HR RATINGS ASIGN LA CALIFICACIN CORPORATIVA DE LARGO PLAZO Y CORTO PLAZO DE
08 Junio 2018 - 10:31AM
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CIUDAD DE MXICO (08 DE JUNIO DE 2018) - HR RATINGS ASIGN LA
CALIFICACIN CORPORATIVA DE LARGO PLAZO Y CORTO PLAZO DE HR AA+ CON
PERSPECTIVA ESTABLE Y DE HR+1 PARA FIBRA INN.
LA ASIGNACIN DE LAS CALIFICACIONES TIENE COMO BASE LA CAPACIDAD DE
GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO (FLE) DEL FIDEICOMISO EN LOS
LTIMOS DOCE MESES (UDM) AL PRIMER TRIMESTRE DE 2018 (1T18), MISMA
QUE SE MOSTR EN LNEA CON NUESTRAS ESTIMACIONES EN LA REVISIN
ANTERIOR. DE IGUAL MANERA, SE ESPERA QUE EL PORTAFOLIO DE HOTELES Y
LOS PLANES DE CRECIMIENTO DE FIBRA INN, LE PERMITAN MANTENER UNA
ESTABLE GENERACIN DEFLE INCLUSO EN UN ESCENARIO DE ESTRS, LO CUAL,
SUMADO A LA ESTRUCTURA DE DEUDA DE LARGO PLAZO, ARROJARA UN DSCR
ACUMULADO PARA EL PERIODO DE PROYECCIN DE 1.3VECES (X). A SU VEZ,
SE CONSIDER LA MEJORA LOGRADA EN LA ESTRUCTURA DE DEUDA GRACIAS AL
REFINANCIAMIENTO PARCIAL DE LA FINN 15 VA LA FINN 18, DE TAL MANERA
QUE LA VIDA PROMEDIO DE LA DEUDA ES DE 7.7 AOS (4.5 AOS AL 1T17). A
PARTIR DE ESTE REFINANCIAMIENTO, EL 66.6% DE LA DEUDA TOTAL PAS A
SER DE TASA FIJA, LO CUAL REDUJO LAS NECESIDADES DE COBERTURA DE
FIBRA INN. ES IMPORTANTE DENOTAR QUE EL FIDEICOMISO SE ENCUENTRA
ANALIZANDO NUEVOS PROYECTOS EN DESARROLLO VA LA FBRICA DE HOTELES,
LO CUAL REPRESENTA UN RIESGO CONSIDERANDO LOS TIEMPOS DE
CONSTRUCCIN Y MADURACIN DE LOS NUEVOS HOTELES.ALGUNOS DE LOS
ASPECTOS MS IMPORTANTES SOBRE LOS QUE SE BASA LA CALIFICACIN
SON:CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLE OBSERVADA Y ESPERADA. GRACIAS A
LA MADUREZ ALCANZADA POR EL PORTAFOLIO DE FIBRA INN, SE HA
OBSERVADO UNA ESTABILIDAD EN LA GENERACIN DE FLE EN LNEA CON LAS
ESTIMACIONES DE LA REVISIN ANTERIOR. AL CONSIDERAR EL PLAN DE
CRECIMIENTO DEL FIDEICOMISO EN TRMINOS DE CRECIMIENTO ORGNICO, AS
COMO EL CRECIMIENTO VA LA FBRICA DE HOTELES, SE ESTIMA QUE EL
FIDEICOMISO MANTENGA UNA SLIDA GENERACIN DE FLE INCLUSO BAJO UN
ESCENARIO DE ESTRS, POR LO QUE HR RATINGS ESTIMA UN DSCR ACUMULADO
PARA EL PERIODO DE 2018 A 2025 DE 1.3X.SANA ESTRUCTURA DE DEUDA. AL
1T18, EL FIDEICOMISO MANTIENE UNA ESTRUCTURA DE DEUDA DE LARGO
PLAZO, SIENDO SU PRXIMO VENCIMIENTO EN 2021, CORRESPONDIENTEA LA
FINN 15 POR P$1,000M. DE IGUAL MANERA, GRACIAS AL REFINANCIAMIENTO
PARCIAL DE LA FINN 15 VA LA FINN 18, LA VIDA PROMEDIO PONDERADA DE
LA DEUDA INCREMENTA 7.7 AOS (VS. 4.5 AOS AL 1T17). ESTA ESTRUCTURA
EN CONJUNTO CON UNA ESTABLE GENERACIN DE FLE HAN PERMITIDO AL
FIDEICOMISO PRESENTAR ALTOS NIVELES DE DSCR EN LOS LTIMOS 2
AOS.
DIVERSIFICACIN DEL PORTAFOLIO. EL PORTAFOLIO EN OPERACIN AL 1T18
EST COMPUESTO POR 42 PROPIEDADES Y 6,748 HABITACIONES DISTRIBUIDOS
A LO LARGO DE 14 ESTADOS DE LA REPBLICA MEXICANA. ESTO LE HA
PERMITIDO AL FIDEICOMISO MITIGAR RIESGOS GEOGRFICOS Y REDUCIR EL
IMPACTO QUE PUDIERA TENER EL PORTAFOLIO OCASIONADO POR FENMENOS
NATURALES, COMO FUE EL CASO DE LOS SISMOS OCURRIDOS EN SEPTIEMBRE
DE 2017. NO OBSTANTE, DEBIDO AL TAMAO DEL PORTAFOLIO AN EXISTE UNA
CONCENTRACIN SIGNIFICATIVA ENTRE LAS 10 PRINCIPALES PROPIEDADES, YA
QUE STAS REPRESENTARON 41.6% DE LOS INGRESOS Y 49.5% DEL NOI EN LOS
UDM AL 1T18 (VS. 42.2% Y 50.8% AL 1T17).
MENOR NECESIDAD DE COBERTURA. DURANTE EL 1T18 SE COLOC LA FINN 18
POR P$2,000M A TASA FIJA, Y CUYOS RECURSOS FUERON UTILIZADOS EN SU
MAYORA PARA LA AMORTIZACIN PARCIAL DE LA FINN 15POR P$1,875M. DE
ESTA MANERA, EL 66.6% DE SU DEUDA TOTAL ES DE TASA FIJA (VS. 0.0%
AL 1T17), REDUCIENDO AS LAS NECESIDADES DE COBERTURA. ASIMISMO,
FIBRA INN CUENTA CON INSTRUMENTOS FINANCIEROS PARA CUBRIR 90.0% DE
SU DEUDA EN TASA VARIABLE.
MAYOR PROPORCIN EN DESARROLLO VA LAFBRICA DE HOTELES. ACTUALMENTE,
EL FIDEICOMISO CUENTA CON TRES PROYECTOS EN DESARROLLO BAJO EL
ESQUEMA DE FBRICA DE HOTELES, MISMOS QUE EN CONJUNTO CON LA
AMPLIACIN DE 51 CUARTOS DEL CASA GRANDE DE CIUDAD JUREZ SUMAN UN
TOTAL DE 684 HABITACIONES EN DESARROLLO. DE IGUAL MANERA, EL
FIDEICOMISO SE ENCUENTRA ANALIZANDO LA POSIBLE ADICIN DE NUEVOS
PROYECTOS POR MEDIO DE LA FBRICA DE HOTELES, LO CUAL REPRESENTA UN
RIESGO POR LA CONSTRUCCIN Y MADURACIN DE ESTOS HOTELES.PRINCIPALES
FACTORES CONSIDERADOSLA ASIGNACIN DE LA CALIFICACIN SE BASA EN LA
SLIDA CAPACIDAD DE GENERACIN DE FLE DEL FIDEICOMISO EN LOS UDM AL
1T18, MISMA QUE SE COMPORT EN LNEA CON RESPECTO A NUESTRAS
ESTIMACIONES EN LA REVISIN ANTERIOR. SE ESPERA QUE FIBRA INN
MANTENGA UNA ESTABILIDAD EN LA GENERACIN DE FLE AN BAJOUN ESCENARIO
DE ESTRS, GRACIAS A LA MADUREZ QUE HA PRESENTADO EL PORTAFOLIO, LO
CUAL EN CONJUNTO CON SU ESTRUCTURA DE DEUDA PERMITEN UN DSCR
ACUMULADO PARA ELPERIODO DE PROYECCIN DE 2018 A 2025 DE 1.3X (VS.
1.3X EN EL ESCENARIO BASE). HAY QUE MENCIONAR QUE EL CLCULO DE FLE
DE HR RATINGS NICAMENTE CONSIDERA EL PAGO DE DISTRIBUCIONES
OBLIGATORIAS, LAS CUALES SERAN MENORES ANTE UNA OPERACIN MS
PRESIONADA EN UN ESCENARIO DE ESTRS. LA ASIGNACIN DE LA CALIFICACIN
DE CORTO PLAZO, TIENE QUE VER CON QUE LA TOTALIDAD DE SU DEUDA ES
DE LARGO PLAZO.
LOS INGRESOS TOTALES DEL FIDEICOMISO MOSTRARON UN INCREMENTO DE
8.6% EN 2017,CERRANDO EN P$1,953M (VS. P$1,798M EN 2016). LO
ANTERIOR FUE PRODUCTO DE UN CRECIMIENTO ORGNICO DEL PORTAFOLIO CON
UNA MAYOR FUERZA DE VENTAS Y COMERCIALIZACIN VA LA CONTRATACIN DE
CANALES EXTERNOS, PERMITIENDO INCREMENTAR EL ENFOQUE EN VIAJEROS DE
PLACER. ESTO SE VIO REFLEJADO EN UN MAYOR FACTOR DE OCUPACIN
PROMEDIO DE 62.0% (VS. 60.1% EN 2016), AS COMO UN INCREMENTO DE
4.7% EN LA TARIFA PROMEDIO. LO ANTERIOR AYUD A CONTRARRESTAR
PARCIALMENTE EL IMPACTO NEGATIVO QUEOCASIONARON LOS SISMOS DE
SEPTIEMBRE DE 2017 EN ALGUNAS PLAZAS. CABE MENCIONAR QUE EL
FIDEICOMISO HA REALIZADO RENOVACIONES Y CAMBIOS DE MARCA EN ALGUNOS
DE SUSHOTELES CON EL PROPSITO DE LOGRAR UNA MAYOR TARIFA, SIN
EMBARGO, ESTOS PROCESOS CONLLEVAN UN PERIODO DE MADURACIN; ENTRE
LAS MS RECIENTES SE ENCUENTRA EL ACBY MARRIOTT GUADALAJARA EXPO, EL
WYNDHAM MONTERREY VALLE, ADEMS DEL PROCESO ACTUAL DE CAMBIO DE
MARCA, RENOVACIN Y AMPLIACIN DEL HOLIDAY INN DE CIUDAD JUREZ.
EN SUS INICIOS, EL FIDEICOMISO ACRECENTABA SU PORTAFOLIO VA
ADQUISICIONES; SIN EMBARGO, EN PERIODOS RECIENTES HA COMENZADO A
INCURSIONAR EN EL DESARROLLO DE PROPIEDADES VA LA FBRICA DE
HOTELES, QUE ES UN MECANISMO EN EL CUAL FINN SE ASOCIA CON OTROS
INVERSIONISTAS PARA LA EJECUCIN DE LOS PROYECTOS. UNA VEZ
ESTABILIZADO EL HOTEL, APROXIMADAMENTE A PARTIR DEL TERCER AO, EL
FIDEICOMISO TENDR LA OPCIN DE COMPRAR LA PARTICIPACIN RESTANTE EN
EL INMUEBLE. EN OCTUBRE DE 2017 SE ANUNCI EL LTIMO PROYECTO, WESTIN
MONTERREY, PARA SUMAR UN TOTAL DE 3 HOTELES Y MS DE 600
HABITACIONES EN DESARROLLO BAJO EL ESQUEMA DE FBRICA DE HOTELES. DE
IGUAL MANERA, FIBRA INN EST ANALIZANDO LA POSIBLE ADICIN DE NUEVOS
PROYECTOS BAJO ESTE MODELO, BUSCANDO INCURSIONAR EN ZONAS TURSTICAS
CON GRAN AFLUENCIA DE VIAJEROS DE PLACER. LO ANTERIOR IMPLICA UN
RIESGO PROYECTO PARA EL FIDEICOMISO YA QUE INCREMENTARA SU
PROPORCIN EN DESARROLLO, AUNQUE ESTOS NUEVOS INMUEBLES BUSCAN
ELEVAR EL NIVEL DE RETORNO DE FIBRA INN, DE IGUAL MANERA CONLLEVAN
LARGOS PERIODOS DESDE LA CONSTRUCCIN HASTA LA MADURACIN, LO QUE
PODRA GENERAR PRESIONES.
EN TRMINOS DEL MARGEN NOI SE OBSERVAN MAYORES PRESIONES AL CERRAR
EN 35.5% EN 2017 (VS. 36.2% EN 2016). ESTO SE DEBE AL INCREMENTO DE
COSTOS Y GASTOS OPERATIVOS, LO CUAL EN PARTE ES CONSECUENCIA DE SU
ESTRATEGIA COMERCIAL VA LA CONTRATACIN DE AGENTES EXTERNOS, ADEMS
DE DIVERSOS INCENTIVOS OFRECIDOS A LOS HUSPEDES PARA INCREMENTAR LA
OCUPACIN. POR SU PARTE, EN EL EBITDA AJUSTADO SE OBSERVA UN MENOR
DETERIORO COMO RESULTADO DE LA INTERNALIZACIN DEL ASESOR, POR LO
QUE SE ESPERA QUE SE GENEREN ECONOMAS DE ESCALA EN LOS PRXIMOS
PERIODOS EN LA MEDIDA QUE SE INCREMENTE EL PORTAFOLIO. ES
IMPORTANTE MENCIONAR QUE EN 2017 SE PRESENTAN GASTOS OPERATIVOS Y
DE ADMINISTRACIN POR P$136M LOSCUALES CORRESPONDEN A PARTIDAS NO
RECURRENTES QUE DERIVAN DEL PROCESO DE INTERNALIZACIN, POR LO QUE
NO SE CONSIDERARON PARA EL CLCULO DEL NOI Y EBITDA AJUSTADO.EN
TRMINOS DE DISTRIBUCIONES, FIBRA INN MANTIENE UNA POLTICA DE
DISTRIBUCIONES TRIMESTRALES CALCULADAS EN FUNCIN DEL FLUJO DE
OPERACIONES AJUSTADO (AFFO ), NIVEL SUPERIOR A LAS DISTRIBUCIONES
OBLIGATORIAS POR EL 95.0% DEL RESULTADO FISCAL NETO (RFN ), AL
DECRETAR DISTRIBUCIONES POR P$439M EQUIVALENTES A 1.1X EL AFFO (VS.
P$0M DE DISTRIBUCIONES OBLIGATORIAS).
AL 1T18 SE PRESENTAN PRESIONES POR UN MAYOR NIVEL DE CUENTAS POR
COBRAR QUE DERIVAN DELPROCESO DE INTERNALIZACIN, YA QUE SE RECONOCI
UN DESCUENTO POR SERVICIOS DE GESTIN DE GESTOR DE ACTIVOS PRISMA
(GAP) EN AOS ANTERIORES. DE IGUAL MANERA, LOS COSTOS Y GASTOS NO
RECURRENTES EN EL PERIODO POR P$136M POR EL PROCESO DE
INTERNALIZACIN, SE COMPENSARON EN EL FLUJO YA QUE ESTAS PARTIDAS NO
REPRESENTARON UNA SALIDA DE EFECTIVO. TOMANDO EN CUENTA LO ANTERIOR
SUMADO A LAS PRESIONES EN LOS RESULTADOS OPERATIVOS EN EL PERIODO,
RESULTARON EN UNA GENERACIN DE FLE DE P$587M (VS. P$676M AL 1T17).
CABE MENCIONAR QUE EL CLCULO DE FLE POR PARTE DE HR RATINGS
NICAMENTE CONSIDERA EL PAGO DE DISTRIBUCIONES OBLIGATORIAS (95.0%
DELRFN), A MANERA DE TENER UNA MAYOR SENSIBILIDAD DE LOS RECURSOS
DISPONIBLES DEL FIDEICOMISO PARA CUBRIR EL SERVICIO DE LA DEUDA.
DEBIDO A LOS LARGOS PERIODOSDE MADURACIN DE LOS INMUEBLES DE FIBRA
INN, LA ESTRUCTURA DE DEUDA DEL FIDEICOMISO HA SIDO DE LARGO PLAZO.
DE ACUERDO CON EL CALENDARIO DE VENCIMIENTOS DE LA DEUDA DE FINN,
SE OBSERVAN PRESIONES EN 2021 POR EL VENCIMIENTO DE FINN 15 POR
P$1,000M; MIENTRAS QUE LA FINN 18 POR P$2,000M VENCE HASTA 2028, LO
CUAL RESULTA EN UNA VIDA PROMEDIO PONDERADA DE LA DEUDA DE 7.7 AOS
AL 1T18 (VS. 4.5 AOS AL 1T17). ESTA ESTRUCTURA DE LARGO PLAZO
AUNADO A LA ESTABLE GENERACIN DE FLE, HA PERMITIDO ALTOS NIVELES DE
DSCR EN LOS LTIMOS DOS AOS, SITUACIN QUE HABLA DE LA SOLIDEZ
FINANCIERA DE FINN. EN FEBRERO DE 2018, EL FIDEICOMISO COLOC
LAEMISIN FINN 18 POR P$2,000M A TASA FIJA CON PAGO AL VENCIMIENTO
EN 2028. LOS RECURSOS FINANCIEROS FUERON UTILIZADOS PRINCIPALMENTE
PARA REALIZAR UNA AMORTIZACIN PARCIAL ANTICIPADA DE LA FINN 15 POR
P$1,875M, MIENTRAS QUE LOS RECURSOS REMANENTES FUERON PARA OTROS
FINES CORPORATIVOS. TOMANDO EN CUENTA LO ANTERIOR, LA DEUDA TOTAL
DEL FIDEICOMISO SE MANTUVO EN NIVELES SIMILARES AL CERRAR EN
P$2,976M AL 1T18 (VS. P$2,849M AL 1T17). ESTO SUMADO A LOS MENORES
NIVELES DE EFECTIVO,RESULTARON EN DEUDA NETA DE P$2,529M (VS.
P$2,057M AL 1T17), LO CUAL SUMADO A LA GENERACIN DE FLE EN LOS UDM
AL 1T18, PRODUJERON UN INCREMENTO EN LOS AOS DE PAGO DE DEUDA NETA
A FLE A 4.3 AOS (VS. 3.0 AOS AL 1T17). POR SU PARTE, AL CONSIDERAR
LA ESTRUCTURA DE LARGO PLAZO DEL FIDEICOMISO Y LA SLIDA GENERACIN
DE FLE EN LOS UDM AL 1T18, EL DSCR FUE DE 2.7X (VS. 3.9X AL 1T17),
LO CUAL NOS HABLA DE LA SLIDA CAPACIDAD DE PAGO DEL FIDEICOMISO
PARA HACER FRENTE A SUS OBLIGACIONES DE DEUDA GRACIAS A LA ESTABLE
GENERACIN DE FLE Y LA SANA ESTRUCTURA DE DEUDA. DESCRIPCIN DEL
EMISOREL FIDEICOMISO F/1616 (FINN Y/O FIBRA INN Y/O EL FIDEICOMISO)
SE ESTABLECI COMO UN FIDEICOMISO INMOBILIARIO EL 23 DE OCTUBRE DE
2012 POR ASESOR DE ACTIVOSPRISMA, S.A.P.I. DE C.V. (EL
FIDEICOMITENTE) Y DEUTSCHE BANK MXICO, S.A. INSTITUCIN DE BANCA
MLTIPLE, DIVISIN FIDUCIARIA (EL FIDUCIARIO). FIBRA INN TIENE COMO
OBJETIVO LA ADQUISICIN, DESARROLLO Y RENTA DE HOTELES POR MEDIO DE
FRANQUICIAS Y LICENCIAS DE USO DE MARCA PARA OPERAR 14 MARCAS
GLOBALES Y 4 NACIONALES, ENFOCADOS AL VIAJERO DE NEGOCIOS. DENTRO
DE ESTAS MARCAS SE ENCUENTRAN: HOLIDAY INN, HOLIDAY INN EXPRESS,
HOLIDAY INN EXPRESS & SUITES, HOLIDAY INN & SUITES, HAMPTON
INN, WYNDHAM GARDEN, MARRIOTT, COURTYARD BY MARRIOTT, FAIRFIELD INN
& SUITES, ALOFT, MICROTEL INN & SUITES, CROWNE PLAZA, CASA
GRANDE, CAMINO REAL, AC HOTELS, STAYBRIDGE SUITES Y CITY EXPRESS.
AL CIERRE DEL 1T18 FINN CUENTA CON 43 HOTELES CON 6,748
HABITACIONES EN OPERACIN Y 196 EN DESARROLLO (VS. 42 HOTELES
CON6,806 CUARTOS AL 1T16), DISTRIBUIDAS ALREDEDOR DE 14 ESTADOS DE
LA REPBLICA MEXICANA.
GLOSARIO INCLUIDO EN ELDOCUMENTO ADJUNTO.
ANEXOS - ESCENARIO BASE INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO.
ANEXOS - ESCENARIO DE ESTRS INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO.
CONTACTOS
DANIEL BARJAUANALISTA SENIOR DE CORPORATIVOS
DANIEL.BARJAU@HRRATINGS.COMLUIS R. QUINTERO
DIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA/ ABS
LUIS.QUINTERO@HRRATINGS.COM
MXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEO DE LA REFORMA #1015 TORRE A, PISO
3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP 01210, TEL 52 (55) 1500 3130.
ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE CENTER, SUITE 8500, NEW YORK, NEW
YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1 (212) 220 5735.
LA CALIFICACIN OTORGADA POR HR RATINGS DE MXICO,S.A. DE C.V. A ESA
ENTIDAD, EMISORA Y/O EMISIN EST SUSTENTADA EN EL ANLISIS PRACTICADO
EN ESCENARIOS BASE Y DE ESTRS, DE CONFORMIDAD CON LA(S)
SIGUIENTE(S)METODOLOGA(S) ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA INSTITUCIN
CALIFICADORA:
EVALUACIN DE RIESGO CREDITICIO DE DEUDA CORPORATIVA, MAYODE
2014.
PARA MAYOR INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S), FAVOR
DE CONSULTAR WWW.HRRATINGS.COM/ES/METODOLOGIA.ASPXINFORMACIN
COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCIN V, INCISO A), DEL
ANEXO 1 DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS
INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES.
CALIFICACIN ANTERIOR CORPORATIVO LP: INICIALCORPORATIVA CP:
INICIAL
FECHA DE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN CORPORATIVO LP:
INICIALCORPORATIVA CP: INICIAL
PERIODO QUE ABARCA LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA POR HR
RATINGS PARA EL OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE CALIFICACIN. 3T13 -
1T18
RELACIN DE FUENTES DE INFORMACIN UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS
PROPORCIONADAS POR TERCERAS PERSONAS INFORMACIN TRIMESTRAL INTERNA
Y ANUAL DICTAMINADA POR UN TERCERO (KPMG).
CALIFICACIONES OTORGADAS POR OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE
FUERON UTILIZADAS POR HR RATINGS (EN SU CASO). N/A
HR RATINGS CONSIDER AL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO,
LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL
ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTE Y LOS POSIBLES ADQUIRENTES DE
DICHOS VALORES. (EN SU CASO) N/A HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V.
(HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN CALIFICADORA DE VALORES AUTORIZADA
POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV), REGISTRADA
ANTE LA SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (SEC) COMO UNA
NATIONALLY RECOGNIZED STATISTICAL RATING ORGANIZATION (NRSRO) PARA
LOS ACTIVOS DE FINANZAS PBLICAS, CORPORATIVOS E INSTITUCIONES
FINANCIERAS, SEGN LO DESCRITO EN LA CLUSULA (V) DE LA SECCIN
3(A)(62)(A) DE LA U.S. SECURITIES EXCHANGE ACT DE 1934 Y
CERTIFICADA COMO UNA CREDIT RATING AGENCY (CRA) POR LA EUROPEAN
SECURITIES AND MARKETS AUTHORITY (ESMA).
LA CALIFICACIN ANTES SEALADA FUE SOLICITADA POR LA ENTIDAD O
EMISOR, O EN SU NOMBRE, Y POR LO TANTO, HR RATINGS HA RECIBIDO LOS
HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN. EN NUESTRA PGINA DE INTERNET WWW.HRRATINGS.COM SE
PUEDE CONSULTAR LA SIGUIENTE INFORMACIN: (I) EL PROCEDIMIENTO
INTERNO PARA EL SEGUIMIENTO A NUESTRAS CALIFICACIONES Y LA
PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES; (II) LOS CRITERIOS DE ESTA
INSTITUCIN CALIFICADORA PARA EL RETIRO O SUSPENSIN DEL
MANTENIMIENTO DE UNA CALIFICACIN, Y (III) LA ESTRUCTURA Y PROCESO
DE VOTACIN DE NUESTRO COMITDE ANLISIS.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE HR RATINGS DE MXICO S.A. DE
C.V. (HR RATINGS) SON OPINIONES CON RESPECTO A LA CALIDAD
CREDITICIA Y/O A LA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O
RELATIVAS AL DESEMPEO DE LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO
DEL OBJETO SOCIAL, POR PARTE DE SOCIEDADES EMISORAS Y DEMS
ENTIDADES O SECTORES, Y SE BASAN EXCLUSIVAMENTE EN LAS
CARACTERSTICAS DE LA ENTIDAD, EMISIN Y/U OPERACIN, CON
INDEPENDENCIA DE CUALQUIERACTIVIDAD DE NEGOCIO ENTRE HR RATINGS Y
LA ENTIDAD O EMISORA. LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES OTORGADAS SE
EMITEN EN NOMBRE DE HR RATINGS Y NO DE SU PERSONAL DIRECTIVO O
TCNICO Y NO CONSTITUYEN RECOMENDACIONES PARA COMPRAR, VENDER O
MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR A CABO ALGN TIPO DE
NEGOCIO, INVERSIN UOPERACIN, Y PUEDEN ESTAR SUJETAS A
ACTUALIZACIONES EN CUALQUIER MOMENTO, DE CONFORMIDAD CON LAS
METODOLOGAS DE CALIFICACIN DE HR RATINGS, EN TRMINOS DE LO
DISPUESTO EN EL ARTCULO 7, FRACCIN II Y/O III, SEGN CORRESPONDA, DE
LAS "DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE
VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES".
HR RATINGS BASA SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES EN INFORMACIN
OBTENIDA DE FUENTES QUE SON CONSIDERADAS COMO PRECISAS Y
CONFIABLES, SIN EMBARGO, NO VALIDA, GARANTIZA, NI CERTIFICA LA
PRECISIN, EXACTITUD O TOTALIDAD DE CUALQUIER INFORMACINY NO ES
RESPONSABLE DE CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS
OBTENIDOS POR EL USO DE ESA INFORMACIN. LA MAYORA DE LAS EMISORAS
DE INSTRUMENTOS DE DEUDA CALIFICADAS POR HR RATINGS HAN PAGADO UNA
CUOTA DE CALIFICACIN CREDITICIA BASADA EN EL MONTO Y TIPO DE
EMISIN. LA BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LAEMISORA Y, EN SU
CASO, LA OPININ SOBRE LA CAPACIDAD DE UNA ENTIDAD CON RESPECTO A LA
ADMINISTRACIN DE ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN VERSE
MODIFICADAS, LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA BAJA LA
CALIFICACIN, SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO
DE HR RATINGS. HR RATINGS EMITE SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE
MANERA TICA Y CON APEGO A LAS SANAS PRCTICAS DE MERCADO Y A LA
NORMATIVA APLICABLE QUE SE ENCUENTRA CONTENIDA EN LA PGINA DE LA
PROPIA CALIFICADORA WWW.HRRATINGS.COM, DONDE SE PUEDEN CONSULTAR
DOCUMENTOS COMO EL CDIGO DE CONDUCTA, LAS METODOLOGAS O CRITERIOS
DE CALIFICACINY LAS CALIFICACIONES VIGENTES.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES QUE EMITE HR RATINGS CONSIDERAN UN
ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA RELATIVA DEUNA ENTIDAD, EMISORA
Y/O EMISIN, POR LO QUE NO NECESARIAMENTE REFLEJAN UNA PROBABILIDAD
ESTADSTICA DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO, ENTENDINDOSE COMO TAL, LA
IMPOSIBILIDAD O FALTA DE VOLUNTAD DE UNA ENTIDAD O EMISORA PARA
CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE PAGO, CON LO CUAL LOS
ACREEDORES Y/O TENEDORES SE VENFORZADOS A TOMAR MEDIDAS PARA
RECUPERAR SU INVERSIN, INCLUSO, A REESTRUCTURAR LA DEUDA DEBIDO A
UNA SITUACIN DE ESTRS ENFRENTADA POR EL DEUDOR. NO OBSTANTE LO
ANTERIOR, PARA DARLE MAYOR VALIDEZ A NUESTRAS OPINIONES DE CALIDAD
CREDITICIA, NUESTRA METODOLOGA CONSIDERA ESCENARIOS DE ESTRS COMO
COMPLEMENTO DEL ANLISIS ELABORADO SOBRE UN ESCENARIO BASE. LOS
HONORARIOS QUE HR RATINGS RECIBE POR PARTE DE LOS EMISORES
GENERALMENTE VARAN DESDE US$1,000 A US$1,000,000 (O EL EQUIVALENTE
EN OTRA MONEDA) POR EMISIN. EN ALGUNOS CASOS, HR RATINGS CALIFICAR
TODAS O ALGUNAS DE LAS EMISIONES DE UN EMISOR EN PARTICULAR POR UNA
CUOTA ANUAL. SEESTIMA QUE LAS CUOTAS ANUALES VAREN ENTRE US$5,000 Y
US$2,000,000 (O EL EQUIVALENTE EN OTRA MONEDA).