HR RATINGS RATIFIC LA CALIFICACIN DE HR AAA CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA LA
03 Abril 2018 - 9:21AM
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CIUDAD DE MXICO (03 DE ABRIL DE 2018) - HR RATINGS RATIFIC LA
CALIFICACIN DE HR AAA CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA LA REAPERTURA DE
LA EMISIN FUNO 17-2 DE FUNO POR UN MONTO ADICIONAL DE HASTA
P$2,000M.
LA RATIFICACIN DE LA CALIFICACIN DE FUNO 17-2 SE APOYA EN LA
CALIFICACIN CORPORATIVA DE FUNO, REALIZADA POR HR RATINGS EL 29 DE
ENERO DE 2018. A SU VEZ, LA CALIFICACIN SE BASA EN SU SANA
GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO (FLE) DURANTE LOS LTIMOS DOCE
MESES (UDM), LO CUAL EN CONJUNTO CON LA SANA ESTRUCTURA DE DEUDA HA
REFLEJADO UN MAYOR DSCR EN 2017. DE IGUAL MANERA, DURANTE EL CUARTO
TRIMESTRE DE 2017 (4T17),FUNO REFINANCI LA FUNO 13 VA LA FUNO 17 Y
FUNO 17-2, ALARGANDO LA VIDA DE SU DEUDA TOTAL Y EXTENDIENDO SU
PLAZO. ADICIONALMENTE, SE CONSIDERA LA SANA DIVERSIFICACIN DE
INGRESOS POR TIPO DE INMUEBLE QUE HA MANTENIDO EN 2017,
REPRESENTANDO LA DIVISIN COMERCIAL (56.5%), INDUSTRIAL (25.8%) Y
OFICINAS (17.7%). DE LA MISMA FORMA, SE TOMA EN CUENTA LA CAPACIDAD
QUE FUNO HA PRESENTADO PARA REESTRUCTURAR SU DEUDA Y OBTENER
RECURSOS FINANCIEROS VA OFERTAS PBLICAS DE CERTIFICADOSBURSTILES
FIDUCIARIOS (CBFIS), LO CUAL LE HA PERMITIDO PRESENTAR UNA RAZN DE
COBERTURA AL SERVICIO DE LA DEUDA (DSCR) ESTABLE DE 1.6 VECES (X)
EN 2017 VS. 0.9X EN 2016.
LA REAPERTURA DE LA EMISIN SER POR UN MONTO DE HASTA P$2,000M
ADICIONALES A LOS CEBURS ACTUALES CORRESPONDIENTES A LA FUNO
17-2POR P$6,100M. LOS RECURSOS FINANCIEROS SERN UTILIZADOS PARA LA
AMORTIZACIN ANTICIPADA DE LA FUNO 16, AS COMO USOS CORPORATIVOS
GENERALES. A CONTINUACIN, SEDETALLAN LAS PRINCIPALES CARACTERSTICAS
DE LA EMISIN:
PRINCIPALES FACTORES CONSIDERADOSDE ACUERDO CON LA METODOLOGA DE HR
RATINGS, SE REALIZARON PROYECCIONES FINANCIERAS DE FIBRA UNO EL 29
DE ENERO DE 2018 EN DONDE SE EVALUARONLAS MTRICAS FINANCIERAS Y DE
EFECTIVO DISPONIBLE, BAJO UN ESCENARIO BASE Y UNO DE ESTRS. LAS
PROYECCIONES REALIZADAS ABARCAN DESDE EL 1T18 AL 4T25. A
CONTINUACIN SE PRESENTAN LOS RESULTADOS OBTENIDOS PARA CADA UNO DE
LOS ESCENARIOS MENCIONADOS: ALGUNOS DE LOS ASPECTOS MS IMPORTANTES
SOBRE LOS QUE SE BASA LA CALIFICACIN SON:
GENERACIN DE FLE, BAJO UN ESCENARIO DE ESTRS, PRESENTANDO UN FLE
ACUMULADO ENTRE 2018 Y 2025 DE P$93,995M (VS. P$104,135M EN EL
ESCENARIO BASE). ESTO ES EVIDENCIA DE LA CAPACIDAD DE GENERACIN DE
FLE, AUN BAJO UN ESCENARIO DE ESTRS,DEBIDO A QUE EL CLCULO DEL FLE
SLO CONSIDERA LAS DISTRIBUCIONES OBLIGATORIAS HACIA LOS TENEDORES.
PARA EL PAGO DE LAS DISTRIBUCIONES HACIA LOS TENEDORES, SETOMA COMO
PUNTO DE PARTIDA EL RESULTADO FISCAL NETO, EL CUAL ES -7.6% MENOR
EN EL ESCENARIO DE ESTRS EN COMPARACIN CON EL ESCENARIO BASE. CON
BASE EN LO ANTERIOR, EL DSCR ACUMULADO ES DE 1.4X BAJO EL ESCENARIO
DE ESTRS (VS. 1.6X EN EL ESCENARIO BASE), SUPERIOR A LO PROYECTADO
EN LA REVISIN ANTERIOR. CAPACIDAD DEREFINANCIAMIENTO Y OBTENCIN DE
RECURSOS POR PARTE DEL FIDEICOMISO. LO ANTERIOR SE REFLEJA EN LA
COLOCACIN DE EMISIONES DE DEUDA POR P$72,145M AL 4T17 DESDE
SUINICIO, SIENDO FUNO 17 Y FUNO 17-2 LAS MS RECIENTES, AS COMO UN
MONTO DE P$74,690M VA OFERTAS PBLICAS DE CBFIS, SIENDO LA MS
RECIENTE DURANTE EL 4T17. LOANTERIOR LE BRINDA FLEXIBILIDAD
FINANCIERA A FIBRA UNO PARA LA ADQUISICIN DE NUEVAS PROPIEDADES Y
EL SERVICIO DE SU DEUDA TOTAL. SANO PERFIL DE VENCIMIENTOS DE LOS
CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO, EN TRMINOS DE RENTAS, DONDE EL 60.9% DE
LOS CONTRATOS VENCEN EN UN PLAZO MAYOR A 3 AOS (VS. 60.5% AL 4T16).
LO ANTERIORSE VE RESPALDADO POR UNA TASA DE RENOVACIN DE 87.0% AL
4T17 (VS. 90.0% AL 4T16).
SANA DIVERSIFICACIN EN TRMINOSDE LOS INGRESOS POR TIPO DE ACTIVO.
EN 2017, EL SECTOR COMERCIAL REPRESENTA EL 51.9% DE LOS INGRESOS
POR RENTA DE LOS UDM, SEGUIDO DEL SECTOR INDUSTRIAL CON EL24.7% Y,
POR LTIMO, DEL SEGMENTO DE OFICINAS CON EL 23.4% (VS. 51.7%, 25.1%
Y 23.2% EN 2016).
ESTABLE GENERACIN DE NOI, PRESENTANDO UNMARGEN NOI DE 80.3% EN 2017
(VS. 80.5% EN 2016). LA ESTABILIZACIN EN LA GENERACIN DE NOI SE
DEBE A UN RPIDO PROCESO DE MADURACIN DE LAS PROPIEDADES BAJO
ADMINISTRACIN.
EXPERIENCIA DEL PERSONAL ADMINISTRATIVO Y SU GOBIERNO CORPORATIVO.
EL EQUIPO DIRECTIVO DE FUNO PRESENTA UNA AMPLIA EXPERIENCIAEN LA
ADMINISTRACIN Y OPERACIN DE INMUEBLES, SIENDO RESPALDADO POR UN
COMIT TCNICO CON MIEMBROS QUE PRESENTAN UNA EXPERIENCIA PROMEDIO
MAYOR A 37 AOS POR INTEGRANTE, LO CUAL SE REFLEJA EN UN SANO FACTOR
DE OCUPACIN DE 94.3% AL 4T17 (VS. 94.4% AL 4T16). LA RATIFICACIN EN
LA CALIFICACIN DE FUNO 17-2, SE BASAEN LA SANA CAPACIDAD FINANCIERA
QUE HA MOSTRADO FIBRA UNO PARA PODER LEVANTAR CAPITAL VA EL MERCADO
DE CAPITALES, AS COMO RECURSOS FINANCIEROS PROVENIENTES DEL MERCADO
DE DEUDA. LO ANTERIOR LE HA BRINDADO A FUNO LA SUFICIENTE CAPACIDAD
FINANCIERA PARA PODER REESTRUCTURAR SU DEUDA TOTAL O PROSEGUIR CON
SU PLAN DE ADQUISICIONES Y DESARROLLO DE INMUEBLES, COMO HA SIDO EL
CASO DESDE SU CREACIN EN 2011. LO ANTERIOR SE VIO REFLEJADO VA LA
COLOCACIN DE FUNO 17 Y FUNO 17-2 POR UN MONTO TOTAL DE P$7,100M
DURANTE EL 4T17, MISMOS RECURSOS QUE FUERON UTILIZADOS PARA
REFINANCIAR LA FUNO 13, MEJORANDO EL PERFIL DE VENCIMIENTOS DEL
FIDEICOMISO. ASIMISMO, DURANTE EL 4T17 SE LLEV A CABO UNA OFERTA
PBLICA ADICIONAL DE CBFIS POR UN MONTO DE P$12,802M, UTILIZANDO
DICHOS RECURSOS PARA LA ADQUISICIN DENUEVAS PROPIEDADES.
DURANTE 2017, FIBRA UNO ADQUIRI VARIAS OPERACIONES PARA CERRAR CON
UN TOTAL DE 552 OPERACIONES Y UNA SBA DE 8,447,785M2 AL 4T17 (VS.
519 OPERACIONES Y 7,369,935M2 AL 4T16), REPRESENTANDO UN
CRECIMIENTO DE 6.4% EN TRMINOS DE PROPIEDADES Y DE 14.6% EN TRMINOS
DE SBA, RESPECTIVAMENTE. ADICIONALMENTE, HAY QUE MENCIONAR QUE EL
FIDEICOMISO RECIENTEMENTE ANUNCI TRANSACCIONES DURANTE EL 4T17 QUE
AN NOFORMAN PARTE DE LA SBA, DOS PROPIEDADES DEL PORTAFOLIO TURBO Y
MONTES URALES, MISMAS QUE SE HABRN DE INTEGRAR DURANTE EL 2018 Y
HABRN DE SER ADQUIRIDAS VA LOS RECURSOS QUE SE LEVANTARON A TRAVS
DE LA LTIMA OFERTA PBLICA DE ACCIONES. EL RITMO DE CRECIMIENTO
MOSTRADO POR FIBRA UNO DURANTE LOS UDM HA SIDO INFERIORA AOS
ANTERIORES, LO CUAL SE DEBE AL TAMAO DEL FIDEICOMISO.
AL CIERRE DEL 4T17, ELFIDEICOMISO PRESENTA UN TOTAL DE 10
PROPIEDADES BAJO DESARROLLO, ESTIMANDO QUE SIETE SEAN ENTREGADOS
DURANTE 2018, DOS EN 2019 Y UNO EN 2020, LO CUAL ADICIONARA UNA SBA
DE 697,485M2, EQUIVALENTE A UN AUMENTO DE 8.3% EN COMPARACIN A LA
SBA AL 4T17. EN OPININ DE HR RATINGS, SE ESPERARA QUE FUNO CADA VEZ
OBTENGA UNA MAYOR PROPORCIN DE SU CRECIMIENTO VA EL DESARROLLO DE
NUEVAS PROPIEDADES O PROPIEDADES EXISTENTES QUE PUEDEN ATRAVESAR UN
PROCESO DE AMPLIACIN.DEBIDO AL AUMENTO EN TRMINOS DE SBA POR 14.6%,
AS COMO UN CRECIMIENTO EN FUNCIN DE LA INFLACIN PARA LOS
CONTRATOSDE ARRENDAMIENTO DE FIBRA UNO, DURANTE 2017, EL
FIDEICOMISO CERR CON UN TOTAL DE INGRESOS DE P$14,621M (VS.
P$13,253M EN 2016), REPRESENTANDO UN CRECIMIENTO DE 10.3%. A LA
PAR, EL PORTAFOLIO DE FUNO MANTUVO SANOS NIVELES DE FACTOR DE
OCUPACIN CERRANDO EN NIVELES DE 94.3% AL 4T17 (VS. 94.4% AL 4T16).
SI SE ANALIZA ELFACTOR DE OCUPACIN POR SEGMENTO, PODEMOS OBSERVAR
QUE AL 4T17 EL SEGMENTO CON EL MAYOR FACTOR DE OCUPACIN ES EL
INDUSTRIAL CON 96.4%, SEGUIDO DEL COMERCIAL CON 94.6% Y, POR LTIMO,
EL SEGMENTO DE OFICINAS CON 86.0% (VS. 96.5%, 93.6% Y 88.2% AL
4T16). LA BAJA EN EL FACTOR DE OCUPACIN DEL SECTOR INDUSTRIAL SE
DEBE ENPARTE A LA INCORPORACIN DE NUEVAS PROPIEDADES
CORRESPONDIENTES A ESTE SEGMENTO, MIENTRAS EN EL SEGMENTO DE
OFICINAS HAN LLEGADO VARIAS OPCIONES EN LOS LTIMOSPERIODOS AL
MERCADO. HR RATINGS DAR SEGUIMIENTO AL SECTOR INDUSTRIAL Y DE
OFICINAS PARA VER CMO SE COMPORTAN EN LOS PERIODOS SUBSECUENTES,
CONSIDERANDO QUE SON LOS DOS SEGMENTOS QUE PRESENTAN UNA CADA EN SU
FACTOR DE OCUPACIN.
ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE, EN 2017, CON BASE EN LOS CONTRATOS
DEARRENDAMIENTO ACTUALES, FIBRA UNO MANTIENE UNA SANA
DIVERSIFICACIN EN TRMINOS DE SU GENERACIN DE INGRESOS POR RENTA POR
TIPO DE PROPIEDAD, SIENDO EL SEGMENTOMS RELEVANTE EL SEGMENTO
COMERCIAL CON EL 56.5%, SEGUIDO DEL SEGMENTO INDUSTRIAL CON 25.8% Y
EL SEGMENTO DE OFICINAS CON 17.7% (VS. 61.0%, 22.9% Y 16.1% EN
2016). LO ANTERIOR HACE MS DEFENSIVO EL PORTAFOLIO DE FUNO ANTE
ESCENARIOS DE BAJO CRECIMIENTO, CONSIDERANDO QUE NO DEPENDE DE UN
SOLO SEGMENTO Y QUE NO SIEMPRESE VEN IMPACTADOS DE LA MISMA MANERA
LOS DISTINTOS TIPOS DE INMUEBLES.
EN TRMINOS DE GENERACIN DE NOI Y EBITDA, EN 2017 EL FIDEICOMISO
PRESENT NIVELESDE P$11,741M Y P$10,893M (VS. P$10,667M Y P$9,818M
EN 2016), REPRESENTANDO UN CRECIMIENTO DE 10.1% Y 10.9%,
RESPECTIVAMENTE. LO ANTERIOR REPRESENT UN MARGEN NOI Y MARGEN
EBITDA DE 80.3% Y 74.5% EN 2017 (VS. 80.5% Y 74.1% EN 2016). LA
ESTABILIDAD OBSERVADA EN TRMINOS DEL MARGEN NOI SE EXPLICA POR LA
MADURACIN LOGRADAPOR DIVERSAS PROPIEDADES QUE SE INCORPORARON
DURANTE 2016 COMO PUERTA DE HIERRO, EL SALTO, PATIO REVOLUCIN,
TORRE LATINO, SAN MARTIN OBISPO I Y II, LA PURSIMA, XOCHIMILCO I Y
GUSTAVO BAZ I, ADEMS DE LA RENOVACIN DE DIVERSOS CONTRATOS.
LA GENERACIN DE FLEPRESENT NIVELES DE P$9,135M EN 2017 (VS.
P$12,176 EN 2016). HAY QUE MENCIONAR QUE EL CLCULO DEL FLE
CONSIDERA LAS DISTRIBUCIONES OBLIGATORIAS QUE DEBE REALIZAR EL
FIDEICOMISO POR REGULACIN, AUNQUE EN EL ESCENARIO BASE SE ESTIMA
QUE FUNO REPARTA UN MONTO MAYOR A LO QUE DEBE REPARTIR POR
REGULACIN. EN 2017, EL NIVELDE DISTRIBUCIONES QUE REALIZ FIBRA UNO
FUE POR P$6,767M (VS. P$6,371M EN 2016), REPRESENTANDO UN
CRECIMIENTO DE 6.2%. LO ANTERIOR SE COMPARA FAVORABLEMENTE CONUN
ALZA DE 10.1% EN TRMINOS DE GENERACIN DE NOI EN 2017.
AL 4T17, LA DEUDA TOTAL CERR EN NIVELES DE P$68,062M (VS. P$64,807M
AL 4T16), REPRESENTANDO UN CRECIMIENTO DE 5.0%, DEBIDO A LA
DISPOSICIN DE UNA LNEA DE CRDITO QUIROGRAFARIA CON BANAMEX Y
UNALNEA HIPOTECARIA CON BANORTE. A PESAR DE QUE DURANTE EL 4T17 SE
LLEVARON A CABO LAS EMISIONES FUNO 17 Y FUNO 17-2, STAS FUERON EN
SU TOTALIDAD PARA EL REFINANCIAMIENTO DE DEUDA EXISTENTE, POR LO
QUE NO REPRESENT UN INCREMENTO SIGNIFICANTE EN LA DEUDA. ES
IMPORTANTE SEALAR QUE LA ESTRUCTURA DE DEUDA DE FUNO ES SANA,SIENDO
EL 3.6% DE CORTO PLAZO Y EL 96.4% RESTANTE DE LARGO PLAZO (VS. 1.0%
Y 99.0% AL 4T16). EN TRMINOS DE LA PROPORCIN DE LA DEUDA EN DLARES,
AL CIERRE DEL4T17 LA PROPORCIN DE LA DEUDA EN DLARES FUE DE 53.4%
(VS. 59.2% AL 4T16) Y EL 46.6% RESTANTE EN PESOS (VS. 40.8% AL
4T16). ESTA DISTRIBUCIN SE COMPARA CON UNA GENERACIN DE INGRESOS EN
DLARES DEL FIDEICOMISO DE APROXIMADAMENTE 26.0% (VS. 31.7% AL
4T16), MISMOS QUE SIRVEN COMO UNA COBERTURA NATURAL, EN
COMBINACINCON LOS DISTINTOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS QUE TOMARON
PARA CUBRIR POR UN MONTO DE HASTA US$450M EL SALDO INSOLUTO DE SU
DEUDA EN DLARES. CONSIDERANDO LOS INSTRUMENTOS FINANCIEROS, EL
75.9% DEL SALDO INSOLUTO DE LA DEUDA EN DLARES NO CUENTA CON
COBERTURA FINANCIERA, SIENDO CUBIERTOS POR LAS RENTAS GENERADAS EN
DLARES.
EL FIDEICOMISO F/1401 DE DEUTSCHE BANK MXICO, S.A. (FIBRA UNO Y/O
FUNO Y/O EL FIDEICOMISO) SE ESTABLECI COMO UN FIDEICOMISO
INMOBILIARIO EL 12 DE ENERO DE 2011 POR FIBRA UNO ADMINISTRACIN,
S.A. DE C.V. (EL FIDEICOMITENTE) Y DEUTSCHE BANK MXICO, S.A.,
INSTITUCIN DE BANCA MLTIPLE, DIVISIN FIDUCIARIA (EL FIDUCIARIO).
FUNO SE ESTABLECI PRINCIPALMENTE PARA ADQUIRIR Y POSEER PROPIEDADES
EN BIENES RACES CON EL FIN DE ARRENDAR Y DESARROLLAR PROPIEDADES
COMERCIALES,INDUSTRIALES Y DE USO MIXTO, AS COMO EDIFICIOS DE
OFICINAS Y TERRENOS, EN EL MERCADO MINORISTA MEXICANO. AL CIERRE
DEL 4T17 FUNO POSEE UNA CARTERA DE 8,447,785M2 DE SUPERFICIE BRUTA
ARRENDABLE (SBA) (VS. 7,369,935M2 AL 4T16), COMPUESTA DE 552
UNIDADES DE TIPO COMERCIAL, INDUSTRIAL, USO MIXTO Y DE OFICINAS
(VS. 519 UNIDADES AL 4T16), CON UN FACTOR DE OCUPACIN DE 94.3% (VS.
94.4% AL 4T16).
GLOSARIO INCLUIDO EN EL DOCUMENTO ADJUNTO.
ANEXOS DEL ESCENARIO BASE INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO.
NOTA: ESTAS PROYECCIONES CORRESPONDEN A LA LTIMA ACCIN DE
CALIFICACIN PARA FUNO EL 29 DE ENERO DE 2018, HABIENDO SIDO
ACTUALIZADOS LOS ANEXOS AL 4T17. ANEXOS DEL ESCENARIO DEESTRS
INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO.
CONTACTOS
DANIEL BARJAUANALISTA SENIOR DE CORPORATIVOS
DANIEL.BARJAU@HRRATINGS.COMLUIS R. QUINTERO
DIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA / ABS
LUIS.QUINTERO@HRRATINGS.COMMXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEO DE LA
REFORMA #1015 TORRE A, PISO 3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP
01210, TEL 52 (55) 1500 3130.
ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE CENTER, SUITE 8500, NEW YORK, NEW
YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1 (212) 220 5735.LA CALIFICACIN OTORGADA
POR HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V. A ESA ENTIDAD, EMISORA Y/O
EMISIN EST SUSTENTADA EN EL ANLISISPRACTICADO EN ESCENARIOS BASE Y
DE ESTRS, DE CONFORMIDAD CON LA(S) SIGUIENTE(S) METODOLOGA(S)
ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA INSTITUCIN CALIFICADORA:EVALUACIN DE
RIESGO CREDITICIO DE DEUDA CORPORATIVA, MAYO DE 2014.
PARA MAYOR INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S), FAVOR
DE CONSULTAR WWW.HRRATINGS.COM/ES/METODOLOGIA.ASPX
INFORMACIN COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCIN V, INCISO
A), DEL ANEXO 1 DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES
A LAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES.CALIFICACIN ANTERIOR
HR AAA | PERSPECTIVA ESTABLE
FECHA DE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN 29 DE ENERO DE 2018PERIODO QUE
ABARCA LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA POR HR RATINGS PARA EL
OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE CALIFICACIN. 1T11 - 4T17RELACIN DE
FUENTES DE INFORMACIN UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS PROPORCIONADAS POR
TERCERAS PERSONAS INFORMACIN TRIMESTRAL INTERNA Y ANUAL DICTAMINADA
(DELOITTE), SALVO 2017
CALIFICACIONES OTORGADAS POR OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE
FUERON UTILIZADAS POR HR RATINGS (EN SU CASO). N/A
HR RATINGS CONSIDER AL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO,
LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL
ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTE Y LOS POSIBLES ADQUIRENTES DE
DICHOS VALORES. (EN SU CASO) N/A HR RATINGS DEMXICO, S.A. DE C.V.
(HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN CALIFICADORA DE VALORES AUTORIZADA
POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV), REGISTRADA
ANTELA SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (SEC) COMO UNA NATIONALLY
RECOGNIZED STATISTICAL RATING ORGANIZATION (NRSRO) PARA LOS ACTIVOS
DE FINANZAS PBLICAS, CORPORATIVOS E INSTITUCIONES FINANCIERAS, SEGN
LO DESCRITO EN LA CLUSULA (V) DE LA SECCIN 3(A)(62)(A) DE LA U.S.
SECURITIES EXCHANGE ACT DE 1934 Y CERTIFICADA COMO UNA CREDIT
RATING AGENCY (CRA) POR LA EUROPEAN SECURITIES AND MARKETS
AUTHORITY (ESMA).
LA CALIFICACIN ANTES SEALADA FUE SOLICITADA POR LA ENTIDAD O
EMISOR, O EN SU NOMBRE, Y POR LO TANTO, HR RATINGS HA RECIBIDO LOS
HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN. EN NUESTRA PGINA DE INTERNET WWW.HRRATINGS.COM SE
PUEDE CONSULTAR LA SIGUIENTE INFORMACIN: (I) EL PROCEDIMIENTO
INTERNO PARA EL SEGUIMIENTO A NUESTRAS CALIFICACIONES Y LA
PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES; (II) LOS CRITERIOS DE ESTA
INSTITUCIN CALIFICADORA PARA EL RETIRO O SUSPENSIN DEL
MANTENIMIENTO DE UNA CALIFICACIN, Y (III) LA ESTRUCTURA Y PROCESO
DE VOTACIN DE NUESTRO COMIT DE ANLISIS.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE HR RATINGS DE MXICO S.A. DE
C.V. (HR RATINGS) SON OPINIONES CON RESPECTO A LA CALIDAD
CREDITICIA Y/O A LA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O
RELATIVAS AL DESEMPEO DE LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO
DEL OBJETO SOCIAL, POR PARTE DE SOCIEDADES EMISORAS Y DEMS
ENTIDADES O SECTORES, Y SE BASAN EXCLUSIVAMENTE EN
LASCARACTERSTICAS DE LA ENTIDAD, EMISIN Y/U OPERACIN, CON
INDEPENDENCIA DE CUALQUIER ACTIVIDAD DE NEGOCIO ENTRE HR RATINGS Y
LA ENTIDAD O EMISORA. LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES OTORGADAS SE
EMITEN EN NOMBRE DE HR RATINGS Y NO DE SU PERSONAL DIRECTIVO O
TCNICO Y NO CONSTITUYEN RECOMENDACIONES PARA COMPRAR, VENDER
OMANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR A CABO ALGN TIPO DE
NEGOCIO, INVERSIN U OPERACIN, Y PUEDEN ESTAR SUJETAS A
ACTUALIZACIONES EN CUALQUIER MOMENTO,DE CONFORMIDAD CON LAS
METODOLOGAS DE CALIFICACIN DE HR RATINGS, EN TRMINOS DE LO
DISPUESTO EN EL ARTCULO 7, FRACCIN II Y/O III, SEGN CORRESPONDA, DE
LAS"DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE
VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES".HR RATINGS
BASA SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES EN INFORMACIN OBTENIDA DE
FUENTES QUE SON CONSIDERADAS COMO PRECISAS Y CONFIABLES, SIN
EMBARGO, NO VALIDA, GARANTIZA, NI CERTIFICA LA PRECISIN, EXACTITUD
O TOTALIDAD DE CUALQUIER INFORMACIN Y NO ES RESPONSABLE DE
CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS OBTENIDOS POR EL USO
DE ESA INFORMACIN. LA MAYORA DE LAS EMISORAS DE INSTRUMENTOS DE
DEUDA CALIFICADAS POR HR RATINGS HAN PAGADO UNA CUOTA DE
CALIFICACIN CREDITICIA BASADA EN EL MONTO Y TIPO DE EMISIN. LA
BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORA Y, EN SU CASO, LA
OPININ SOBRE LA CAPACIDAD DE UNA ENTIDAD CON RESPECTO A LA
ADMINISTRACIN DE ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN VERSE
MODIFICADAS, LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA BAJA LA
CALIFICACIN, SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO
DE HR RATINGS. HR RATINGS EMITE SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE
MANERA TICA Y CON APEGO A LAS SANAS PRCTICAS DE MERCADO Y A LA
NORMATIVA APLICABLE QUE SE ENCUENTRA CONTENIDA EN LA PGINA DE LA
PROPIA CALIFICADORA WWW.HRRATINGS.COM, DONDE SE PUEDEN CONSULTAR
DOCUMENTOS COMO EL CDIGO DE CONDUCTA, LAS METODOLOGAS O CRITERIOS
DE CALIFICACIN Y LAS CALIFICACIONES VIGENTES.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES QUE EMITE HR RATINGS CONSIDERAN UN
ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA RELATIVA DE UNA ENTIDAD, EMISORA
Y/O EMISIN, POR LO QUE NO NECESARIAMENTE REFLEJAN UNA PROBABILIDAD
ESTADSTICA DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO, ENTENDINDOSE COMO TAL, LA
IMPOSIBILIDAD O FALTA DE VOLUNTAD DE UNA ENTIDAD O EMISORA PARA
CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE PAGO, CON LO CUAL LOS
ACREEDORES Y/O TENEDORES SE VEN FORZADOS A TOMAR MEDIDAS PARA
RECUPERAR SU INVERSIN, INCLUSO, A REESTRUCTURAR LA DEUDA DEBIDO A
UNA SITUACIN DE ESTRS ENFRENTADA POR EL DEUDOR. NO OBSTANTE LO
ANTERIOR, PARA DARLE MAYOR VALIDEZ A NUESTRAS OPINIONES DE CALIDAD
CREDITICIA, NUESTRA METODOLOGA CONSIDERA ESCENARIOS DE ESTRS COMO
COMPLEMENTO DEL ANLISIS ELABORADO SOBRE UN ESCENARIO BASE. LOS
HONORARIOS QUE HR RATINGS RECIBEPOR PARTE DE LOS EMISORES
GENERALMENTE VARAN DESDE US$1,000 A US$1,000,000 (O EL EQUIVALENTE
EN OTRA MONEDA) POR EMISIN. EN ALGUNOS CASOS, HR RATINGS CALIFICAR
TODAS O ALGUNAS DE LAS EMISIONES DE UN EMISOR EN PARTICULAR POR UNA
CUOTA ANUAL. SE ESTIMA QUE LAS CUOTAS ANUALES VAREN ENTRE US$5,000
Y US$2,000,000 (O ELEQUIVALENTE EN OTRA MONEDA).