FITCH RATIFICA LA CALIFICACIN EN ESCALA NACIONAL DE LARGO PLAZO DE CORPOVAEL
24 Abril 2017 - 12:20PM
BMV General Information
FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (ABRIL 24, 2017): FITCH RATINGS
RATIFIC LA CALIFICACIN EN ESCALA NACIONAL DE LARGO PLAZO EN
BBB+(MEX) DE CORPOVAEL, S.A.B. DE C.V. (CORPOVAEL). LA PERSPECTIVA
DE LA CALIFICACIN ES ESTABLE. DE IGUAL FORMA, TOMO LAS SIGUIENTES
ACCIONES EN CALIFICACIN:
- RATIFIC LA CALIFICACIN DE LA EMISIN DE CERTIFICADOS BURSTILES
(CBS) CADU14 PARCIALMENTE GARANTIZADA (50% SHF) EN A+(MEX);
- SUBI LA CALIFICACIN DELA EMISIN DE CBS CADU15 PARCIALMENTE
GARANTIZADOS (ACTIVOS DE LA COMPAA) A A(MEX) DESDE A-(MEX).
LA RATIFICACIN DE LA CALIFICACIN NACIONAL DE LARGO PLAZO DE
CORPOVAEL REFLEJA LA POSICIN RELEVANTE QUE MANTIENE EN EL MERCADO
DE VIVIENDAS DE INTERS SOCIAL EN EL PAS, ESPECFICAMENTE ENEL SUR
(QUINTANA ROO) DONDE CUENTA CON UNA POSICIN DE LIDERAZGO. LOS
LTIMOS 12 MESES (UDM) TERMINADOS EL 31 DE MARZO DE 2017, CORPOVAEL
ESCRITUR 9,316 UNIDADES HABITACIONALES. EN LOS LTIMOS AOS, LA
COMPAA HA LOGRADO TENER CRECIMIENTO EN SUS INGRESOS DE DOBLE
DIGITO, OPERAR CON UN MARGEN EBITDA MAYOR AL DE SUS PRINCIPALES
COMPETIDORES EN LA INDUSTRIA Y MANTENER INDICADORES DE
APALANCAMIENTO (DEUDA TOTAL A EBITDA) ENTRE 2.5 VECES (X) Y
2.0X.POR OTRA PARTE, LAS CALIFICACIONES SE ENCUENTRAN LIMITADAS POR
LA CONCENTRACIN OPERATIVA GEOGRFICA. DURANTE LOS LTIMOS AOS, LA
INVERSIN ALTA EN INVENTARIO DE TERRENOS, AUNADA AL PAGO RECURRENTE
DE DIVIDENDOS, HA REPERCUTIDO EN UNA GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE
EFECTIVO NEGATIVO, QUE HA SIDO CUBIERTA MEDIANTE FUENTES DE
FINANCIAMIENTO EXTERNO. FITCH ESTIMA QUE LA ESTABILIZACIN EN LOS
REQUERIMIENTOS DE INVERSIN EN RESERVA DE TERRENOS PODR RESULTAR EN
FLUJO POSITIVO.
LA CALIFICACIN ASIGNADA A LA EMISIN DE CBS CADU 14 CONSIDERAEL AVAL
PARCIAL OTORGADO POR SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF) (AAA(MEX))
EQUIVALENTE A 50% DEL SALDO INSOLUTO DEL PRINCIPAL. CON BASE EN LA
METODOLOGA DE CALIFICACIN DE GARANTAS PARCIALES DE CRDITO (GPC) DE
FITCH, UNA GPC PROVISTA POR UN TERCERO CON CALIFICACIONES ALTAS
AYUDA A REDUCIR LA SEVERIDAD DE PRDIDA ENCASO DE INCUMPLIMIENTO DE
PAGO.
EN ESTE SENTIDO, FITCH DISTINGUE LA CALIFICACIN DE LARGO PLAZO DE
LOS CBSCON GPC DE LA CALIFICACIN DE LARGO PLAZO DEL EMISOR EN
ALGUNOS NIVELES Y TIENE EN CUENTA EL IMPORTE ESTIMADO DE
RECUPERACIN PROVENIENTE DE LA GARANTA PARCIAL. ESTA DIFERENCIA EST
EN FUNCIN DE LA RECUPERACIN TOTAL ESTIMADA DE LOS CBS CON GPC.
EL ALZA EN LA CALIFICACIN ASIGNADA A LA EMISIN CADU15 CONSIDERA EL
INCREMENTO EN EL SADO DE EFECTIVO QUE FORMA PARTE DEL FONDO DE
RESERVA PARA PAGO DE INTERESES YPRINCIPAL DE LA EMISIN. AL CIERRE
DE MARZO DE 2017, EL FONDO CONTABA CON UN SALDO TOTAL DE MXN147.5
MILLONES EQUIVALENTE A 36.9% DEL SALDO INSOLUTO DE LA EMISIN (21.9%
A MARZO DE 2016).
LA EMISIN EST RESPALDADA POR UN CONTRATO DE FIDEICOMISO IRREVOCABLE
DE GARANTA, ADMINISTRACIN Y FUENTE DE PAGO CUYO PATRIMONIO
ACTUALMENTE EST INTEGRADO POR EFECTIVO. FORMA PARTE DEL PATRIMONIO
DEL FIDEICOMISO UN PORCENTAJE DE LOS REMANENTES FUTUROSDE EFECTIVO
(APROXIMADAMENTE 35%) RESULTANTES DE LA VENTA DE LAS VIVIENDAS
REALIZADAS POR LAS SUBSIDIARIAS DEL EMISOR O EL EMISOR MISMO. UNA
VEZ QUE LA RESERVADE PAGO DE PRINCIPAL SEA EQUIVALENTE A 20% DEL
SALDO INSOLUTO DE LOS CBS, ESTA NO PODR DISMINUIR EN NINGN MOMENTO
ESE PORCENTAJE. LA OBLIGACIN PARA CONSTITUIR UNA GARANTA LQUIDA
COMO FUENTE DE PAGO DE LAS OBLIGACIONES A CARGO DE CORPOVAEL EN
FAVOR DE LOS TENEDORES DE LOS CBS CADU 15 ES HASTA POR 50% DEL
SALDO INSOLUTO DE LOS CBS. DE ACUERDO CON LA METODOLOGA DE FITCH
RELACIONADA A LAS GPC, UNA GPC PROVISTA POR UN TERCERO CON
CALIFICACIONES ALTAS AYUDA A REDUCIR LA SEVERIDAD DE PRDIDA EN CASO
DE INCUMPLIMIENTO.
FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONESPOSICIN DE MERCADO SLIDA EN
QUINTANA ROO:
LA CALIFICACIN DE CORPOVAEL REFLEJA SU POSICIONAMIENTO DE MERCADO
DENTRO DE SU SECTOR DE ACTIVIDAD EN EL ESTADO DE QUINTANA ROO. ES
LA EMPRESA INMOBILIARIA LDER EN LOS MUNICIPIOS DE BENITO JUREZ
(CANCN) Y SOLIDARIDAD (PLAYA DEL CARMEN) EN TRMINOS DE NMERO DE
VIVIENDAS ESCRITURADAS A TRAVS DE INFONAVIT, CON 41.9% EN CANCN Y
63.9% EN PLAYA DEL CARMEN. CORPOVAEL VENDI UN TOTAL DE 9,316
UNIDADES LOS UDM TERMINADOS EL 31 DE MARZO DE 2017; MS DE 80% DE
LAS UNIDADES FUERON VENDIDAS A TRAVS DEL SISTEMA
INFONAVIT.CRECIMIENTO ENFOCADO A VIVIENDA MEDIA:
CORPOVAEL BUSCA REDUCIR SU CONCENTRACIN EN VIVIENDAS ESCRITURADAS
POR INFONAVIT AL INCREMENTAR SUS VENTAS DEL SEGMENTO DE VIVIENDA
MEDIA. LA COMPAA HA SIDO CAPAZ DE AJUSTAR SU MEZCLA DE VENTAS PARA
RESPONDER A CAMBIOSEN LA DEMANDA. DURANTE EL PERODO DE 2011 A 2013
CORPOVAEL CAMBI SU MEZCLA DE VENTAS BALANCEADA ENTRE VIVIENDA DE
INTERS SOCIAL Y MEDIA, A UN ENFOQUE CASI ENSU TOTALIDAD EN VIVIENDA
DE INTERS SOCIAL, DADAS LAS CONDICIONES DE MERCADO PREVALECIENTES
EN DICHO PERODO.A PARTIR DE FINALES DE 2013 LA COMPAA REINICI LA
ESCRITURACIN DE UNIDADES DEL SEGMENTO MEDIO Y RESIDENCIAL. PARA LOS
UDM AL CIERRE DEL PRIMER TRIMESTREDE 2017, EL SEGMENTO DE VIVIENDA
MEDIA GENER APROXIMADAMENTE 1.7% DE UNIDADES ESCRITURADAS Y 9.5% DE
LOS INGRESOS POR ESCRITURACIN. EL OBJETIVO DE LARGO PLAZO DE LA
EMPRESA ES QUE LA CONTRIBUCIN A LOS INGRESOS TOTALES PROVENIENTE
DEL SEGMENTO DE VIVIENDA MEDIA Y RESIDENCIAL CREZCA. AL CIERRE DE
2016, 57% DE LA RESERVA TERRITORIAL EST COMPUESTA POR TERRENOS
DESTINADOS A LA CONSTRUCCIN DE VIVIENDA MEDIA.
RESERVA TERRITORIAL ADECUADA:
EN LA CALIFICACIN SE INCORPORA DE MANERA POSITIVA LA ESTRATEGIA DE
MANTENER LA PROPIEDAD DE100% DE LAS RESERVAS TERRITORIALES. LA
EMPRESA HA REALIZADO LAS INVERSIONES EN TERRENO NECESARIAS PARA
CONCRETAR SUS PLANES DE CRECIMIENTO; INVIRTI CERCA DE MXN770.7
MILLONES DURANTE 2016. FITCH CONTEMPLA QUE HACIA ADELANTE EL
CRECIMIENTO EN RESERVAS DE TIERRA SER SOLAMENTE PARA SUSTITUCIN DE
INVENTARIOS.MRGENES OPERATIVOS SLIDOS:
AL CIERRE DE 2016, EL EMISOR REGISTR MRGENES EBITDA DE 22.5%, LOS
CUALES COMPARAN FAVORABLEMENTE CON EL PROMEDIO DE LA MUESTRA DE
EMPRESAS LISTADAS EN LA BOLSA MEXICANA DE VALORES CON CAPITAL O
DEUDA DE 17.4% PARA EL MISMO PERODO. FITCH ESTIMA QUE LA COMPAA
MANTENDR MRGENES SUPERIORES A LA INDUSTRIA DADO QUE NO CONTEMPLA
UNA EXPANSIN GEOGRFICA SUSTANCIAL. ADEMS, EL MARGEN EBITDA DE
CORPOVAEL SE BENEFICIAR EN LA MEDIDA EN QUE EL PORCENTAJE DE LAS
VENTAS PROVENIENTES DE VIVIENDA MEDIA Y RESIDENCIAL CREZCA CON
RESPECTO AL TOTAL. EXPECTATIVA DE FFL POSITIVO:
LAS PROYECCIONES PARA EL CASO BASE DE CALIFICACIN DE FITCH INDICAN
QUE LA GENERACIN DE FLUJO DE FONDOS LIBRE (FFL) DE CORPOVAEL
DURANTE 2017 SER POSITIVA. LO ANTERIOR SUSTENTADO POR UNA INVERSIN
MENOR EN RESERVA TERRITORIAL AUNADA A LA MADURACIN DE LOS
DESARROLLOS EN PROCESO. LA INVERSIN EN TERRENOS PARA VIVIENDA MEDIA
DURANTE 2016 FUE DE MXN770.7 MILLONES; FINANCIADO PRINCIPALMENTE
CON RECURSOS PROVENIENTES DE LA OFERTA INICIAL DE ACCIONES
COMPLETADA EN 2015. EL TERRENO ADQUIRIDO PARA LA CONSTRUCCIN DE
VIVIENDA MEDIA GENERAR INGRESOS POR ESCRITURACIN ENTRE 2017 Y
2020.
SUPUESTOS CLAVELOS SUPUESTOS CLAVES QUE FITCH UTILIZ PARA LAS
CALIFICACIONES DE CORPOVAEL INCLUYEN:- UNIDADES ESCRITURADAS Y
PRECIOS DEL SEGMENTO DE VIVIENDA MEDIA REFLEJAN EL PORTAFOLIO DE
PROYECTOS ACTUAL;- CRECIMIENTO MODERADO DE LAS UNIDADES DEL
SEGMENTO DE INTERS SOCIAL, EL PRECIO PROMEDIO CRECE LIGERAMENTE POR
DEBAJO DE INFLACIN;- MARGEN EBITDA MEJORA A ALREDEDOR DE 23% POR EL
INCREMENTO EN EL PORCENTAJE DE VENTAS PROVENIENTES DEL SEGMENTO DE
VIVIENDA MEDIA Y RESIDENCIAL;- AUMENTO EN RESERVAS TERRITORIALES
PARA VIVIENDA MEDIA Y DE INTERS SOCIAL EN LOS NIVELES HISTRICOS DE
REPOSICIN;
-DIVIDENDOS EN NIVELES ACTUALES;
- APALANCAMIENTO SE FORTALECE POR EL PAGO DE LOS CBS EN SU FECHA DE
VENCIMIENTO.SENSIBILIDA DE LAS CALIFICACIONES
ACCIONESNEGATIVAS SOBRE LAS CALIFICACIONES PODRAN RESULTAR DE UNA
COMBINACIN DE LOS SIGUIENTES FACTORES: QUE LA EXPANSIN DE LA COMPAA
SE REALICE DE MANERA INTENSIVA CON DEUDA, SI HUBIERA UNA PRDIDA
SIGNIFICATIVA DE PARTICIPACIN DE MERCADO EN QUINTANA ROO, SI SE
DEBILITAREN LA RENTABILIDAD Y LIQUIDEZ DE LA COMPAA DE TAL MANERA
QUE EL FFL RESULTE NEGATIVO Y SI EL APALANCAMIENTO BRUTO FUERA
MAYOR A 2.5X DE FORMA SOSTENIDA.
POR OTRO LADO, LA CONSISTENCIA A TRAVS DE LOS AOS EN LA
RENTABILIDAD Y EN LA GENERACIN DE FFL POSITIVO DE TAL MANERA QUE SE
FORTALEZCAN SU POSICIN FINANCIERA Y APALANCAMIENTO. ADEMS SI, AL
MISMO TIEMPO, SE EJECUTA LA ESTRATEGIA DE DIVERSIFICACIN DE LA
MEZCLA DE PRODUCTOS CON MAYOR VALOR AGREGADO Y SI SE MANTIENEN
NIVELES CONSISTENTESDE LIQUIDEZ PARA SOPORTAR DISRUPCIONES EN EL
CICLO ECONMICO, PODRN DERIVAR EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN
POSITIVA.LIQUIDEZ
AL 31 DE MARZO DE 2017, LA COMPAA CONTABA CON UN SALDO EN CAJA DE
MXN674.0 MILLONES, CON EL CUAL TIENE LA CAPACIDAD DE HACER FRENTE
AL VENCIMIENTO DURANTE 2017 DE CADU 14 POR MXN150 MILLONES.
ENADICIN AL SALDO DE EFECTIVO E INVERSIONES TEMPORALES, EL FONDO DE
RESERVA CORRESPONDIENTE A CADU 15 ASCIENDE A MXN147.5 MILLONES AL
PRIMER TRIMESTRE DE 2017. LA EXPECTATIVA DE FITCH ES QUE EL PERFIL
DE LIQUIDEZ DE CORPOVAEL SE MANTENGA MANEJABLE. LA COMPAA TIENE
COMO OBJETIVO CONSERVAR UN SALDO DE EFECTIVO EQUIVALENTE AL MENOS A
TRES MESES DE GASTOS FIJOS DE OPERACIN, INCLUYENDO SERVICIO DE
DEUDA.
CONTACTOS FITCH RATINGS:DIANA CANT (ANALISTA LDER)
DIRECTORA ASOCIADAFITCH MXICO, S.A. DE C.V.
PROL. ALFONSO REYES NO. 2612MONTERREY, N.L. 64920 MXICO
+52 (81) 8399 9100JOS VRTIZ (ANALISTA SECUNDARIO)
DIRECTORALBERTO MORENO (PRESIDENTE DEL COMIT DE CALIFICACIN)
DIRECTOR SNIORRELACIN CON MEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL:
+52 (81) 8399 9100. E-MAIL: SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM.LAS
CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN SU
NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS
CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN.
LA INFORMACIN FINANCIERA DE LA COMPAA, CONSIDERADA PARA LA
CALIFICACIN, CORRESPONDE A MARZO 31, 2017.
LA LTIMA REVISIN DE LAS CALIFICACIONES DE RIESGO CONTRAPARTE DE
CORPOVAEL FUE EN MAYO 2, 2016.
LA INFORMACIN UTILIZADA EN EL ANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE
PROPORCIONADA POR EL EMISORU OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN
PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS,
PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL
PROCESO DE CALIFICACIN TAMBIN PUEDE INCORPORAR INFORMACIN DE OTRAS
FUENTES DE INFORMACIN EXTERNAS, TALES COMO ANLISIS SECTORIALES Y
REGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN
SOBRE CORPOVAEL, AS COMO PARA CONOCER EL SIGNIFICADO DE LA
CALIFICACIN ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA
CALIFICACIN, LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARA
EL RETIRO DE LA CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PGINAS
WWW.FITCHRATINGS.MXY WWW.FITCHRATINGS.COM.
LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOS COMITS, Y DE CALIFICACIN
SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL
CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MX EN
EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIADEL
EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIN
PUEDE MODIFICARSE AL ALZA O A LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE
RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.
LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYEN UNA OPININ RELATIVA
SOBRE LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, EN BASE AL ANLISIS DE SU
TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE ESTA
OPININ SEA UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER
CUALQUIER INSTRUMENTOCOLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.
LA INFORMACIN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINARESTAS
CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MXICO,
S.A. DE C.V., POR LO QUE SU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON
RESPONSABILIDAD DE LA EMISORAO DE LA FUENTE QUE LAS EMITE.
?METODOLOGAS APLICADAS:
- METODOLOGA DE CALIFICACIN DE EMPRESAS NO FINANCIERAS (MARZO
1,2017); - METODOLOGA DE CALIFICACIONES NACIONALES (DICIEMBRE 13,
2013);
- METODOLOGA DE PARA LA EVALUACIN DE GARANTAS PARCIALES DE CRDITO
DE TERCERAS PARTES (MAYO 2, 2016).
TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A
CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS
LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE:
WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMS, LAS DEFINICIONES DE
CALIFICACIN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTN
DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS
CALIFICACIONES PBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGAS ESTN DISPONIBLES EN
ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS
POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS
PARA LA INFORMACIN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMS
POLTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTN TAMBIN DISPONIBLES EN LA SECCIN DE
CDIGODE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO
OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS
RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES
SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER EST BASADO EN UNA ENTIDAD
REGISTRADA ANTE LA UNIN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN
DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.