Résultats annuels 2021
Communiqué de
presse
Résultats annuels 2021
- Progression
de tous les indicateurs
clés
- Hausses respectives
de +3 et +4 points des taux d’occupation physique (90%)
et financier (88%)
-
Augmentation1 des loyers annualisés nets
de 5,6%
-
Progression1 de
3,5% de la valeur du patrimoine à
162,0 M€
-
Cash-flow opérationnel net
en hausse de 33,6% (soit
+33,1% par
rapport à 2019)
-
Situation financière saine
et maîtrisée
- Intégralité
de la dette bancaire refinancée par
anticipation avec une
échéance en
2028
- Ratio LTV
net de 40,0%
- Gestion
dynamique du portefeuille d’actifs
- Activité
locative soutenue
- Achèvement
du programme d’investissement du centre commercial
Valentin
- Cession de
deux actifs non stratégiques
- Objectif de
loyers annualisés nets supérieurs à
10 M€ maintenu,
malgré les cessions
réalisées
-
Distribution2 proposée
de 0,09
€ par
action
Paris, le
24 février
2022 : MRM
(Euronext code ISIN FR0000060196), société foncière spécialisée
dans l’immobilier de commerce, annonce ce jour ses résultats de
l’exercice clos le 31 décembre 2021. Cette publication fait
suite à l’examen et à l’arrêté des comptes par le Conseil
d’administration de MRM au cours de sa réunion du 24 février
2022.
François Matray, Directeur Général de MRM, a
déclaré : « Tous
les indicateurs de gestion
de MRM sont au vert en
2021. Grâce notamment à
l’excellente activité locative,
les loyers annualisés nets ont à nouveau
progressé, les taux d’occupation
du portefeuille ont
augmenté et la valeur du
patrimoine est en hausse. Le
cash-flow opérationnel net a atteint un montant
largement supérieur
à celui de
2019, dernier exercice avant la crise sanitaire.
Parallèlement, nous avons refinancé l’intégralité de notre
dette bancaire qui arrivait à échéance entre juin 2022 et juin
2023, à des conditions
satisfaisantes reflétant la qualité de notre patrimoine
et avec une maturité de
7 ans. Ceci
était l’une de nos grandes priorités de l’année
2021.Forte de sa situation
financière solide, MRM peut se consacrer pleinement à
la gestion de son
patrimoine d’actifs de commerce
diversifiés, en
vue d’exploiter le potentiel de valorisation
qu’il recèle encore et de
continuer à l’adapter aux mutations du
commerce.
L’intégration
des enjeux environnementaux et sociétaux
sera également un axe
fort de notre plan d’actions. Le commerce physique dispose encore
d’un bel avenir dès lors qu’il est géré de façon dynamique, avec
une vision pragmatique en ligne avec l’évolution des tendances de
consommation. Enfin, malgré la
cession de deux actifs non stratégiques en 2021, nous
maintenons notre objectif d’atteindre au moins
10 millions d’euros de loyers
annualisés nets sur la base du portefeuille actuel.
»
Taux
d’occupation physique et financier
en hausse, reflet des succès de l’activité
locative
En dépit de la situation sanitaire toujours
sensible en 2021, l’activité locative a été très soutenue, avec un
montant de loyers contractualisés de 1,7 million d’euros,
représentant 16% de la base locative. Les 18 baux3 signés pour
une surface totale de 10 300 m² ont dégagé un taux de
réversion4 positif de 1%.
Les nouvelles signatures concernent
notamment :
-
5 baux pour un total de 800 m² au sein du centre
commercial Valentin, portant le taux d’occupation de la galerie à
90% ;
-
2 nouvelles enseignes de discount au sein du retail park Aria
Parc (Allonnes) sur une surface totale de 4 000 m², dont
Centrakor comme nouvelle locomotive sur 3 300 m² ;
-
Le renouvellement du bail d’Habitat qui occupe une moyenne surface
de 2 500 m² à Carré Vélizy ;
-
Un bail signé5 en vue de l’installation d’un cabinet médical sur
700 m² aux Halles du Beffroi (Amiens).
L’activité locative soutenue se traduit par une
progression de tous les indicateurs de gestion :
-
Le taux d’occupation physique6 atteint 90% au 31 décembre
2021, contre 87% un an plus tôt ;
-
Le taux d’occupation financier6 atteint 88% au 31 décembre
2021, contre 84% un an plus tôt ;
-
Les loyers annualisés nets6 s’établissent à 9,3 millions
d’euros au 1er janvier 2022 contre 9,1 millions au
1er janvier 2021, malgré un impact de -0,3 million
d’euros lié à la cession7 de deux actifs non stratégiques en
octobre 2021. À périmètre comparable, les loyers annualisés nets
sont en hausse de 5,6%.
À date, le taux de recouvrement des loyers et
charges 2021 est de 88%, soit 92% en tenant compte des mesures
d’accompagnement des locataires que MRM a provisionnées.
Achèvement du programme d’investissement
du centre commercial Valentin
Le programme de transformation du centre
commercial Valentin, achevé au cours du 1er semestre 2021, a permis
de renforcer significativement l’attractivité de la galerie
attenante à l’hypermarché Carrefour leader de l’agglomération du
Grand Besançon.
Étendu et rénové, le centre commercial Valentin
accueille désormais 50 boutiques (dont 3 moyennes
surfaces) sur une surface de 6 700 m² louée à 90%.
L’implantation d’Action, le renforcement de la restauration
(Crescendo, Crêp’eat et Jules & John) ainsi que de nouvelles
enseignes dans le domaine du prêt-à-porter (Christine Laure, Comme
des Loups, Excellence, Mise Au Green) ont contribué à enrichir le
mix commercial aux côtés des commerçants déjà présents (Chausport,
Histoire d’Or, Maty, Orange ou encore Poulaillon ...).
Un accent particulier a été mis sur
l’intégration du centre dans son environnement dès les phases de
conception (désartificialisation nette des sols de plus de
400 m² malgré l’extension, accessibilité éco-responsable,
charte de « chantier vert » et plantation d’arbres…).
L’intégralité des nouveaux baux comprend une annexe
environnementale.
Valeur du patrimoine en hausse
de 3,5% à périmètre
comparable
La valeur du patrimoine s’établit à
162,0 millions d’euros au 31 décembre 2021, en hausse de
0,6% par rapport à fin 2020. Cette variation intègre un impact de
-4,4 millions d’euros lié aux cessions réalisées en 2021.
A périmètre comparable, la valeur du patrimoine
progresse de 3,5%, reflétant principalement la hausse des taux
d’occupation et des loyers nets.
|
En M€ |
31.12.2021 |
31.12.2020 |
Évolution |
Évolution à périmètre comparable8 |
|
Valeur du patrimoine HD |
162,0 |
161,0 |
+0,6% |
+3,5% |
Résultats financiers
-
Progression de
3,9% des
revenus locatifs
nets
Les revenus locatifs bruts
2021, correspondant aux loyers quittancés, progressent de 2,5% par
rapport à 2020 pour atteindre 9,7 millions d’euros après prise
en compte de l’impact limité de l’étalement des abandons de loyers
consentis au titre du 1er confinement 2020 et accompagnés de
contreparties modifiant les termes des baux9. A périmètre
comparable, soit après retraitement de l’impact des cessions, ils
progressent de 3,4%.
MRM a bénéficié du plein effet des nouveaux baux
signés en 2020 ainsi que des baux signés en 2021 déjà entrés en
vigueur. L’effet positif de l’indexation est marginal.
Après prise en compte d’un montant de
1,8 million d’euros de charges immobilières non récupérées,
les revenus locatifs nets augmentent de 3,9% pour
s’établir à 8,0 millions d’euros, contre 7,7 millions
d’euros en 2020.
|
En M€ |
2021 |
2020 |
Évolution |
Évolution à périmètre comparable10 |
|
|
Revenus locatifs bruts |
9,7 |
9,5 |
+2,5% |
+3,4% |
|
|
Charges immobilières non récupérées |
(1,8) |
(1,8) |
-3,0% |
|
|
|
Revenus locatifs nets |
8,0 |
7,7 |
+3,9% |
|
|
- Forte
hausse du
résultat opérationnel avant
cessions et variation de juste valeur
Le résultat opérationnel avant cessions et
variation de juste valeur s’établit à 4,5 millions d’euros en
2021, soit une hausse de 16,6% par rapport à 2020.
Il intègre notamment les charges d’exploitation
pour 2,5 millions d’euros ainsi qu’une charge nette de
0,3 million d’euros liée aux mesures d’accompagnement des
locataires au titre des trois périodes de confinement de 2020
et 2021.
-
Impact positif de la
variation de la juste valeur sur le résultat
net
Après prise en compte des investissements de la
période, la hausse des valeurs d’expertise se traduit par une
variation positive de la juste valeur du patrimoine de
2,6 millions d’euros, contre une variation négative de
10,0 millions d’euros en 2020.
En conséquence, le résultat opérationnel
s’établit à 7,6 millions d’euros, contre une perte
opérationnelle de 5,8 millions d’euros en 2020.
Le résultat financier s’établit à
-2,0 millions d’euros contre -1,4 million d’euros en
2020. Cette évolution s’explique notamment par les frais liés à la
mise en place du refinancement bancaire.
Le résultat net consolidé
ressort ainsi à 5,6 millions d’euros en 2021 contre une perte
de 7,2 millions d’euros en 2020.
Le compte de résultat simplifié est joint en
annexe.
-
Cash-flow opérationnel net
en forte progression, supérieur à
son niveau de 2019
Le cash-flow opérationnel net11 s’établit à
3,9 millions d’euros en 2021, en progression de 33,6% par
rapport à 2020 et de 33,1% par rapport à 2019, dernier exercice
avant la crise.
Après prise en compte notamment d’un montant de
-0,2 million d’euros lié aux mesures de soutien aux
locataires, contre -1,4 million d’euros en 2020,
l’excédent brut d’exploitation est en forte
progression de 45,8% pour s’établir à 4,5 millions
d’euros.
Le coût de l’endettement financier net s’établit
à -1,2 million d’euros, et les autres charges financières
liées au refinancement bancaire s’élèvent à -0,4 million
d’euros.
|
En M€ |
2021 |
2020 |
Évolution |
|
Revenus locatifs nets |
8,0 |
7,7 |
+4,1%12 |
|
Mesures d’accompagnement des locataires |
(0,2) |
(1,4) |
|
|
Charges d’exploitation |
(2,5) |
(2,3) |
|
|
Autres produits et charges opérationnels |
0,2 |
(0,2) |
|
|
Excédent brut d’exploitation |
5,5 |
3,8 |
+45,8% |
|
Coût de l’endettement financier net |
(1,2) |
(1,2) |
-2,5% |
|
Autres charges financières |
(0,4) |
- |
|
|
Autres |
- |
0,4 |
|
|
Cash-flow opérationnel net |
3,9 |
2,9 |
+33,6% |
Maintien d’une
situation financière
saine et hausse de l’ANR
de près de
5%
En décembre 2021, MRM a mis en place un
nouvel emprunt pour un montant total de
82,1 millions d’euros avec une maturité de 7 ans. Ce
nouveau financement hypothécaire est adossé à la totalité du
patrimoine immobilier. Il est composé d’une ligne de crédit d’un
montant de 75,7 millions d’euros qui a permis à MRM de
rembourser par anticipation l’ensemble de sa dette bancaire qui
arrivait à échéance en 2022 et 2023, et d’une ligne de crédit13 de
6,4 millions d’euros destinée à financer de nouveaux
investissements.
La prochaine échéance de remboursement a ainsi
été repoussée à 2028.
L’endettement financier brut
est en recul à 74,4 millions d’euros au 31 décembre 2021,
contre 76,8 millions d’euros à fin 2020.
La dette, rémunérée à taux variable (Euribor 3
mois + 165 bps de marge), est couverte à 77% par un cap.
À fin décembre 2021, MRM dispose d’une
trésorerie et équivalents de 9,7 millions
d’euros contre 10,2 millions d’euros un an plus tôt. Le ratio
de LTV net ressort à 40,0% contre 41,4% à fin 2020.
Compte tenu principalement du cash-flow
opérationnel net généré au cours de l’exercice 2021
(+3,9 millions d’euros), de la variation positive de juste
valeur des immeubles (+2,6 millions d’euros) et de la
distribution aux actionnaires versée au titre de 2020
(-2,2 millions d’euros), l’ANR EPRA
NDV progresse de 4,6%. Il s’établit à
97,4 millions d’euros (2,23 €/action) contre
93,1 millions d’euros (2,13 €/action) à fin décembre 2020
(voir tableau en annexe).
Intégration des enjeux sociétaux et
environnementaux dans la gestion opérationnelle des
actifs
La démarche de responsabilité Environnementale,
Sociétale et de Gouvernance de MRM a été formalisée en 2020 afin
d’agréger et de monitorer les initiatives menées au niveau des
immeubles ainsi que de définir une feuille de route volontariste
dans une logique de progrès notamment en matière de
sobriété énergétique.
MRM vise une réduction de la consommation
d’énergie du patrimoine de 40% entre 2015 et 2030, en ligne avec
l’objectif réglementaire, pour atteindre le niveau de 42,7 kWh
par m²/an (contre 77,1 en 2015). MRM entend accélérer les
investissements à compter de 2022 grâce notamment à la ligne de
crédit disponible mise en place en décembre 2021.
Les autres priorités de MRM sont le déploiement
de plans de travaux liés
au Décret tertiaire, la contribution au
développement de l’activité économique et associative
locale, en application d’une charte d’ancrage territorial
instaurée en 2021, et le lancement d’audits de
biodiversité en vue de mettre en place des actions
concrètes sur les sites.
Événement post clôture
Début 2022, un bail14 a été signé avec une
enseigne de fitness en vue de son installation sur la moyenne
surface de 2 000 m² située dans l’ensemble mixte Carré
Vélizy et libérée en janvier 2022 par Office Dépôt. Cette nouvelle
offre commerciale, aux côtés de Gautier, Habitat et Indiana Café,
est parfaitement adaptée à la zone d’activité dynamique
alentour.
Regroupement des actions
Lors de sa réunion du 24 février 2022, le
Conseil d’administration a décidé de mettre en œuvre le
regroupement des actions composant le capital de MRM à raison de
20 actions existantes de 1 euro de nominal contre
1 action nouvelle de 20 euros de nominal, conformément à
l’autorisation et à la délégation de pouvoirs données par
l'Assemblée Générale des actionnaires du 24 juin 2021.
L’opération de regroupement débutera le 21 mars 2022 et
s’achèvera le 20 avril 2022, premier jour de cotation des
actions nouvelles.
Distribution aux
actionnaires
Le Conseil d’administration de MRM a décidé de
proposer une distribution d’un montant de 0,09 euro par action
(soit 1,80 euro par action post-regroupement) au titre de
l’exercice 2021, à comparer à une distribution limitée de
0,05 euro par action au titre de l’exercice 2020. Cette
distribution représente un rendement de 7,1% sur le cours de
l’action. Elle sera composée d’une distribution de dividende pour
1,13 euro par action post-regroupement et d’une distribution de
primes pour 0,67 euro par action post-regroupement.
Cette distribution sera soumise à l’approbation
de l’Assemblée Générale des actionnaires qui se réunira le 9 juin
2022. La date prévue pour le détachement du coupon est le
13 juin 2022, pour une mise en paiement le 15 juin
2022.
Perspectives
Si l’ensemble des commerces ont pu rouvrir
progressivement leurs portes au public depuis le 19 mai 2021,
le contexte reste toujours marqué par le risque éventuel de
nouvelles évolutions de la crise sanitaire.
Les priorités de MRM pour l’ensemble de l’année
2022, sont les suivantes :
-
L’étude et le déploiement des programmes d’investissement de
valorisation des actifs composant le patrimoine actuel ;
-
La commercialisation des surfaces disponibles ;
-
Le déploiement du plan d’actions ESG et du Plan Climat adoptés par
la Société, avec une attention toute particulière portée à la
réduction des consommations d’énergie ;
- La gestion
dynamique du portefeuille d’actifs avec l’étude de potentielles
acquisitions et cessions.
Malgré les cessions réalisées en 2021, MRM
maintient son objectif d’un montant total de loyers annualisés nets
supérieur à 10 millions d’euros, avec une hypothèse de taux
d’occupation physique de 95%. Cet objectif est donné sur la base du
portefeuille actuel (hors acquisitions ou cessions).
Agenda
L’information financière du 1er trimestre 2022
sera publiée le 5 mai 2022 avant bourse.
L’Assemblée Générale des actionnaires se tiendra
le 9 juin 2022.
À propos de
MRM
MRM est une société d’investissement immobilier
cotée qui détient et gère un patrimoine composé d’actifs de
commerce répartis dans plusieurs régions de France. MRM a pour
actionnaire majoritaire la société SCOR SE qui détient 59,9% de son
capital. MRM est cotée sur le compartiment C d’Euronext Paris
(ISIN : FR0000060196 - code Bloomberg : MRM:FP – code
Reuters : MRM.PA). MRM a opté pour le régime SIIC au
1er janvier 2008.
Pour plus
d’informations :
|
MRM5, avenue Kléber75795 Paris Cedex 16FranceT +33
(0)1 58 44 70 00relation_finances@mrminvest.com |
Isabelle Laurent,
OPRG FinancialM +33 (0)6 42 37 54
17isabelle.laurent@oprgfinancial.fr |
Site Internet :
www.mrminvest.com
Annexe 1 : Mix enseignes
|
Répartition sectorielle (catégories CNCC)
En % des loyers annualisés bruts |
31.12.2021 |
|
Équipement de la maison |
19% |
|
Alimentaire |
12% |
|
Divertissement (fitness) |
11% |
|
Équipement de la personne |
10% |
|
Services |
9% |
|
Restauration |
8% |
|
Culture, cadeaux, loisirs |
8% |
|
Bricolage, jardinage, animaleries |
7% |
|
Bureaux |
7% |
|
Santé |
5% |
|
Beauté |
4% |
Annexe 2 : Compte
de résultat
|
Compte de résultat simplifié IFRSEn
M€ |
2021 |
2020 |
|
Revenus locatifs nets |
8,0 |
7,7 |
|
Charges d’exploitation |
(2,5) |
(2,3) |
|
Dotations aux provisions nettes de reprises |
(0,9) |
0,6 |
|
Autres produits et charges opérationnels |
(0,1) |
(2,2) |
|
Résultat opérationnel avant cessions et variation de juste
valeur |
4,5 |
3,8 |
|
Résultat de la sortie d’éléments de l’actif |
0,5 |
0,4 |
|
Variation de la juste valeur des immeubles |
2,6 |
(10,0) |
|
Résultat opérationnel |
7,6 |
(5,8) |
|
Coût de l’endettement net |
(1,2) |
(1,2) |
|
Autres produits et charges financières |
(0,8) |
(0,2) |
|
Résultat net avant impôt |
5,6 |
(7,2) |
|
Impôt |
- |
- |
|
Résultat net consolidé |
5,6 |
(7,2) |
Annexe 3 :
Revenus du 4ème
trimestre
|
En M€ |
T4 2021 |
T4 2020 |
Evolution |
Evolution à périmètre comparable |
|
Revenus locatifs bruts |
2,38 |
2,43 |
-2,4% |
+0,7% |
Annexe 4 :
Bilan
|
Bilan simplifié IFRSEn M€ |
31.12.2021 |
31.12.2020 |
|
Immeubles de placement |
162 |
161,0 |
|
Créances / Actifs courants |
7,6 |
8,2 |
|
Trésorerie et équivalents |
9,8 |
10,2 |
|
Total Actif |
179,4 |
179,4 |
|
Capitaux propres |
97,4 |
93,9 |
|
Endettement bancaire |
74,4 |
76,8 |
|
Autres dettes et passifs |
7,6 |
8,7 |
|
Total Passif |
179,4 |
179,4 |
Annexe 5:
Actif Net
Réévalué
|
Actif Net Réévalué |
31.12.2021 |
31.12.2020 |
|
TotalEn M€ |
Par actionEn € |
TotalEn M€ |
Par actionEn € |
|
ANR EPRA NDV |
97,4 |
2,23 |
93,1 |
2,13 |
|
ANR EPRA NRV |
108,0 |
2,48 |
104,5 |
2,39 |
|
Nombre d’actions (retraité des actions auto-détenues) |
43 625 327 |
43 622 724 |
1 À périmètre comparable2 Proposition d’une distribution de
dividende et de prime, soumise à l’approbation de l’Assemblée
Générale annuelle des actionnaires à tenir le 9 juin 2022.
Soit 1,80 € par action post opération de groupement d’actions
3 Nouveaux baux ou renouvellements4 Calculé sur
la base des valeurs locatives de marché pour les surfaces
précédemment sous bail précaire, soit +9% sur la base des loyers en
place5 Bail signé sous condition suspensive
6 Y compris baux déjà signés mais n’ayant pas
encore pris effet au 31.12.20217 Un entrepôt logistique de
8 600 m² loué à Gamm Vert et une surface indépendante de
1 600 m² vacante8 Evolution du patrimoine retraité des
cessions réalisées en 20219 Contreparties modifiant les termes du
bail au sens de la norme IFRS 16 (ex. allongement de la durée du
bail ou renonciation à donner congé à la prochaine échéance
triennale)10 Les évolutions à périmètre comparable sont établies en
déduisant du chiffre d’affaires publié en année n-1 les loyers
générés par les actifs cédés en année n.
11 Cash-flow opérationnel net = résultat net
consolidé avant impôt retraité des éléments non monétaires12 Contre
+3,9% au compte de résultat. Dans le CFON, l’étalement des abandons
de loyers consentis au titre du 1er confinement 2020 et
accompagnés de contreparties modifiant les termes des baux est
reclassé sur la ligne « Mesures d’accompagnement des
locataires »13 Ligne non tirée à ce jour14 Sous conditions
suspensives
MRM (EU:MRM)
Gráfica de Acción Histórica
De Nov 2024 a Dic 2024
MRM (EU:MRM)
Gráfica de Acción Histórica
De Dic 2023 a Dic 2024
