HR RATINGS ASIGN LA CALIFICACIN DE LP EN ESCALA GLOBAL DE HR BBB+ (G) CON P
20 Julio 2018 - 1:17PM
BMV General Information
CIUDAD DE MXICO (20 DE JULIO DE 2018) HR RATINGS ASIGN LA
CALIFICACIN DE LP EN ESCALA GLOBAL DE HR BBB+ (G) CON PERSPECTIVA
ESTABLE PARA VINTE 18X DE VINTE.LA ACCIN DE CALIFICACIN SE BASA
PRINCIPALMENTE EN EL ANLISIS DE LA CALIFICACIN CORPORATIVA DEL
PASADO 24 DE OCTUBRE DEL 2017 PARA VINTE . DENTRO DE LOS RESULTADOS
OBSERVADOS SE PUEDE OBSERVAR NIVELES DE COBERTURA DEL SERVICIO DE
DEUDA O DSCR DE ACUERDO CONLA ESTRATEGIA EN REDUCCIN DE DEUDA A
CORTO PLAZO TRAS SU REFINANCIAMIENTO DURANTE EL 1S17; A TRAVS DE
EMISIONES BURSTILES. EN EL LTIMO AO, SE OBSERV UNA TENDENCIA
CRECIENTE SOBRE LA GENERACIN DE FLUJO LIBRE DE EFECTIVO (FLE), CON
BASE EN LAS ESTRATEGIAS DE RENTABILIDAD OPERATIVA Y UNA MAYOR
CONSOLIDACIN EN VENTA DE VIVIENDAS, CON UN RANGO DE PRECIO PROMEDIO
SUPERIOR AL OBSERVADO HISTRICAMENTE; ESTO, A CAUSA DEL IMPULSO A
NUEVOS DESARROLLOS ENFOCADOS A UN NIVEL MEDIOY RESIDENCIAL.
ASIMISMO, LAS VENTAS TOTALES FUERON BENEFICIADAS DEBIDO A LOS
NUEVOS LINEAMIENTOS EN EL OTORGAMIENTO DE CRDITOS POR INFONAVIT Y
FOVISSSTE, QUE PERMITEN SEGUNDOS CRDITOS Y EL FINANCIAMIENTO DE
VIVIENDAS CON PRECIOS EN RANGOS MS ALTOS. ES IMPORTANTE MENCIONAR
QUE, ADICIONALMENTE, LA EMPRESA SE BENEFICIDE LA COLOCACIN DE
ACCIONES EN EL MERCADO EQUIVALENTES A P$611M DE RECURSOS
DISPONIBLES PARA HACER FRENTE A SUS PROYECTOS DE DESARROLLO DE
VIVIENDA A TRAVSDE UNA DISTINTA FUENTE DE FINANCIAMIENTO AL 2016,
PERMITIENDO UNA MAYOR INVERSIN EN INVENTARIOS INMOBILIARIOS. PARA
EL PRESENTE COMUNICADO, SE CONSIDERAN LAS PROYECCIONES REALIZADAS
EN LA REVISIN DE CALIFICACIN DEL EMISOR, BASADAS EN INFORMACIN AL
3T17. LA PRESENTE EMISIN CON CLAVE DE PIZARRA VINTE 18X (LA EMISIN)
PRETENDE COLOCARSE POR UN MONTO DE HASTA P$800M, CON UN PLAZO DE
APROXIMADAMENTE SIETE AOS Y PAGO DE INTERESES SEMESTRAL A TASA
FIJA; ESTO AL AMPARO DEL PROGRAMA DE CERTIFICADOS BURSTILES
(CEBURS) AUTORIZADO POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES
(CNBV) EL PASADO 16 DE JUNIO DEL 2017, POR CINCO AOS Y POR UN MONTO
DE P$2,000M. ESTA EMISIN CONSIDERA COMO CARACTERSTICA ESPECIAL QUE
EL DESTINO DE LOS RECURSOS SE APLICAR PARA FINANCIAR O REFINANCIAR
PROYECTOS VERDES Y SOCIALES; ESTOS ALINEADOS CON LOS PRINCIPIOS DE
LA ICMA Y APEGO A LOS OBJETIVOS DE DESARROLLO SOSTENIBLE (ODS) DE
LA ONU . DENTRO DE NUESTRO ANLISIS TOMA EN CONSIDERACIN LA OPININ
DE UN TERCERO SOBRE EL MARCO DE REFERENCIA DEL BONO SUSTENTABLE DE
VINTE, CONSIDERANDO SU CONGRUENCIA BAJO LOS LINEAMIENTOS DE BONOS
DE SUSTENTABILIDAD 2017; CONTANDO CON LOS PROCESOS NECESARIOS PARA
LA EVALUACIN, SELECCIN, ADMINISTRACIN Y SEGUIMIENTO DE LOS
PROYECTOS. ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE SU CALIFICACIN CONSIDERA UN
FACTOR CUALITATIVO POSITIVO REFERENTE A LA GARANTA PARCIAL OTORGADA
POR EL CORPORACIN INTERAMERICANA DE INVERSIONES (BID) POR EL MONTO
QUE SEA MENOR ENTRE P$250M O 50% DEL SALDO INSOLUTO DE LA EMISIN Y
EL FIDEICOMISO IRREVOCABLE DE ADMINISTRACIN DE PAGO DE RESERVA PARA
INTERESES DEVENGADOS Y NO PAGADOS EN LA FECHA PROGRAMADA
CORRESPONDIENTE A APROXIMADAMENTE P$40M O UN PAGO SEMESTRAL DE
INTERESES CON CI BANCO. PRINCIPALES FACTORES CONSIDERADOS
CALIFICACIN DEL EMISOR
VINTE VIVIENDAS INTEGRALES, S.A.B. DE C.V. (VINTE Y/O LA EMPRESA)
ES UNA EMPRESA CONTROLADORA CUYAS SUBSIDIARIAS SE DEDICAN AL
DESARROLLO, PROMOCIN, DISEO, CONSTRUCCIN Y COMERCIALIZACIN DE
VIVIENDA DE INTERS SOCIAL, INTERS POPULAR MEDIO Y MEDIO ALTO CON
PRESENCIA EN EL ESTADO DE MXICO, QUERTARO, HIDALGO Y QUINTANA ROO,
PUEBLA Y PRXIMAMENTE EN NUEVO LEN. EN MS DE 15 AOS DE OPERACIN HA
CONSTRUIDO MS DE 33,000 VIVIENDAS. PARA MAYOR DETALLE SOBRE LA
EMPRESA Y SU EVOLUCIN, SE RECOMIENDALEER EL PRESENTE REPORTE, EN
CONJUNTO CON LOS REPORTES Y LOS COMUNICADOS REFERENTES A LA EMPRESA
Y A LAS EMISIONES DE CEBURS, QUE SE ENCUENTRAN EN LA PGINA:
WWW.HRRATINGS.COM.
ALGUNOS DE LOS ASPECTOS MS IMPORTANTES SOBRE LOS QUE SE BASA LA
CALIFICACIN SON:FORTALECIMIENTO DE DSCR. VINTE REPORT UN MAYOR DSCR
EN NIVELES DE 2.3X AL CIERRE DEL 2017 (VS. 1.8X AL 2016), ANTE LA
REESTRUCTURA DE DEUDA A TRAVS DE LAS EMISIONES VINTE 17 Y VINTE
17-2 A LARGO PLAZO; AS COMO UNA TENDENCIA CRECIENTE DE GENERACIN DE
FLE IMPULSADA PRINCIPALMENTEPOR UN MAYOR VOLUMEN Y PRECIO DE
UNIDADES ESCRITURADAS, ATACANDO EL SEGMENTOS MEDIO Y
RESIDENCIAL.
DIVERSIFICACIN EN FINANCIAMIENTOS. A FINALES DEL AO2016, LA EMPRESA
OBTUVO P$611M EN RECURSOS PROVENIENTES DE LA OFERTA PBLICA INICIAL
-DESTINADOS A INVERSIN DE TIERRA Y DESARROLLO DE PROYECTOS
-DIVERSIFICANDO AS SUS FUENTES DE FINANCIAMIENTO. ADICIONALMENTE
DURANTE EL 1S17, LA EMPRESA COLOC P$500M A TRAVS DE DEUDA BURSTIL A
LARGO PLAZO CON LO CUAL REDUJO SU EXPOSICIN A VENCIMIENTOS PRXIMOS
DE DEUDA BANCARIA.
GENERACIN CRECIENTE DE FLE. LA EMPRESA INCREMENT EN 162.2% SU
GENERACIN DE EFECTIVO TRAS ALCANZAR CIFRAS POR P$644M AL 2017 (VS.
P$246M AL 2016), ATRIBUIDAS A UNA CONTINUIDAD DE CONSOLIDACIN EN
REDUCCIN DE COSTOS BAJO SINERGIAS OPERATIVAS QUE PERMITIERON EL
ESTABILIZAR SUS MRGENES DE RENTABILIDAD; AS COMO UN MAYOR ENFOQUE A
SEGMENTOS DE NIVEL MEDIO Y RESIDENCIAL. ADICIONALMENTE, DENTRO DE
NUESTRO CLCULO DE FLE, SE REVIERTE EL IMPACTO POR LA SALIDA DE
RECURSOS PARA LA ADQUISICIN DE TIERRA, LA CUAL ES TRASLADADA A LAS
ACTIVIDADES DEINVERSIN; PERMITIENDO UN COMPORTAMIENTO ADECUADO DE
CAPITAL DE TRABAJO. CRECIMIENTO SOSTENIDO DE VENTAS TOTALES.
DURANTE EL AO 2017 SE REPORT UN CRECIMIENTO DE 13.5% EN LAS VENTAS
TOTALES DE VINTE (VS. 2016) -PRINCIPALMENTE POR LA TENDENCIA AL
ALZA EN EL VOLUMEN DE VIVIENDAS EN NIVEL MEDIO Y RESIDENCIAL -LAS
CUALES RONDAN PRECIOS ENTRE P$0.45M Y P$3.5M (VS. P$0.35M Y P$0.50M
DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL). SE ESPERA PARA LOS PRXIMOS PERIODOS
QUE LA EMPRESA MANTENGADICHA TENDENCIA ANTE UNA MAYOR CONSOLIDACIN
DE VENTAS DE VIVIENDAS DE MAYOR RANGO DE PRECIO ANTE LA APERTURA DE
CINCO NUEVOS DESARROLLOS ENFOCADOS A NIVEL MEDIO-ALTO.
ALTA DEPENDENCIA DE FINANCIAMIENTOS HIPOTECARIOS. AL 2017, EL 55.7%
DE LAS VENTAS TOTALES (VS. 59.2% AL 2016) CORRESPONDEN A LAS
VIVIENDAS FINANCIADAS A TRAVS DE CRDITOS HIPOTECARIOS CON INFONAVIT
Y FOVISSSTE, DEBIDO A LOS NUEVOS LINEAMIENTOS EN EL OTORGAMIENTO DE
CRDITOS. ESTO HA FAVORECIDO PRINCIPALMENTE LA ESCRITURACIN DE
UNIDADES EN RANGOS DE PRECIO MS ALTO, EN LNEA CON LA ESTRATEGIA DE
VENTAS DE LA EMPRESA.
LAS VENTAS TOTALES DE VINTE DURANTE EL AO 2017 REPORTARON UN
CRECIMIENTO 13.5% TRAS ALCANZAR CIFRAS DE P$3,123M (VS. P$2,752M AL
2016); ESTO DEBIDO A LA TENDENCIA AL ALZA EN EL VOLUMEN DE
VIVIENDAS DE INTERS MEDIO Y RESIDENCIAL ESCRITURADAS DEL PERIODO,
CONSIDERANDOQUE ESTE TIPO DE VIVIENDA RONDA UN PRECIO PROMEDIO DE
ENTRE P$0.45M Y P$3.5M. SE PUEDE MENCIONAR QUE LOS RESULTADOS
ANTERIORES VAN RELACIONADOS A LA CONSOLIDACIN EN LOS DESARROLLOS DE
REAL BILBAO PLAYA DEL CARMEN Y REAL VALENCIA CANCN EN QUINTANA ROO,
Y LA INCORPORACIN DEL DESARROLLO REAL SEGOVIA EN PUEBLA AL
CIERREDEL 2016. LO ANTERIOR PERMITI CONTRARRESTAR LA CADA EN
ESCRITURACIONES DE VIVIENDA DE INTERS SOCIAL (CON UN RANGO DE
PRECIO MENOR A P$0.50M) E INCREMENTAR LOS NIVELES DE TARIFA
PROMEDIO POR VIVIENDA REPORTADOS POR LA EMPRESA. ES IMPORTANTE
AGREGAR EL AUMENTO DEL LMITE MXIMO SOBRE EL CRDITO OTORGADO POR EL
INFONAVIT, LA APROBACIN DE UN SEGUNDO CRDITO PARA LOS
DERECHOHABIENTES DE FOVISSSTE Y EL LMITE MXIMO DE TASA DE INTERS
FIJADO EN 12.0% POR AMBOS INSTITUTOS DE VIVIENDA; AS, EL 68.0% DE
LAS VIVIENDAS ESCRITURADAS SE REALIZ A TRAVS DE LOS BENEFICIOS
OTORGADOS POR DICHAS INSTITUCIONES.VINTE ESTIMA MANTENER
ESCRITURACIONES PAULATINAS DE VIVIENDA A TRAVS DE CINCO NUEVOS
DESARROLLOS, LOS CUALES ESTN DIRIGIDOS PRINCIPALMENTEA UN SEGMENTO
DE INTERS MEDIO Y MEDIO ALTO. ENTRE ELLOS SE MENCIONAN I) REAL
CARRARA Y REAL VIZCAYA EN EL ESTADO DE MXICO, II) REAL MADEIRA EN
HIDALGO Y, III)REAL AMALFI Y REAL CATANIA EN QUINTANA ROO; EN
CONJUNTO SUMARAN UN APROXIMADO DE 5,676 VIVIENDAS EN TOTAL.
ASIMISMO, DENTRO DE LOS RESULTADOS FINANCIEROS DE LA EMPRESA SE
PUDE OBSERVAR QUE AL 2017 HA INVERTIDO P$60M EN UN FIDEICOMISO DE
ADMINISTRACIN PARA LA INVERSIN CONJUNTA CON OHL DESARROLLOS MXICO
S.A. DE C.V.(OHL) PARA LA CONCEPTUALIZACIN, DESARROLLO Y
COMERCIALIZACIN DE IV) CIUDAD MAYAKOBA EN QUINTANA ROO, CON UN
ESTIMADO DE 3,600 VIVIENDAS Y CIERTOS LOTES COMERCIALES; LA
INVERSIN EN DICHO VEHCULO ALCANZA UN TOTAL DE P$120M (50% CADA
UNO).
DURANTE EL 2017 LA EMPRESA HA MANTENIDO UNA CRECIENTE GENERACIN DE
FLUJO LIBRE DE EFECTIVO (FLE) CON 162.2% MAYORES NIVELES Y CIFRAS
POR P$644M (VS. P$264M AL 2016); AS COMO EN LOS UDM POR 169.5% AL
1T18 CON NIVELES DE P$679M (VS. P$252M AL 1T17). ESTO SE ATRIBUYE
AL CONSTANTE MANTENIMIENTO DE RENTABILIDAD OPERATIVA REPRESENTADA
POR EL MARGEN EBITDA AJUSTADO (REPORTANDO 22.5% EN 2017 VS. 22.8%
AL 2016) TRAS MANTENER UNA ESTRATEGIA EN REDUCCIN DE COSTOS,
MENCIONANDO LAS MEJORASEN LA CONSTRUCCIN DE DESARROLLOS CON CIERTA
CERCANA QUE PERMITEN SINERGIAS OPERATIVAS ENTRE LOS EQUIPOS DE
VENTA, REDUCCIN EN GASTOS DE PUBLICIDAD TRAS BENEFICIARSE DE UNA
COMUNICACIN DIRECTA ENTRE CLIENTES Y ECONOMAS DE ESCALA EN LA
ESTRUCTURA CORPORATIVA. ADICIONALMENTE, DENTRO DE NUESTRO CLCULO DE
FLE SE CONSIDERA LA REVERSIN POR ADQUISICIN DE TERRENOS PARA EL
DESARROLLO DE PROYECTOS QUE NO FORMAN PARTE DE LA OPERACIN, QUE
CONSISTE EN LA ELIMINACIN DE DICHO IMPACTO DEL CAPITAL DE TRABAJO Y
TRASLADADOS A LOS FLUJOS DE INVERSIN. SE PUEDE MENCIONAR QUE,
ADICIONALMENTE, LA EMPRESA SE BENEFICIA DEL PROGRAMA DE FACTORAJE
FINANCIERO CON BANCO INMOBILIARIO MEXICANO S.A. (BIM) POR UN TOTAL
AUTORIZADO DE P$125M Y VIGENCIA ANUAL RENOVABLE, RECIBIENDO LOS
RECURSOS ANTICIPADAMENTE A UN DESCUENTO Y AL CIERRE DE LA
TRANSACCIN DE VENTA LA INSTITUCIN FINANCIERA RECIBE EL TOTAL DE
FACTURACIN.
POR OTRA PARTE, VINTE INCREMENT SUS NIVELES DE ENDEUDAMIENTO TRAS
ALCANZAR NIVELES DE DEUDA TOTAL POR P$1,253M AL 2017 Y P$1,407M AL
1T18 (VS. P$895M AL 2016 Y P$1,117M AL 1T17); LOS CUALES ESTN
COMPUESTOS PRINCIPALMENTE POR LAS EMISIONES DE CERTIFICADOS
BURSTILES (CEBURS) CON CLAVE DE PIZARRA VINTE 17 Y VINTE 17-2;
EQUIVALENTES AL 35.5% DEL SALDO INSOLUTOTOTAL DEL 1T18. EL 64.5%
RESTANTE AL 1T18 CORRESPONDE A LA DEUDA BANCARIA COMPUESTA POR
CRDITOS DESTINADOS AL DESARROLLO DE VIVIENDAS Y PROYECTOS, LOS
CUALESEN SU MAYORA ACTAN COMO PROJECT FINANCE. ESTA ESTRUCTURA
CONSIDERA UNA REDUCCIN EN EL CALENDARIO DE AMORTIZACIONES TRAS
COLOCAR LOS RECURSOS DE LAS EMISIONESRECIENTES A LA SUSTITUCIN DE
PASIVOS DE CORTO PLAZO, ALCANZANDO VENCIMIENTOS DE DEUDA POR 7.8%
AL 1T18 (VS. 8.9% AL 1T17) A UN AO. TOMANDO EN CUENTA EL EFECTIVO Y
SUS EQUIVALENTES, LA EMPRESA REPORT UN INCREMENTO DE 43.0% AL 2017
Y 27.6% AL 1T18 EN SUS ESTIMACIONES DE DEUDA NETA CON P$969M Y
P$1,136M RESPECTIVAMENTE (VS. P$678M AL 2016 Y P$890M AL 1T17);
TRAS LOS INCREMENTOS EN REQUERIMIENTOS DE FINANCIAMIENTO PARA
CAPITAL DE TRABAJO.EN TRMINOS DE LAS PRINCIPALES MTRICAS DE
ANLISIS, VINTE MOSTR UNA RAZN DE AOS DE PAGO DE DEUDA NETA A FLE
DURANTE LOS UDM MENOR CON 1.5 AOS AL 2017 (VS. 2.8 AOS AL 2016);
MOSTRANDO FORTALEZA EN LA GENERACIN DE FLE CON BASE EN MEJORAS DE
RENTABILIDAD OPERATIVA, PARA HACER FRENTE A MAYOR
ENDEUDAMIENTO.ASIMISMO, REFLEJ UNA RAZN DE COBERTURA DEL SERVICIO
DE LA DEUDA (DSCR POR SUS SIGLAS EN INGLS) DE 2.3X AL 2017 (VS.
1.8X AL 2016) AL CONSIDERAR DENTRO DE LASOBLIGACIONES FINANCIERAS
LOS VENCIMIENTOS DE DEUDA QUE FUERON REFINANCIADOS POR LA COLOCACIN
DE EMISIONES DE CEBURS, CONTINUANDO CON UN PERFIL DE CAPACIDAD
DEPAGO DE ACUERDO CON LOS NIVELES DE CALIFICACIN.
ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE, A TRAVS DE LA DIVERSIFICACIN DE
FINANCIAMIENTOS, LA EMPRESA LOGR LA COLOCACIN DE LA OFERTA PBLICA
INICIAL (OPI) POR UN TOTAL DE P$1,209M DE LOS CUALES P$611M FUERON
PRIMARIOS Y DESTINADOS PARA EL AVANCE DE PROYECTOSEN DESARROLLO,
ADQUISICIN DE TIERRA E INVERSIONES EN INFRAESTRUCTURA DE NUEVOS
PROYECTOS EN 2016. ESTO PERMITI REDUCIR LA PRESIN EN TRMINOS DE
ENDEUDAMIENTO TRAS NO INCURRIR EN OBLIGACIONES FINANCIERAS DE DEUDA
PARA DAR CONTINUIDAD AL DESARROLLO DE LOS PRXIMOS PROYECTOS DE
DESARROLLO. ESTA TRANSACCIN EST COMPUESTA POR LA COLOCACIN PRIMARIA
EN EL MERCADO DE 26.7M DE ACCIONES, INCLUYENDO 5.6M DE ACCIONES
ADQUIRIDAS EL 31 DE OCTUBRE 2016 EN LA SOBREASIGNACIN, COLOCADASA
UN VALOR APROXIMADO DE P$26.3 POR ACCIN (VS. LA OFERTA CON
SOBREASIGNACIN DE 46.4M DE ACCIONES A P$26.3, ESPERADOS DENTRO DE
NUESTRA REVISIN ANTERIOR).ADICIONALMENTE, DURANTE EL 2017 SE
COLOCARON DOS EMISIONES DE CEBURS POR UN TOTAL DE P$500M EN LA
MODALIDAD DE VASOS COMUNICANTES CON LAS CLAVES DE PIZARRA VINTE 17
Y VINTE 17-2; AL AMPARO DE SU PROGRAMA DE CEBURS (EL PROGRAMA) CON
VIGENCIA DE CINCO AOS A PARTIR DE SU AUTORIZACIN EL PASADO 16 DE
JUNIO DEL 2017 POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES
(CNBV). COMO SE MENCIONA ANTERIORMENTE, LOS RECURSOS FUERON
DESTINADOS ALA SUSTITUCIN DE PASIVOS BANCARIOS, CON EL FIN DE
REDUCIR LAS PRESIONES DE LA EMPRESA EN SUS OBLIGACIONES FINANCIERAS
DE CORTO PLAZO AL EXTENDER EL PLAZO DE AMORTIZACIN Y MEJORAR LA
TASA DE INTERS.
PARA EL PRESENTE COMUNICADO, SE TOMARON EN CUENTA LAS PROYECCIONES
DEL EMISOR REALIZADAS POR HR RATINGS EL PASADO 24 DE OCTUBRE DEL
2017; LAS CUALES FUERON EVALUADOS BAJO LA INFORMACIN AL 3T17. POR
LO ANTERIOR,ES IMPORTANTE MENCIONAR QUE, COMO PARTE DE LA PRESENTE
EMISIN, LOS RECURSOS POR OBTENER DE LA COLOCACIN ESTARN ALOCADOS
DENTRO DEL EFECTIVO DISPONIBLE DE LAEMPRESA DURANTE EL 3T18;
MOSTRANDO MAYOR DEUDA TOTAL, PERO NIVELES DE DEUDA NETA SIMILARES
AL 2T18. ESTO A RAZ DE QUE EL DESTINO DE LOS RECURSOS DEBER SER
INVERTIDO O RELACIONADO CON PROYECTOS VERDES Y SOCIALES.
OPININ LEGALLA OPININ LEGAL PARA LA EMISIN FUE OTORGADA POR EL
DESPACHO CHVEZ VARGAS ABOGADOS, LA CUAL PARA EL CASO DE LA GARANTA
SE BASA EN LA OPININ DEL DESPACHO GIROLAMI LEGAL GROUP A.P.C.; EL
CUAL INDICA QUE LA GARANTA ES VLIDA Y OBLIGA AL CORPORACIN
INTERAMERICANA DE INVERSIONES (BID) A RESPONDER POR LAS
OBLIGACIONES QUE ESTABLECE EL CONTRATO DE GARANTA PARCIAL DE
CRDITO. POR OTRO LADO, CHVEZ VARGAS ABOGADOS HACE MENCIN AL
FIDEICOMISO DE RESERVA QUE ESTABLECEUNA GARANTA EN FAVOR DE LOS
TENEDORES. UNA VEZ CELEBRADO EL FIDEICOMISO DE RESERVA Y QUE VINTE
TRANSFIERA AL PATRIMONIO DE DICHO FIDEICOMISO LA CANTIDAD P$40M(EL
"MONTO DE RESERVA"), DICHO MONTO SE ENCONTRAR AFECTO EN BENEFICIO
DE LOS TENEDORES DE LOS CERTIFICADOS BURSTILES.
ASIMISMO,SE ESTABLECE LA EXISTENCIA DE UNA EFICACIA ANTE TERCEROS.
UNA VEZ CELEBRADO EL FIDEICOMISO DE RESERVA Y TRANSFERIDO EL MONTO
DE RESERVA POR VINTE, DICHO CONTRATO SURTIR PLENOS EFECTOS ANTE
TERCEROS Y EL MONTO DE RESERVA TENDR PRIORIDAD SOBRE CUALESQUIER
OTROS ACREEDORES DE VINTE. POR OTRO LADO, SE CONSTITUYE UN
PATRIMONIO INDEPENDIENTE. UNA VEZ QUE VINTE TRANSFIERA EL MONTO DE
RESERVA AL FIDEICOMISO DE RESERVA, EL PATRIMONIO DEL FIDEICOMISO DE
RESERVA SER DISTINTO E INDEPENDIENTE DEL PATRIMONIO DE VINTE Y DEL
PATRIMONIO DEL FIDUCIARIO. POR LO ANTERIOR, CON BASE EN LA ESCALA
DE CALIFICACIONES PARA LOS ASESORES LEGALES PROPORCIONADA POR HR
RATINGS A CHVEZ VARGAS ABOGADOS, DICHO DESPACHO CONSIDER QUE LA
ESTRUCTURA AUTORIZADA CUENTA CON UNA CALIFICACIN LEGAL DE
"SATISFACTORIA".ANEXOS ESCENARIO BASE INCLUIDOS EN EL DOCUMENTO
ADJUNTO
NOTA: ESTAS PROYECCIONES CORRESPONDEN A LA LTIMA ACCIN DE
CALIFICACIN PARA VINTE EL 24 DE OCTUBRE DEL 2017, HABIENDO SIDO
ACTUALIZADOS LOS ANEXOS AL 1T18.ANEXOS ESCENARIO DE ESTRS INCLUIDOS
EN EL DOCUMENTO ADJUNTO
CONTACTOSHUMBERTO PATIO
ASOCIADO SENIOR DE CORPORATIVOSHUMBERTO.PATINO@HRRATINGS.COM
JOS LUIS CANODIRECTOR EJECUTIVO DE DEUDA CORPORATIVA / ABS
JOSELUIS.CANO@HRRATINGS.COMMXICO: AVENIDA PROLONGACIN PASEO DE LA
REFORMA #1015 TORRE A, PISO 3, COL. SANTA FE, MXICO, D.F., CP
01210, TEL 52 (55) 1500 3130.ESTADOS UNIDOS: ONE WORLD TRADE
CENTER, SUITE 8500, NEW YORK, NEW YORK, ZIP CODE 10007, TEL +1
(212) 220 5735.LA CALIFICACIN OTORGADA POR HR RATINGS DE MXICO,
S.A. DE C.V. A ESA ENTIDAD, EMISORA Y/O EMISIN EST SUSTENTADA EN EL
ANLISIS PRACTICADO ENESCENARIOS BASE Y DE ESTRS, DE CONFORMIDAD CON
LA(S) SIGUIENTE(S) METODOLOGA(S) ESTABLECIDA(S) POR LA PROPIA
INSTITUCIN CALIFICADORA:METODOLOGA DE CALIFICACIN PARA EVALUACIN DE
RIESGO CREDITICIO DE DEUDA CORPORATIVA, 21 DE MAYO DEL
2014.METODOLOGA DE CALIFICACIN PARA BURSATILIZACIN DE FLUJOS
FUTUROS, 8 DE AGOSTO DEL 2016.CRITERIOS GENERALES METODOLGICOS, 13
DE NOVIEMBRE DEL 2017.
PARA MAYOR INFORMACIN CON RESPECTO A ESTA(S) METODOLOGA(S), FAVOR
DE CONSULTARHTTPS://WWW.HRRATINGS.COM/ES/METHODOLOGY
INFORMACIN COMPLEMENTARIA EN CUMPLIMIENTO CON LA FRACCIN V, INCISO
A), DEL ANEXO 1DE LAS DISPOSICIONES DE CARCTER GENERAL APLICABLES A
LAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS DE VALORES.
CALIFICACIN ANTERIOR INICIAL
FECHA DE LTIMA ACCIN DE CALIFICACIN INICIAL
PERIODO QUE ABARCA LA INFORMACIN FINANCIERA UTILIZADA POR HR
RATINGS PARA EL OTORGAMIENTO DE LA PRESENTE CALIFICACIN. 1T10 A
1T18
RELACIN DE FUENTESDE INFORMACIN UTILIZADAS, INCLUYENDO LAS
PROPORCIONADAS POR TERCERAS PERSONAS INFORMACIN PROPORCIONADA POR
LA EMPRESA Y ESTADOS FINANCIEROS DICTAMINADOS ANUALES POR
DELOITTE
CALIFICACIONES OTORGADAS POR OTRAS INSTITUCIONES CALIFICADORAS QUE
FUERON UTILIZADAS POR HR RATINGS (EN SU CASO). CALIFICACIN AL BID
DE AAA CON PERSPECTIVA ESTABLE, EN ESCALA GLOBAL, OTORGADA POR
FITCH RATINGS. (12 DE FEBRERO DEL 2018)CALIFICACIN AL BID DE AA1
CON PERSPECTIVA ESTABLE, EN ESCALA GLOBAL, OTORGADA POR MOODY'S.
(15 DE MARZO DEL 2018)
CALIFICACIN AL BID DE AA CON PERSPECTIVA POSITIVA, EN ESCALA
GLOBAL, OTORGADA POR STANDARD & POOR'S. (30 DE ABRIL DEL
2018)
HR RATINGS CONSIDER AL OTORGAR LA CALIFICACIN O DARLE SEGUIMIENTO,
LA EXISTENCIA DE MECANISMOS PARA ALINEAR LOS INCENTIVOS ENTRE EL
ORIGINADOR, ADMINISTRADOR Y GARANTE Y LOS POSIBLES ADQUIRENTES DE
DICHOS VALORES. (EN SU CASO) N/A HR RATINGS DE MXICO, S.A. DE C.V.
(HR RATINGS), ES UNA INSTITUCIN CALIFICADORA DE VALORES AUTORIZADA
POR LA COMISIN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES (CNBV), REGISTRADA
ANTE LA SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION (SEC) COMO UNA
NATIONALLY RECOGNIZED STATISTICAL RATING ORGANIZATION (NRSRO) PARA
LOS ACTIVOS DE FINANZAS PBLICAS, CORPORATIVOS E INSTITUCIONES
FINANCIERAS, SEGN LO DESCRITO EN LA CLUSULA (V) DE LA SECCIN
3(A)(62)(A) DE LA U.S. SECURITIES EXCHANGE ACT DE 1934 Y
CERTIFICADA COMO UNA CREDIT RATING AGENCY (CRA) POR LA EUROPEAN
SECURITIES AND MARKETS AUTHORITY (ESMA).
LA CALIFICACIN ANTES SEALADA FUE SOLICITADA POR LA ENTIDAD OEMISOR,
O EN SU NOMBRE, Y POR LO TANTO, HR RATINGS HA RECIBIDO LOS
HONORARIOS CORRESPONDIENTES POR LA PRESTACIN DE SUS SERVICIOS DE
CALIFICACIN. EN NUESTRA PGINA DE INTERNET WWW.HRRATINGS.COM SE
PUEDE CONSULTAR LA SIGUIENTE INFORMACIN: (I) EL PROCEDIMIENTO
INTERNO PARA EL SEGUIMIENTO A NUESTRAS CALIFICACIONES Y
LAPERIODICIDAD DE LAS REVISIONES; (II) LOS CRITERIOS DE ESTA
INSTITUCIN CALIFICADORA PARA EL RETIRO O SUSPENSIN DEL
MANTENIMIENTO DE UNA CALIFICACIN, Y (III) LA ESTRUCTURA Y PROCESO
DE VOTACIN DE NUESTRO COMIT DE ANLISIS.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE HR RATINGS DE MXICO S.A. DE
C.V. (HR RATINGS) SON OPINIONES CON RESPECTO A LA CALIDAD
CREDITICIA Y/O A LA CAPACIDAD DE ADMINISTRACIN DE ACTIVOS, O
RELATIVAS AL DESEMPEO DE LAS LABORES ENCAMINADAS AL CUMPLIMIENTO
DEL OBJETO SOCIAL, POR PARTE DE SOCIEDADES EMISORAS Y DEMS
ENTIDADES O SECTORES, Y SE BASAN EXCLUSIVAMENTE EN LAS
CARACTERSTICAS DE LA ENTIDAD, EMISIN Y/U OPERACIN, CON
INDEPENDENCIA DE CUALQUIER ACTIVIDAD DE NEGOCIO ENTRE HR RATINGS Y
LA ENTIDAD O EMISORA. LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES OTORGADAS
SEEMITEN EN NOMBRE DE HR RATINGS Y NO DE SU PERSONAL DIRECTIVO O
TCNICO Y NO CONSTITUYEN RECOMENDACIONES PARA COMPRAR, VENDER O
MANTENER ALGN INSTRUMENTO, NI PARA LLEVAR A CABO ALGN TIPO DE
NEGOCIO, INVERSIN U OPERACIN, Y PUEDEN ESTAR SUJETAS A
ACTUALIZACIONES EN CUALQUIER MOMENTO, DE CONFORMIDAD CON LAS
METODOLOGAS DE CALIFICACIN DE HR RATINGS, EN TRMINOS DE LO
DISPUESTO EN EL ARTCULO 7, FRACCIN II Y/O III, SEGN CORRESPONDA, DE
LAS "DISPOSICIONES DE CARCTER GENERALAPLICABLES A LAS EMISORAS DE
VALORES Y A OTROS PARTICIPANTES DEL MERCADO DE VALORES".
HR RATINGS BASA SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES EN INFORMACIN
OBTENIDA DE FUENTES QUE SON CONSIDERADAS COMO PRECISAS Y
CONFIABLES, SIN EMBARGO, NO VALIDA, GARANTIZA, NI CERTIFICA LA
PRECISIN, EXACTITUD O TOTALIDAD DE CUALQUIER INFORMACIN Y NO ES
RESPONSABLE DE CUALQUIER ERROR U OMISIN O POR LOS RESULTADOS
OBTENIDOS POR EL USO DE ESA INFORMACIN. LA MAYORA DE LAS EMISORAS
DE INSTRUMENTOS DE DEUDA CALIFICADAS POR HR RATINGS HAN PAGADO UNA
CUOTA DE CALIFICACIN CREDITICIA BASADA EN EL MONTO Y TIPO DEEMISIN.
LA BONDAD DEL INSTRUMENTO O SOLVENCIA DE LA EMISORA Y, EN SU CASO,
LA OPININ SOBRE LA CAPACIDAD DE UNA ENTIDAD CON RESPECTO A LA
ADMINISTRACIN DE ACTIVOS Y DESEMPEO DE SU OBJETO SOCIAL PODRN VERSE
MODIFICADAS, LO CUAL AFECTAR, EN SU CASO, A LA ALZA O A LA BAJA LA
CALIFICACIN, SIN QUE ELLO IMPLIQUE RESPONSABILIDAD ALGUNA A CARGO
DE HR RATINGS. HR RATINGS EMITE SUS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES DE
MANERA TICA Y CON APEGO A LAS SANAS PRCTICAS DE MERCADO Y A LA
NORMATIVA APLICABLE QUE SE ENCUENTRA CONTENIDA EN LA PGINA DE LA
PROPIA CALIFICADORA WWW.HRRATINGS.COM, DONDE SE PUEDEN CONSULTAR
DOCUMENTOS COMO EL CDIGO DE CONDUCTA, LAS METODOLOGAS O CRITERIOS
DE CALIFICACIN Y LAS CALIFICACIONES VIGENTES.
LAS CALIFICACIONES Y/U OPINIONES QUE EMITE HR RATINGS CONSIDERAN UN
ANLISIS DE LA CALIDAD CREDITICIA RELATIVA DE UNA ENTIDAD, EMISORA
Y/O EMISIN, POR LO QUE NO NECESARIAMENTE REFLEJAN UNA PROBABILIDAD
ESTADSTICA DE INCUMPLIMIENTO DE PAGO, ENTENDINDOSE COMO TAL, LA
IMPOSIBILIDAD O FALTA DE VOLUNTAD DE UNA ENTIDAD O EMISORA PARA
CUMPLIR CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES DE PAGO, CON LO CUAL LOS
ACREEDORES Y/O TENEDORES SE VEN FORZADOS A TOMAR MEDIDAS PARA
RECUPERAR SU INVERSIN, INCLUSO, A REESTRUCTURAR LA DEUDA DEBIDO A
UNA SITUACIN DE ESTRS ENFRENTADA POR EL DEUDOR. NO OBSTANTE LO
ANTERIOR, PARA DARLE MAYOR VALIDEZ A NUESTRAS OPINIONES DE CALIDAD
CREDITICIA, NUESTRA METODOLOGA CONSIDERA ESCENARIOS DE ESTRS COMO
COMPLEMENTO DEL ANLISIS ELABORADO SOBRE UN ESCENARIO BASE. LOS
HONORARIOS QUE HR RATINGS RECIBE POR PARTE DE LOS EMISORES
GENERALMENTE VARAN DESDE US$1,000 A US$1,000,000 (O EL EQUIVALENTE
EN OTRA MONEDA) POR EMISIN. EN ALGUNOS CASOS, HR RATINGS CALIFICAR
TODAS O ALGUNAS DE LAS EMISIONES DE UN EMISOR EN PARTICULAR POR UNA
CUOTA ANUAL. SE ESTIMA QUE LAS CUOTAS ANUALES VAREN ENTRE US$5,000
Y US$2,000,000 (O EL EQUIVALENTE EN OTRA MONEDA).