VERUM ASIGNA CALIFICACIONES DE 'A+/M' A DOS EMISIONES DE CERTIFICADOS BURSTI
19 Mayo 2017 - 6:18PM
BMV General Information
MONTERREY, NUEVO LEN (MAYO 19, 2017): VERUM ASIGN CALIFICACIONES DE
'A+/M' A LA PRIMERA Y SEGUNDA EMISIN DE CERTIFICADOS BURSTILES DE
LARGO PLAZO, CON CLAVE DE PIZARRA 'VINTE 17' Y 'VINTE 17-2',
RESPECTIVAMENTE, QUE VINTE VIVIENDAS INTEGRALES, S.A.B. DE C.V.
('INMOBILIARIA VINTE' O 'VINTE') PRETENDE COLOCAR. LAS EMISIONES SE
PLANEAN REALIZAR EN CONJUNTO BAJO LA MODALIDAD DE VASOS
COMUNICANTES, EN DONDE EL MONTO TOTAL DE AMBAS EMISIONES NO DEBER
EXCEDER DE PS$500'000,000.00 (QUINIENTOSMILLONES DE PESOS 00/100).
LA EMISIN 'VINTE 17' TENDR UN PLAZO DE 1,820 DAS (APROXIMADAMENTE 5
AOS), CON TASA DE INTERS VARIABLE REFERENCIADA A TIIE; MIENTRAS QUE
'VINTE 17-2' TENDR UN PLAZO DE 3,640 DAS (APROXIMADAMENTE 10 AOS),
CON UNA TASA DE INTERS FIJA. AMBAS EMISIONES SE REALIZARN AL AMPARO
DE UN NUEVOPROGRAMA DE CERTIFICADOS BURSTILES DE LARGO PLAZO POR UN
MONTO DE HASTA PS$1,000 MILLONES Y PLAZO DE 5 AOS A PARTIR DE LA
FECHA DE AUTORIZACIN DE LA CNBV.LOS RECURSOS OBTENIDOS DE ESTAS
NUEVAS EMISIONES SERN UTILIZADOS PARA EL PREPAGO DE PASIVOS
BANCARIOS, CUYO MONTO EN CONJUNTO ES DE AL MENOS PS$300 MILLONES
(HASTA PS$500 MILLONES), CON VENCIMIENTOS PROGRAMADOS EN 2019, POR
LO CUAL LA EMPRESA NO ESTARA ADQUIRIENDO DEUDA ADICIONAL Y MEJORAR
SIGNIFICATIVAMENTE SU PERFIL DE VENCIMIENTOS A LARGO PLAZO.
LAS CALIFICACIONES PARA AMBAS EMISIONES SE FUNDAMENTAN EN LA BUENA
RENTABILIDAD DE INMOBILIARIA VINTE, REFLEJADA EN BUENOS MRGENES DE
EBITDA, COMPLEMENTADA CON UN MODELO DE CRECIMIENTO ORDENADO; ADEMS,
ESTAS CONSIDERAN SU FLEXIBILIDAD OPERATIVA, LA CUAL LE PERMITE
AJUSTAR SU OPERACIN DE MANERA OPORTUNA ANTE CAMBIOS EN LAS
CONDICIONES DE MERCADO. IGUALMENTE, INCORPORAN SUS ADECUADOS
NIVELES DE APALANCAMIENTO OPERATIVO Y SU AMPLIA Y DIVERSIFICADA
ESTRUCTURA DE FONDEO. POR SU PARTE, DICHAS CALIFICACIONES SE
ENCUENTRAN LIMITADAS POR LOS RIESGOS INHERENTES AL SECTOR DE LA
VIVIENDA EN MXICO, PROPIOS DE UN INTENSO REQUERIMIENTO DE CAPITAL
DE TRABAJO Y LA EXPOSICIN A CAMBIOS EN LA POLTICA NACIONAL DE
VIVIENDA, JUNTO CON LA PRESIONADA GENERACIN DE FLUJO DE EFECTIVO DE
LA EMPRESA EN PERODOS RECIENTES.EL MODELO DE 'COMUNIDADES
INTEGRADAS' DE VINTE SE FUNDAMENTA EN OFRECER VIVIENDAS PARA LOS
TRES SEGMENTOS SOCIOECONMICOS (INTERS 'SOCIAL', 'MEDIO' Y
'RESIDENCIAL') EN CADA UNA DE LAS PLAZAS EN QUE VINTE PARTICIPA,
PERMITIENDO QUE STOS COHABITEN DE FORMA ARMONIOSA Y DISPONIENDO DE
UNA MISMA INFRAESTRUCTURA URBANA (VIALIDADES, PARQUES, ESCUELAS,
COMERCIOS, ETC.) PARA BRINDAR UN MAYOR ATRACTIVO EN CONJUNTO. POR
FRACCIONAMIENTO, LA INMOBILIARIA OFRECE HASTA SIETE TIPOSDIFERENTES
DE VIVIENDAS, MIENTRAS QUE POR PLAZA SUMARAN HASTA 25. EL MODELO
OPERATIVO DE LA EMPRESA LE PERMITE CONTAR CON BUENA FLEXIBILIDAD
PARA AJUSTAR DE MANERA RPIDA SU RITMO DE CRECIMIENTO Y MEZCLA DE
PRODUCTOS DE ACUERDO A LAS CONDICIONES DE MERCADO. ASIMISMO, MANEJA
UN MECANISMO DE PREVENTAS Y APARTADOS, QUE ADIFERENCIA DE OTRO TIPO
DE DESARROLLADORES, SIRVE PARA MARCAR EL RITMO DE CONSTRUCCIN Y EN
ALGUNOS CASOS REDEFINIR LA ESTRATEGIA DE PRECIOS Y MEZCLA DE
PRODUCTOS OFRECIDOS.
EL ENFOQUE ACTUAL DE VINTE ES SEGUIR AUMENTANDO SU PRECIO PROMEDIO
POR VIVIENDA (2016: PS$624.2 MILES; 1T17: PS$656.9 MILES), CON LA
INTENCIN DE POSICIONARSE EN UN SEGMENTO DE VENTA MEDIO-ALTO. A LA
PAR, SEGUIRA CON SU POLTICA DE MANTENERSE RELATIVAMENTE ALEJADO DE
LA CONSTRUCCIN DE VIVIENDAS QUE INCLUYAN PROGRAMAS DE SUBSIDIO Y
CON UN PRECIO INFERIOR A PS$400 MIL (2016: 12% DE SUS INGRESOS
PROVINIERON DE ESTE TIPO DE VIVIENDAS; 1T17: 1.1%). VERUM CONSIDERA
QUE EL EQUIPO ADMINISTRATIVO DE LA EMPRESA MANTIENE UN PERFIL
CONSERVADOR, AL SER STA POCO ESPECULATIVA, CONTANDO CON UN BAJO
NIVEL DE VIVIENDA TERMINADA DENTRO DE SUS INVENTARIOS, EL CUAL
REPRESENTA NICAMENTE EL 1.1% AL CIERRE DE 2016 (1T17: 0.9%). DESDE
EL INICIO DE SUS OPERACIONES, LA INMOBILIARIA HA REFLEJADO UN
CRECIMIENTO ORDENADO AL OFRECER UN PRODUCTO DE ALTA CALIDAD,
MAXIMIZANDO SU RENTABILIDAD, CON INCREMENTOS GRADUALES EN PRECIO Y
EVITANDO GENERAR UN AMPLIO VOLUMEN DE VENTA CON PROYECTOS
MASIVOS.
A CONSIDERACIN DE VERUM, LA RENTABILIDAD DEVINTE ES ELEVADA CON
RELACIN A SUS COMPETIDORES, CONSOLIDANDO EN 2016 UN MARGEN BRUTO
DEL 32.2% (1T17 UDM: 31.8%). EN TANTO, QUE SU GENERACIN DE EBITDA
FUE DEPS$626.6 MILLONES (+7.9% RESPECTO AL EJERCICIO ANTERIOR), CON
UN MG. EBITDA DEL 22.8% (1T17 UDM: PS$626.9 MILLONES, 22.6%),
INDICADOR QUE SE HA MANTENIDO RELATIVAMENTE ESTABLE DURANTE EL
PERODO DE ANLISIS. HACIA ADELANTE SE ESTIMA QUE LA RENTABILIDAD
CONTINE MEJORANDO GRADUALMENTE, ENTENDIENDO EL ENFOQUE DE LA
EMPRESA HACIA UN SEGMENTO DE MAYOR VALOR. CABE A CONSIDERACIN QUE
DE MOMENTO EL CENTRO COSTOS DE VENTA Y POR EDIFICACIN PUDIERA
REPRESENTAR UN REA DE OPORTUNIDAD, DADO QUE LA INMOBILIARIA AN NO
HA IMPLANTADO UN MTODO QUE LE PERMITA DESARROLLAR PRODUCTOS DE
MANERA MS INDUSTRIALIZADA, A MAYOR VOLUMEN Y CON LA MISMA
CALIDAD.
TRAS LA OFERTA PBLICA INICIAL (OPI) REALIZADA EN 2016 (RECURSOS
NETOS OBTENIDOS POR PS$610.9 MILLONES), VINTE MEJOR
CONSIDERABLEMENTE SU ESTRUCTURA DE CAPITAL. AL CIERRE DEL 1T17, SU
DEUDA BANCARIA (INCLUYENDO FACTORAJE CON RECURSO) ES DE PS$1,155.2
MILLONES (2016: PS$989.5 MILLONES), PARA UNA RAZN DEUDA NETA /
EBITDA (UDM) DE 1.5X (2016: 1.2X). LOS PLANES DE LA INMOBILIARIA
CONTEMPLEN UN CRECIMIENTO MODERADO, PROCURANDO QUE SU
APALANCAMIENTO OPERATIVO NO SUPERE LAS 2.0X. A DIFERENCIA DE OTROS
DESARROLLADORES, LA COMPAA EVITA RECURRIR A CRDITOS PUENTE PARA
FONDEAR SUS PROYECTOS, DISPONIENDO DE FINANCIAMIENTO CORPORATIVO E
INCLUYENDO GARANTAS HIPOTECARIAS (RESERVA TERRITORIAL Y/O
INVENTARIO DE VIVIENDAS), AUNQUE CON UNA TENDENCIA RECIENTE A
PERCIBIR ALGUNOS QUIROGRAFARIOS (16.9% DE LA DEUDA AL 1T17),
MANEJANDO A LA VEZ ELEVADOS MONTOS DISPONIBLES (PS$1,179.2 MILLONES
AL CIERRE DEL 1T17).
VINTE VIVIENDAS INTEGRALES, S.A.B. DE C.V. ES UNA 'HOLDING'
DEDICADO A CONSOLIDAR LAS OPERACIONES DE INMOBILIARIA VINTE
(CONSTITUIDA EN 2001). SUS OPERACIONES SE CONCENTRAN PRINCIPALMENTE
EN LA PERIFERIA DEL VALLE DE MXICO, DENTRO DEL ESTADO DE MXICO,
QUERTARO E HIDALGO, ADEMS DE QUINTANA ROO Y CON UNA RECIENTE
PARTICIPACINEN PUEBLA Y NUEVO LEN. MANTIENE UNA OFERTA DE VALOR
SUPERIOR RESPECTO A SUS PRINCIPALES COMPETIDORES, AL INCLUIR EN SUS
FRACCIONAMIENTOS ACCESOS CONTROLADOS POR SECCIN, PARQUES EQUIPADOS,
ZONAS DEPORTIVAS, ESCUELAS, CLNICAS, PLANTAS DE TRATAMIENTO DE AGUA
Y VIALIDADES. EL HISTORIAL DE LA EMPRESA INCLUYE MS DE 28,000
VIVIENDAS ESCRITURADAS EN UN RANGO DE PRECIO DE PS$350 MIL A PS$3
MILLONES. DURANTE 2016 ESCRITURARON 4,236 VIVIENDAS (-0.7% RESPECTO
AL EJERCICIO ANTERIOR),PRINCIPALMENTE A TRAVS DE FINANCIAMIENTOS
PROVISTOS POR INFONAVIT Y FOVISSSTE (34.3% Y 24.9% DE SUS INGRESOS
ANUALES POR VENTA DE VIVIENDAS, RESPECTIVAMENTE).LA SIGUIENTE
METODOLOGA FUE UTILIZADA PARA LA DETERMINACIN DE ESTA CALIFICACIN:-
METODOLOGA DE CORPORATIVOS (FEBRERO 2017)
INFORMACIN DE CONTACTO:JESS HERNNDEZ DE LA FUENTE
ANALISTAM JESUS.HERNANDEZ@VERUM.MX
DANIEL MARTNEZ FLORESDIRECTOR GENERAL ADJUNTO DE ANLISIS
M DANIEL.MARTINEZ@VERUM.MXIGNACIO SANDOVAL JAUREGUI
DIRECTOR ASOCIADOM IGNACIO.SANDOVAL@VERUM.MX
OFICINA DFAMORES #707 PH.1. COL. DEL VALLE
DEL. BENITO JUREZ, MXICO, D.F.C.P. 03100
T (52 55) 62 76 2026OFICINA MONTERREY
AV. LZARO CRDENAS #2321, MEZZANINE TORRE B. MDULO 2.COL.
RESIDENCIAL SAN AGUSTN, GARZA GARCA, N.L. C.P.66260.
T (52 81) 1936 6694
INFORMACIN REGULATORIA:
ESTAS SON CALIFICACIONES INICIALES POR LO QUE VERUM CALIFICADORA DE
VALORES, S.A.P.I. DE C.V. NO HA REALIZADO NINGUNA ACTUALIZACIN
PREVIA. LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA PARA EL ANLISIS Y
DETERMINACIN DE ESTAS CALIFICACIONES COMPRENDEHASTA EL 16 DE MAYO
DE 2017.
EL SIGNIFICADO DE LAS CALIFICACIONES, UNA EXPLICACIN SOBRE LA FORMA
EN QUE SE DETERMINAN YLA PERIODICIDAD CON LA QUE SE LES DA
SEGUIMIENTO, SUS PARTICULARIDADES, ATRIBUTOS Y LIMITACIONES, AS
COMO LAS METODOLOGAS DE CALIFICACIN, LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE
VOTACIN DEL COMIT QUE DETERMIN LA CALIFICACIN Y LOS CRITERIOS PARA
EL RETIRO O SUSPENSIN DE UNA CALIFICACIN PUEDEN SER CONSULTADOS EN
NUESTRO SITIO DE INTERNET HTTP://WWW.VERUM.MX.
DE CONFORMIDAD CON LA METODOLOGA DE CALIFICACIN ANTES INDICADA Y EN
TRMINOS DEL ARTCULO 7, FRACCINIII, DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER
GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE VALORES Y A OTROS
PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES, SE HACE NOTAR QUE LA
CALIFICACIN EN CUESTIN PUEDE ESTAR SUJETA A ACTUALIZACIN EN
CUALQUIER MOMENTO. LA CALIFICACIN OTORGADA ES UNA OPININ CON
RESPECTO A LA CALIDAD CREDITICIA, LA FORTALEZA FINANCIERA O LA
CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O RELATIVA AL DESEMPEO DE
LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO SOCIAL DE LA
EMISORA, TODO ELLO CON RESPECTO A LA EMISORA O EMISIN EN CUESTIN, Y
POR TANTO NO CONSTITUYE RECOMENDACIN ALGUNA PARA COMPRAR, VENDER O
MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR AL CABO ALGN NEGOCIO,
OPERACIN O INVERSIN.
LA CALIFICACIN ANTES INDICADA EST BASADA ENINFORMACIN PROPORCIONADA
POR LA EMISORA Y/U OBTENIDA DE FUENTES QUE SE ASUMEN PRECISAS Y
CONFIABLES, DENTRO DE LA CUAL SE INCLUYEN LAS CUENTAS PBLICAS
ANUALES, LOS AVANCES DE LA CUENTA PBLICA TRIMESTRALES, LEYES DE
INGRESOS Y PRESUPUESTOS DE EGRESOS, ANLISIS SECTORIALES Y
REGULATORIOS, ENTRE OTRAS, MISMA QUE FUE REVISADA POR VERUM,
CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. EXCLUSIVAMENTE EN LA
MEDIDA NECESARIA Y EN RELACIN AL OTORGAMIENTO DE LAS CALIFICACIONES
EN CUESTIN, DE ACUERDO CON LA METODOLOGA REFERIDA ANTERIORMENTE. EN
NINGN CASO DEBER ENTENDERSE QUE VERUM, CALIFICADORA DE VALORES,
S.A.P.I. DE C.V. HA EN FORMA ALGUNA VALIDADO, GARANTIZADO O
CERTIFICADO LA PRECISIN, EXACTITUD O TOTALIDAD DE DICHA INFORMACIN,
POR LO QUE NO ASUME RESPONSABILIDAD ALGUNA POR CUALQUIER ERRORU
OMISIN O POR LOS RESULTADOS OBTENIDOS POR EL ANLISIS DE TAL
INFORMACIN.
LA BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORA Y LA OPININ
SOBRE LA CAPACIDAD DE LA EMISORA CON RESPECTO A LA ADMINISTRACIN DE
ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN VERSE MODIFICADAS, LO
CUAL AFECTAR, EN SU CASO,A LA ALZA O A LA BAJA LAS CALIFICACIONES,
SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE VERUM,
CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. LA CALIFICACIN EN CUESTIN
CONSIDERA UN ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA O FORTALEZA
FINANCIERA RELATIVA A LA EMISORA, PERO NO NECESARIAMENTE REFLEJA
UNA PROBABILIDAD ESTADSTICA DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO. VERUM,
CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. EMITE LA CALIFICACIN DE
QUE SE TRATA CON APEGO ESTRICTO A LAS SANAS PRCTICAS DE MERCADO, A
LA NORMATIVIDAD APLICABLE Y A SU CDIGO DE CONDUCTA, EL CUAL SE
PUEDE CONSULTAR EN HTTP://WWW.VERUM.MX
LA CALIFICACIN ANTES SEALADA FUE SOLICITADA POR EL EMISOR (O EN SU
NOMBRE) POR LO QUE VERUM, CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V.
HA PERCIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE
SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN. NO OBSTANTE, SE HACE NOTAR QUE VERUM,
CALIFICADORA DE VALORES, S.A.P.I. DE C.V. NO HA RECIBIDO INGRESOS
DE LA EMISORA POR CONCEPTOS DIFERENTES A LOS RELACIONADOS CON EL
ESTUDIO, ANLISIS, OPININ, EVALUACIN Y DICTAMINACIN DE LA CALIDAD
CREDITICIA Y EL OTORGAMIENTO DE UNA CALIFICACIN.