FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (ABRIL 24, 2017): FITCH RATINGS RATIFIC LA CALIFICACIN EN ESCALA NACIONAL DE LARGO PLAZO EN BBB+(MEX) DE CORPOVAEL, S.A.B. DE C.V. (CORPOVAEL). LA PERSPECTIVA DE LA CALIFICACIN ES ESTABLE. DE IGUAL FORMA, TOMO LAS SIGUIENTES ACCIONES EN CALIFICACIN:

- RATIFIC LA CALIFICACIN DE LA EMISIN DE CERTIFICADOS BURSTILES (CBS) CADU14 PARCIALMENTE GARANTIZADA (50% SHF) EN A+(MEX);

- SUBI LA CALIFICACIN DELA EMISIN DE CBS CADU15 PARCIALMENTE GARANTIZADOS (ACTIVOS DE LA COMPAA) A A(MEX) DESDE A-(MEX).

LA RATIFICACIN DE LA CALIFICACIN NACIONAL DE LARGO PLAZO DE CORPOVAEL REFLEJA LA POSICIN RELEVANTE QUE MANTIENE EN EL MERCADO DE VIVIENDAS DE INTERS SOCIAL EN EL PAS, ESPECFICAMENTE ENEL SUR (QUINTANA ROO) DONDE CUENTA CON UNA POSICIN DE LIDERAZGO. LOS LTIMOS 12 MESES (UDM) TERMINADOS EL 31 DE MARZO DE 2017, CORPOVAEL ESCRITUR 9,316 UNIDADES HABITACIONALES. EN LOS LTIMOS AOS, LA COMPAA HA LOGRADO TENER CRECIMIENTO EN SUS INGRESOS DE DOBLE DIGITO, OPERAR CON UN MARGEN EBITDA MAYOR AL DE SUS PRINCIPALES COMPETIDORES EN LA INDUSTRIA Y MANTENER INDICADORES DE APALANCAMIENTO (DEUDA TOTAL A EBITDA) ENTRE 2.5 VECES (X) Y 2.0X.POR OTRA PARTE, LAS CALIFICACIONES SE ENCUENTRAN LIMITADAS POR LA CONCENTRACIN OPERATIVA GEOGRFICA. DURANTE LOS LTIMOS AOS, LA INVERSIN ALTA EN INVENTARIO DE TERRENOS, AUNADA AL PAGO RECURRENTE DE DIVIDENDOS, HA REPERCUTIDO EN UNA GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO NEGATIVO, QUE HA SIDO CUBIERTA MEDIANTE FUENTES DE FINANCIAMIENTO EXTERNO. FITCH ESTIMA QUE LA ESTABILIZACIN EN LOS REQUERIMIENTOS DE INVERSIN EN RESERVA DE TERRENOS PODR RESULTAR EN FLUJO POSITIVO.

LA CALIFICACIN ASIGNADA A LA EMISIN DE CBS CADU 14 CONSIDERAEL AVAL PARCIAL OTORGADO POR SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL (SHF) (AAA(MEX)) EQUIVALENTE A 50% DEL SALDO INSOLUTO DEL PRINCIPAL. CON BASE EN LA METODOLOGA DE CALIFICACIN DE GARANTAS PARCIALES DE CRDITO (GPC) DE FITCH, UNA GPC PROVISTA POR UN TERCERO CON CALIFICACIONES ALTAS AYUDA A REDUCIR LA SEVERIDAD DE PRDIDA ENCASO DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO.

EN ESTE SENTIDO, FITCH DISTINGUE LA CALIFICACIN DE LARGO PLAZO DE LOS CBSCON GPC DE LA CALIFICACIN DE LARGO PLAZO DEL EMISOR EN ALGUNOS NIVELES Y TIENE EN CUENTA EL IMPORTE ESTIMADO DE RECUPERACIN PROVENIENTE DE LA GARANTA PARCIAL. ESTA DIFERENCIA EST EN FUNCIN DE LA RECUPERACIN TOTAL ESTIMADA DE LOS CBS CON GPC.

EL ALZA EN LA CALIFICACIN ASIGNADA A LA EMISIN CADU15 CONSIDERA EL INCREMENTO EN EL SADO DE EFECTIVO QUE FORMA PARTE DEL FONDO DE RESERVA PARA PAGO DE INTERESES YPRINCIPAL DE LA EMISIN. AL CIERRE DE MARZO DE 2017, EL FONDO CONTABA CON UN SALDO TOTAL DE MXN147.5 MILLONES EQUIVALENTE A 36.9% DEL SALDO INSOLUTO DE LA EMISIN (21.9% A MARZO DE 2016).

LA EMISIN EST RESPALDADA POR UN CONTRATO DE FIDEICOMISO IRREVOCABLE DE GARANTA, ADMINISTRACIN Y FUENTE DE PAGO CUYO PATRIMONIO ACTUALMENTE EST INTEGRADO POR EFECTIVO. FORMA PARTE DEL PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO UN PORCENTAJE DE LOS REMANENTES FUTUROSDE EFECTIVO (APROXIMADAMENTE 35%) RESULTANTES DE LA VENTA DE LAS VIVIENDAS REALIZADAS POR LAS SUBSIDIARIAS DEL EMISOR O EL EMISOR MISMO. UNA VEZ QUE LA RESERVADE PAGO DE PRINCIPAL SEA EQUIVALENTE A 20% DEL SALDO INSOLUTO DE LOS CBS, ESTA NO PODR DISMINUIR EN NINGN MOMENTO ESE PORCENTAJE. LA OBLIGACIN PARA CONSTITUIR UNA GARANTA LQUIDA COMO FUENTE DE PAGO DE LAS OBLIGACIONES A CARGO DE CORPOVAEL EN FAVOR DE LOS TENEDORES DE LOS CBS CADU 15 ES HASTA POR 50% DEL SALDO INSOLUTO DE LOS CBS. DE ACUERDO CON LA METODOLOGA DE FITCH RELACIONADA A LAS GPC, UNA GPC PROVISTA POR UN TERCERO CON CALIFICACIONES ALTAS AYUDA A REDUCIR LA SEVERIDAD DE PRDIDA EN CASO DE INCUMPLIMIENTO.

FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONESPOSICIN DE MERCADO SLIDA EN QUINTANA ROO:

LA CALIFICACIN DE CORPOVAEL REFLEJA SU POSICIONAMIENTO DE MERCADO DENTRO DE SU SECTOR DE ACTIVIDAD EN EL ESTADO DE QUINTANA ROO. ES LA EMPRESA INMOBILIARIA LDER EN LOS MUNICIPIOS DE BENITO JUREZ (CANCN) Y SOLIDARIDAD (PLAYA DEL CARMEN) EN TRMINOS DE NMERO DE VIVIENDAS ESCRITURADAS A TRAVS DE INFONAVIT, CON 41.9% EN CANCN Y 63.9% EN PLAYA DEL CARMEN. CORPOVAEL VENDI UN TOTAL DE 9,316 UNIDADES LOS UDM TERMINADOS EL 31 DE MARZO DE 2017; MS DE 80% DE LAS UNIDADES FUERON VENDIDAS A TRAVS DEL SISTEMA INFONAVIT.CRECIMIENTO ENFOCADO A VIVIENDA MEDIA:

CORPOVAEL BUSCA REDUCIR SU CONCENTRACIN EN VIVIENDAS ESCRITURADAS POR INFONAVIT AL INCREMENTAR SUS VENTAS DEL SEGMENTO DE VIVIENDA MEDIA. LA COMPAA HA SIDO CAPAZ DE AJUSTAR SU MEZCLA DE VENTAS PARA RESPONDER A CAMBIOSEN LA DEMANDA. DURANTE EL PERODO DE 2011 A 2013 CORPOVAEL CAMBI SU MEZCLA DE VENTAS BALANCEADA ENTRE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL Y MEDIA, A UN ENFOQUE CASI ENSU TOTALIDAD EN VIVIENDA DE INTERS SOCIAL, DADAS LAS CONDICIONES DE MERCADO PREVALECIENTES EN DICHO PERODO.A PARTIR DE FINALES DE 2013 LA COMPAA REINICI LA ESCRITURACIN DE UNIDADES DEL SEGMENTO MEDIO Y RESIDENCIAL. PARA LOS UDM AL CIERRE DEL PRIMER TRIMESTREDE 2017, EL SEGMENTO DE VIVIENDA MEDIA GENER APROXIMADAMENTE 1.7% DE UNIDADES ESCRITURADAS Y 9.5% DE LOS INGRESOS POR ESCRITURACIN. EL OBJETIVO DE LARGO PLAZO DE LA EMPRESA ES QUE LA CONTRIBUCIN A LOS INGRESOS TOTALES PROVENIENTE DEL SEGMENTO DE VIVIENDA MEDIA Y RESIDENCIAL CREZCA. AL CIERRE DE 2016, 57% DE LA RESERVA TERRITORIAL EST COMPUESTA POR TERRENOS DESTINADOS A LA CONSTRUCCIN DE VIVIENDA MEDIA.

RESERVA TERRITORIAL ADECUADA:

EN LA CALIFICACIN SE INCORPORA DE MANERA POSITIVA LA ESTRATEGIA DE MANTENER LA PROPIEDAD DE100% DE LAS RESERVAS TERRITORIALES. LA EMPRESA HA REALIZADO LAS INVERSIONES EN TERRENO NECESARIAS PARA CONCRETAR SUS PLANES DE CRECIMIENTO; INVIRTI CERCA DE MXN770.7 MILLONES DURANTE 2016. FITCH CONTEMPLA QUE HACIA ADELANTE EL CRECIMIENTO EN RESERVAS DE TIERRA SER SOLAMENTE PARA SUSTITUCIN DE INVENTARIOS.MRGENES OPERATIVOS SLIDOS:

AL CIERRE DE 2016, EL EMISOR REGISTR MRGENES EBITDA DE 22.5%, LOS CUALES COMPARAN FAVORABLEMENTE CON EL PROMEDIO DE LA MUESTRA DE EMPRESAS LISTADAS EN LA BOLSA MEXICANA DE VALORES CON CAPITAL O DEUDA DE 17.4% PARA EL MISMO PERODO. FITCH ESTIMA QUE LA COMPAA MANTENDR MRGENES SUPERIORES A LA INDUSTRIA DADO QUE NO CONTEMPLA UNA EXPANSIN GEOGRFICA SUSTANCIAL. ADEMS, EL MARGEN EBITDA DE CORPOVAEL SE BENEFICIAR EN LA MEDIDA EN QUE EL PORCENTAJE DE LAS VENTAS PROVENIENTES DE VIVIENDA MEDIA Y RESIDENCIAL CREZCA CON RESPECTO AL TOTAL. EXPECTATIVA DE FFL POSITIVO:

LAS PROYECCIONES PARA EL CASO BASE DE CALIFICACIN DE FITCH INDICAN QUE LA GENERACIN DE FLUJO DE FONDOS LIBRE (FFL) DE CORPOVAEL DURANTE 2017 SER POSITIVA. LO ANTERIOR SUSTENTADO POR UNA INVERSIN MENOR EN RESERVA TERRITORIAL AUNADA A LA MADURACIN DE LOS DESARROLLOS EN PROCESO. LA INVERSIN EN TERRENOS PARA VIVIENDA MEDIA DURANTE 2016 FUE DE MXN770.7 MILLONES; FINANCIADO PRINCIPALMENTE CON RECURSOS PROVENIENTES DE LA OFERTA INICIAL DE ACCIONES COMPLETADA EN 2015. EL TERRENO ADQUIRIDO PARA LA CONSTRUCCIN DE VIVIENDA MEDIA GENERAR INGRESOS POR ESCRITURACIN ENTRE 2017 Y 2020.

SUPUESTOS CLAVELOS SUPUESTOS CLAVES QUE FITCH UTILIZ PARA LAS CALIFICACIONES DE CORPOVAEL INCLUYEN:- UNIDADES ESCRITURADAS Y PRECIOS DEL SEGMENTO DE VIVIENDA MEDIA REFLEJAN EL PORTAFOLIO DE PROYECTOS ACTUAL;- CRECIMIENTO MODERADO DE LAS UNIDADES DEL SEGMENTO DE INTERS SOCIAL, EL PRECIO PROMEDIO CRECE LIGERAMENTE POR DEBAJO DE INFLACIN;- MARGEN EBITDA MEJORA A ALREDEDOR DE 23% POR EL INCREMENTO EN EL PORCENTAJE DE VENTAS PROVENIENTES DEL SEGMENTO DE VIVIENDA MEDIA Y RESIDENCIAL;- AUMENTO EN RESERVAS TERRITORIALES PARA VIVIENDA MEDIA Y DE INTERS SOCIAL EN LOS NIVELES HISTRICOS DE REPOSICIN;

-DIVIDENDOS EN NIVELES ACTUALES;

- APALANCAMIENTO SE FORTALECE POR EL PAGO DE LOS CBS EN SU FECHA DE VENCIMIENTO.SENSIBILIDA DE LAS CALIFICACIONES

ACCIONESNEGATIVAS SOBRE LAS CALIFICACIONES PODRAN RESULTAR DE UNA COMBINACIN DE LOS SIGUIENTES FACTORES: QUE LA EXPANSIN DE LA COMPAA SE REALICE DE MANERA INTENSIVA CON DEUDA, SI HUBIERA UNA PRDIDA SIGNIFICATIVA DE PARTICIPACIN DE MERCADO EN QUINTANA ROO, SI SE DEBILITAREN LA RENTABILIDAD Y LIQUIDEZ DE LA COMPAA DE TAL MANERA QUE EL FFL RESULTE NEGATIVO Y SI EL APALANCAMIENTO BRUTO FUERA MAYOR A 2.5X DE FORMA SOSTENIDA.

POR OTRO LADO, LA CONSISTENCIA A TRAVS DE LOS AOS EN LA RENTABILIDAD Y EN LA GENERACIN DE FFL POSITIVO DE TAL MANERA QUE SE FORTALEZCAN SU POSICIN FINANCIERA Y APALANCAMIENTO. ADEMS SI, AL MISMO TIEMPO, SE EJECUTA LA ESTRATEGIA DE DIVERSIFICACIN DE LA MEZCLA DE PRODUCTOS CON MAYOR VALOR AGREGADO Y SI SE MANTIENEN NIVELES CONSISTENTESDE LIQUIDEZ PARA SOPORTAR DISRUPCIONES EN EL CICLO ECONMICO, PODRN DERIVAR EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN POSITIVA.LIQUIDEZ

AL 31 DE MARZO DE 2017, LA COMPAA CONTABA CON UN SALDO EN CAJA DE MXN674.0 MILLONES, CON EL CUAL TIENE LA CAPACIDAD DE HACER FRENTE AL VENCIMIENTO DURANTE 2017 DE CADU 14 POR MXN150 MILLONES. ENADICIN AL SALDO DE EFECTIVO E INVERSIONES TEMPORALES, EL FONDO DE RESERVA CORRESPONDIENTE A CADU 15 ASCIENDE A MXN147.5 MILLONES AL PRIMER TRIMESTRE DE 2017. LA EXPECTATIVA DE FITCH ES QUE EL PERFIL DE LIQUIDEZ DE CORPOVAEL SE MANTENGA MANEJABLE. LA COMPAA TIENE COMO OBJETIVO CONSERVAR UN SALDO DE EFECTIVO EQUIVALENTE AL MENOS A TRES MESES DE GASTOS FIJOS DE OPERACIN, INCLUYENDO SERVICIO DE DEUDA.

CONTACTOS FITCH RATINGS:DIANA CANT (ANALISTA LDER)

DIRECTORA ASOCIADAFITCH MXICO, S.A. DE C.V.

PROL. ALFONSO REYES NO. 2612MONTERREY, N.L. 64920 MXICO

+52 (81) 8399 9100JOS VRTIZ (ANALISTA SECUNDARIO)

DIRECTORALBERTO MORENO (PRESIDENTE DEL COMIT DE CALIFICACIN)

DIRECTOR SNIORRELACIN CON MEDIOS: SOFA GARZA, MONTERREY N.L. TEL: +52 (81) 8399 9100. E-MAIL: SOFIA.GARZA@FITCHRATINGS.COM.LAS CALIFICACIONES SEALADAS FUERON SOLICITADAS POR EL EMISOR O EN SU NOMBRE Y, POR LO TANTO, FITCH HA RECIBIDO LOS HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE CALIFICACIN.

LA INFORMACIN FINANCIERA DE LA COMPAA, CONSIDERADA PARA LA CALIFICACIN, CORRESPONDE A MARZO 31, 2017.

LA LTIMA REVISIN DE LAS CALIFICACIONES DE RIESGO CONTRAPARTE DE CORPOVAEL FUE EN MAYO 2, 2016.

LA INFORMACIN UTILIZADA EN EL ANLISIS DE ESTA CALIFICACIN FUE PROPORCIONADA POR EL EMISORU OBTENIDA DE FUENTES DE INFORMACIN PBLICA, INCLUYENDO LOS ESTADOS FINANCIEROS AUDITADOS, PRESENTACIONES DEL EMISOR, OBJETIVOS ESTRATGICOS, ENTRE OTROS. EL PROCESO DE CALIFICACIN TAMBIN PUEDE INCORPORAR INFORMACIN DE OTRAS FUENTES DE INFORMACIN EXTERNAS, TALES COMO ANLISIS SECTORIALES Y REGULATORIOS PARA EL EMISOR O LA INDUSTRIA. PARA MAYOR INFORMACIN SOBRE CORPOVAEL, AS COMO PARA CONOCER EL SIGNIFICADO DE LA CALIFICACIN ASIGNADA, LOS PROCEDIMIENTOS PARA DAR SEGUIMIENTO A LA CALIFICACIN, LA PERIODICIDAD DE LAS REVISIONES Y LOS CRITERIOS PARA EL RETIRO DE LA CALIFICACIN, PUEDE VISITAR NUESTRAS PGINAS WWW.FITCHRATINGS.MXY WWW.FITCHRATINGS.COM.

LA ESTRUCTURA Y PROCESO DE VOTACIN DE LOS COMITS, Y DE CALIFICACIN SE ENCUENTRAN EN EL DOCUMENTO DENOMINADO PROCESO DE CALIFICACIN, EL CUAL PUEDE CONSULTARSE EN NUESTRA PGINA WEB WWW.FITCHRATINGS.MX EN EL APARTADO REGULACIN. EN CASO DE QUE EL VALOR O LA SOLVENCIADEL EMISOR SE MODIFIQUEN EN EL TRANSCURSO DEL TIEMPO, LA CALIFICACIN PUEDE MODIFICARSE AL ALZA O A LA BAJA, SIN QUE ESTO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO DE FITCH MXICO.

LAS CALIFICACIONES MENCIONADAS CONSTITUYEN UNA OPININ RELATIVA SOBRE LA CALIDAD CREDITICIA DE LA EMPRESA, EN BASE AL ANLISIS DE SU TRAYECTORIA Y DE SU ESTRUCTURA ECONMICA Y FINANCIERA, SIN QUE ESTA OPININ SEA UNA RECOMENDACIN PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER CUALQUIER INSTRUMENTOCOLOCADO EN EL MERCADO DE VALORES.

LA INFORMACIN Y LAS CIFRAS UTILIZADAS PARA DETERMINARESTAS CALIFICACIONES, DE NINGUNA MANERA, SON AUDITADAS POR FITCH MXICO, S.A. DE C.V., POR LO QUE SU VERACIDAD Y AUTENTICIDAD SON RESPONSABILIDAD DE LA EMISORAO DE LA FUENTE QUE LAS EMITE.

?METODOLOGAS APLICADAS:

- METODOLOGA DE CALIFICACIN DE EMPRESAS NO FINANCIERAS (MARZO 1,2017); - METODOLOGA DE CALIFICACIONES NACIONALES (DICIEMBRE 13, 2013);

- METODOLOGA DE PARA LA EVALUACIN DE GARANTAS PARCIALES DE CRDITO DE TERCERAS PARTES (MAYO 2, 2016).

TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM/SITE/DEFINITIONS. ADEMS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.MX. LAS CALIFICACIONES PBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGAS ESTN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMS POLTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTN TAMBIN DISPONIBLES EN LA SECCIN DE CDIGODE CONDUCTA DE ESTE SITIO. FITCH PUEDE HABER PROPORCIONADO OTRO SERVICIO ADMISIBLE A LA ENTIDAD CALIFICADA O A TERCEROS RELACIONADOS. LOS DETALLES DE DICHO SERVICIO DE CALIFICACIONES SOBRE LAS CUALES EL ANALISTA LIDER EST BASADO EN UNA ENTIDAD REGISTRADA ANTE LA UNIN EUROPEA, SE PUEDEN ENCONTRAR EN EL RESUMEN DE LA ENTIDAD EN EL SITIO WEB DE FITCH.