FITCH RATINGS RATIFIC LAS SIGUIENTES CALIFICACIONES DE BANCO NACIONAL DE MXICO, S.A. INTEGRANTE DEL GRUPO FINANCIERO BANAMEX, DIVISIN FIDUCIARIA, (BANAMEX), ACTUANDO EXCLUSIVAMENTE COMO FIDUCIARIO DEL FIDEICOMISO IRREVOCABLE IDENTIFICADO BAJO EL NMERO 17416-3 (FIBRA DANHOS O DANHOS):

- CALIFICACIN EN ESCALA NACIONAL DE LARGO PLAZO EN AAA(MEX), PERSPECTIVA ESTABLE;

- CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS (CBFS) CON CLAVE DE PIZARRA DANHOS16 POR MXN3,000 MILLONES CON VENCIMIENTO EN 2026 EN AAA(MEX);

- CBFS CON CLAVE DE PIZARRA DANHOS16-2 POR MXN1,000 MILLONES CON VENCIMIENTO EN 2019 EN AAA(MEX);

- CBFS CON CLAVE DE PIZARRA DANHOS17 POR MXN2,500 MILLONES CON VENCIMIENTO EN 2027 EN AAA(MEX).

LAS CALIFICACIONES DE DANHOS REFLEJAN LA SLIDA CALIDAD DE LOS ACTIVOS DE SU PORTAFOLIO ACTUAL, UNA ALTA CAPACIDAD DE GENERAR INGRESOS POR RENTA Y SU DIVERSIFICACIN DE INGRESOS POR INQUILINO, EN LACUAL NINGUNO DE ELLOS REPRESENTA MS DE 7% DE LA SUPERFICIE BRUTA ALQUILABLE (SBA). LOS INMUEBLES DEL PORTAFOLIO ESTN LIBRES DE GRAVMENES. ADEMS, DANHOS CUENTA CON UN PERFIL FINANCIERO ROBUSTO Y NIVELES DE APALANCAMIENTO BAJOS CON RESPECTO A OTRAS FIBRAS MEXICANAS. DE MANERA PROFORMA, FITCH ESTIMA QUE DANHOS MANTENDR UN APALANCAMIENTO TOTAL (DEUDA TOTAL A EBITDA) POR ALREDEDOR DE 2.0 VECES (X) EN EL MEDIANO PLAZO. POR OTRO LADO, LAS CALIFICACIONES INCORPORAN QUE LA CONCENTRACIN DE LOS INGRESOS POR PROPIEDAD SE VAYA DILUYENDO CONFORME LOS NUEVOS DESARROLLOS SE MATERIALICEN Y QUE LA ADMINISTRACIN MANTENGA LA ESTRATEGIA DE UNA ESTRUCTURA DE CAPITAL CON NIVELES BAJOS DE DEUDA Y ACTIVOS LIBRES DE GRAVMENES.

FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONESSLIDA CALIDAD DE ACTIVOS:

EL PORTAFOLIO DE INMUEBLES DE DANHOS CUENTA CON SEIS CENTROS COMERCIALES, CUATRO INMUEBLES DE OFICINAS Y TRES DE USO MIXTO, AS COMO DOS PROYECTOS EN DESARROLLO. LA CALIDAD ALTA DE LAS PROPIEDADES SE SUSTENTA EN LAS UBICACIONESBUENAS, ESTNDARES DE CONSTRUCCIN Y ACABADOS, COMPOSICIN DE LOS INQUILINOS Y, EN EL CASO DE CENTROS COMERCIALES, TRFICO ALTO DE VISITANTES. AL CIERRE DE MARZO DE 2018 EL PORTAFOLIO EN OPERACIN CONSISTA EN 771,660 METROS CUADRADOS DE SBA Y LA TASA DE OCUPACIN DE LAS PROPIEDADES TOTALES ERA DE 89.7%. FITCH CONTEMPLA DENTRO DE SU ESCENARIO BASE UN FORTALECIMIENTO EN LAS TASAS DE OCUPACIN MEDIANTE LA ESTABILIZACIN DE LA SBA ADICIONAL DE PROPIEDADES DESARROLLADAS EN AOSRECIENTES. FINALMENTE, TODAS LAS PROPIEDADES SE ENCUENTRAN LIBRES DE GRAVAMEN, LO QUE LE BRINDA UNA FLEXIBILIDAD FINANCIERA MAYOR A DANHOS.

INGRESO POR RENTAS CON RIESGO BAJO:

AL CIERRE DEL PRIMER TRIMESTRE DE 2018, 26.8% DE LOS INGRESOS POR RENTA FIJA FUERON GENERADOS POR LOS 10 INQUILINOS MS IMPORTANTES. FITCH ESTIMA QUE ALREDEDOR DE UNA CUARTA PARTE DE LAS RENTAS PROCEDE DE EMPRESAS CON CALIDAD CREDITICIA ALTA, INCLUYENDO A GRUPO INDETEX, EL PUERTO DE LIVERPOOL, GRUPO CARSO Y ALSEA. LA MEZCLA DE PROPIEDADES ENTRE CENTROS COMERCIALES, OFICINAS Y PROYECTOS DE USOS MIXTOS LE PERMITE A DANHOS TENER UN CALENDARIO DE VENCIMIENTOS DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO ESCALONADOS. AL 31 DE MARZO DE 2018, EL PORCENTAJE DE LOS METROS CUADRADOS CON CONTRATOS QUE VENCEN EN LOS SIGUIENTES 4 AOS FUE: 8.7% EN 2018, 7.9% EN 2019, 18.9% EN 2020 Y 12.7% EN 2021.

CONCENTRACIN DE INGRESOS:LA ESTRATEGIA DE LA COMPAA ANTEPONE LA CALIDAD DE LOS ACTIVOS A LA CANTIDAD DE LOS MISMOS. ESTO DA COMO RESULTADO QUE LOS INGRESOS SE CONCENTREN EN POCAS PROPIEDADES. AL CIERRE DE MARZO DE 2018, 62.1% DE LOS INGRESOS POR RENTAS ESTABAN CONCENTRADOS EN SOLO CINCO PROPIEDADES. LA APERTURA DEL CENTRO COMERCIAL PARQUE PUEBLA A FINALES DE 2017 CONTRIBUY A REDUCIR LA CONCENTRACIN DE INGRESOS POR PROPIEDAD, YA QUE A DICIEMBRE DE 2016 LAS PRINCIPALES CINCO PROPIEDADES GENERABAN 67.7% DE LOS INGRESOS. EN OPININ DE FITCH, DANHOS CUENTA ADEMS CON UNA BUENA DIVERSIFICACIN DE INGRESOS POR INQUILINO, YA QUE NINGUNO GENERA INDIVIDUALMENTE MS DE 5% DE INGRESOS POR RENTA.

SLIDO PERFIL FINANCIERO:FITCH ESTIMA QUE DANHOS MANTENDR UN NIVEL DE APALANCAMIENTO, MEDIDO COMO DEUDA TOTAL A EBITDA DE ALREDEDOR DE 2.0X EN EL MEDIANO PLAZO, CONSIDERANDO LOS FLUJOS GENERADOS POR LOS PROYECTOS ESTABILIZADOS Y LA INCORPORACIN DE PROPIEDADES NUEVAS. EL ESCENARIO BASE DE FITCH CONTEMPLA QUE LOS REQUERIMIENTOS DE INVERSIN LIGADOS A INMUEBLES ACTUALMENTE EN CONSTRUCCIN SERN FONDEADOS CON RECURSOS DISPONIBLES EN EFECTIVO E INVERSIONES TEMPORALES. EL APALANCAMIENTO SE FORTALECER EN LA MEDIDA QUE LAS PROPIEDADES NUEVAS SE ESTABILICEN E INCREMENTEN SU CONTRIBUCIN A EBITDA.RESUMEN DE DERIVACIN DE LAS CALIFICACIONES

FIBRA DANHOS CUENTA CON UN PORTAFOLIO DE ACTIVOS DE CALIDAD ALTA, CONUNA DIVERSIFICACIN DE INGRESOS POR INQUILINO QUE LE PERMITE TENER PREDICTIBILIDAD SOBRE LA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO. AL 31 DE MARZO DE 2018, OPERABAUN PORTAFOLIO DE 13 PROPIEDADES CON 771.7 MIL METROS CUADRADOS DE SBA, DONDE EL SEGMENTO COMERCIAL REPRESENTABA 45.4%, OFICINAS 15.9% Y PROYECTOS DE USO MIXTO 38.6%. DEUTSCHE BANK MXICO, S.A. FIDEICOMISO F/1401 (FIBRA UNO, AAA(MEX) CON PERSPECTIVA ESTABLE) OPERABA UN PORTAFOLIO DE 531 PROPIEDADES CON SBA DE 8,270.9 MIL METROS CUADRADOS, DE LOS CUALES 38.1% CORRESPONDA A CENTROS COMERCIALES, 48.4% AL SEGMENTO INDUSTRIAL Y EL RESTANTE 13.5% A EDIFICIOS DE OFICINAS. A LA MISMAFECHA, INMUEBLES CARSO S.A. DE C.V. (INCARSO, AA+(MEX) CON PERSPECTIVA ESTABLE) CONTABA CON 208 PROPIEDADES Y SBA DE 1,850 MIL METROS CUADRADOS, DONDE EL SEGMENTO COMERCIAL REPRESENTABA 48%, CENTROS EDUCATIVOS 19%, EDIFICIOS DE OFICINAS 14%, HOSPITALES 5% Y EL RESTANTE 14% A OTROS BIENES INMUEBLES. FIDEICOMISO IRREVOCABLE NUMERO F00854 (FIBRA SHOP, AA(MEX) PERSPECTIVA NEGATIVA) CONTABA CON 17 PROPIEDADES CON 550.5 MIL METROS CUADRADOS DENTRO DE SU PORTAFOLIO EN OPERACIN; TODAS ELLAS DEDICADAS AL SEGMENTO COMERCIAL. FIBRA SHOP Y FIBRA DANHOS PRESENTAN CONCENTRACIN DE INGRESOS POR PROPIEDAD; PARA FIBRA DANHOS ALREDEDOR DE 62.1% DELOS INGRESOS PROVIENE DE LAS PRINCIPALES CINCO PROPIEDADES, MIENTRAS QUE PARA FIBRA SHOP ESTA PROPORCIN ES DE 58%.

LA CONCENTRACIN EN INGRESOS POR PROPIEDAD DE FIBRA DANHOS ES MITIGADA POR LA DIVERSIFICACIN DE INGRESOS POR INQUILINO Y POR SUS RAZONES SLIDAS DE APALANCAMIENTO. LA CALIFICACIN DE FIBRA DANHOS CONSIDERA LA EXPECTATIVA DE QUE EL APALANCAMIENTO BRUTO SE MANTENGA MS SLIDO QUE EL PROMEDIO DE OTRAS FIBRAS CALIFICADAS POR FITCH, EN ALREDEDOR DE2.0X EN EL MEDIANO Y LARGO PLAZO, EN CONJUNTO CON UNA ESTRUCTURA DE ACTIVOS PRIMORDIALMENTE LIBRES DE GRAVMENES. FITCH INCORPORA EN LA CALIFICACIN DE FIBRA UNO QUE EL APALANCAMIENTO NETO SE MANTENDR CERCANO A 5.0X, MIENTRAS QUE LA EXPECTATIVA DE ESTE INDICADOR PARA INCARSO CONTEMPLA 3.0X. EN EL CASO DE FIBRA SHOP, EL APALANCAMIENTO NETO INCORPORADO EN SU CALIFICACIN ES DE ENTRE 4.0X Y 5.0X.

SUPUESTOS CLAVELOS SUPUESTOS CLAVE QUE FITCH UTILIZ PARA LAS CALIFICACIONES DE DANHOS INCLUYEN:- TASAS DE OCUPACIN COMPARABLES A LAS HISTRICAS PARA PROPIEDADES ESTABILIZADAS Y LAS PROPIEDADES NUEVAS;- PRECIOS PROMEDIO POR METRO CUADRADO REFLEJAN INCREMENTOS POR INFLACIN Y EL CRECIMIENTO ESTIMADO EN EL CONSUMO; ADEMS, CONSIDERAN LA RECIENTE DIVERSIFICACIN GEOGRFICA;

- ABSORCIN DE COSTOS FIJOS MEJORA EL MARGEN EBITDA EN NIVELESDE APROXIMADAMENTE 65%, CONFORME LAS PROPIEDADES EN DESARROLLO E INICIO RECIENTE DE OPERACIONES SE ESTABILIZAN Y CONTRIBUYEN A LA GENERACIN DE EBITDA;- INVERSIONES DE CAPITAL (CAPEX) ACORDE CON LO PRESUPUESTADO PARA NUEVOS DESARROLLOS;-DIVIDENDOS EN LNEA CON LOS NIVELES HISTRICOS, MEDIDOS COMO PORCENTAJE DEL FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES (FGO);- NUEVOS PROYECTOS FINANCIADOS CON EL SALDO DE EFECTIVO E INVERSIONES TEMPORALES, EN CONJUNTO CON FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES.

SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONES

EVENTOS QUE PODRAN INFLUIR EN LA CALIFICACIN, A FUTURO, Y QUE DERIVARAN EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN POSITIVA INCLUYEN:

- LA CALIFICACIN SE ENCUENTRA EN EL NIVEL MS ALTO DE LA ESCALA NACIONAL. EVENTOS QUE PODRAN INFLUIR EN LA CALIFICACIN, A FUTURO, Y QUE DERIVARAN EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN NEGATIVA INCLUYEN:

- UNA MAYOR CONCENTRACIN DE LOS INGRESOS POR RENTAS POR PROPIEDAD;

- UNA REDUCCIN EN LAS TASAS DE OCUPACIN DE LOS INMUEBLES O CADAS SIGNIFICATIVAS EN EL PRECIOPROMEDIO POR METRO CUADRADO;

- APALANCAMIENTO BRUTO (DEUDA TOTAL A EBITDA) DE FORMA SOSTENIDA SUPERIOR A 2.5X;- PERCEPCIN DE CAMBIOS EN LA ESTRATEGIA DE NEGOCIOS DE DANHOS QUE SE REFLEJEN EN: UN APALANCAMIENTO MAYOR AL ESPERADO, UN INCREMENTO EN NIVELES DE DEUDA PARA FONDEAR DISTRIBUCIONES A TENEDORES DE CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS INMOBILIARIOS (CBFIS) Y EN QUESE OTORGUEN ACTIVOS EN GARANTA A ACREEDORES. LIQUIDEZ

LIQUIDEZ AMPLIA: DANHOS CUENTA CON LIQUIDEZ AMPLIA. AL CIERRE DE MARZO DE 2018, LA COMPAA TENA UN SALDO DE EFECTIVO E INVERSIONES TEMPORALES POR MXN2,388 MILLONES. LA TOTALIDAD DE LAS PROPIEDADES SE ENCUENTRAN LIBRES DE GRAVAMEN, LO CUAL BRINDA FLEXIBILIDAD A LA COMPAA PARA ENFRENTAR COMPROMISOS FINANCIEROS. EL VENCIMIENTO DE DEUDA MS PRXIMO ESEN 2019. A MEDIADOS DE 2017, FIBRA DANHOS ESTABLECI FORMALMENTE UNA AMPLIACIN A LA LNEA DE CRDITO SIN GARANTAS, REVOLVENTE Y COMPROMETIDA, YA EXISTENTE, POR UN MONTO DE HASTA MXN2,000 MILLONES Y CON VIGENCIA DE 4 AOS.

CONTACTOS FITCH RATINGS:DIANA CANT (ANALISTA LDER)

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FITCH MXICO S.A. DE C.V.PROL. ALFONSO REYES NO. 2612

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SERGIO RODRGUEZ, CFA (PRESIDENTE DEL COMIT DE CALIFICACIN)DIRECTOR SNIOR

+52 (81) 8399 9135RELACIN CON MEDIOS:

SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81) 8399 9100. E-MAIL: SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM.

LA CALIFICACIN SEALADA FUE SOLICITADA POR EL EMISOR O EN SU NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN.

LA INFORMACIN FINANCIERA DE LA COMPAA, CONSIDERADA PARA LA CALIFICACIN, CORRESPONDE A MARZO 31, 2018.

LA INFORMACIN UTILIZADA EN EL ANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE PROPORCIONADA POR EL EMISOR U OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS, PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL PROCESO DE CALIFICACIN TAMBIN PUEDE INCORPORAR INFORMACIN DE OTRAS FUENTES DE INFORMACIN EXTERNAS, TALES COMO ANLISIS SECTORIALES Y REGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN SOBRE FIBRA DANHOS, AS COMO PARA CONOCER EL SIGNIFICADO DE LA CALIFICACIN ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA CALIFICACIN, LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOSPARA EL RETIRO DE LA CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PGINAS WWW.FITCHRATINGS.MX Y WWW.FITCHRATINGS.COM.

LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOS COMITS, Y DE CALIFICACIN SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MX EN EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIA DEL EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIN PUEDE MODIFICARSE AL ALZA O A LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.

LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYENUNA OPININ RELATIVA SOBRE LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, CON BASE EN EL ANLISIS DE SU TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE ESTA OPININ SEA UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER CUALQUIER INSTRUMENTO COLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.LA INFORMACIN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINAR ESTAS CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MXICO, S.A.DE C.V., POR LO QUE SU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON RESPONSABILIDAD DE LA EMISORA O DE LA FUENTE QUE LAS EMITE.METODOLOGAS APLICADAS EN ESCALA NACIONAL:

- METODOLOGA DE CALIFICACIN DE FINANZAS CORPORATIVAS (SEPTIEMBRE 14, 2017); - METODOLOGA DE CALIFICACIONES EN ESCALA NACIONAL (MARZO 27, 2017).

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