FITCH ASIGNA CALIFICACIN DE AA-(MEX) A EMISIN PROPUESTA DE FIBRA INN
05 Diciembre 2017 - 5:26PM
BMV General Information
FITCH RATINGS -MONTERREY, N.L. - (DICIEMBRE 5, 2017): FITCH RATINGS
ASIGN LA SIGUIENTE CALIFICACIN A LA EMISIN PROPUESTA DE
CERTIFICADOS BURSTILES FIDUCIARIOS (CBFS) DENOMINADOS FINN 18 DE
DEUTSCHE BANK MXICO, S.A., INSTITUCIN DE BANCA MLTIPLE, DIVISIN
FIDUCIARIA, EN SU CARCTER DE FIDUCIARIO EN EL FIDEICOMISO
IRREVOCABLE F/1616 (FINN O FIBRA INN):
- CALIFICACIN DE CBFS FINN 18 POR HASTA MXN2,000 MILLONES CON
VENCIMIENTO DE HASTA 10 AOS A TASA FIJA DE AA-(MEX).
LA EMISIN PROPUESTA DE CBFS FINN 18 SER POR UN MONTO DE HASTA
MXN2,000 MILLONES CON PLAZO DE HASTA 10 AOS.LA EMISIN DE LARGO
PLAZO TENDR SU PAGO DE PRINCIPAL EN UNA SOLA EXHIBICIN AL
VENCIMIENTO. LOS RECURSOS NETOS PROCEDENTES DE LA EMISIN SERN
DESTINADOS A LIQUIDAR LOS CBFS CON CLAVE DE PIZARRA FINN 15, LOS
INTERESES DEVENGADOS NO PAGADOS A LA FECHA DE LIQUIDACIN DE LOS
CBFS FINN 15 Y USOS CORPORATIVOS GENERALES.LA CALIFICACIN DE FIBRA
INN INCORPORA SU PERFIL DE NEGOCIOS ENFOCADO AL SEGMENTO DE
HOSPEDAJE, CALIDAD BUENA DEL PORTAFOLIO DE ACTIVOS Y NIVELES
ADECUADOS DE OCUPACIN PARA LA INDUSTRIA HOTELERA. TAMBIN TOMA EN
CUENTA LA EXPECTATIVA DE QUE EL INDICADOR DE APALANCAMIENTO NETO
(MEDIDO COMO DEUDA NETA A EBITDA) SE MANTENGA EN UN RANGO DE 4.0
VECES (X) A 5.0X EN EL MEDIANO PLAZO, QUE LA COBERTURA DE INTERESES
EST EN ALREDEDOR DE 3.0X Y QUE LOS NIVELES DE LIQUIDEZ SEAN SLIDOS.
LA CALIFICACIN EST LIMITADA POR LAS CARACTERSTICAS DE LA INDUSTRIA.
LAS PROPIEDADES ENFOCADAS A HOSPEDAJE SON LAS QUECUENTAN CON EL
MENOR PLAZO DE ARRENDAMIENTO Y CON ESTABILIDAD BAJA EN LOS FLUJOS
DE EFECTIVO GENERADO POR LAS OPERACIONES (FGO). ADEMS SE CONTEMPLA
EN LA CALIFICACIN, EL TAMAO DE FIBRA INN RESPECTO A LA INDUSTRIA
HOTELERA EN MXICO.
FACTORES CLAVE DE LAS CALIFICACIONESESPECIALIZACIN EN EL SEGMENTO
HOTELERO:
LA EMPRESA CUENTA CON UN PORTAFOLIO DISTRIBUIDO ENTRE REGIONES
DIFERENTES Y MARCAS ENFOCADAS PRINCIPALMENTE AL VIAJERO DE
NEGOCIOS. AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, FIBRA INN POSEA 42 HOTELES
EN OPERACIN MS UNO EN PROCESO DE REBRANDING, QUE REPRESENTAN
APROXIMADAMENTE 6,959 CUARTOS. EN LOS LTIMOS 12 MESES (UDM) AL
CIERRE DE SEPTIEMBRE DE 2017, FIBRA INN REGISTR MRGENES EBITDA (DE
ACUERDO A LOS CLCULOS DE FITCH E INCLUYENDO LOS GASTOS POR
ADQUISICIONES) DE 27.4%. FITCH ANTICIPA UNA MEJORA HASTA NIVELES
SUPERIORES A 30% DERIVADA DE LA ESTABILIZACIN DE VARIAS DE LAS
PROPIEDADES ADQUIRIDAS RECIENTEMENTE Y LA REDUCCIN EN GASTOS POR
ADQUISICIONES.
OCUPACIN ALTA Y TARIFAS COMPETITIVAS:
AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, LA OCUPACIN DE FIBRA INN FUE DE
ALREDEDOR DE 61.6%; SIMILAR AL 60.5% DE OCUPACIN REPORTADO EN EL
MISMO PERODO DE 2016 Y SUPERIOR A LOS REGISTRADOS A NIVEL NACIONAL
EN EL SEGMENTO DE CIUDADES, DE ACUERDO A LA SECRETARA DE TURISMO
(SECTUR), DE APROXIMADAMENTE 55.8% EN EL PERIODO ENERO DE 2017 A
SEPTIEMBRE DE 2017. EL CRECIMIENTO DE FIBRA INN Y LA DEMANDA
HOTELERA DEL SEGMENTO DE HOSPEDAJE POR NEGOCIOS, EN EL CUAL SE
ENFOCA LA EMPRESA, SON IMPULSADOS POR EL DESEMPEO INDUSTRIAL EN
MXICO Y, A SU VEZ, ASOCIADOS CON LA ACTIVIDAD DE EXPORTACIN A
ESTADOS UNIDOS. LAS REGIONES EN LAS CUALES FIBRA INN PREV ENFOCAR
SU PRESENCIA SON AQUELLAS CON UN CRECIMIENTO ATRACTIVO COMO LAS
ASOCIADAS A LASINDUSTRIAS AUTOMOTRIZ, AEROESPACIAL Y ELECTRNICA.
INDUSTRIA HOTELERA MEXICANA FRAGMENTADA:
CON RESPECTO AL NMERO DE CUARTOS DISPONIBLES EN LA REPBLICA
MEXICANA (380,531 CUARTOS DISPONIBLES PROMEDIO DIARIO AL 30 DE
SEPTIEMBRE DE 2017) REPORTADOS POR LA SECTUR, FINN REPRESENTA
ALREDEDOR DE 1.8%. EN OPININ DE FITCH, UNA DIVERSIFICACIN MAYOR EN
EL NMERO DE PROPIEDADES Y EN SU UBICACIN FORTALECERA EL PERFIL DE
NEGOCIOS DE FIBRA INN. AL CIERRE DE 2016 Y DURANTE LOS UDM
TERMINADOS EN SEPTIEMBRE DE 2017, APROXIMADAMENTE EL 25% DE SUS
INGRESOS SE CONCENTRABAN EN CINCO HOTELES. LAS CALIFICACIONESTAMBIN
INCORPORAN LA TRAYECTORIA EN EL SECTOR HOTELERO MEXICANO DEL GRUPO
FUNDADOR DE FIBRA INN, QUE CUENTA CON MS DE 30 AOS DE
EXPERIENCIA.INDICADORES CREDITICIOS ADECUADOS:
FITCH PREV QUE EL APALANCAMIENTO NETO (DEUDA NETA A EBITDA,
CONFORME A CLCULOS DE FITCH) DE FIBRA INN ESTAR EN UN RANGO DE 4.0X
A 5.0X EN LOS PRXIMOS 24 A 36 MESES. A UDM AL 30 DE SEPTIEMBRE DE
2017, ESTEINDICADOR RESULT EN 4.2X. FITCH ESPERA QUE EL INDICADOR
DE COBERTURA DE INTERESES (EBITDA, DE ACUERDO A CLCULOS DE FITCH, A
GASTO POR INTERESES BRUTOS) EST EN RANGOS DE 3.0X
APROXIMADAMENTE.
RESUMEN DE DERIVACIN DE LA CALIFICACINLA CALIFICACIN DE FIBRA INN
REFLEJA SU PORTAFOLIO DIVERSIFICADO, CON PRESENCIA EN 15 ESTADOS
DEL PAS Y CON MARCAS DIVERSIFICADAS QUE LE PERMITEN PRESTAR
SERVICIOS HOTELEROS A DISTINTOS SEGMENTOS: SERVICIOS LIMITADOS,
SERVICIO SELECTO, SERVICIO COMPLETO Y DE ESTANCIA PROLONGADA. EL
PORTAFOLIO ACTUAL DE FIBRA INN EST COMPUESTO POR 43 HOTELES CON
6,959 CUARTOS, VALORES QUE SON MODESTOS PARA EL TAMAO DE LA
INDUSTRIA HOTELERA MEXICANA, Y COMPARADOS CON OTROS OPERADORES
LISTADOS EN LA BOLSA MEXICANA DE VALORES. FIBRA INN EST ENFOCADA
ACTUALMENTE A LOS DESTINOS URBANOS Y AL VIAJERO DE NEGOCIOS. LAS
TASAS DE OCUPACINDE FIBRA INN DE 62.4% AL CIERRE DE 2016 ESTN POR
ARRIBA DE LAS REPORTADAS POR LA SECRETARIA DE TURISMO PARA EL
SEGMENTO DE CIUDADES DE 56.1%.
LACALIFICACIN DE FIBRA INN INCORPORA EL PORTAFOLIO AMPLIO DE 18
MARCAS OPERADAS POR LA FIBRA MEDIANTE ACUERDOS CON CADENAS
HOTELERAS INTERNACIONALES. DE IGUAL FORMA, CONSIDERA SU ESTRUCTURA
DE PROPIEDAD DE INMUEBLES Y EL PORCENTAJE ALTO DE ESTOS QUE ESTN
LIBRES DE GRAVMENES. ASIMISMO, INCORPORA UN MARGEN DE EBITDA
(CALCULADO POR FITCH) SUPERIOR A 30% EN EL HORIZONTE DE PROYECCIN.
AL 30 DE SEPTIEMBRE DE 2017, GRUPO POSADAS (BB+(MEX) PERSPECTIVA
ESTABLE) REPORT UN PORTAFOLIO DE 158 HOTELES CON UN TOTAL DE 25,113
CUARTOS DISPONIBLES. LOS HOTELES DE POSADAS ESTN UBICADOS EN
DESTINOS URBANOS Y TURSTICOS CON APROXIMADAMENTE 83% DELAS
HABITACIONES EN DESTINOS URBANOS. GRUPO POSADAS OPERA SIETE MARCAS
PROPIAS BIEN POSICIONADAS CON LAS QUE OFRECE HABITACIONES DENTRO DE
LA GAMA DE LUJO, ALTA, MEDIA, ECONMICA Y DE ESTANCIA
PROLONGADA.
LA PRESENCIA DE GRUPO POSADAS EN DESTINOS TURSTICOS LE PERMITE
REGISTRAR NIVELES DE OCUPACIN MS ELEVADOS DE 67.3% AL CIERRE DE
2016; EL PROMEDIO DE TASAS DE OCUPACIN PARA PLAYAS FUE DE 65.4% A
LA MISMA FECHA.
LAS FIBRAS CON EXPOSICIN A LOSSECTORES COMERCIALES, DE OFICINAS O
INDUSTRIALES TIENEN MAYOR PREDICTIBILIDAD EN LOS INGRESOS DADO QUE
LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SON DE MAYOR DURACIN. ADEMS, LAS
ESTRUCTURAS OPERATIVAS USUALMENTE MUESTRAN MRGENES EBITDA
SUPERIORES A 60%. FIBRA INN EST CONCENTRADA EN EL SECTOR HOTELERO,
LOS INMUEBLES DEDICADOSA ESTE SEGMENTO PRESENTAN PLAZOS DE
ARRENDAMIENTO MENORES EN BASE DIARIA, ESTACIONALIDAD EN LAS VENTAS
Y ESTN MS EXPUESTOS A LOS CICLOS ECONMICOS.SUPUESTOS CLAVE
LOS SUPUESTOS CLAVE DE FITCH INCORPORADOS DENTRO DE SU ESCENARIO
BASE DE CALIFICACIN INCLUYEN:
- TASA ANUAL DE CRECIMIENTO COMPUESTA DE ALREDEDORDE 9.2% PARA LOS
INGRESOS DE LOS PRXIMOS 4 AOS;
- MRGENES EBITDA SUPERA 30%;- FLUJO DE FONDOS LIBRE (FFL) NEGATIVO
DESPUS DE PAGO DE INTERESES, CAPEX Y DIVIDENDOS POR LOS PRXIMOS
AOS;- DEUDA NETA A EBITDA ENTRE 4.0X Y 5.0X EN EL MEDIANO Y LARGO
PLAZO.
SENSIBILIDAD DE LAS CALIFICACIONESEVENTOS QUE PODRAN INFLUIR EN LA
CALIFICACIN, Y DERIVARAN EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN POSITIVA
INCLUYEN:- EXPECTATIVA DE DIVERSIFICACIN MAYOR DE INGRESOS POR
HOTELES Y ZONA GEOGRFICA PARA MITIGAR CONCENTRACIONES;-
CONSISTENCIA EN LA EJECUCIN DE LA ESTRATEGIA DE CRECIMIENTO
SUPERANDO EL CASO BASE ESPERADO POR FITCH, MIENTRAS QUE FORTALECE
EL PERFIL FINANCIERO;- EXPECTATIVA DE UN APALANCAMIENTO NETO
CONSISTENTEMENTE INFERIOR A 4.0X, CON TENDENCIA A APROXIMARSE A
2.5X;
-EXPECTATIVA DE FITCH DE INDICADOR DE COBERTURA DE INTERESES
CONSISTENTEMENTE POR ARRIBA DE 3.0X;
- INDICADOR DE COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE GRAVMENES A DEUDA NO
GARANTIZADA POR ARRIBA DE 3.0X DE MANERA SOSTENIDA.
EVENTOS QUE PODRAN INFLUIR EN LA CALIFICACIN, A FUTURO, Y DERIVARAN
EN UNA ACCIN DE CALIFICACIN NEGATIVA SON:
- DISMINUCINSIGNIFICATIVA EN LAS TASAS DE OCUPACIN, TARIFAS DIARIAS
PROMEDIO Y REVPAR QUE AFECTEN LA RENTABILIDAD Y FLUJO GENERADO POR
LAS OPERACIONES HACIA NIVELES INFERIORES A LOS ESPERADOS;
- EXPECTATIVA DE UN INDICADOR DE COBERTURA DE INTERESES
CONSISTENTEMENTE INFERIOR A 2.0X;- COBERTURA DE ACTIVOS LIBRES DE
GRAVMENES A LA DEUDA NO GARANTIZADA CONSISTENTEMENTE POR DEBAJO DE
2.0X;
- RAZN DE PAGO DE DIVIDENDOS A FLUJO GENERADO POR LAS OPERACIONES
(FGO MENOS INTERESES PAGADOS) RECURRENTEMENTE SUPERIOR A 100%;
- EXPECTATIVA DE LIQUIDEZ DBIL DE MANERA SOSTENIDA.
LIQUIDEZ Y ESTRUCTURA DE CAPITALCOMO ASPECTO POSITIVO EN LA
CALIFICACIN EST EL ACCESO DEMOSTRADO POR FIBRA INN A LOS MERCADOS
DE CAPITALES Y AL BANCARIO. DURANTE 2016 FIBRA INN EMITI CBFS POR
MXN1,000 MILLONES. LOS RECURSOS PROVENIENTES DE LA EMISIN FUERON
DESTINADOS AL PAGO DE DEUDA BANCARIA, LA INVERSIN EN HOTELES DEL
PORTAFOLIO ACTUAL, AS COMO PARA LA INVERSIN EN HOTELES NUEVOS A
TRAVS DEL ESQUEMA FBRICA DE HOTELES. LA COMPAA MANTIENE UNA POSTURA
CONSERVADORA CON RESPECTO A MANTENER POR DEBAJO DE 30% LA RAZN DE
DEUDA A TOTAL DE ACTIVOS (LTV POR SUS SIGLAS EN INGLS); ANTES EL
OBJETIVO DE LA ADMINISTRACINERA CONSERVAR ESTE INDICADOR EN
ALREDEDOR DE 33%. FIBRA INN NO ENFRENTA VENCIMIENTOS IMPORTANTES DE
DEUDA HASTA 2021, CUANDO LLEGAN A TRMINO LOS CBS FINN15 POR
MXN2,875 MILLONES. LA EMISIN DE CBFS FINN 18 PROPUESTA EXTENDERA,
EN SU CASO, EL PERFIL DE VENCIMIENTOS DE LA FIBRA.CONTACTOS FITCH
RATINGS:
DIANA CANT (ANALISTA LDER)DIRECTORA ASOCIADA
+52 (81) 8399 9100FITCH MXICO S.A. DE C.V.
PROL. ALFONSO REYES NO. 2612MONTERREY, N.L. 64920 MXICO
ROGELIO GONZLEZ (ANALISTA SECUNDARIO)DIRECTOR
+52 (81) 8399 9100SERGIO RODRGUEZ, CFA (PRESIDENTE DEL CONSEJO DE
CALIFICACIN)
DIRECTOR SNIOR
+52