HR RATINGS ASIGN LA CALIFICACIN DE HR AAA CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA LA E
21 Junio 2017 - 7:45PM
BMV General Information
CIUDAD DE MXICO (21 DE JUNIO DE 2017) - HR RATINGS ASIGN LA
CALIFICACIN DE HR AAA CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA LA EMISIN FSHOP
17-2 DE FSHOP.
LA ASIGNACIN DE LACALIFICACIN DE LA EMISIN CON CLAVE DE PIZARRA
FSHOP 17-2 SE BASA EN LA CALIFICACIN DE FSHOP , LA CUAL SE APOYA EN
EL ANLISIS DE CRDITO REALIZADO A FSHOPAL 1T17, AS COMO EN LAS
PROYECCIONES FINANCIERAS REALIZADAS EL 25 DE ENERO DE 2017. LA
CALIFICACIN SE DEBE A QUE, CONSIDERANDO EL INCREMENTO EN LA DEUDA
POR LA COLOCACIN DE LAS EMISIONES FSHOP 17-2 Y FSHOP 17 , NO SE
ESTIMA QUE LAS PRINCIPALES MTRICAS DE DEUDA SE VEAN IMPACTADAS EN
GRAN MEDIDA. ESTO EN PARTE A QUELAS EMISIONES SE COLOCARN A UN
PLAZO DE 5 Y 10 AOS CON PAGO AL VENCIMIENTO, MANTENIENDO LA
ESTRUCTURA DE LARGO PLAZO DE LA DEUDA. ASIMISMO, SE BASA EN EL
COMPORTAMIENTO DE LOS PRINCIPALES INDICADORES DE DEUDA EN LOS
LTIMOS DOCE MESES (UDM), EN LNEA CON LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS
DE ENERO DE 2017, PRESENTANDO UNA COBERTURA DEL SERVICIO DE LA
DEUDA (DSCR) DE 3.8X AL 1T17 (VS. 2.8X EN EL ESCENARIO BASE). LO
ANTERIOR OBEDECE A SU SANA ESTRUCTURA DE DEUDA, CON
VENCIMIENTO2T20, AL IGUAL QUE SU CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLUJO
LIBRE DE EFECTIVO (FLE) QUE HA MOSTRADO HISTRICAMENTE Y QUE SE
ESPERA CONTINE PRESENTANDO AUN BAJO UN ESCENARIO DE ESTRS. ESTO LE
PERMITIR A FIBRA SHOP PRESENTAR UN DSCR DE 2.6X EN EL PERIODO 2016
- 2019, DENTRO DE UN ESCENARIO DE ESTRS (VS. 1.2X EN EL ESCENARIO
BASE). SIN EMBARGO, SE ESPERAN PRESIONES EN LA COBERTURA DE LA
DEUDA EN 2020 DEBIDO A LA AMORTIZACIN DE LA EMISIN FSHOP 15. POR
OTRA PARTE, LA GENERACIN DE EBITDA Y DE INGRESO NETO OPERATIVO
(NOI) EN LOS UDM FUE SUPERIOR A LA ESPERADA, DEBIDO A UN MAYOR
CONTROL EN EL PRESUPUESTO DE MANTENIMIENTO, AS COMO AL CRECIMIENTO
EN LOS INGRESOS POR UNA MAYOR OCUPACIN, LO CUAL INDICA UNA BUENA
ADMINISTRACIN DE LOS CENTROS COMERCIALES. ASIMISMO, CONSIDERAMOS
QUE ES SANA LA DIVERSIFICACIN DE LOS INGRESOS POR PLAZA, AL IGUAL
QUE LA BUENA CALIDAD CREDITICIA DE LOS PRINCIPALES ARRENDATARIOS.
CABE MENCIONAR QUE FSHOP HA PAGADO DISTRIBUCIONES POR ARRIBA DE LAS
OBLIGADAS, LO CUAL, DE SEGUIR AS, PODRA IMPACTAR LA GENERACIN DE
FLUJO DE EFECTIVO PARA HACER FRENTE A SUS OBLIGACIONES DE DEUDA.LA
EMISIN SE COLOCAR AL AMPARO DEL PROGRAMA DUAL DE CERTIFICADOS
BURSTILES CON CARCTER REVOLVENTE POR P$8,000M (EL PROGRAMA) O SU
EQUIVALENTE EN DLARES O EN UNIDADES DE INVERSIN (UDIS), CON
VIGENCIA DE 5 AOS A PARTIR DE SU AUTORIZACIN POR PARTE DE LA
COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV) EL 22 DE JUNIO DE
2015. SIMULTNEAMENTE, SE EMITIR LA EMISIN FSHOP 17-2, QUE EN
CONJUNTO CON ESTA EMISIN NO PODRN EXCEDER DE UN MONTO TOTAL DE
P$3,000M. CABE MENCIONAR QUE EL INCREMENTO DEL PROGRAMA DESDE
P$5,000M HASTA P$8,000M SE ENCUENTRA SUJETO A LA AUTORIZACIN DE LA
CNBV. AL 1T17 EXISTE OTRA EMISIN AL AMPARO DE ESTE PROGRAMA POR
P$3,000M (FSHOP 15). EN LA PRIMERA TABLA DEL DOCUMETO ADJUNTO SE
PRESENTAN LAS PRINCIPALES CARACTERSTICAS DE LA EMISIN.
PRINCIPALES FACTORES CONSIDERADOS
DE ACUERDO CON LA METODOLOGA DE HR RATINGS, SE REALIZARON
PROYECCIONES FINANCIERAS DE FIBRA SHOP EL 25 DE ENERO DE 2017, EN
DONDE SE EVALUARON LAS MTRICAS FINANCIERAS Y DE EFECTIVO
DISPONIBLE, BAJO UN ESCENARIO BASE Y UNO DE ESTRS. LAS PROYECCIONES
REALIZADAS ABARCAN DESDE EL 4T16 AL 4T25. EN LA SEGUNDA TABLA DEL
DOCUMENTO ADJUNTO SE PRESENTAN LOS RESULTADOS OBTENIDOS PARA CADA
UNO DE LOS ESCENARIOS MENCIONADOS.
ALGUNOS DE LOS ASPECTOS MS IMPORTANTES SOBRE LOS QUE SE BASA LA
CALIFICACIN SON:CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLE OBSERVADA
HISTRICAMENTE POR ARRIBA DE LA ESPERADA EN LAS PROYECCIONES DE HR
RATINGS DE ENERO DE 2017, AUN BAJO UN ESCENARIO DE ESTRS. CON BASE
EN LO ANTERIOR, SE ESTIMA UN DSCR ACUMULADO DE 2.6X BAJO UN
ESCENARIO DE ESTRS (VS. 1.2X EN ELESCENARIO BASE). EL MAYOR FLE AL
ESPERADO Y AL OBSERVADO AL 1T16, SE DEBE A NIVELES SUPERIORES DE
FLUJO OPERATIVO, LO QUE CONSIDERANDO EL SERVICIO DE LA DEUDANOS
ARROJA UN DSCR DE 3.8X AL 1T17 (VS. 2.8X EN EL ESCENARIO BASE DE
ENERO 2017 Y 0.2X AL 1T16).
SANA ESTRUCTURA DE LA DEUDA AL SER LA TOTALIDAD DE LARGO PLAZO CON
VENCIMIENTO EN EL 2T20. ASIMISMO, SE DEBE SEALAR QUE LAS NUEVAS
EMISIONES FSHOP 17 Y FSHOP 17-2 SE COLOCARN A UN PLAZO DE 5 Y 10
AOS CON UN SOLO PAGO AL VENCIMIENTO. LO ANTERIOR LE PERMITE A FSHOP
FLEXIBILIDAD PARA HACER FRENTE A DICHAS AMORTIZACIONES, AUNQUE
ESPERANDO PRESIONES EN LA COBERTURADE LA DEUDA.
MEJORA EN LA GENERACIN DE EBITDA Y NOI EN LOS UDM, AS COMO SUPERIOR
A LA ESPERADA EN LAS PROYECCIONES DE ENERO DE 2017. ESTO SE DEBEAL
CRECIMIENTO EN INGRESOS Y MAYORES EFICIENCIAS EN LOS GASTOS
OPERATIVOS. EL CRECIMIENTO EN LOS INGRESOS FUE POR UN MAYOR FACTOR
DE OCUPACIN, CERRANDO EN 94.5% AL 1T17 (VS. 92.3% AL 1T16).
DIVERSIFICACIN DE LOS INGRESOS; LA PLAZA DE MAYOR PESO REPRESENTA
16.7% DE LOS INGRESOS EN LOS UDM AL 1T17 (VS. 14.0% AL 1T16). LO
ANTERIOR MITIGA EL RIESGO DE CONCENTRACIN DE INGRESOS.EXPERIENCIA
PROFESIONAL DE LOS SOCIOS Y DEL EQUIPO ADMINISTRATIVO. LOS SOCIOS
PRESENTAN UNA EXPERIENCIA ACUMULADA DE MS DE 80 AOS EN EL
DESARROLLO YADMINISTRACIN DE CENTROS COMERCIALES, LO CUAL LE BRINDA
UNA FORTALEZA OPERATIVA A FSHOP.BUENA CALIDAD CREDITICIA DE LOS
ARRENDATARIOS. GRUPO WALMART TIENE EL 4.1% DE LOS INGRESOS TOTALES
AL 1T17 (VS. 3.5% AL 1T16), SEGUIDO DE CINPOLIS CON 3.8% (VS. 4.7%
AL 1T16) Y GRUPO LIVERPOOL CON 3.6% (VS. 3.5% AL 1T16). LO ANTERIOR
DISMINUYE DE MANERA IMPORTANTE EL RIESGO DE CRDITO Y COBRANZA.
LA CALIFICACIN ASIGNADA SE BASA EN QUE ANTE LA COLOCACIN DE LAS
EMISIONES FSHOP 17 Y FSHOP 17-2 POR HASTA P$3,000M VA VASOS
COMUNICANTES, LAS PRINCIPALES MTRICAS DE LA DEUDA PARA NUESTRAS
PROYECCIONES DEL 25 DE ENERO DE 2017 NO SE VEN IMPACTADAS EN GRAN
MEDIDA POR EL INCREMENTO EN LOS NIVELES DE ENDEUDAMIENTO. ASIMISMO,
SE DEBE SEALAR QUE LAS EMISIONES SE REALIZARN A UN PLAZO DE 5 Y 10
AOS CON PAGO AL VENCIMIENTO, MANTENIENDO LA SANA ESTRUCTURA DE
DEUDA, AL SER LA TOTALIDAD DE LARGO PLAZO. CABE MENCIONAR QUE EL
FIDEICOMISO DESTINAR PARTE DE LOS RECURSOS OBTENIDOS POR LAS
EMISIONES PARA SUSTITUIR EL MONTO ADQUIRIDO DEL CRDITO BANCARIO
(P$1,050M) Y EL MONTO RESTANTE PARA CONTINUAR CON SU PLAN DE
INVERSIN.
POR SU PARTE, EN LOS UDM SEAPRECIA UNA MEJORA EN LOS INDICADORES DE
ENDEUDAMIENTO CON RELACIN A LO ESPERADO EN NUESTRAS PROYECCIONES DE
ENERO DE 2017, PRESENTANDO UN DSCR DE 3.8X AL 1T17 (VS. 2.8X EN EL
ESCENARIO BASE DE ENERO 2017) Y AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A FLE DE
5.6 AOS AL 1T17 (VS. 6.0 AOS EN EL ESCENARIO BASE DE ENERO 2017).
LO ANTERIOR OBEDECE A UNA MAYOR GENERACIN DE FLE, A PESAR DE LOS
MAYORES NIVELES DE DEUDA. SIN EMBARGO, LOS AOS DE PAGO DE DEUDA
NETA A EBITDA FUERON SUPERIORES CERRANDO EN 5.3 AOS AL 1T17 (VS.
3.9 AOS EN EL ESCENARIO BASE DE ENERO DE 2017).
ASIMISMO, SE CONSIDERA LA CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLE QUE HA
MOSTRADO HISTRICAMENTE Y QUE SE ESPERA CONTINE PRESENTANDO AUN BAJO
UN ESCENARIO DE ESTRS. ESTO SE DEBE A QUE EL CLCULO DE FLE
CONSIDERA EL PAGO OBLIGATORIO DE DISTRIBUCIONES (95.0% DE RFN),
SIENDO EL RFN -54.5% MENOR EN EL ESCENARIO DE ESTRS RESPECTO AL
ESCENARIO BASE, DEBIDO A UN CRECIMIENTOMS MODERADO EN LOS INGRESOS
DEL ESCENARIO DE ESTRS Y MENORES RESULTADOS OPERATIVOS. LO ANTERIOR
LE PERMITIR A FSHOP PRESENTAR UN DSCR ACUMULADO PARA EL PERIODO
2016-2019 DE 2.6X EN EL ESCENARIO DE ESTRS (VS. 1.2X EN EL
ESCENARIO BASE). ESTO REFLEJA LA FORTALEZA FINANCIERA DEL
FIDEICOMISO, AL TENER LA CAPACIDAD DECUBRIR SUS OBLIGACIONES DE
DEUDA. CABE MENCIONAR QUE LOS NIVELES DE FLE EN EL ESCENARIO BASE
SON INFERIORES DEBIDO A QUE SE CONSIDERA QUE EL FIDEICOMISO CONTINE
DISTRIBUYENDO POR ARRIBA DE LO OBLIGADO POR LA REGULACIN.
EL 6 DE ABRIL DE 2017, EL FIDEICOMISO ANUNCI LA ADQUISICIN DEL
CENTRO COMERCIAL PUERTA LA VICTORIA UBICADO EN QUERTARO POR UN
MONTO DE P$2,762M. ESTA PLAZA ENTRARA DENTRO DEL SEGMENTO FASHION
MALL Y FORMA PARTE DE UNA PROPIEDAD DE USOS MIXTOS QUE INCLUYE
OFICINAS, UN HOTEL Y UN REA RESIDENCIAL. EL CENTRO COMERCIAL CUENTA
CON UNA SBA DE 57,040M2 Y AN SE ENCUENTRA EN DESARROLLO ESPERANDO
QUE INICIE OPERACIONES EN AGOSTO DE 2017. SIN EMBARGO, ESTA
TRANSACCIN SE ENCUENTRA SUJETA A LA AUTORIZACIN POR PARTE DE LA
COMISIN FEDERAL DE COMPETENCIA ECONMICA (COFECE), ESTIMANDO QUE SE
CONCRETE DURANTE EL 3T17. CONSIDERANDO ESTO, EL PORTAFOLIO DE FSHOP
EST INTEGRADO POR 17 PROPIEDADES CON UNA SUPERFICIE BRUTA
ARRENDABLE (SBA) TOTAL DE 471,718M2 AL 1T17 (VS. 17 PROPIEDADES Y
471,130M2 AL 1T16). ES IMPORTANTE SEALAR QUE TODAVA NO SE
CONSIDERAN LAS PLAZAS DELA PERLA Y SENTURA TLALNEPANTLA, DADO QUE
AN NO ESTN OPERANDO. LOS INGRESOS TOTALES PRESENTARON UN
CRECIMIENTO DE 15.0% EN LOS UDM, ALCANZANDO NIVELES DEP$1,035M AL
1T17 (VS. P$900M AL 1T16). EL 78.4% SE REFIEREN A INGRESOS POR
RENTAS, REPRESENTANDO P$812M AL 1T17 (VS. P$692M AL 1T16). ESTE
CRECIMIENTO OBEDECE ALA INCORPORACIN DE LA PLAZA CRUZ DEL SUR EN EL
4T15, AS COMO POR LA MEJORA EN EL FACTOR DE OCUPACIN TOTAL,
CERRANDO EN 94.5% AL 1T17 (VS. 92.3% AL 1T16), DEBIDO
PRINCIPALMENTE A UN INCREMENTO EN EL FACTOR DE OCUPACIN DE LOS
FASHION MALLS Y POWER CENTERS. CABE SEALAR QUE LA GENERACIN DE
INGRESOS SE ENCUENTRA EN LNEA CON LOS NIVELES ESPERADOS EN LAS
PROYECCIONES DE HR RATINGS REALIZADAS EL 25 DE ENERO DE 2017.
ANALIZANDO LOS INGRESOS POR PLAZA, SE OBSERVA QUE EL CENTRO
COMERCIAL CON MAYOR RELEVANCIA ES PLAZA LAS CIBELES, QUE REPRESENTA
EL 16.7% DE LOS INGRESOS TOTALES DE LOS UDM AL 1T17 (VS. 14.0% AL
1T16); LE SIGUE PUERTO PARASO, CON EL 11.9% (VS. 11.2% AL 1T16) Y
PUERTA TEXCOCO CON EL 10.5% (VS. 10.7% AL 1T16). LO ANTERIOR
REFLEJA LA SANA DIVERSIFICACIN QUE MANTIENE EL FIDEICOMISO EN
RELACIN A LA GENERACIN DE INGRESOS, MITIGANDO CUALQUIER IMPACTO POR
CONCENTRACIN.POR SU PARTE, AL ANALIZAR LOS INGRESOS POR CLIENTE, SE
APRECIA LA BUENA CALIDAD CREDITICIA DE LOS ARRENDATARIOS AL SER EL
PRINCIPAL CLIENTE GRUPO WALMART, QUIEN REPRESENTA 4.1% DE LOS
INGRESOS TOTALES AL 1T17 (VS. 3.5% AL 1T16), SEGUIDO DE CINPOLIS
CON EL 3.8% (VS. 4.7% AL 1T16) YGRUPO LIVERPOOL CON EL 3.6% (VS.
3.5% AL 1T16). LOS DIEZ PRINCIPALES CLIENTES MANTIENEN UNA
PARTICIPACIN DEL 25.5% SOBRE LOS INGRESOS TOTALES AL 1T17 (VS.
24.4% AL 1T16). ESTO LE BRINDA UNA MAYOR SEGURIDAD DE PAGO A FSHOP
EN TRMINOS DE RIESGO DE CRDITO.
EL INGRESO NETO OPERATIVO (NOI ) Y EBITDA INCREMENTARON 18.9% Y
13.8% EN LOS UDM, GENERANDO P$747M Y P$679M AL 1T17 (VS. P$628M Y
P$596M AL 1T16) RESPECTIVAMENTE. ESTOS NIVELES NOS ARROJAN UN
MARGEN NOI Y MARGEN EBITDA DE 72.1% Y 65.5% AL 1T17 (VS. 69.8% Y
66.2% AL 1T16). LA MEJORA EN EL MARGEN NOI SE DEBE A LAS
EFICIENCIAS EN LOS GASTOS OPERATIVOS POR UN MAYOR CONTROL EN
ELPRESUPUESTO DE MANTENIMIENTO, AS COMO MAYORES ECONOMAS DE
ESCALA.
LA GENERACIN DE FLE EN LOS UDM FUE SUPERIOR AL AO ANTERIOR DEBIDO
AUN MAYOR FLUJO OPERATIVO POR UNA DISMINUCIN EN CUENTAS POR COBRAR
Y LA RECUPERACIN DE IMPUESTOS, ALCANZANDO UN FLE POR P$640M AL 1T17
(VS. P$400M AL 1T16), EQUIVALENTE A UN INCREMENTO DE 60.1%. EN
TRMINOS DE NUESTRAS PROYECCIONES DEL 25 DE ENERO DE 2017 ESTE NIVEL
ES SUPERIOR AL PROYECTADO EN EL ESCENARIO BASE.AL 1T17, LA DEUDA
TOTAL DE FIBRA SHOP CERR EN P$3,746M (VS. P$2,962M AL 1T16 Y
P$2,967M EN EL ESCENARIO BASE DE ENERO 2017), DEBIDO A QUE EL
FIDEICOMISO DISPUSO DE P$800M DE LA LNEA DE CRDITO REVOLVENTE
COMPROMETIDA. EST LNEA COMPROMETIDA ES POR P$3,200M CON DIVERSOS
BANCOS A UN PLAZO DE 3 AOS Y UNA TASA TIIE28MS UNA SOBRETASA DE 150
PUNTOS BASE. TOMANDO EN CUENTA EL EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE
EFECTIVO, LA DEUDA NETA SE INCREMENT 134.4% PRESENTANDO NIVELES DE
P$3,603M AL 1T17 (VS. P$1,537M AL 1T16). LO ANTERIOR SE DEBE A QUE
LOS RECURSOS QUE OBTUVIERON DE LA EMISIN FSHOP 15 POR P$3,000M SE
UTILIZARON PARA SUSTITUIR DEUDAQUE SE HABA DESTINADO PARA LAS
ADQUISICIONES (GALERA TAPACHULA, LOS ATRIOS, GALERAS MALL SONORA Y
LAS MISIONES). CON BASE EN LO ANTERIOR, LOS AOS DE PAGO DEDEUDA
NETA A FLE Y EBITDA AUMENTARON A 5.6 AOS Y 5.3 AOS AL 1T17 (VS. 3.8
AOS Y 2.6 AOS AL 1T16).
UN FACTOR DE FORTALEZAFINANCIERA QUE PRESENTA EL FIDEICOMISO ES QUE
EL 100.0% DE LA DEUDA TOTAL AL 1T17 ES DE LARGO PLAZO, LO CUAL
REFLEJA LA SANA ESTRUCTURA DE LA MISMA SIENDO SU PRINCIPAL
VENCIMIENTO EN EL 2T20 POR LA AMORTIZACIN DE FSHOP 15. ASIMISMO, SE
DEBE MENCIONAR QUE LAS NUEVAS EMISIONES FSHOP 17 Y FSHOP 17-2 SE
COLOCARN A UN PLAZO DE 5 Y 7 AOS CON PAGO A VENCIMIENTO,
MANTENIENDO LA ESTRUCTURA DE LARGO PLAZO DEL FIDEICOMISO. TOMANDO
EN CUENTA LO ANTERIOR, OBTENEMOS UNA COBERTURA DEL SERVICIO DE LA
DEUDA (DSCR POR SUS SIGLAS EN INGLS) EN NIVELES DE 3.8X AL 1T17
(VS. 0.2X AL 1T16) Y UN DSCR CON CAJA DE 12.2X AL 1T17 (VS. 1.3X AL
1T16).LAS PROYECCIONES DE HR RATINGS PARA EL PERIODO 2016 - 2025
CONSIDERAN UN CRECIMIENTO ORGNICO EN LOS INGRESOS AL CONSIDERAR QUE
EL FIDEICOMISO FRENE SU PLAN DE EXPANSIN POR LA SITUACIN DE
INCERTIDUMBRE ECONMICA POR LA QUE ATRAVIESA ACTUALMENTE EL PAS.
ESTO SE VER TRADUCIDO ENUN INCREMENTO MODERADO EN LA GENERACIN DE
FLE, SIN EMBARGO, FSHOP SEGUIR HACIENDO FRENTE A SUS OBLIGACIONES
DE DEUDA EN LOS SIGUIENTES AOS, AUNQUE ESPERANDOPRESIONES EN 2020
POR EL VENCIMIENTO DE LA EMISIN FSHOP 15. ASIMISMO, EN EL ESCENARIO
BASE SE ESTIMA QUE FIBRA SHOP INCURRA EN MAYOR DEUDA POR EL PLAN DE
INVERSIONES QUE DEBE REALIZAR Y POR PAGAR DISTRIBUCIONES A SUS
TENEDORES POR ARRIBA DE LO OBLIGADO POR LEY; MIENTRAS QUE EN EL
ESCENARIO DE ESTRS SE CONTEMPLA QUESLO SE REALICEN LAS
DISTRIBUCIONES OBLIGATORIAS BENEFICIANDO LA DISPOSICIN DE
EFECTIVO.
POR LTIMO, SE CONSIDERA LA EXPERIENCIA PROFESIONAL DE LOS SOCIOS Y
EL EQUIPO ADMINISTRATIVO, LOS CUALES PRESENTAN UNA EXPERIENCIA
ACUMULADA DE MS DE 80 AOS Y 74 AOS EN EL SECTOR INMOBILIARIO,
RESPECTIVAMENTE.ANEXOS - ESCENARIO BASE INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO
ADJUNTO
NOTA: ESTAS PROYECCIONES CORRESPONDEN A LA LTIMA ACCIN DE
CALIFICACIN EL 25 DE ENERO DE 2017, HABIENDO SIDO ACTUALIZADOS LOS
ANEXOS AL 1T17.
ANEXOS - ESCENARIO DE ESTRS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO
ADJUNTODESCRIPCIN DEL EMISOR
EL FIDEICOMISO F/00854 (FSHOP Y/O FIBRA SHOP Y/O EL FIDEICOMISO) SE
ESTABLECICOMO UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO EL 21 DE JUNIO DE 2013
POR FIBRA SHOP ADMINISTRACIN, S.C. (EL FIDEICOMITENTE) Y THE BANK
OF NEW YORK MELLON, S.A., INSTITUCINDE BANCA MLTIPLE (EL FIDUCIARIO
Y/O BONY). FSHOP TIENE COMO OBJETIVO LA ADQUISICIN, CONSTRUCCIN Y
ADMINISTRACIN DE DIVERSOS CENTROS COMERCIALES EN MXICO ENFOCADOS A
UN MERCADO DE CLASE MEDIA Y MEDIA ALTA. AL CIERRE DEL 1T17 FIBRA
SHOP POSEE UNA CARTERA DE 17 UNIDADES DE TIPO COMERCIAL (SIN
CONSIDERAR LA PERLA Y SENTURA TLALNEPANTLA) CON 471,718M2 DE SBA
(VS. 17 PROPIEDADES Y 471,130M2 AL 1T16).
CONTACTOSMARA JOS ARCE
ASOCIADA DE CORPORATIVOS
MARIAJOSE.ARCE@HRRATINGS.COM
LUIS ROBERTO QUINTERODIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA /
ABS
LUIS.QUINTERO@HRRATINGS.COMMXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEO DE LA
REFORMA #1015 TORRE A, PISO 3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP
01210,TEL 52 (55) 1500 3130.
ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE CENTER, SUITE 8500, NEW YORK, NEW
YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1 (212) 220 5735.LA CALIFICACIN OTORGADA
POR HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V. A ESA ENTIDAD, EMISORA Y/O
EMISIN EST SUSTENTADA EN EL ANLISIS PRACTICADO EN ESCENARIOS BASE Y
DE ESTRS, DE CONFORMIDAD CON LA(S) SIGUIENTE(S) METODOLOGA(S)
ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA INSTITUCIN CALIFICADORA:
EVALUACIN DE RIESGO CREDITICIO DE DEUDA CORPORATIVA, MAYO DE
2014
PARA MAYOR INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S), FAVOR
DE CONSULTAR WWW.HRRATINGS.COM/ES/METODOLOGIA.ASPX
INFORMACIN COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCIN V, INCISO
A), DEL ANEXO 1 DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES
A LAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES.CALIFICACIN ANTERIOR
INICIAL
FECHA DE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN INICIALPERIODO QUE ABARCA LA
INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA POR HR RATINGS PARA EL OTORGAMIENTO
DE LA PRESENTE CALIFICACIN. 3T13 - 1T17RELACIN DE FUENTES DE
INFORMACIN UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS PROPORCIONADAS POR TERCERAS
PERSONAS INFORMACIN TRIMESTRAL INTERNA Y ANUAL DICTAMINADA POR UN
TERCERO (KPMG).
CALIFICACIONES OTORGADAS POR OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE
FUERONUTILIZADAS POR HR RATINGS (EN SU CASO). N/A
HR RATINGS CONSIDER AL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO,
LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL
ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTE Y LOS POSIBLES ADQUIRENTES DE
DICHOS VALORES. (EN SU CASO) N/A HRRATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V.
(HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN CALIFICADORA DE VALORES AUTORIZADA
POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV), REGISTRADA
ANTE LA SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (SEC) COMO UNA
NATIONALLY RECOGNIZED STATISTICAL RATING ORGANIZATION (NRSRO) PARA
LOS ACTIVOS DE FINANZAS PBLICAS, CORPORATIVOS E INSTITUCIONES
FINANCIERAS, SEGN LO DESCRITO EN LA CLUSULA (V) DE LA SECCIN
3(A)(62)(A) DE LA U.S. SECURITIES EXCHANGE ACT DE 1934 Y
CERTIFICADA COMO UNA CREDIT RATING AGENCY (CRA) POR LA EUROPEAN
SECURITIES AND MARKETS AUTHORITY (ESMA).
LA CALIFICACIN ANTES SEALADA FUE SOLICITADA POR LA ENTIDAD O
EMISOR, O EN SU NOMBRE, Y POR LO TANTO, HR RATINGS HA RECIBIDO LOS
HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DESUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN. EN NUESTRA PGINA DE INTERNET WWW.HRRATINGS.COM SE
PUEDE CONSULTAR LA SIGUIENTE INFORMACIN: (I) EL PROCEDIMIENTO
INTERNO PARA ELSEGUIMIENTO A NUESTRAS CALIFICACIONES Y LA
PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES; (II) LOS CRITERIOS DE ESTA
INSTITUCIN CALIFICADORA PARA EL RETIRO O SUSPENSIN DELMANTENIMIENTO
DE UNA CALIFICACIN, Y (III) LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE
NUESTRO COMIT DE ANLISIS.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DEHR RATINGS DE MXICO S.A. DE C.V.
(HR RATINGS) SON OPINIONES CON RESPECTO A LA CALIDAD CREDITICIA Y/O
A LA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O RELATIVASAL DESEMPEO
DE LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO SOCIAL, POR
PARTE DE SOCIEDADES EMISORAS Y DEMS ENTIDADES O SECTORES, Y SE
BASAN EXCLUSIVAMENTE EN LAS CARACTERSTICAS DE LA ENTIDAD, EMISIN
Y/U OPERACIN, CON INDEPENDENCIA DE CUALQUIER ACTIVIDAD DE NEGOCIO
ENTRE HR RATINGS Y LA ENTIDAD O EMISORA. LAS CALIFICACIONES Y/U
OPINIONES OTORGADAS SE EMITEN EN NOMBRE DE HR RATINGS Y NO DE SU
PERSONAL DIRECTIVO O TCNICO Y NO CONSTITUYEN RECOMENDACIONES PARA
COMPRAR, VENDER O MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR A CABO
ALGN TIPO DE NEGOCIO, INVERSIN U OPERACIN, Y PUEDEN ESTAR SUJETAS A
ACTUALIZACIONES EN CUALQUIERMOMENTO, DE CONFORMIDAD CON LAS
METODOLOGAS DE CALIFICACIN DE HR RATINGS, EN TRMINOS DE LO
DISPUESTO EN EL ARTCULO 7, FRACCIN II Y/O III, SEGN CORRESPONDA, DE
LAS "DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE
VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES".HR RATINGS
BASA SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES EN INFORMACIN OBTENIDA DE
FUENTES QUE SON CONSIDERADAS COMO PRECISAS Y CONFIABLES, SIN
EMBARGO,NO VALIDA, GARANTIZA, NI CERTIFICA LA PRECISIN, EXACTITUD O
TOTALIDAD DE CUALQUIER INFORMACIN Y NO ES RESPONSABLE DE CUALQUIER
ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS OBTENIDOS POR EL USO DE ESA
INFORMACIN. LA MAYORA DE LAS EMISORAS DE INSTRUMENTOS DE DEUDA
CALIFICADAS POR HR RATINGS HAN PAGADO UNA CUOTA DE CALIFICACIN
CREDITICIA BASADA EN EL MONTO Y TIPO DE EMISIN. LA BONDAD DEL
INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORA Y, EN SU CASO, LA OPININ
SOBRE LA CAPACIDAD DE UNA ENTIDAD CON RESPECTO A LA ADMINISTRACIN
DE ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN VERSE MODIFICADAS,
LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA BAJA LA CALIFICACIN,
SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE HR RATINGS.
HR RATINGS EMITE SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE MANERA TICA Y
CON APEGO A LAS SANAS PRCTICAS DE MERCADO Y A LA NORMATIVA
APLICABLE QUE SE ENCUENTRA CONTENIDA EN LA PGINA DE LA PROPIA
CALIFICADORA WWW.HRRATINGS.COM, DONDE SE PUEDEN CONSULTAR
DOCUMENTOS COMO EL CDIGO DE CONDUCTA, LAS METODOLOGAS O CRITERIOS
DE CALIFICACIN Y LAS CALIFICACIONES VIGENTES.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES QUE EMITE HR RATINGS CONSIDERAN UN
ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA RELATIVA DE UNA ENTIDAD, EMISORA
Y/O EMISIN, POR LO QUE NO NECESARIAMENTE