HR RATINGS ASIGN LA CALIFICACIN DE LP DE HR AA+ CON PERSPECTIVA ESTABLE PAR
13 Julio 2018 - 1:13PM
BMV General Information
CUIDAD DE MXICO (13 DE JULIO DE 2018) HR RATINGS ASIGN LA
CALIFICACIN DE LP DE HR AA+ CON PERSPECTIVA ESTABLE PARA VINTE 18X
DE VINTE.
LA ACCIN DE CALIFICACIN SE BASA PRINCIPALMENTE EN EL ANLISIS DE LA
CALIFICACIN CORPORATIVA DEL PASADO 24 DE OCTUBRE DEL 2017 PARA
VINTE . DENTRO DE LOS RESULTADOS OBSERVADOS SE PUEDE OBSERVAR
NIVELES DE COBERTURA DEL SERVICIO DE DEUDA O DSCR DE ACUERDO CON LA
ESTRATEGIA EN REDUCCIN DE DEUDA A CORTO PLAZO TRAS SU
REFINANCIAMIENTO DURANTE EL 1S17; A TRAVS DE EMISIONES BURSTILES.
EN EL LTIMO AO, SE OBSERV UNA TENDENCIA CRECIENTE SOBRE LA
GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO (FLE), CON BASE EN LAS
ESTRATEGIAS DE RENTABILIDAD OPERATIVA Y UNA MAYOR CONSOLIDACIN EN
VENTA DE VIVIENDAS, CON UN RANGO DE PRECIO PROMEDIO SUPERIOR AL
OBSERVADO HISTRICAMENTE; ESTO, A CAUSA DEL IMPULSO A NUEVOS
DESARROLLOS ENFOCADOS A UN NIVEL MEDIO Y RESIDENCIAL. ASIMISMO, LAS
VENTAS TOTALES FUERON BENEFICIADAS DEBIDO A LOS NUEVOS LINEAMIENTOS
EN EL OTORGAMIENTO DE CRDITOS POR INFONAVIT Y FOVISSSTE, QUE
PERMITEN SEGUNDOS CRDITOS Y EL FINANCIAMIENTO DE VIVIENDAS CON
PRECIOS EN RANGOS MS ALTOS. ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE,
ADICIONALMENTE, LA EMPRESA SE BENEFICI DE LA COLOCACIN DE ACCIONES
EN EL MERCADO EQUIVALENTES A P$611M DE RECURSOSDISPONIBLES PARA
HACER FRENTE A SUS PROYECTOS DE DESARROLLO DE VIVIENDA A TRAVS DE
UNA DISTINTA FUENTE DE FINANCIAMIENTO AL 2016, PERMITIENDO UNA
MAYOR INVERSIN EN INVENTARIOS INMOBILIARIOS. PARA EL PRESENTE
COMUNICADO, SE CONSIDERAN LAS PROYECCIONES REALIZADAS EN LA REVISIN
DE CALIFICACIN DEL EMISOR, BASADAS EN INFORMACIN AL 3T17. LA
PRESENTE EMISIN CON CLAVE DE PIZARRA VINTE 18X (LA EMISIN) PRETENDE
COLOCARSE POR UN MONTO DE HASTA P$800M, CON UN PLAZO DE
APROXIMADAMENTE SIETE AOS Y PAGO DE INTERESES SEMESTRAL A TASA
FIJA; ESTO AL AMPARO DEL PROGRAMA DE CERTIFICADOS BURSTILES
(CEBURS) AUTORIZADO POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES
(CNBV) EL PASADO 16 DE JUNIO DEL 2017, POR CINCO AOS Y POR UN MONTO
DE P$2,000M. ESTA EMISIN CONSIDERA COMO CARACTERSTICA ESPECIAL QUE
EL DESTINO DE LOS RECURSOS SE APLICAR PARA FINANCIAR O REFINANCIAR
PROYECTOS VERDES Y SOCIALES; ESTOS ALINEADOS CON LOS PRINCIPIOS DE
LA ICMA Y APEGO A LOSOBJETIVOS DE DESARROLLO SOSTENIBLE (ODS) DE LA
ONU . DENTRO DE NUESTRO ANLISIS TOMA EN CONSIDERACIN LA OPININ DE
UN TERCERO SOBRE EL MARCO DE REFERENCIA DELBONO SUSTENTABLE DE
VINTE, CONSIDERANDO SU CONGRUENCIA BAJO LOS LINEAMIENTOS DE BONOS
DE SUSTENTABILIDAD 2017; CONTANDO CON LOS PROCESOS NECESARIOS PARA
LA EVALUACIN, SELECCIN, ADMINISTRACIN Y SEGUIMIENTO DE LOS
PROYECTOS. ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE SU CALIFICACIN CONSIDERA UN
FACTOR CUALITATIVO POSITIVO REFERENTEA LA GARANTA PARCIAL OTORGADA
POR EL CORPORACIN INTERAMERICANA DE INVERSIONES (BID) POR EL MONTO
QUE SEA MENOR ENTRE P$250M O 50% DEL SALDO INSOLUTO DE LA EMISIN Y
EL FIDEICOMISO IRREVOCABLE DE ADMINISTRACIN DE PAGO DE RESERVA PARA
INTERESES DEVENGADOS Y NO PAGADOS EN LA FECHA PROGRAMADA
CORRESPONDIENTE A APROXIMADAMENTE P$40M O UN PAGO SEMESTRAL DE
INTERESES CON CI BANCO. PRINCIPALES FACTORES CONSIDERADOS
CALIFICACIN DELEMISOR
VINTE VIVIENDAS INTEGRALES, S.A.B. DE C.V. (VINTE Y/O LA EMPRESA)
ES UNA EMPRESA CONTROLADORA CUYASSUBSIDIARIAS SE DEDICAN AL
DESARROLLO, PROMOCIN, DISEO, CONSTRUCCIN Y COMERCIALIZACIN DE
VIVIENDA DE INTERS SOCIAL, INTERS POPULAR MEDIO Y MEDIO ALTO
CONPRESENCIA EN EL ESTADO DE MXICO, QUERTARO, HIDALGO Y QUINTANA
ROO, PUEBLA Y PRXIMAMENTE EN NUEVO LEN. EN MS DE 15 AOS DE OPERACIN
HA CONSTRUIDO MS DE 33,000 VIVIENDAS. PARA MAYOR DETALLE SOBRE LA
EMPRESA Y SU EVOLUCIN, SE RECOMIENDA LEER EL PRESENTE REPORTE, EN
CONJUNTO CON LOS REPORTES Y LOS COMUNICADOS REFERENTES A LA EMPRESA
Y A LAS EMISIONES DE CEBURS, QUE SE ENCUENTRAN EN LA PGINA:
WWW.HRRATINGS.COM.
ALGUNOS DE LOS ASPECTOS MS IMPORTANTES SOBRE LOS QUE SE BASA LA
CALIFICACIN SON:
FORTALECIMIENTO DE DSCR. VINTE REPORT UNMAYOR DSCR EN NIVELES DE
2.3X AL CIERRE DEL 2017 (VS. 1.8X AL 2016), ANTE LA REESTRUCTURA DE
DEUDA A TRAVS DE LAS EMISIONES VINTE 17 Y VINTE 17-2 A LARGO PLAZO;
AS COMO UNA TENDENCIA CRECIENTE DE GENERACIN DE FLE IMPULSADA
PRINCIPALMENTE POR UN MAYOR VOLUMEN Y PRECIO DE UNIDADES
ESCRITURADAS, ATACANDO EL SEGMENTOSMEDIO Y RESIDENCIAL.
DIVERSIFICACIN EN FINANCIAMIENTOS. A FINALES DEL AO 2016, LA
EMPRESA OBTUVO P$611M EN RECURSOS PROVENIENTES DE LA OFERTA
PBLICAINICIAL -DESTINADOS A INVERSIN DE TIERRA Y DESARROLLO DE
PROYECTOS -DIVERSIFICANDO AS SUS FUENTES DE FINANCIAMIENTO.
ADICIONALMENTE DURANTE EL 1S17, LA EMPRESA COLOC P$500M A TRAVS DE
DEUDA BURSTIL A LARGO PLAZO CON LO CUAL REDUJO SU EXPOSICIN A
VENCIMIENTOS PRXIMOS DE DEUDA BANCARIA.GENERACIN CRECIENTE DE FLE.
LA EMPRESA INCREMENT EN 162.2% SU GENERACIN DE EFECTIVO TRAS
ALCANZAR CIFRAS POR P$644M AL 2017 (VS. P$246M AL 2016), ATRIBUIDAS
A UNA CONTINUIDAD DE CONSOLIDACIN EN REDUCCIN DE COSTOS BAJO
SINERGIAS OPERATIVAS QUE PERMITIERON EL ESTABILIZAR SUS MRGENES DE
RENTABILIDAD; AS COMO UN MAYOR ENFOQUE A SEGMENTOS DE NIVEL MEDIO Y
RESIDENCIAL. ADICIONALMENTE, DENTRO DE NUESTRO CLCULO DE FLE, SE
REVIERTE EL IMPACTO POR LA SALIDA DERECURSOS PARA LA ADQUISICIN DE
TIERRA, LA CUAL ES TRASLADADA A LAS ACTIVIDADES DE INVERSIN;
PERMITIENDO UN COMPORTAMIENTO ADECUADO DE CAPITAL DE
TRABAJO.CRECIMIENTO SOSTENIDO DE VENTAS TOTALES. DURANTE EL AO 2017
SE REPORT UN CRECIMIENTO DE 13.5% EN LAS VENTAS TOTALES DE VINTE
(VS. 2016) -PRINCIPALMENTE POR LA TENDENCIA AL ALZA EN EL VOLUMEN
DE VIVIENDAS EN NIVEL MEDIO Y RESIDENCIAL -LAS CUALES RONDAN
PRECIOS ENTRE P$0.45M Y P$3.5M (VS. P$0.35M Y P$0.50M DE VIVIENDADE
INTERS SOCIAL). SE ESPERA PARA LOS PRXIMOS PERIODOS QUE LA EMPRESA
MANTENGA DICHA TENDENCIA ANTE UNA MAYOR CONSOLIDACIN DE VENTAS DE
VIVIENDAS DE MAYOR RANGO DE PRECIO ANTE LA APERTURA DE CINCO NUEVOS
DESARROLLOS ENFOCADOS A NIVEL MEDIO-ALTO.
ALTA DEPENDENCIA DE FINANCIAMIENTOS HIPOTECARIOS. AL 2017, EL 55.7%
DE LAS VENTAS TOTALES (VS. 59.2% AL 2016) CORRESPONDEN A LAS
VIVIENDAS FINANCIADAS A TRAVS DE CRDITOS HIPOTECARIOS CON INFONAVIT
Y FOVISSSTE, DEBIDO A LOS NUEVOS LINEAMIENTOS EN EL OTORGAMIENTO DE
CRDITOS. ESTO HA FAVORECIDO PRINCIPALMENTE LA ESCRITURACIN DE
UNIDADES EN RANGOS DE PRECIO MS ALTO, EN LNEA CON LA ESTRATEGIA DE
VENTAS DE LA EMPRESA.
LAS VENTAS TOTALES DE VINTEDURANTE EL AO 2017 REPORTARON UN
CRECIMIENTO 13.5% TRAS ALCANZAR CIFRAS DE P$3,123M (VS. P$2,752M AL
2016); ESTO DEBIDO A LA TENDENCIA AL ALZA EN EL VOLUMEN DE
VIVIENDAS DE INTERS MEDIO Y RESIDENCIAL ESCRITURADAS DEL PERIODO,
CONSIDERANDO QUE ESTE TIPO DE VIVIENDA RONDA UN PRECIO PROMEDIO DE
ENTRE P$0.45M Y P$3.5M.SE PUEDE MENCIONAR QUE LOS RESULTADOS
ANTERIORES VAN RELACIONADOS A LA CONSOLIDACIN EN LOS DESARROLLOS DE
REAL BILBAO PLAYA DEL CARMEN Y REAL VALENCIA CANCN EN QUINTANA ROO,
Y LA INCORPORACIN DEL DESARROLLO REAL SEGOVIA EN PUEBLA AL CIERRE
DEL 2016. LO ANTERIOR PERMITI CONTRARRESTAR LA CADA EN
ESCRITURACIONES DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL (CON UN RANGO DE
PRECIO MENOR A P$0.50M) E INCREMENTAR LOS NIVELES DE TARIFA
PROMEDIO POR VIVIENDA REPORTADOS POR LA EMPRESA. ES IMPORTANTE
AGREGAR EL AUMENTO DEL LMITE MXIMO SOBRE EL CRDITO OTORGADO POR EL
INFONAVIT, LA APROBACIN DE UN SEGUNDO CRDITO PARA LOS
DERECHOHABIENTES DE FOVISSSTE Y EL LMITE MXIMO DE TASA DE INTERS
FIJADO EN 12.0% POR AMBOS INSTITUTOS DE VIVIENDA; AS, EL 68.0% DE
LAS VIVIENDAS ESCRITURADAS SE REALIZ A TRAVS DE LOSBENEFICIOS
OTORGADOS POR DICHAS INSTITUCIONES.
VINTE ESTIMA MANTENER ESCRITURACIONES PAULATINAS DE VIVIENDA A
TRAVS DE CINCO NUEVOS DESARROLLOS, LOS CUALES ESTN DIRIGIDOS
PRINCIPALMENTE A UN SEGMENTO DE INTERS MEDIO Y MEDIO ALTO. ENTRE
ELLOS SE MENCIONAN I) REALCARRARA Y REAL VIZCAYA EN EL ESTADO DE
MXICO, II) REAL MADEIRA EN HIDALGO Y, III) REAL AMALFI Y REAL
CATANIA EN QUINTANA ROO; EN CONJUNTO SUMARAN UN APROXIMADO DE 5,676
VIVIENDAS EN TOTAL. ASIMISMO, DENTRO DE LOS RESULTADOS FINANCIEROS
DE LA EMPRESA SE PUDE OBSERVAR QUE AL 2017 HA INVERTIDO P$60M EN UN
FIDEICOMISO DEADMINISTRACIN PARA LA INVERSIN CONJUNTA CON OHL
DESARROLLOS MXICO S.A. DE C.V. (OHL) PARA LA CONCEPTUALIZACIN,
DESARROLLO Y COMERCIALIZACIN DE IV) CIUDADMAYAKOBA EN QUINTANA ROO,
CON UN ESTIMADO DE 3,600 VIVIENDAS Y CIERTOS LOTES COMERCIALES; LA
INVERSIN EN DICHO VEHCULO ALCANZA UN TOTAL DE P$120M (50% CADA
UNO).
DURANTE EL 2017 LA EMPRESA HA MANTENIDO UNA CRECIENTE GENERACIN DE
FLUJO LIBRE DEEFECTIVO (FLE) CON 162.2% MAYORES NIVELES Y CIFRAS
POR P$644M (VS. P$264M AL 2016); AS COMO EN LOS UDM POR 169.5% AL
1T18 CON NIVELES DE P$679M (VS. P$252M AL1T17). ESTO SE ATRIBUYE AL
CONSTANTE MANTENIMIENTO DE RENTABILIDAD OPERATIVA REPRESENTADA POR
EL MARGEN EBITDA AJUSTADO (REPORTANDO 22.5% EN 2017 VS. 22.8% AL
2016) TRAS MANTENER UNA ESTRATEGIA EN REDUCCIN DE COSTOS,
MENCIONANDO LAS MEJORAS EN LA CONSTRUCCIN DE DESARROLLOS CON CIERTA
CERCANA QUE PERMITEN SINERGIAS OPERATIVAS ENTRE LOS EQUIPOS DE
VENTA, REDUCCIN EN GASTOS DE PUBLICIDAD TRAS BENEFICIARSE DE UNA
COMUNICACIN DIRECTA ENTRE CLIENTES Y ECONOMAS DE ESCALA EN
LAESTRUCTURA CORPORATIVA. ADICIONALMENTE, DENTRO DE NUESTRO CLCULO
DE FLE SE CONSIDERA LA REVERSIN POR ADQUISICIN DE TERRENOS PARA EL
DESARROLLO DE PROYECTOSQUE NO FORMAN PARTE DE LA OPERACIN, QUE
CONSISTE EN LA ELIMINACIN DE DICHO IMPACTO DEL CAPITAL DE TRABAJO Y
TRASLADADOS A LOS FLUJOS DE INVERSIN. SE PUEDE MENCIONAR QUE,
ADICIONALMENTE, LA EMPRESA SE BENEFICIA DEL PROGRAMA DE FACTORAJE
FINANCIERO CON BANCO INMOBILIARIO MEXICANO S.A. (BIM) POR UN TOTAL
AUTORIZADO DEP$125M Y VIGENCIA ANUAL RENOVABLE, RECIBIENDO LOS
RECURSOS ANTICIPADAMENTE A UN DESCUENTO Y AL CIERRE DE LA
TRANSACCIN DE VENTA LA INSTITUCIN FINANCIERA RECIBE EL TOTAL DE
FACTURACIN.
POR OTRA PARTE, VINTE INCREMENT SUS NIVELES DE ENDEUDAMIENTO TRAS
ALCANZAR NIVELES DE DEUDA TOTAL POR P$1,253M AL 2017Y P$1,407M AL
1T18 (VS. P$895M AL 2016 Y P$1,117M AL 1T17); LOS CUALES ESTN
COMPUESTOS PRINCIPALMENTE POR LAS EMISIONES DE CERTIFICADOS
BURSTILES (CEBURS) CON CLAVE DE PIZARRA VINTE 17 Y VINTE 17-2;
EQUIVALENTES AL 35.5% DEL SALDO INSOLUTO TOTAL DEL 1T18. EL 64.5%
RESTANTE AL 1T18 CORRESPONDE A LA DEUDA BANCARIA COMPUESTA POR
CRDITOS DESTINADOS AL DESARROLLO DE VIVIENDAS Y PROYECTOS, LOS
CUALES EN SU MAYORA ACTAN COMO PROJECT FINANCE. ESTA ESTRUCTURA
CONSIDERA UNA REDUCCIN EN EL CALENDARIO DE AMORTIZACIONES TRAS
COLOCAR LOS RECURSOS DE LAS EMISIONES RECIENTES A LA SUSTITUCIN DE
PASIVOS DE CORTO PLAZO, ALCANZANDO VENCIMIENTOSDE DEUDA POR 7.8% AL
1T18 (VS. 8.9% AL 1T17) A UN AO. TOMANDO EN CUENTA EL EFECTIVO Y
SUS EQUIVALENTES, LA EMPRESA REPORT UN INCREMENTO DE 43.0% AL 2017
Y 27.6% AL 1T18 EN SUS ESTIMACIONES DE DEUDA NETA CON P$969M Y
P$1,136M RESPECTIVAMENTE (VS. P$678M AL 2016 Y P$890M AL 1T17);
TRAS LOS INCREMENTOS EN REQUERIMIENTOS DE FINANCIAMIENTO PARA
CAPITAL DE TRABAJO.
EN TRMINOS DE LAS PRINCIPALES MTRICAS DE ANLISIS, VINTE MOSTR
UNARAZN DE AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A FLE DURANTE LOS UDM MENOR
CON 1.5 AOS AL 2017 (VS. 2.8 AOS AL 2016); MOSTRANDO FORTALEZA EN
LA GENERACIN DE FLE CON BASE EN MEJORAS DE RENTABILIDAD OPERATIVA,
PARA HACER FRENTE A MAYOR ENDEUDAMIENTO. ASIMISMO, REFLEJ UNA RAZN
DE COBERTURA DEL SERVICIO DE LA DEUDA (DSCR POR SUS SIGLAS EN
INGLS) DE 2.3X AL 2017 (VS. 1.8X AL 2016) AL CONSIDERAR DENTRO DE
LAS OBLIGACIONES FINANCIERAS LOS VENCIMIENTOS DE DEUDA QUE FUERON
REFINANCIADOS POR LA COLOCACIN DE EMISIONES DE CEBURS, CONTINUANDO
CON UN PERFIL DE CAPACIDAD DE PAGO DE ACUERDO CON LOS NIVELES DE
CALIFICACIN.
ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE, A TRAVS DE LA DIVERSIFICACIN DE
FINANCIAMIENTOS, LA EMPRESA LOGR LA COLOCACIN DE LA OFERTA PBLICA
INICIAL (OPI) POR UN TOTAL DE P$1,209M DE LOS CUALES P$611M FUERON
PRIMARIOS Y DESTINADOS PARA EL AVANCE DE PROYECTOS EN DESARROLLO,
ADQUISICIN DE TIERRA E INVERSIONES EN INFRAESTRUCTURA DE NUEVOS
PROYECTOS EN 2016. ESTO PERMITI REDUCIR LA PRESIN EN TRMINOS DE
ENDEUDAMIENTO TRAS NO INCURRIR EN OBLIGACIONES FINANCIERAS DE DEUDA
PARA DAR CONTINUIDAD AL DESARROLLO DE LOS PRXIMOS PROYECTOS DE
DESARROLLO. ESTA TRANSACCIN EST COMPUESTA POR LA COLOCACIN PRIMARIA
EN EL MERCADO DE 26.7M DE ACCIONES, INCLUYENDO5.6M DE ACCIONES
ADQUIRIDAS EL 31 DE OCTUBRE 2016 EN LA SOBREASIGNACIN, COLOCADAS A
UN VALOR APROXIMADO DE P$26.3 POR ACCIN (VS. LA OFERTA CON
SOBREASIGNACINDE 46.4M DE ACCIONES A P$26.3, ESPERADOS DENTRO DE
NUESTRA REVISIN ANTERIOR).
ADICIONALMENTE, DURANTE EL 2017SE COLOCARON DOS EMISIONES DE CEBURS
POR UN TOTAL DE P$500M EN LA MODALIDAD DE VASOS COMUNICANTES CON
LAS CLAVES DE PIZARRA VINTE 17 Y VINTE 17-2; AL AMPARO DESU
PROGRAMA DE CEBURS (EL PROGRAMA) CON VIGENCIA DE CINCO AOS A PARTIR
DE SU AUTORIZACIN EL PASADO 16 DE JUNIO DEL 2017 POR LA COMISIN
NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV). COMO SE MENCIONA
ANTERIORMENTE, LOS RECURSOS FUERON DESTINADOS A LA SUSTITUCIN DE
PASIVOS BANCARIOS, CON EL FIN DE REDUCIR LAS PRESIONES DE LA
EMPRESA EN SUS OBLIGACIONES FINANCIERAS DE CORTO PLAZO AL EXTENDER
EL PLAZO DE AMORTIZACIN Y MEJORAR LA TASA DE INTERS.PARA EL
PRESENTE COMUNICADO, SE TOMARON EN CUENTA LAS PROYECCIONES DEL
EMISOR REALIZADAS POR HR RATINGS EL PASADO 24 DE OCTUBRE DEL 2017;
LAS CUALES FUERON EVALUADOS BAJO LA INFORMACIN AL 3T17. POR LO
ANTERIOR, ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE, COMO PARTE DE LA PRESENTE
EMISIN, LOS RECURSOSPOR OBTENER DE LA COLOCACIN ESTARN ALOCADOS
DENTRO DEL EFECTIVO DISPONIBLE DE LA EMPRESA DURANTE EL 3T18;
MOSTRANDO MAYOR DEUDA TOTAL, PERO NIVELES DE DEUDA NETA SIMILARES
AL 2T18. ESTO A RAZ DE QUE EL DESTINO DE LOS RECURSOS DEBER SER
INVERTIDO O RELACIONADO CON PROYECTOS VERDES Y SOCIALES.OPININ
LEGAL
LA OPININ LEGAL PARA LA EMISIN FUE OTORGADA POR EL DESPACHO CHVEZ
VARGAS ABOGADOS, LA CUAL PARA EL CASO DE LA GARANTA SE BASA EN LA
OPININ DEL DESPACHO GIROLAMI LEGAL GROUP A.P.C.; EL CUAL INDICA QUE
LA GARANTA ES VLIDAY OBLIGA AL CORPORACIN INTERAMERICANA DE
INVERSIONES (BID) A RESPONDER POR LAS OBLIGACIONES QUE ESTABLECE EL
CONTRATO DE GARANTA PARCIAL DE CRDITO. POR OTROLADO, CHVEZ VARGAS
ABOGADOS HACE MENCIN AL FIDEICOMISO DE RESERVA QUE ESTABLECE UNA
GARANTA EN FAVOR DE LOS TENEDORES. UNA VEZ CELEBRADO EL FIDEICOMISO
DE RESERVA Y QUE VINTE TRANSFIERA AL PATRIMONIO DE DICHO
FIDEICOMISO LA CANTIDAD P$40M (EL "MONTO DE RESERVA"), DICHO MONTO
SE ENCONTRAR AFECTO EN BENEFICIO DE LOSTENEDORES DE LOS
CERTIFICADOS BURSTILES.
ASIMISMO, SE ESTABLECE LA EXISTENCIA DE UNA EFICACIA ANTE TERCEROS.
UNA VEZ CELEBRADO EL FIDEICOMISO DE RESERVA Y TRANSFERIDO EL MONTO
DE RESERVA POR VINTE, DICHO CONTRATO SURTIR PLENOS EFECTOS ANTE
TERCEROS Y EL MONTO DE RESERVA TENDR PRIORIDADSOBRE CUALESQUIER
OTROS ACREEDORES DE VINTE. POR OTRO LADO, SE CONSTITUYE UN
PATRIMONIO INDEPENDIENTE. UNA VEZ QUE VINTE TRANSFIERA EL MONTO DE
RESERVA AL FIDEICOMISO DE RESERVA, EL PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO DE
RESERVA SER DISTINTO E INDEPENDIENTE DEL PATRIMONIO DE VINTE Y DEL
PATRIMONIO DEL FIDUCIARIO. POR LO ANTERIOR, CON BASE EN LA ESCALA
DE CALIFICACIONES PARA LOS ASESORES LEGALES PROPORCIONADA POR HR
RATINGS A CHVEZ VARGAS ABOGADOS, DICHO DESPACHO CONSIDER QUE LA
ESTRUCTURA AUTORIZADA CUENTA CON UNA CALIFICACIN LEGAL DE
"SATISFACTORIA".
ANEXOS ESCENARIO BASE INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO ADJUNTO.
NOTA: ESTAS PROYECCIONES CORRESPONDEN A LA LTIMA ACCIN DE
CALIFICACIN PARA VINTE EL 24 DE OCTUBRE DEL 2017,HABIENDO SIDO
ACTUALIZADOS LOS ANEXOS AL 1T18.
ANEXOS ESCENARIO DE ESTRS INCLUIDOSEN EL DOCUMENTO ADJUNTO
CONTACTOS
HUMBERTO PATIOASOCIADO SENIOR DE CORPORATIVOS
HUMBERTO.PATINO@HRRATINGS.COMJOS LUIS CANO
DIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA /
ABSJOSELUIS.CANO@HRRATINGS.COM
MXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEO DE LA REFORMA #1015 TORRE A, PISO
3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP 01210, TEL 52 (55) 1500 3130.
ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE CENTER, SUITE 8500, NEW YORK, NEW
YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1 (212) 220 5735.
LA CALIFICACIN OTORGADA POR HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V. A ESA
ENTIDAD, EMISORA Y/O EMISIN EST SUSTENTADA EN EL ANLISIS PRACTICADO
EN ESCENARIOS BASE Y DE ESTRS, DE CONFORMIDAD CON LA(S)
SIGUIENTE(S) METODOLOGA(S) ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA INSTITUCIN
CALIFICADORA:
METODOLOGA DE CALIFICACIN PARA EVALUACIN DE RIESGO CREDITICIO DE
DEUDA CORPORATIVA, MAYO 2014.
METODOLOGA DE CALIFICACIN PARA BURSATILIZACIN DE FLUJOS FUTUROS,
AGOSTO DE 2016.
CRITERIOS GENERALES METODOLGICOS, NOVIEMBRE 2017.PARA MAYOR
INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S), FAVOR DE CONSULTAR
HTTPS://WWW.HRRATINGS.COM/ES/METHODOLOGY
INFORMACIN COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCIN V, INCISO
A), DEL ANEXO 1 DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES
A LAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES.
CALIFICACIN ANTERIOR INICIAL
FECHA DE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN INICIAL
PERIODO QUE ABARCA LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA POR HR
RATINGS PARA EL OTORGAMIENTO DELA PRESENTE CALIFICACIN. 1T10 A
1T18
RELACIN DE FUENTES DE INFORMACIN UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS
PROPORCIONADAS POR TERCERAS PERSONAS INFORMACIN PROPORCIONADA POR
LA EMPRESA Y ESTADOS FINANCIEROS DICTAMINADOS ANUALES POR
DELOITTE
CALIFICACIONES OTORGADAS POR OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE
FUERON UTILIZADAS POR HR RATINGS (EN SU CASO). CALIFICACIN AL BID
DE AAA CON PERSPECTIVA ESTABLE, EN ESCALA GLOBAL, OTORGADA POR
FITCH RATINGS. (12 DE FEBRERO DEL 2018)
CALIFICACIN AL BID DE AA1 CONPERSPECTIVA ESTABLE, EN ESCALA GLOBAL,
OTORGADA POR MOODY'S. (15 DE MARZO DEL 2018)
CALIFICACIN AL BID DE AA CON PERSPECTIVA POSITIVA, EN ESCALA
GLOBAL, OTORGADA POR STANDARD & POOR'S. (30 DE ABRIL DEL
2018)
HR RATINGS CONSIDER AL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO,
LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL
ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTE Y LOS POSIBLES ADQUIRENTES
DEDICHOS VALORES. (EN SU CASO) N/A HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE
C.V. (HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN CALIFICADORA DE VALORES
AUTORIZADA POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV),
REGISTRADA ANTE LA SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (SEC) COMO
UNA NATIONALLY RECOGNIZED STATISTICAL RATING ORGANIZATION (NRSRO)
PARA LOS ACTIVOS DE FINANZAS PBLICAS, CORPORATIVOS E INSTITUCIONES
FINANCIERAS, SEGN LO DESCRITO EN LA CLUSULA (V) DE LA SECCIN
3(A)(62)(A) DE LA U.S. SECURITIES EXCHANGE ACT DE 1934 Y
CERTIFICADA COMO UNA CREDIT RATING AGENCY (CRA) POR LA EUROPEAN
SECURITIES AND MARKETS AUTHORITY (ESMA).LA CALIFICACIN ANTES
SEALADA FUE SOLICITADA POR LA ENTIDAD O EMISOR, O EN SU NOMBRE, Y
POR LO TANTO, HR RATINGS HA RECIBIDO LOS HONORARIOSCORRESPONDIENTES
POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN. EN NUESTRA PGINA
DE INTERNET WWW.HRRATINGS.COM SE PUEDE CONSULTAR LA SIGUIENTE
INFORMACIN: (I) EL PROCEDIMIENTO INTERNO PARA EL SEGUIMIENTO A
NUESTRAS CALIFICACIONES Y LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES; (II)
LOS CRITERIOS DE ESTA INSTITUCIN CALIFICADORA PARA EL RETIRO O
SUSPENSIN DEL MANTENIMIENTO DE UNA CALIFICACIN, Y (III) LA
ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE NUESTRO COMIT DE ANLISIS.LAS
CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE HR RATINGS DE MXICO S.A. DE C.V.
(HR RATINGS) SON OPINIONES CON RESPECTO A LA CALIDAD CREDITICIA Y/O
A LA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O RELATIVAS AL DESEMPEO
DE LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO DEL OBJETO SOCIAL, POR
PARTE DE SOCIEDADES EMISORAS Y DEMS ENTIDADES O SECTORES, Y SE
BASAN EXCLUSIVAMENTE EN LAS CARACTERSTICAS DE LA ENTIDAD, EMISIN
Y/U OPERACIN, CON INDEPENDENCIA DE CUALQUIER ACTIVIDAD DE NEGOCIO
ENTREHR RATINGS Y LA ENTIDAD O EMISORA. LAS CALIFICACIONES Y/U
OPINIONES OTORGADAS SE EMITEN EN NOMBRE DE HR RATINGS Y NO DE SU
PERSONAL DIRECTIVO O TCNICO Y NO CONSTITUYEN RECOMENDACIONES PARA
COMPRAR, VENDER O MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR A CABO
ALGN TIPO DE NEGOCIO, INVERSIN U OPERACIN, Y PUEDEN ESTARSUJETAS A
ACTUALIZACIONES EN CUALQUIER MOMENTO, DE CONFORMIDAD CON LAS
METODOLOGAS DE CALIFICACIN DE HR RATINGS, EN TRMINOS DE LO
DISPUESTO EN EL ARTCULO 7,FRACCIN II Y/O III, SEGN CORRESPONDA, DE
LAS "DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A LAS EMISORAS DE
VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES".
HR RATINGS BASA SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES EN INFORMACIN
OBTENIDA DE FUENTES QUE SON CONSIDERADAS COMO PRECISAS Y
CONFIABLES, SIN EMBARGO, NO VALIDA, GARANTIZA, NI CERTIFICA LA
PRECISIN, EXACTITUD O TOTALIDAD DE CUALQUIER INFORMACIN Y NO ES
RESPONSABLE DE CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS
OBTENIDOS POR EL USO DE ESA INFORMACIN. LA MAYORA DE LAS EMISORAS
DE INSTRUMENTOS DE DEUDA CALIFICADAS POR HR RATINGS HAN PAGADO UNA
CUOTA DE CALIFICACIN CREDITICIA BASADA EN EL MONTO Y TIPO DE
EMISIN. LA BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORA Y, EN
SU CASO, LAOPININ SOBRE LA CAPACIDAD DE UNA ENTIDAD CON RESPECTO A
LA ADMINISTRACIN DE ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN
VERSE MODIFICADAS, LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA
BAJA LA CALIFICACIN, SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A
CARGO DE HR RATINGS. HR RATINGS EMITE SUS CALIFICACIONES Y/U
OPINIONES DE MANERA TICA Y CON APEGO A LAS SANAS PRCTICAS DE
MERCADO Y A LA NORMATIVA APLICABLE QUE SE ENCUENTRA CONTENIDA EN LA
PGINA DE LA PROPIA CALIFICADORA WWW.HRRATINGS.COM, DONDE SE PUEDEN
CONSULTAR DOCUMENTOS COMO EL CDIGO DE CONDUCTA, LAS METODOLOGAS O
CRITERIOS DE CALIFICACIN Y LAS CALIFICACIONES VIGENTES.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES QUE EMITE HR RATINGS CONSIDERAN UN
ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA RELATIVA DE UNA ENTIDAD, EMISORA
Y/OEMISIN, POR LO QUE NO NECESARIAMENTE REFLEJAN UNA PROBABILIDAD
ESTADSTICA DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO, ENTENDINDOSE COMO TAL, LA
IMPOSIBILIDAD O FALTA DE VOLUNTAD DE UNA ENTIDAD O EMISORA PARA
CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE PAGO, CON LO CUAL LOS
ACREEDORES Y/O TENEDORES SE VEN FORZADOS A TOMAR MEDIDAS PARA
RECUPERAR SU INVERSIN, INCLUSO, A REESTRUCTURAR LA DEUDA DEBIDO A
UNA SITUACIN DE ESTRS ENFRENTADA POR EL DEUDOR. NO OBSTANTE LO
ANTERIOR, PARA DARLE MAYOR VALIDEZ A NUESTRAS OPINIONES DE CALIDAD
CREDITICIA, NUESTRA METODOLOGA CONSIDERA ESCENARIOS DE ESTRS COMO
COMPLEMENTO DEL ANLISIS ELABORADO SOBRE UN ESCENARIO BASE. LOS
HONORARIOS QUE HR RATINGS RECIBE POR PARTE DE LOS EMISORES
GENERALMENTE VARAN DESDE US$1,000 A US$1,000,000 (O EL EQUIVALENTE
EN OTRA MONEDA) POR EMISIN. EN ALGUNOS CASOS, HR RATINGS CALIFICAR
TODAS O ALGUNAS DE LAS EMISIONES DE UN EMISOR EN PARTICULAR POR UNA
CUOTA ANUAL. SE ESTIMA QUE LAS CUOTAS ANUALES VAREN ENTRE US$5,000
Y US$2,000,000 (O EL EQUIVALENTE EN OTRA MONEDA).