDIGO DE CONDUCTA, LAS METODOLOGAS O CRITERIOS DE CALIFICACIN Y LAS CALIFICACIONES VIGENTES.

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